TABLA DE CONTENIDO

El Reglamento interno de convivencia del Conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD

HORIZONTAL - está organizada de la siguiente manera:

CAPÍTULO I. OBJETO, MARCO LEGAL Y OBLIGATORIEDAD

CAPÍTULO II. DE CLASES DE USUARIOS.

CAPÍTULO III. DE DERECHOS, DEBERES Y PROHIBICIONES

CAPÍTULO IV. BIENES PRIVADOS O DE USO PARTICULAR, DESTINACION,

MODIFICACONES Y REPARACIONES LOCATIVAS.
CAPÍTULO V. DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN. DEFINICIÓN, DISPOSICIONES
PARA SU USO Y DISFRUTE, RESTRICCIONES, CLASIFICACIÓN, USO
DE
LOS PARQUEADEROS, DERECHOS, DESAFECTACIÓN,
MODIFICACIONES, MEJORAS Y REPARACIONES
CAPÍTULO VI. DE OTRAS DISPOSICIONES

CAPÍTULO VII. DE MANEJO DE CONFLICTOS

CAPÍTULO VIII DE LOS TIPOS DE FALTAS, CLASIFICACION E IDENTIFICACIÓN,

CAPÍTULO IX. FINALIDAD DE LAS SANCIONES, COMPETENCIAS, PRINCIPIOS

CRITERIOS APLICABLES Y DEBIDO PROCESO.
.

CAPITULO X DE LAS EXPENSAS COMUNES. PARTICIPACIÓN. SOLIDARIDAD. MORA

EN EL PAGO. EXIGIBILIDAD EJECUTIVA.

CAPITULO XI ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION.

 MANUAL INTERNO DE CONVIVENCIA
CONJUNTO RESIDENCIAL SANTAMORE II
PROPIEDAD HORIZONTAL

La Asamblea General de Copropietarios del CONJUNTO SANTAMORE II - PROPIEDAD

HORIZONTAL y CONSIDERANDO:
1. Que el capítulo XV DE LA ASAMBLEA: Del Reglamento Propiedad Horizontal contenido en la
Escritura Pública No 1798 del 16 de junio de 2015 de la Notaria Primera del Circulo de San Gil,
facultan a la Asamblea General para adoptar un Manual de Convivencia si a ello hubiere lugar,
el que será́ de obligatorio cumplimiento por parte de los propietarios y usuarios a cualquier
título.
2. Que es necesario dictar normas que garanticen la seguridad y convivencia pacífica previstos
en el Artículo 1 de la Ley 675 de 3 de agosto de 2.001.

RESUELVE:
APROBAR EL MANUAL DE CONVIVENCIA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL SANTAMORE II -
PROPIEDAD HORIZONTAL, cuyo texto es el siguiente:
El Manual de convivencia es un texto para la vida y la participación comunitaria, facilitando el
logro de la armonía, la convivencia y el bienestar de la comunidad del Conjunto. El objeto del
presente reglamento es establecer los derechos, deberes y obligaciones de los copropietarios,
arrendatarios, tenedores a cualquier título y usuarios del CONJUNTO RESIDENCIAL
SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL, que permitan un goce tranquilo de los bienes
privados y comunes, propendiendo por su conservación, mantenimiento y buen servicio.
Igualmente busca fijar pautas para dirimir los conflictos que pueden presentarse entre los
órganos de la administración de la copropiedad y los residentes o entre ellos mismos o en razón
de las limitaciones u obligaciones derivadas del Régimen de Propiedad Horizontal que trate la
Ley 675 del año 2001, así́ como las normas que se modifiquen en un futuro mientras no sean
contrarias. También se desarrolla el Reglamento de Propiedad Horizontal, las sanciones para
las obligaciones no pecuniarias y el procedimiento para establecerlas. Todo ello con la finalidad
de garantizar la convivencia pacífica y seguridad de los residentes y visitantes del Conjunto.

PRINCIPIOS DE CONVIVENCIA

El Conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL, acoge los siguientes

principios:
IDENTIDAD. Se refiere a una cualidad o conjunto de cualidades con las que una persona o
grupo de personas se ven íntimamente identificados. En este sentido, la identidad tiene que ver
con la manera en que individuos y grupos se definen a sí mismos al querer relacionarse e
identificarse con ciertas características.
Adoptando principios de Cooperación y Solidaridad, Cordialidad, Responsabilidad, Civismo,
Tolerancia, Diálogo y Concertación, Decisiones Concertadas, Integración, Función Social y
Ecológica entre otros.
RESPETO A LA DIGNIDAD HUMANA. El respeto de la dignidad Humana debe inspirar las
actuaciones de todos los integrantes de la comunidad de Santamore II.
DERECHO AL DEBIDO PROCESO. Es el conducto regular que garantiza que los órganos de
administración y control actuarán basados en los derechos de defensa, la contradicción e
impugnación frente a la imposición de sanciones por incumplimiento del presente manual de
convivencia.

