小禎最近在思考退休規劃時，憂心忡忡地提到：「鄰居阿姨省吃儉用買了房，結果一輩子的積蓄全被騙光。新聞每天報那麼多詐騙 案，我也很擔心爸媽的老本和房產 。他們年紀大了，萬一被盯上，該怎麼辦呢？」
這樣的擔憂並非沒有原因，特別是不動產 詐騙手法層出不窮。多數人以為不動產因為手續繁瑣，應該會較安全，不容易被詐騙集團盯上。
但事實上，詐騙集團的專業手法讓人防不勝防，經濟日報就曾報導：詐騙集團以投資為由，慫恿60歲婦人，質押台北市信義區房產籌錢，4千萬房產差點被騙走......
常見不動產詐騙手法
不動產詐騙的手法多樣化，以下為常見的5種類型：
•假屋主，真詐財：冒充屋主進行買賣，套取財產。
•假中人，真騙錢：利用虛假仲介身份收取不法佣金。
•假行情，真低賣：透過造假行情圖說服屋主低價賣房。
•假買方，真騙屋：假意購買，趁機盜用屋主資料。
•假債權，真法拍：以虛構的債權訴訟將不動產拍賣。
這些手法針對資訊不對稱的弱勢族群，尤其是年長者，更容易得逞。
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4方法降低不動產詐騙風險
要保護不動產的安全，可以參考以下四個實用方法：
方法1：申請地籍異動即時通
•功能：申請後，土地或建物的權利有12種異動，「收件」及「異動完成」時將以簡訊或電子郵件通知權利人。
•優勢：快速得知異動，增加安全性。
•注意：此服務僅供參考，通知系統失效時可能無法即時反應。
方法2：保留抵押權設定
•方法：房屋貸款繳清後，暫不辦理抵押權塗銷，降低詐騙風險。
•優勢：帶有抵押權的不動產較少被詐騙集團盯上。
•注意：抵押權設定無法完全杜絕被過戶風險。
方法3：使用價金履約保證
•方法：交易時，透過第三方銀行保管交易款項，確保資金安全。
•優勢：避免交易雙方直接接觸資金，減少詐騙可能。
•提醒：尤其賣方是在無貸款情況下，更要使用。
方法4：辦理預告登記
•功能：限制房地產所有人的處分權，需符合特定事由。
•注意：若無真實需求，可能觸犯「使公務人員登載不實罪」。
更全面保護不動產的方式：不動產信託
小禎聽完降低不動產詐騙的四個方法後，仍擔心地問：「這些方法可以降低風險，但怎麼才能更全面保護爸媽的財產呢？」
信託是一種有效的方式，能將不動產的形式所有權移轉至受託人，但實際支配權仍掌握在委託人手中。受託人依信託契約進行管理，並可指定監察人監督，確保信託目標得以實現。
不動產信託可根據長輩的需求，設計成不動產自益信託或不動產他益信託。
1.不動產自益信託
爸爸將房子信託給小禎管理，自己仍可居住或出租，收益全歸自己。因房子已登記於信託名下，即使遇到詐騙集團，也無法輕易移轉。
2.不動產他益信託
•方式一：爸爸指定未來將房子贈與小禎，但租金收入仍由自己享有，作為退休金來源。
•方式二：若考量媽媽的生活保障，信託可規定媽媽為租金收入的第一順位受益人，日後房子和收益再全歸小禎。
不動產信託產生的稅務問題
不動產在成立信託時、未來移交給受益人時，都會涉及不動產的轉移，根據不同的合約設計，就會有不同的稅賦需要考慮，如贈與稅及遺產稅。
此外，長輩對不動產使用分配的意願，也是一個重要關鍵。如果可以在不動產信託的規劃初期，就將稅務問題、長輩使用分配考量進去，就能設計出更符合家庭需求又兼顧稅務的方案。
避免不動產詐騙，未雨綢繆最重要
詐騙手法千變萬化，對於長輩財產的保護需要未雨綢繆。除了本文提到的降低不動產詐騙的４個方法之外，「不動產信託」更是提供了一個更加穩健的選擇。透過信託，讓長輩的不動產所有權受到更有效的法律保障，也能避免一時疏忽或詐騙而導致財產流失。
如果有不動產信託的需求，建議家族成員共同討論，並尋求專業人士協助，依據家庭需求、稅務，設計適合的信託方案，防止詐騙風險、確保財產安全與生活品質，讓家族資產得以安心傳承。
本文轉載自《理財好聲音》，原文為：連房子都可能被騙走…降低不動產詐騙的4招＆「不動產信託」大絕招！
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