ISSN CETAK 1412-6877 DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020

ISSN ONLINE 2528-0538

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PADA PROYEK PENINGKATAN

STRUKTUR JALAN MALINAU – LONG ALANGO

Oleh : Habir

Dosen Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas 17 Agustus 1945 Samarinda
======================================================

ABSTRACT

Before investors invest their capital, an investment feasibility analysis must

be carried out for what research is carried out, namely to find out the capital
that must be invested at this time in the hope of getting greater profits in the
future. The NPV (Net Present Value) and IRR (Internal Rate of Return)
methods are methods that are often used by investors to analyze the
feasibility of an investment. The formulation of the problem in this paper is
How much NPV (Net Present Value) and IRR (Internal Rate of Return) on
the value of the project for the Improvement of the Malinau - Long Alango
Road Structure of the East Kalimantan Provincial Public Works Department
in the three years of 2012? How much NPV (Net Present Value) and IRR
(Internal Rate of Return) if the project investment costs are obtained from
bank loans?
Based on the results of the analysis and discussion that if using NPV own
capital is Rp. 873,203,421, 89 and IRR, which is 10.867%> 10%. While the
capital using a loan from the NPV Bank was Rp. - 743,345,869, 83 <0, and
IRR obtained by 9.25% <10%. means the investment appraisal of the project
for the Improvement of the Malinau-Long Alango Road Structure for the
Public Works Department of the East Kalimantan Province in the three
regions of 2012 is feasible to do if it uses its own capital, and vice versa if all
capital obtained from loans from banks is not feasible and must be
reconsidered.
-------------------------------------------------------------------------------------------
Keywords: Investments, Net Present Value, Internal Rate of Return.

ABSTRAK

Sebelum investor menanamkan modalnya harus dilakukan analisa

kelayakan investasi untuk apa penelitian dilaksanakan yaitu untuk
mengetahui modal yang harus ditanamkan waktu saat ini dengan harapan
mendapatkan keuntungan yang lebih besar pada waktu yang akan datang.
Metode NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of Return) adalah

94
DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020 ISSN CETAK 1412-6877
ISSN ONLINE 2528-0538

metode yang sering digunakan para investor untuk menganalisa kelayakan

investasi. Yang menjadi rumusan masalah didalam penulisan ini adalah
Seberapa besar NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of Return)
terhadap nilai proyek Peningkatan Struktur Jalan Malinau – Long Alango
Dinas Pekerjaan Umum Provinsi Kalimantan Timur wilayah tiga tahun
2012? Seberapa besar NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of
Return) jika biaya investasi proyek diperoleh dari pinjaman Bank?
Berdasarkan hasil analisa dan pembahasan bahwa jika menggunakan
modal sendiri NPV didapat sebesar Rp. 873.203.421, 89 dan IRR, yaitu
sebesar 10,867 % > 10 %. Sedangkan modal menggunakan pinjaman dari
Bank NPV didapat sebesar Rp. – 743.345.869, 83 < 0, dan IRR didapat
sebesar 9.25 % < 10 %. berarti penilaian investasi proyek Peningkatan
Struktur Jalan Malinau-Long Alango Dinas Pekerjaan Umum Provinsi
Kalimantan Timur wilayah tiga tahun 2012 layak untuk dikerjakan jika
menggunakan modal sendiri, dan sebaliknya jika semua modal didapat dari
pinjaman dari Bank tidak layak dan harus dipertimbangkan kembali.
-------------------------------------------------------------------------------------------
Kata kunci : Investasai, Net Present Value, Internal Rate of Return.

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Estimasi biaya dalam penyelenggaraan proyek konstruksi berperan
sangat penting baik pekerjaan pembangunan maupun peningkatan struktur
jalan sebelum melaksanakan pekerjaan proyek konstruksi tersebut, yang
bertujuan mengetahui dana yang harus disiapkan untuk pembiayaan suatu
pembangunan proyek konstruksi. Estimasi biaya berdasarkan spesifikasi dan
gambar kerja yang disiapkan owner harus menjamin bahwa pekerjaan
terlaksana dengan tepat dan kontraktor dapat menerima keuntungan yang
layak
Untuk mengetahui kontraktor dapat menerima kuntungan layak atau
tidak maka harus dilakukan analisa kelayakan investasi dengan membuat
perkiraan arus kas dimasa datang setelah mendapatkan tingkat suku bunga
perkiraan disetiap tahunya dalam periode tahun investasi, jika sejumlah dana
diinvestasikan dalam penilaian menunjukan keriteria layak, maka sejumlah
dana yang akan diterima di waktu akan datang lebih besar maka keputusan
investasi dapat dilaksanakan
Menurut (Halim, Supomo: 2005). “ Penilaian investasi berkaitan
dengan pengambilan keputusan manajemen mengenai layak tidaknya suatu
usulan investasi untuk dilaksanakan”. Investasi pada umumnya adalah
penempatan sejumlah dana pada waktu saat ini dengan harapan pada tahun

95
ISSN CETAK 1412-6877 DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020
ISSN ONLINE 2528-0538

kedepan akan mendapatkan sejumlah dana yang lebih besar dari dana saat
ini, pemahaman ini sangat penting dalam penanam modal yang harus
mengambil keputusan investasi dengan penuh resiko di waktu yang akan
datang yang memperlukan modal sekarang yang bertujuan akan
mendapatkan manfaat atau keuntungan diwaktu yang akan datang lebih
besar dari modal sekarang
Untuk mengetahui investasi dapat dikatakan layak atau tidak harus
diperhitungkan secara matematis dengan mengunakan perbandingan
beberapa metode penilaian kelayakan investasi. Metode NPV (Net Present
Value) dan metode IRR (Internal Rate of Return) adalah metode yang sering
digunakan oleh para investor untuk mengukur apakah investasi layak atau
tidak suatu keputusan investasi.
Penelitian ini hanya dibatasi pada masalah penilaian kelayakan
investasi proyek jalan Peningkatan Struktur Jalan Malinau-Long Alango
Dinas Pekerjaan Umum Provinsi Kalimantan Timur wilayah tiga tahun 2019
dengan metode NPV (Net Present Value ) dan IRR (Internal Rate of Return)

B. Rumusan Masalah
1. Seberapa besar NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of
Return) terhadap nilai proyek Peningkatan Struktur Jalan Malinau - Long
Alango Dinas Pekerjaan Umum Provinsi Kalimantan Timur wilayah
2. Seberapa besar NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of
Return) jika biaya investasi proyek diperoleh dari pinjaman Bank?