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PROPIEDAD HORIZONTAL

RESPONSABILIDAD. Compromiso de conocimiento y cumplimiento de derechos y deberes

que nos permitan una sana convivencia.

CAPÍTULO I

OBJETO, MARCO LEGAL Y OBLIGATORIEDAD

ARTICULO 1. NATURALEZA Y DENOMINACION. La persona jurídica que trata el presente

Manual de Convivencia se denomina CONJUNTO RESIDENCIAL SANTAMORE II
PROPIEDAD HORIZONTAL y es de naturaleza civil sin ánimo de lucro, con calidad de no
contribuyente de impuestos nacionales ni de Industria y Comercio conforme a lo establecido en
el Artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

ARTICULO 2. DOMICILIO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN. El domicilio principal del CONJUNTO

RESIDENCIAL SANTAMORE II PROPIEDAD HORIZONTAL, es la ciudad de San Gil en la Calle
1 Sur 23-65 actual nomenclatura, y su ámbito de aplicación es para copropietarios, titulares de
derechos reales, simples tenedores a cualquier título y ocupantes en general.

ARTICULO 3. DURACIÓN. La duración del Manual de Convivencia igual es indefinida sin

embargo podrá́ reformarse, cambiarse en los casos y en la forma y términos previstos por la Ley
o la Asamblea de Copropietarios.

ARTICULO 4. MARCO LEGAL

1. Constitución Política de Colombia.

2. Ley 675 de 2001 (Régimen Propiedad Horizontal).
3. Reglamento de Propiedad Horizontal, Escritura Pública No. 1798 del 16 de junio de
2015 de la Notaria Primera del Circulo de San Gil
4. Reglamento de Propiedad Horizontal, Escritura Pública No. 1798 del 16 de junio de
2015 de la Notaria Primera del Circulo de San Gil
5. Ley 1098 de 2006 (Código de Infancia y Adolescencia) 
6. Ley 746 de 2002 (Reglamentación tenencia animales)
7. Código Nacional de Tránsito. (Ley 769 de 2002)
8. Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012)
9. Resolución 608 de 2005 (Manejo de residuos sólidos)
10. Ley 1209 de 2008 y Decreto reglamentario 2171 de 2009 (Seguridad de piscinas).
11. Jurisprudencia
12. Demás normas concordantes.

PARAGRAFO 1. Cuando en este manual de convivencia no se encuentre norma expresamente

aplicable a un caso determinado se utilizarán las vigentes establecidas en el marco
anteriormente enunciado.

ARTÍCULO 5. OBJETO. El presente manual de convivencia, tiene por objeto hacer del
Conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL, un lugar ideal de
convivencia armónica, mediante la prevención y corrección de actos y/o conflictos que
perjudiquen la tranquilidad, los derechos y/o bienes de los residentes.

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PROPIEDAD HORIZONTAL

El presente Manual interno se fundamenta en la forma especial de dominio llamada propiedad

horizontal, en la que concurren derechos de propiedad sobre bienes privados y derechos de
copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes esenciales, no esenciales y de uso
exclusivo, con el fin de garantizar la seguridad y el respeto a la dignidad humana, la convivencia
pacífica y solidaridad social, la función social y ecológica de la propiedad. PARÁGRAFO 1. Para
el cumplimiento de esta disposición, en los contratos por medio de los cuales se transfiera el
dominio, uso o posesión de cualquier unidad privada o apartamento, se entenderá incorporado
el Manual de Propiedad Horizontal del conjunto residencial SANTAMORE II-PROPIEDAD
HORIZONTAL - y por ende el presente Manual Interno de Convivencia.

ARTÍCULO 6. OBLIGATORIEDAD. Las normas contenidas en el presente manual de

convivencia son obligatorias para todos los propietarios, residentes o visitantes del Conjunto
Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL -, y para todos quienes usen y
disfruten de sus bienes privados y comunes bien sea a título de propietario, arrendatario,
comodatario o cualquier otro título consagrado por la ley. Así mismo aplica para el personal que
preste servicios o tenga relación laboral con la copropiedad.

PARÁGRAFO 1. Para el cumplimiento de esta disposición, en los contratos por medio de

los cuales se transfiera el dominio, uso o posesión de cualquier unidad privada o
apartamento, se entenderá incorporado el Reglamento de Propiedad Horizontal del
conjunto residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL y el presente Manual
Interno de Convivencia.

CAPÍTULO II

CLASES DE USUARIOS

ARTÍCULO 7. El Conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL - por ser

propiedad horizontal tendrá las siguientes clases de usuarios: Usuarios Residentes, Invitados
Residentes e Invitados no Residentes.

