Affitto a riscatto
L'acquisto a riscatto (o con formula o opzione di riscatto) è una tipologia di contratto che riserva a chi ha il godimento del bene la possibilità di utilizzare le quote di locazione quale anticipo corrisposto al proprietario, e di ottenere la proprietà del bene dopo un certo periodo alle condizioni predeterminate.
Beni immobili
L'acquisto a riscatto può riguardare beni immobili. Per le case popolari, spesso, l'affittuario ha facoltà di richiedere il riscatto del bene immobile, e in quel caso gli affitti versati negli anni precedenti non sono a fondo perduto, ma sono considerati un anticipo sul prezzo di vendita dell'immobile: in questo caso, la condizione, ancora più favorevole al locatario è di avere una facoltà esercitabile in qualsiasi momento a sua scelta, senza l'impegno a comprare l'immobile a una certa data e prezzo.
Per la vendita di immobili costruiti con l'edilizia agevolata, l'acquisto a riscatto impegna le parti a firmare un contratto di vendita con riserva di proprietà a un prezzo prestabilito ed entro una certa data (es. dopo 10 anni) e le modalità di pagamento per l'acquirente. L'acquirente non solo si impegna a pagare il saldo all'atto del preliminare di vendita, ma a rispettare una certa modalità di pagamento: il pagamento di un acconto, l'affitto per un periodo di 8-10 anni, il pagamento del saldo con una quota di capitale di proprio e una percentuale minima di mutuo.
Il Dl 12 settembre 2014, n. 133 (convertito legge 164/2014), il cosiddetto “Sblocca Italia”, introduce una disciplina generale per l'acquisto delle case con formula "a riscatto" (art. 23). A ciò si aggiunge l'introduzione del contratto di locazione finanziaria di immobili da adibire a prima casa (articoli 76-84 legge stabilità 2016).
L'affitto con riscatto è composto da due contratti separati ed aventi vita autonoma: un contratto di affitto, e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo (che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10).
Il prelimininare è solo un'opzione di acquisto, che l'affittuario ha anche facoltà di non esercitare a scadenza perdendo in tale caso le quote di affitto versate. Tuttavia, sono legittimi anche patti che obbligano l'affittuario a firmare un rogito notarile entro due o tre anni: in questo caso si aprla di contratto con preliminare di vendita, ed ha durata massima di tre anni ed è osggetto a trascrizione.
Il canone di locazione con affitto a riscatto è più alto di quelli di mercato correnti, perché si compone dell'affitto vero e proprio, e di una quota "acconto-prezzo" che andrà a detrarsi dal prezzo finale di acquisto dell'immobile (prezzo di riscatto a scadenza).
Per velocizzare l'affare, il proprietario può al limite decidere che, se il rogito si conclude in un tempo breve di due o tre anni, la quota che va a ridurre il prezzo sia la totalità del versato mensilmente, o comunque una quota tanto maggiore tanto minore è il tempo trascorso dall'inizio dell'accordo. L'affittuario che rinuncia all'acquisto perde l'intero versato, sia la quota a atitolo di "acconto-prezzo" sia -naturalmente- il canone di locazione vero e proprio.
In caso di inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell'immobile e, se il contratto non prevede diversamente, di acquisire per intero i canoni versati. Il contratto di affitto a riscatto con preliminare (quello che obbliga le parti alla compravendita) deve essere trascritto presso i registri immobiliari in modo che gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, nè richiedere un pignoramento della casa.
Beni mobili
Nel caso di leasing operativo, l'acquisto a riscatto può riguardare beni come un software informatico, un veicolo, una macchina utensile. L'acquirente può riscattare il bene dopo un certo numero di anni ovvero cederlo al legittimo proprietario. Nel primo caso, dovrà pagare il saldo fra il prezzo di vendita pattuito all'inizio del leasing e i canoni corrisposti annualmente, riscattati a titolo di anticipo in conto capitale.
Voci correlate
Collegamenti esterni
Guida al rent-to-buy del Consiglio Nazionale del Notariato (PDF), su notariato.it.