C. Maksud dan Tujuan Penelitian

1. Dapat menghitung NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of
Return) terhadap nilai proyek Peningkatan Struktur Jalan Malinau- Long
Alango Dinas Pekerjaan Umum Provinsi Kalimatan Timur wilayah tiga
tahun 2012
2. Dapat menghitung NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of
Return) jika biaya investasi proyek diperoleh dari pinjaman Bank

II. TINJAUAN PUSTAKA

A. Harga
Doyle dan Saunders (1985:56) menemukan bukti empiris bahwa
dengan cara mengurangi harga maka akan meningkatkan ancaman ketika
harganya akan dinaikkan. Faktor lain yang menunjukkan bahwa konsumen
juga mempertimbangkan harga yang lalu dan bentuk pengharapan pada
harga di masa yang akan datang yang mungkin tidak optimal, apabila
konsumen menunda pembelian di dalam mengantisipasi harga yang lebih
rendah di masa mendatang. Namun penurunan harga pada merek berkualitas
menyebabkan konsumen akan berpindah pada merek lain, akan tetapi

96
DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020 ISSN CETAK 1412-6877
ISSN ONLINE 2528-0538

penurunan harga pada merek yang berkualitas rendah tidak akan

menyebabkan konsumen berpindah pada merek yang lain dengan kualitas
yang sama.
Xie dan Shugan (2000:230) mengungkapkan bahwa konsumen yang
baru lebih sensitive dalam perbandingan harga daripada konsumen yang
lama dalam waktu melakukan transaksi pembelian. Hal inilah yang kadang
menciptakan kesempatan untuk membedakan harga bagi pendatang baru
dikaitkan dengan harga yang sangat sensitive.
Harga adalah sejumlah uang yang harus di persiapkan untuk
mendapatkan suatu produk baik barang layanan maupun jasa yang mau
dihasilkan. Perbandingan harga tergantung kepada merek dan kualitas
produk dan konsumen yang baru lebih sensitive dalam melakukan
perbandingan-perbandingan harga dari pada konsumen yang lama dalam
waktu melakukan transaksi pembelian

B. Investasi
Menurut Sunariyah (2003:4): “Investasi adalah penanaman modal
untuk satu atau lebih aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu
lama dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa-masa yang akan
datang. Menurut Husnan (1996:5) menyatakan bahwa “proyek investasi
merupakan suatu rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya, baik
proyek raksasa ataupun proyek kecil untuk memperoleh manfaat pada masa
yang akan datang.” Pada umumnya manfaat ini dalam bentuk nilai uang.
Sedang modal, bisa saja berbentuk bukan uang, misalnya tanah, mesin,
bangunan dan lain-lain.

C. Proyek
Menurut Schwalbe ( 2004, p4 ) Proyek adalah suatu usaha yangbersifat
sementara untuk menghasilkan suatu produk atau layanan yang unik. Dalam
hal proyek sistem informasi berarti proyek tersebut berupa sistem aplikasi
yang terdiri atas beberapa modul program, tetapi proyek software bervariasi
cakupannya, mulai dari membangun sistem besar sampai hanya membuat
program satu modul saja. Proyek normalnya melibatkan beberapa orang yang
saling berhubungan aktivitasnya dan sponsor utama dari proyek biasanya
tertarik dalam penggunaan sumber daya yang efektif untuk menyelesaikan
proyek secara secara efisien dan tepat waktu.
Proyek adalah sebuah kata yang berasal dari bahasa Latin proicere,
pro- yang berasal dari precedence (segala sesuatu yang terjadi sebelumnya)
dan -iacere (untuk melakukan sesuatu). Sehingga proyek dalam terjemahan
bebas adalah segala sesuatu yang harus dilakukan terlebih dahulu sebelum
melakukan sesuatu. Sedangkan menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia,

97
ISSN CETAK 1412-6877 DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020
ISSN ONLINE 2528-0538

proyek adalah sebuah kata benda yang mempunyai arti rencana pekerjaan
dengan sasaran khusus serta mempunyai saat penyelesaian yang tegas.
Menurut beberapa ahli, proyek adalah suatu tugas yang perlu
didefinisikan dan terarah ke seuatu sasaran yang dituturkan secara nyata serta
harus diselesaikan dalam kurun waktu tertentu dengan menggunakan tenanga
manusia terbatas dan dengan alat-alat terbatas pula, dan sedemikian rumit
atau barunya, sehingga diperlukan suatu jenis pimpinan dan bentuk
kerjasama yang berlainan dari yang biasa digunakan.

III. METODOLOGI PENELITIAN

A. Pendekatan dan Jenis Penelitian

Lokasi Penelitian pada proyek Peningkatan Struktur Jalan Malinau –
Long Alango Provinsi Kalimantan Timur wilayah tiga tahun 2019.
Penelitian ini menggunakan pendekatan diskriptif kuantitatif yaitu penelitian
yang menggunakan data-data yang telah dikumpulkan dari hasil pengamatan
di lapangan, dan jenis penelitian adalah penelitian diskriptif yaitu penelitian
yang menggunakan data-data, angka-angka dari hasil pengamatan lapangan.

