seksjonering

For at man skal kunne få seksjonert en eiendom, må en rekke vilkår være oppfylt. Disse vilkårene finner man i eierseksjonsloven kapittel II. I eierseksjonsloven § 7 fastsettes de mest sentrale vilkårene som må være oppfylt før kommunen kan gi seksjoneringstillatelse:

1. Hver seksjon må ha enerett til å bruke en bruksenhet. Har to eller flere personer, som ikke er sameiere, rett til å bruke bruksenheten sammen, står man ikke overfor en eierseksjon.
2. Hver seksjon har en fast sameiebrøk. Sameiebrøken gir uttrykk den enkelte seksjonseierens økonomiske interesse og deltakelse i eierseksjonssameiet.
3. Hver bruksenhet har én hoveddel. Denne må utgjøre en klart avgrenset og sammenhengende del av bygningen og ha egen inngang. I tillegg til hoveddelen kan bruksenheten ha tilleggsdeler, men dette er ikke noe krav etter loven for å få seksjonert.
4. I tillegg til vilkår nr. 3, kreves for boligseksjoner at hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. At disse funksjonene må være plassert innenfor hoveddelen innebærer at det ikke er godt nok dersom beboeren må gå gjennom fellesarealene for å nå dem. Bad og wc må være i eget eller egne rom. Dusjkabinett på kjøkkenet oppfyller ikke lovens krav. Kjøkkenet kan derimot være en del av et oppholdsrom som også er soverom (åpen kjøkkenløsning).
5. Det må være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Denne regelen innebærer at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever. For øvrig er det opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres.
6. Seksjoneringen må være fullstendig, det vil si at seksjoneringen omfatter hele eiendommen. Kravet innebærer at det ikke er adgang til for eksempel å seksjonere bare én etasje i bygningen eller bare én av flere bygninger på en eiendom. Er det fire leiligheter i bygningen som skal seksjoneres, må alle fire inngå i seksjoneringen og utgjøre egne seksjoner. Heller ikke kan man for eksempel lage to næringsseksjoner og la seks boliger være useksjonerte. Unntak gjelder imidlertid hvis alle boligene eller alle lokalene samles i én seksjon (samleseksjon).
7. Seksjoneringen kan bare omfatte én matrikkelenhet (grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom, jamfør matrikkellova § 5). Kravet innebærer at dersom en søker ønsker å seksjonere flere eiendommer, så må han enten opprette flere eierseksjonssameier eller slå sammen eiendommene.
8. Det skal fastsettes om den enkelte seksjonen skal brukes til bolig (helårsbolig eller fritidsbolig) eller næring (alle andre formål enn bolig, som for eksempel barnehage eller butikkdrift, men også eksempelvis garasje). Formålet skal være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det er gitt tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen.
9. Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, må seksjoneres til fellesareal. Først og fremst er det tale om atkomstarealer, herunder inngangspartier og korridorer – både ute og inne. Heis er også eksempel på en del av eiendommen som må være fellesareal. Også søppelrom og andre arealer som alle seksjonene trenger adgang til, skal være fellesareal.

Reglene om hvordan seksjoneringsprosessen foregår, følger av eierseksjonsloven kapittel III. Her er det regler både om hvordan søkeren (den som ber om seksjoneringstillatelse) skal gå frem, og hvordan kommunen skal behandle søknaden.

Det er hjemmelshaveren til en eiendom som kan fremsette søknad om seksjonering overfor kommunen. Loven stiller en rekke krav til hva en søknad om seksjonering skal inneholde (blant annet skal det opplyses om den enkelte seksjonen skal være en boligseksjon eller en næringsseksjon, og det skal oppgis en sameiebrøk for hver seksjon), og krav til hvilke vedlegg som skal følge søknaden. De nærmere reglene har imidlertid i praksis mindre betydning, ettersom departementet med hjemmel i eierseksjonsloven § 11 fjerde ledd har fastsatt en standardisert blankett/søknadsskjema, som må benyttes ved søknad om seksjonering. Denne blanketten ivaretar alle kravene i eierseksjonsloven som må være oppfylt for at søknaden skal kunne tas til følge.

Seksjoneringssøknaden sendes til kommunen hvor eiendommen ligger. Når man søker, må man samtidig betale et gebyr til kommunen. Hvor stort dette gebyret er, varierer fra kommune til kommune, men skal være fastsatt ut fra hvor store kostnader kommunen har til å behandle seksjoneringssakene (eierseksjonsloven § 15 første ledd).

Når kommunen mottar søknaden, er det tre mulige utfall:

1. Søknaden bli avvist dersom den ikke oppfyller kravene som stilles til søknaden (dette er som nevnt lite praktisk grunnet bruken av standardisert blankett). Det samme gjelder dersom gebyret til kommunen ikke innbetales. Se eierseksjonsloven § 12 første ledd.
2. Søknaden kan bli avslått dersom ikke vilkårene for seksjonering, se ovenfor, er oppfylt. Se eierseksjonsloven § 12 annet ledd.
3. Dersom søknaden ikke avvises eller avslås, skal det gis tillatelse til seksjonering. Det følger av eierseksjonsloven § 7 første ledd at søkeren har krav på tillatelse dersom vilkårene for seksjonering er oppfylt.

Fra tidspunktet kommunen har mottatt en fullstendig søknad om seksjonering, har kommunen 12 uker på seg på å avgjøre søknaden. Oversittes fristen, reduseres søkerens gebyr med 25 prosent av de totale gebyret for hver uke fristen oversittes, se eierseksjonsloven § 14.

Straks kommunen har fattet vedtak om seksjonering, skal kommunen skal føre seksjonene inn matrikkelen (eierseksjonsloven § 13 annet ledd). Ved tinglysing av kommunens vedtak om seksjonering, er de nye seksjonene opprettet (eierseksjonsloven § 10).

• eierseksjon
• eierseksjonsloven

• Eierseksjonsloven (Lovdata)
• Forskrift om bruk av standardisert søknad om seksjonering (Lovdata)
• Søknad om seksjonering (regjeringen.no)