B. Teknik Pengumpulan dan Analisa Data

Dalam penulisan ini pengumpulan data primer di lakukan dengan cara
survey lapangan Proyek Peningkatan Struktur Jalan Malinau-Long Alango
Dinas Pekerjaan Umum Provinsi Kalimantan Timur wilayah tiga tahun 2019
Teknik analisa data dalam penulisan ini disajikan dalam langkah-
langkah berikut:
1. Menganalisa arus kas keluar terdiri dari (biaya bahan, peralatan, biaya
pekerja dan biaya lain lain) dan arus kas masuk diambil dari pengajuan
pembayaran sesuai dengan progress ralisasi pekerjaan dengan bantuan
komputerisasi
2. Perhitungan Investasi menggunakan program NPV (Net Present Value)
dan metode IRR (Internal Rate of Return) dengan menggunakan rumus-
rumus metode NPV dan IRR dengan bantuan komputerisasi
3. Menggunakan peraturan Perundang-undangan tentang pengadaan barang
dan jasa Pemerintah

IV. ANALISA DAN PEMBAHASAN

Hasil pengamatan dijelaskan disini bahwa data tersebut terdapat arus
kas proyek yang terdiri dari biaya bahan,upah pekerja, peralatan yang
digunakan untuk pelaksanaan proyek dan biaya lain-lain sedangankan kas
masuk yang terdiri dari pembayaran progress sesuai dengan pencapaian per
bulan dalam peninjauan data tersebut kontraktor pemenang penawaran untuk
pelaksanaan peningkatan struktur jalan Malinau - Long Alango yang apabila

98
DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020 ISSN CETAK 1412-6877
ISSN ONLINE 2528-0538

ditinjau dari kelayakan investasi apakah kontraktor pemenang masih dapat

keuntungan layak atau tidak dalam berinvestasi dengan umur rencana
pelaksanaan dan pemeliharaan proyek tersebut selama umur proyek
berlangsung ditambah masa pemeliharaan rutin.

A. Kuantitas Kontrak Proyek

Kuantitas kontrak proyek terdiri dari data fisik proyek Peningkatan struktur
jalan malinau - long alango Dinas Pekerjaan Umum Provinsi Kalimantan
wilayah tiga tahun 2012 yang terdiri dari uraian item fisik berikut ini:
Mobilisasi : 1, 00 Ls
Galian untuk selokan drainase dan saluran air : 190, 00 M3
Galian untuk selokan drainase dan saluran air : 5.130,70 M3
Pasangan batu dengan mortar : 66, 50 M3
Pasangan batu dengan mortar : 314, 98 M3
Gorong gorong pipa baja bergelombang: 11, 47 Ton
Galian biasa : 100.000, 00 M3
Galian batu : 7000, 00 M3
Galian perkerasan beraspal tanpa cold miling machine : 200, 00 M3
Galian perkerasan beraspal tanpa cold miling machine : 84, 73
Galian perkerasan berbutir : 1.993, 11 M3
Timbunan biasa : 3.331, 53 M3
Penyiapan badan jalan : 49.000, 00 M2
Penyiapan badan jalan : 17.170, 00 M2
Pembersihan dan pengupasan lahan: 56.700, 00 M2
Lapis pondasi agregat kelas B : 225, 00 M3
Lapis pondasi agregat kelas B : 65, 25 M3
Lapis pondasi agregat kelas A : 450, 00 M3
Lapis pondasi agregat kelas A: 130, 50 M3
Lapis pondasi agregat kelas B: 600, 00 M3
Lapis pondasi agregat kelas B : 174, 00 M3
Lapis pondasi agregat kelas C: 9.800, 00 M3
Lapis pondasi agregat kelas C : 3.458, 48 M3
Lapis resap pengikat – Aspal cair : 3.000, 00 Liter
Lapis resap pengikat – Aspal cair : 2.564, 60 Liter
Lapis perekat – Aspal cair : 2.100, 00 Liter
Laston lapis aus (AC-WC) (gradasi halus/kasar) : 513, 34 Ton
Laston lapis antara (AC-BC) (gradasi halus/kasar) : 386, 28 Ton
Laston lapis antara (AC-BC) (gradasi halus/kasar) : 111, 46 Ton
Aspal minyak : 63, 56 Ton
Aditif anti pengelupasan : 190, 68 Kg
Bahan pengisi (filler) Tambahan: 25.758, 51 Kg
Lapis pondasi agregat kelas Auntuk pekerjaan minor: 600, 00 M3
Lapis pondasi agregat kelas Auntuk pekerjaan minor : 254, 19 M3
Lapis pondasi agregat kelas B untuk pekerjaan minor: 800, 00 M3
Lapis pondasi agregat kelas B
untuk pekerjaan minor: 338, 92 M3
Campuran aspal panas untuk pekerjaan minor : 200, 00 M3
Campuran aspal panas untuk pekerjaan minor : 84, 73 M3
Marka jalan termoplastik : 260, 00 M2

99
ISSN CETAK 1412-6877 DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020
ISSN ONLINE 2528-0538

Marka jalan termoplastik : 83, 91 M2

Pengembalian kondisi lantai jembatan kayu : 100, 00 M2

Harga Satuan Item Pekerjaan

Harga satuan item pekerjaan proyek yaitu harga satuan per item pekerjaan
atau kontrak harga satuan dengan nilai mata uang Rupiah yang didapatkan
dari data kontrak perusahaan pemenang dan adinddum kontrak pada proyek
Peningkatan struktur jalan malinau – long alango Dinas Pekerjaan Umum
Provinsi Kalimantan wilayah tiga tahun 2019 yang terdiri dari uraian masing
masing harga satuan item fisik pekerjaan yang diuraikan per item pekerjaan
berikut ini:
Mobilisasi : Rp. 210.000.000, 00
Galian untuk selokan drainase dan saluran air : Rp. 62.100, 00
Galian untuk selokan drainase dan saluran air : Rp. 61.069, 47
Pasangan batu dengan mortar: Rp. 995.100, 00
Pasangan batu dengan mortar: Rp. 884.822, 82
Gorong gorong pipa baja bergelombang: Rp. 30.302.300, 00
Galian biasa : Rp. 52.910, 00
Galian batu : Rp. 166.330, 00
Galian perkerasan beraspal tanpa
cold miling machine : Rp. 180.140,00
Galian perkerasan beraspal tanpa
cold miling machine : Rp. 176.943, 74
Galian perkerasan berbutir : Rp. 85.530, 00
Timbunan biasa : Rp. 86.780, 00
Penyiapan badan jalan : Rp. 7. 540, 00
Penyiapan badan jalan : Rp. 1.115, 45
Pembersihan dan pengupasan lahan: Rp. 7.860, 00
Lapis pondasi agregat kelas B : Rp. 698.780, 00
Lapis pondasi agregat kelas B: Rp. 585.873, 52
Lapis pondasi agregat kelas A : Rp. 712.880, 00
Lapis pondasi agregat kelas A : Rp. 601.221, 11
Lapis pondasi agregat kelas B: Rp. 698.560, 00
Lapis pondasi agregat kelas B: Rp. 581.615, 98
Lapis pondasi agregat kelas C: Rp. 542.360, 00
Lapis pondasi agregat kelas C: Rp. 542.360, 00
Lapis resap pengikat – Aspal cair : Rp. 13.400, 00
Lapis resap pengikat – Aspal cair : Rp. 10.868, 27
Lapis perekat – Aspal cair : Rp. 13.120, 00
Laston lapis aus (AC-WC) (gradasi halus/kasar) : Rp. 783.210, 00
Laston lapis antara (AC-BC) (gradasi halus/kasar) : Rp. 789.350, 00
Laston lapis antara (AC-BC)
(gradasi halus/kasar): Rp. 559.606, 28
Aspal minyak: Rp. 10.175.000, 00
Aditif anti pengelupasan : Rp. 70.000, 00
Bahan pengisi (filler) Tambahan: Rp. 2000, 00
Lapis pondasi agregat kelas Auntuk pekerjaan minor: Rp. 708.180, 00
Lapis pondasi agregat kelas Auntuk pekerjaan minor : Rp. 578.216, 65
Lapis pondasi agregat kelas B untuk pekerjaan minor : Rp. 703.130, 00

100
DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020 ISSN CETAK 1412-6877
ISSN ONLINE 2528-0538

Lapis pondasi agregat kelas B untuk pekerjaan minor : Rp. 574.943, 82

Campuran aspal panas untuk pekerjaan minor : Rp. 3.521.470, 00
Campuran aspal panas untuk pekerjaan minor : Rp. 2.711.388, 98
Marka jalan termoplastik : Rp. 271.810, 00
Marka jalan termoplastik : Rp. 160.245, 22
Pengembalian kondisi lantai jembatan kayu : Rp. 225.000, 00

Harga bahan, upah dan peralatan harga item pekerjaan proyek yaitu harga
pekerjaan atau kontrak harga satuan dengan nilai mata uang Rupiah yang
didapatkan dari data kontrak perusahaan pemenang dan adinddum kontrak
pada proyek Peningkatan struktur jalan malinau – long alango Dinas
Pekerjaan Umum Provinsi Kalimantan wilayah tiga yang terdiri dari
uraian masing masing harga upah, bahan dan peralatan item pekerjaan
yang di uraiakan per item pekerjaan berikut ini:
Mobilisasi: Rp. 210.000.000, 00
Galian untuk selokan drainase dan saluran air : Rp. 1.826, 48
Harga Peralatan: Rp. 54.651, 29
Pasangan batu dengan mortar: Rp. 682.368, 74
Harga Upah : Rp. 68.304, 00
Harga Peralatan: Rp. 154.000, 00
Gorong gorong pipa baja bergelombang
Harga Bahan: Rp. 27.306.471, 05
Harga Upah : Rp. 227.864, 59
Harga Peralatan: Rp. 13.218, 81
Galian biasa
Harga Upah : Rp. 1.481, 48
Harga Peralatan: Rp. 46.620, 12
Galian batu
Harga Upah : Rp. 5.571, 43
Harga Peralatan: Rp. 147.464, 02
Galian perkerasan beraspal tanpa cold miling machine
Harga Upah : Rp. 30.000, 00
Harga Peralatan: Rp. 133.765, 77
Galian perkerasan berbutir
Harga Bahan: Rp. -
Harga Upah : Rp. 1.481, 48
Harga Peralatan : Rp. 76.277, 23
Timbunan biasa
Harga Upah : Rp. 854, 71
Harga Peralatan: Rp. 72.041, 54
Penyiapan badan jalan
Harga Upah : Rp. 266, 27
Harga Peralatan: Rp. 6.589, 73
Pembersihan dan pengupasan lahan
Harga Upah : Rp. 500, 00
Harga Peralatan: Rp. 6.649, 68
Lapis pondasi agregat kelas B
Harga Bahan: Rp. 560.710, 43
Harga Upah : Rp. 1.550, 66

101
ISSN CETAK 1412-6877 DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020
ISSN ONLINE 2528-0538

Harga Peralatan: Rp. 72.976, 62

Lapis pondasi agregat kelas A
Harga Bahan: Rp. 567.003, 48
Harga Upah : Rp. 1.371, 74
Harga Peralatan : Rp. 79.686, 13
Lapis pondasi agregat kelas B
Harga Bahan: Rp. 560.710, 43
Harga Upah : Rp. 1.371, 74
Harga Peralatan : Rp. 72.976, 62
Lapis pondasi agregat kelas C
Harga Bahan: Rp. 283.187, 09
Harga Upah : Rp. 1.821, 81
Harga Peralatan: Rp. 208.049, 51
Lapis resap pengikat – Aspal cair
Harga Bahan: Rp. 11.358, 18
Harga Upah : Rp. 174, 29
Harga Peralatan: Rp. 654, 09
Lapis perekat – Aspal cair
Harga Bahan: Rp. 11.107, 73
Harga Upah : Rp. 174, 29
Harga Peralatan: Rp. 654, 09
Laston lapis aus (AC-WC) (gradasi halus/kasar)

Tabel: 4-1. Progress Rencana Proyek

Harga Bahan: Rp. 371.707, 72

Harga Upah : Rp. 4000, 00
Harga Peralatan: Rp. 336.302, 39
Laston lapis antara (AC-BC) (gradasi halus/kasar)
Harga Bahan: Rp. 377.436, 89
Harga Upah : Rp. 4.000, 00
Harga Peralatan: Rp. 336.156, 77
Aspal minyak
Harga Bahan: Rp. 10.175.000, 00
Aditif anti pengelupasan
Harga Bahan: Rp. 70.000, 00
Bahan pengisi (filler) Tambahan
Harga Bahan: Rp. 2.000, 00
Lapis pondasi agregat kelas A untuk pekerjaan minor
Harga Bahan: Rp. 567.630, 00
Harga Upah : Rp. 2.341, 14
Harga Peralatan: Rp. 73.834, 20
Lapis pondasi agregat kelas B untuk pekerjaan minor
Harga Bahan: Rp. 561.330, 00
Harga Upah : Rp. 2.341, 14
Harga Peralatan: Rp. 75.542, 93
Campuran aspal panas untuk pekerjaan minor
Harga Bahan: Rp. 2.389.549, 86
Harga Upah : Rp. 9.975, 90
Harga Peralatan : Rp. 801.819, 57

102
DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020 ISSN CETAK 1412-6877
ISSN ONLINE 2528-0538

Marka jalan termoplastik

Harga Bahan: Rp. 197.740, 00
Harga Upah : Rp. 9.120, 00
Harga Peralatan: Rp. 40.243, 20
Pengembalian kondisi lantai jembatan kayu
Harga Upah : Rp. 225.000, 00

Progress Rencana Proyek

Sesuai dengan jadwal kerja kontraktor pemenang penawaran atau kontraktor
pelaksana maka data progress rencana pekerjaan diambil dari data rencana
pelaksanaan proyek Peningkatan Struktur Jalan Malinau – Long Alango
Provinsi Kalimantan Timur wilayah tiga yang dapat dilihat dalam tabel
sebagai berikut:
No. Bulan Bobot % No. Bulan Bobot %
1. Maret 0, 358 6. Agustus 19, 226
2. April 3, 717 7. September 15, 682
3. Mei 12, 418 8. Oktober 9, 117
4. Juni 14, 875 9. Nopember 3, 941
5. Juli 20, 437 10. Desember 0, 229
Total 100,00

Realisasi Progress dan pembayaran

Progress fisik dan pembayaran item pekerjaan didapat dari data kontraktor
pemenang penawaran yang telah ditetapkan sebagai pelaksanaan fisik
pekerjaan melalui kontrak proyek Peningkatan Struktur Jalan Malinau –
Long Alango Provinsi Kalimantan Timur wilayah tiga tahun 2012, dengan
progress realisasi fisik kontraktor akan dibayar dalam setiap bulan sebagai
penerimaan kontraktor pelaksana proyek, progress penerimaan kontraktor
pelaksanan pekerjaan tersebut diuraikan dalam table berikut ini:
Dari Progress rencana dan realisasi tersebut di atas maka dapat dilihat
progress realisasi fisik dan rencana dalam grafik berikut ini:
Grafik Progress realisasi fisik dengan progress rencana
Progress
Bulanan

0.125%
M…

Ag…
Se…
Ok…
No…
De…
April
Mei
Juni
Juli

Rencana Realisasi

Gambar: 4-1. Progress realisasi fisik dengan progress rencana

103
ISSN CETAK 1412-6877 DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020
ISSN ONLINE 2528-0538

Suku Bunga
Bunga kredit yang digunakan dalam pembahasan ini adalah sebesar 10%
pertahun (berdasarkan tingkat Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR Bank
BRI tahun 2012) yang dapat dilihat dalam uraian daftar Suku Bunga Dasar
Kredit (SBDK) empat bank besar dalam tabel berikut:

B. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Proyek

1. Perhitungan Biaya Upah
Perhitungan biaya upah per item pekerjaan dihitung dengan
menggunakan analisa data biaya upah kontraktor dengan kebutuhan
upah pekerjaan dihitung berdasarkan bobot rencana progress pekerjaan
setiap bulan.

2. Perhitungan Biaya Peralatan

Perhitungan biaya peralatan per item pekerjaan dihitung dengan
menggunakan analisa data biaya peralatan pada rekaman masing-masing
harga satuan pekerjaan untuk penyelsaian item pekerjaan oleh kontraktor
pemenang penawaran dimana kebutuhan peralatan sesuai kuantitas
kontrak pekerjaan,
1) Biaya bahan, upah dan peralatan dibulan Maret: Rp. 76.250.000,00
2) Biaya bahan, upah dan peralatan dibulan April:Rp. 588.788.513,89 + Rp.
11.205.349,97 + Rp. 133.747.780,98 = Rp. 733.741.644,83
3) Biaya bahan, upah, dan peralatan dibulan Mei:Rp. 402.481.007,32 + Rp.
68.366.581,23 + Rp. 1.933.060.694,63 = 2.403.908.283,19
4) Biaya bahan, upah, dan peralatan dibulan Juni: Rp. 626.040.453,39 + Rp.
75.375.182,27 + Rp. 2.208.582.313,94 = Rp. 2.909.997.949,60
5) Biaya bahan, upah, dan peralatan dibulan Juli: Rp. 1.446.950.139,14 + Rp.
75.757.557,99 + Rp. 2.486.964.295,56 = 4.009.671.992,70
6) Biaya bahan, upah, dan peralatan Agustus : Rp. 1.654.299.816,31 + Rp.
39.333.999,91 + Rp. 2.046.183.016,27 = Rp. 3.739.816.832,49
7) Biaya bahan, upah, dan peralatan September: Rp. 2.285.372.302,09 + Rp.
9.719.620,79 + Rp. 814.781.468,49 = 3.109.873.391,37
8) Biaya bahan, upah, dan peralatan Oktober : Rp. 1.115.075.452,64 + Rp.
6.792.328,62 + Rp. 669.251.933,50 = Rp. 1.791.119.714,76
9) Biaya bahan, upah, dan peralatan Nopember:Rp. 445.448.114,80 + Rp.
3.885.899,71 + Rp. 313.604.076,42 = 762.938.090,93
10) Biaya bahan, upah, dan peralatan Desember: Rp. 39.152.376,41 + Rp.
1.185.600,00 + Rp. 5.231.616,00 = 45.569.592,41
Total biaya bahan, biaya upah dan biaya peralatan dari awal kontrak
pelaksanaan belum termasuk masa pemeliharaan sampai serah terima
akhir pekerjaan FHO (Final Heand Over) yaitu pada bulan Maret sampai
dengan ahir waktu pelaksanaan kontrak bulan Desember adalah:
Rp. 19.582.887.492, 27

104
DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020 ISSN CETAK 1412-6877
ISSN ONLINE 2528-0538

3. Perhitungan Arus Kas Proyek (Cashflow)

Perhitungan arus kas proyek (Cash flow) perhitungan arus kas proyek
yang terdiri dari biaya bahan, biaya upah dan biaya peralatan adalah total
biaya pengeluaran kontraktor atau arus kas keluar sedangkan arus kas
masuk diperhitungkan menggunakan pembayaran progress fisik realisasi
bulanan, dihitung sebagai berikut:
Sedangkan arus kas masuk (Cash Inflow) diperhitungkan dengan
menggunakan pembayaran realisasi progress fisik bulanan berikut ini:
Tabel 4.2: Arus Kas Kontraktor
Bulan Penerimaan + Pajak PPN & PPh Cash Inflow
(Rp) (Rp) (Rp)
a b c d = (b-c)

1 609.011.411, 80 4.075.691.749, 20
4.684.703.160, 00
- 4.504.499, 98 30.145.499, 90
34.649.999, 88
2 31.492.889, 89 210.760.109, 28
242.252.999, 18
3 461.192.365, 21 3.086.441.213, 33
3.547.633.578, 54
4 358.821.054, 46 2.401.340.902, 93
2.760.161.957, 40
5 375.788.063, 68 2.514.889.349, 23
2.890.677.412, 91
6 363.061.212, 50 2.429.717.345, 18
2.792.778.557, 67
7 398.544.334, 12 2.667.181.312, 93
3.065.725.647, 05
8 5.490.651, 16 36.745.126, 99
42.235.778, 15
9 278.140.969. 52 1.861.404.949, 87
2.139.545.919, 39
10 6.756.749,98 45.218.249, 85
51.974.999, 82
- 152.252.852, 70 1.018.922.937, 30
1.171.175.790, 00
Total 20.378.458.746, 00
23.423.515.800, 00
Sumber: Hasil Perhitungan,

Dari tabel: 4-8. Maka dapat diperoleh hasil perhitungan sebagai berikut:
Total Penerimaan + Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak
Penghasilan (PPh): Rp. 23.423.515.800, 00
Total penerimaan setelah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak
Penghasilan (PPh): Rp. 20.378.458.746, 00
Dari perhitungan tabel: 4-8 dan tabel: 4-9. Makan Cash flow proyek per
bulan sesuai umur rencana pelaksanaan proyek dapat lihat dalam tabel
sebagai berikut:

105
ISSN CETAK 1412-6877 DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020
ISSN ONLINE 2528-0538

Tabel: 4-3. Arus Kas Proyek (Cash flow)

Cash outflow Cash inflow

Bulan
(Rp) (Rp)
a b c

Maret - 4.075.691.749, 20

- 76.250.000,00 30.145.499, 90

April 733.741.644,83 210.760.109, 28

Mei 2.403.908.283,19 3.086.441.213, 33

Juni 2.909.997.949,60 2.401.340.902, 93

Juli 4.009.671.992,70 2.514.889.349, 23

Agustus 3.739.816.832,49 2.429.717.345, 18

September 3.109.873.391,37 2.667.181.312, 93

Oktober 1.791.119.714,76 36.745.126, 99

Nopember 762.938.090,93 1.861.404.949, 87

Desember 45.569.592,41 45.218.249, 85

- 1.018.922.937, 30
-

Total 19.582.887.492, 27 20.378.458.746, 00

Sumber: Hasil Perhitungan,

Nilai NPV (Net Present Value) dapat dianalisa antara nilai penerimaan
(Benifet) bersih dikurangi nilai semua pengeluaran (cost) selama waktu
investasi proyek berlangsung setelah mendapat tingkat suku bunga yang
berlaku saat ini.

Analisa dan perhitungan tingkat suku bunga proyek Peningkatan Struktur

Jalan Malinau – Long Alango ini menggunakan bunga Bank BRI 10 %
pertahun oleh karena cash flow bulanan makan dapat dihitung sebagai
berikut: 10 % pertahun = 10 % / 12, 00 = 0, 834 % perbulan
Maka analisa perhitungan tingkat suku bunga perbulan sebagai berikut:
Bulan 1 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^1 = 0, 992
Bulan 2 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^2 = 0, 983
Bulan 3 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^3 = 0, 975
Bulan 4 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^4 = 0, 967
Bulan 5 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^5 = 0, 959
Bulan 6 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^6 = 0, 951
Bulan 7 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^7 = 0, 943
Bulan 8 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^8 = 0, 935
Bulan 9 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^9 = 0, 927
Bulan 10 = 1. (1/ (1+i) ^ n = 1. (1/0.0834)^10 = 0, 920

106
DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020 ISSN CETAK 1412-6877
ISSN ONLINE 2528-0538

a. Analisa perhitungan nilai sekarang biaya (cost)

Analisa perhitungan nilai sekarang biaya (cost) adalah sebagai
berikut:
Tabel: 4.4. Analisa Nilai Sekarang PV (Present Value) Cost
Bunga
PV Cost
Bulan Cashoutflow i = 10
%
(Rp) (Rp) (Rp)
a b c d = (b x c)
1 76.250.000,00 0, 992 75.614.835, 38
2 733.741.644,83 0, 983 721.568.382, 15
3 2.403.908.283,19 0, 975 2.344.333.442, 44
4 2.909.997.949,60 0, 967 2.814.241.318, 05
5 4.009.671.992,70 0, 959 3.845.427.803, 21
6 3.739.816.832,49 0, 951 3.556.749.752, 51
7 3.109.873.391,37 0, 943 2.933.005.311, 30
8 1.791.119.714,76 0, 935 1.675.181.692, 62
9 762.938.090,93 0, 927 707.609.679, 83
10 45.569.592,41 0, 920 41.912.809, 56

Total
18.715.645.027, 05
Sumber: Hasil Perhitungan,

Tabel: 4-5. Analisa Nilai Sekarang PV (Present Value) Benifet

Bulan Cashinflow Bunga PV Benifet
i = 10 %
(Rp) (Rp) (Rp)
a b c d = (b x c)

Sambungan Tabel: 4-12

1 4.075.691.749, 20 0, 992 4.041.741.123, 76

30.145.499, 90 0, 992 29.894.387, 05

2 210.760.109, 28 0, 983 207.263.458, 67

3 3.086.441.213, 33 0, 975 3.009.951.504, 86

4 2.401.340.902, 93 0, 967 2.322.322.181, 94

5 2.514.889.349, 23 0, 959 2.411.874.448, 37

6 2.429.717.345, 18 0, 951 2.310.780.702, 16

7 2.667.181.312, 93 0, 943 2.515.490.495, 12

8 36.745.126, 99 0, 935 34.366.638, 66

107
ISSN CETAK 1412-6877 DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020
ISSN ONLINE 2528-0538

9 1.861.404.949, 87 0, 927 1.726.415.519, 51

10 45.218.249, 85 0, 920 41.589.660, 87

1.018.922.937, 30 0, 920 937.158.327, 96

Total PV Benifet 19.588.848.448, 94

Sumber: Hasil Perhitungan,

Maka NPV (Net Present Value) dari proyek Peningkatan Struktur Jalan
Malinau – Long Alango adalah:
t=n t=n
NPV = ∑ PV . Benefit − ∑ PV .Cost .
t =0 t=o
NPV : Rp. 19.588.848.448, 94 – Rp. 18.715.645.027, 05
: Rp. 873.203.421, 89

4. Analisa Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return)

Untuk mengetahui IRR investasi proyek dilakukan dengan teknik coba –
coba sampai tingkat suku bunga yang digunakan membuat NPV (Net Present
Value) samadengan nol berikut ini:

Tabel: 4-6. Perhitungan PV Cost dengan discount factor 10%

Bunga
Bulan Cash outflow i = 10 PV Cost
%
(Rp) (Rp) (Rp)
a b c d = (b x c)
1 76.250.000,00 0, 992 75.614.835, 38
2 733.741.644,83 0, 983 721.568.382, 15
3 2.403.908.283,19 0, 975 2.344.333.442, 44
4 2.909.997.949,60 0, 967 2.814.241.318, 05
5 4.009.671.992,70 0, 959 3.845.427.803, 21
6 3.739.816.832,49 0, 951 3.556.749.752, 51
7 3.109.873.391,37 0, 943 2.933.005.311, 30
8 1.791.119.714,76 0, 935 1.675.181.692, 62
9 762.938.090,93 0, 927 707.609.679, 83
10 45.569.592,41 0, 920 41.912.809, 56

Total
18.715.645.027, 05
Sumber: Hasil Perhitungan,

108
DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020 ISSN CETAK 1412-6877
ISSN ONLINE 2528-0538

Tabel: 4-7. Perhitungan PV benifet dengan discount factor 10%

Bulan Cashinflow Bunga PV Benifet
i = 10 %
(Rp) (Rp) (Rp)
a b c d = (b x c)

1 4.075.691.749, 20 0, 992 4.041.741.123, 76

30.145.499, 90 0, 992 29.894.387, 05

2 210.760.109, 28 0, 983 207.263.458, 67

3 3.086.441.213, 33 0, 975 3.009.951.504, 86

4 2.401.340.902, 93 0, 967 2.322.322.181, 94

5 2.514.889.349, 23 0, 959 2.411.874.448, 37

6 2.429.717.345, 18 0, 951 2.310.780.702, 16

7 2.667.181.312, 93 0, 943 2.515.490.495, 12

8 36.745.126, 99 0, 935 34.366.638, 66

9 1.861.404.949, 87 0, 927 1.726.415.519, 51

10 45.218.249, 85 0, 920 41.589.660, 87

1.018.922.937, 30 0, 920 937.158.327, 96

Total PV Benifet 19.588.848.448, 94

Sumber: Hasil Perhitungan,

IV. KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan
1. Bahwa proyek Peningkatan Struktur jalan Malinau – Long Alango
wilayah 3 (tiga) Provinsi Kalimantan Timur tahun 2012 ditinjau dari
kelayakan investasi menggunakan metode NPV (Net Present Value ) dan
IRR (Internal Rate of Return) jika menggunakan modal sendiri dalam
membiayaan proyek bagi investor layak berinvestasi dimana dari hasil
analisa perhitungan di dapatkan nilai NPV Rp. 873.203.421, 89 > 0 dan
IRR didapatkan nilai 10, 867 % > tingkat suku bunga sebenarnya yaitu 10
% maka investasi tersebut layak dan menarik untuk berinvestasi bagi para
investor
2. Bahwa jika menggunakan biaya proyek diperoleh dari pinjaman Bank
proyek tidak layak dilaksanakan atau berinvestasi dimana hasil dari
analisa perhitungan di dapatkan nilai NPV Rp. – 743.345.869, 83 < 0 dan
IRR didapatkan nilai 9, 25 % < tingkat suku bunga sebenarnya yaitu 10 %
maka investasi tersebut tidak layak jika semua biaya yang digunakan
diperoleh dari pinjaman Bank.

109
ISSN CETAK 1412-6877 DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020
ISSN ONLINE 2528-0538

B. Saran
1. Perlu memperhitungkan manfaat (benefit) yang akan dirasakan langsung
bagi masyarakat dalam penilaian investasi agar lebih terukur diantaranya
tinjauan terhadap penghematan jarak tempuh dan penghematan
perjalanan dan cash flow proyek yang menampilkan cash outflow dan
cash inflow keseluruhan pengeluaran biaya sendiri untuk pengerjaan
proyek sehingga analisa perhitungan Metode NPV (Net Present Value)
dan IRR (Internal Rate of Return) dapat lebih akurat
2. Perlu memperhitungkan biaya-biaya yang digunakan untuk pengerjaan
proyek baik biaya langsung untuk pembelian bahan, upah dan peralatan
maupun biaya tidak langsung sewa tanah, dan biaya teknis lainya, dalam
penggunaan modal berlu meninjau tingkat suku bunga (i) yang
digunakan pada awal tahun rencana baik modal sendiri maupun modal
yang diperoleh dari pinjaman bank sehingga analisa perhitungan Metode
NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of Return) layak
menarik bagi investor untuk berinvestasi.

DAFTAR PUSTAKA

Ariantocahyadi. pengertian-permintaan-dan-
penawaran.(http://blogspot.com/2012/04/. pengertian-permintaan-
dan-penawaran)
Brigita Lahutung. Manajemen Investasi
(http://brigitalahutung.wordpress.com/2012/10/15/manajemen-
investasi/).
Deni Damayanti. 2013. Panduan Lengkap Menyusun Proposal Skripsi Tesis
Disertasi. Pinang Merah Residence Kav. 14: Yogyakarta.
Deni M. Mangitung. 2102. Ekonomi Rekayasa. Andi Yogyakarta: Palu
Devi Widiawati,2013, tata-cara-penyusunan-hps-harga:
http://www.perencana.info/2013/02/tata-cara-penyusunan-hps-
harga.html#ixzz2xT1f8VJd.
Doyle, Peter and John Saunders. 1995. The Lead of Marketing Decision.
Edistion 22th (February). P. 54-65. Journal of Marketing Research.
Finansial.bisnis.com._suku-bunga-dasar-mandiri-bri-bii-btn-turun
http://m.bisnis.com/finansial/read/20120304/90/66986/bunga-kredit-
horee-dot-suku-bunga-dasar-mandiri-bri-bii-btn-turun)
Gray, Simanjuntak Dkk. 1991. Pengantar Evaluasi Proyek Edisi Kedua. PT.
Gramedia Pustaka Utama

110
DEDIKASI VOLUME 21 NO 1 MEI 2020 ISSN CETAK 1412-6877
ISSN ONLINE 2528-0538

Halim, Supomo. 1990. Akuntansi Manajemen. BPFE – Yogyakarta:

Yogyakarta.
Husnan, Pudjiastuti. 2011. Dasar-Dasar Manajemen Keuangan Edisi
Keenam. UPP STIM YKKPN: Yogyakarta
Iman Soeharto. 1998. Manajemen Proyek Edisi kedua Jilid 2. Erlangga:
Jakarta
Iman Soeharto. 1998. Manajemen Proyek Edisi kedua Jilid 1. Erlangga:
Jakarta
Jupran. 2010. Value Engenering Pada Proyek Pembangunan Jalan Tidung
Pala-Seputuk. Tugas akhir. Program Study Teknik Sipil. Universitas
17 Agustus 1945 Samarinda. Samarinda
Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/Badan Perencanaan
Pembangunan Nasional. Edisi 2007. Pengadaan Barang dengan
Prakualifikasi. Penerbit Yayasan Badan Penerbit PU.
Lukman Syamsudin. 1985. Manajemen Keuangan Perusahaan. PT. Raja
Grafindo Persada: malang
M.Gilang Bangkit Abdillah. 2010. Analisis ekonomi. Makalah. Program
Studi Ekonomi Teknik. Universitas Gunadarma.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum, 2011. Tentang Standar dan Pedoman
Pengadaan Pekerjaan Konstruksi dan Jasa Konstruksi. Yayasan
Badan Penerbit PU. Jakarta.
Sopiyan. 2012. Kalkulasi Investasi Pembangunan Wisata Air Di
Palembang. Tugas Akhir. Program Studi Politeknik Akuntansi.
Politeknik Negeri Sriwijaya Palembang. Palembang
Sri Wijaya. 2011. Studi Kelayakan Investasi Hotel Best Western Premier
Kapasitas Hotel Bintang Tiga Di Surakarta. Tugas Akhir. Program
Studi Teknik Sipil. Universitas Sebelas Maret Surakarta. Surakarta
Supardi, Suwarsono. 1982. Evaluasi Proyek. BPFE-UI Yokyakarta:
Yogyakarta
Susanto, Makmur. 2012. Auditing Proyek-Proyek Kontruksi. Andi
Yogyakarta: Jambi
Untung Soedarsono, 1979. Kontruksi jalan Raya. Badan Penerbit Pekerjaan
Umum: Jakarta
Anandaya N W : (http://www.e-bookspdf.org/download/makalah-analisis-
bisnis-dan-studi-kelayakan-usaha.html).

111