1. Usuarios Residentes:
a) Propietarios: Son usuarios residentes propietarios, las personas que figuren como titulares
del dominio privado según las escrituras y folio de matrícula inmobiliaria de los apartamentos
que conforman el conjunto residencial.
b). Arrendatarios: Son usuarios residentes arrendatarios, las personas que poseen un contrato
de arrendamiento debidamente celebrado con el propietario o firma arrendadora que lo
represente.
c) Familiares de propietarios y arrendatarios: Se consideran residentes de las familias de
propietarios y arrendatarios a las personas que conforman el núcleo familiar, acreditados por el
propietario y/o arrendatarios en formulario especial que se entrega a la administración.

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PROPIEDAD HORIZONTAL

d). Invitados residentes: Son las personas que por invitación de los propietarios o
arrendatarios se alojen en los apartamentos por un período de dos o más días, las cuales serán
registradas en un libro control de la administración con el fin de que puedan hacer uso de las
zonas sociales.

2. Usuarios no Residentes:

a) Propietarios: Son propietarios que no residen en el conjunto de manera permanente

b). Invitados no residentes. Son las personas que por invitación de los propietarios o
arrendatarios acudan en calidad de visitantes.

ARTÍCULO 8. EXPEDICIÓN. Este Manual de Convivencia es adoptado por la Asamblea

Extraordinaria de Copropietarios, celebrada el día 10 de Julio de 2020 a las 14:00 horas y de
acuerdo con la necesidad actual de la copropiedad de contar con un MANUAL INTERNO DE
CONVIVENCIA que regule los aspectos determinados, de observancia obligatoria para los
copropietarios, arrendatarios y tenedores actuales y futuros del CONJUNTO RESIDENCIAL
SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL y en lo pertinente para las personas que a
cualquier título usen o gocen alguno o algunos de los bienes.
Las disposiciones de este Manual de Convivencia se entenderán incorporadas en todo acto que
implique transferencia de dominio y de cualquier otro derecho real sobre los inmuebles que
conformen el CONJUNTO RESIDENCIAL SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL, o en
todo acto o contrato en virtud del cual se concede el uso o goce de los mismos.
PARÁGRAFO 1: Todos aquellos eventos, conductas y faltas que no estén específicamente
contempladas en la constitución, la ley, el Reglamento propiedad horizontal y de este manual,
serán de conocimiento, discusión, determinación y sanción del Administrador, del Consejo de
Administración y del Comité́ de Convivencia, siempre y cuando alteren y vulneren la estabilidad
y convivencia del Conjunto. Estas se entenderán incorporadas al presente manual, no obstante,
se hace claridad que el Consejo de Administración es el único órgano autorizado para imponer
las sanciones y el administrador para notificarlas y ejecutarlas.
PARÁGRAFO 2: El Comité́ de Convivencia asumirá́ los casos para dirimir los conflictos. El
Comité́ podrá́ recomendar al Consejo de Administración la imposición de sanciones de acuerdo
a la gravedad del hecho. Es responsabilidad del Administrador velar por el cumplimiento de las
sanciones, contando con el apoyo del Consejo de Administración y del Comité́ de Convivencia.
PARÁGRAFO 3: El presente manual, tendrá hasta el 1 de julio del presente año para ser
divulgado en campañas de socialización, con el fin de darlo a conocer a toda la comunidad.
Después de la fecha estipulada iniciara a regir de manera obligatoria.

CAPITULO III

DERECHOS, DEBERES, Y PROHIBICIONES DE LOS COPROPIETARIOS Y/O

RESIDENTES.

ARTÍCULO 9. DE LOS DERECHOS. Además de los derechos contemplados en el reglamento

de propiedad horizontal, se adicionan derechos de los propietarios de bienes de dominio
particular o privado y en lo pertinente de los ocupantes, tenedores y residentes de Conjunto
Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL - los siguientes:

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1. Gozar de su respectiva propiedad, cumpliendo la destinación prevista en el Reglamento de

Propiedad Horizontal, ejecutando dentro del mismos actos que no perturben la tranquilidad de
los demás propietarios u ocupantes del inmueble o que comprometa la seguridad, solidez,
salubridad, estética y buen nombre de la Conjunto Residencial.
2. Hacer uso de los bienes comunes, según se su destino ordinario, sin perturbar el uso legítimo
de los demás propietarios y/o residentes, en las formas y con las limitaciones, prohibiciones que
de manera general están contenidas en el presente Manual Interno de Convivencia, en el
Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial y de conformidad con las
reglamentaciones especiales y precisas que establezcan los órganos competentes de la
administración del conjunto residencial.
3. Ceder la tenencia de su respectiva propiedad a cualquier título, entregando a quien sea el
nuevo tenedor del bien los mismos derechos y las mismas obligaciones en cuanto a utilización y
goce, tanto de la unidad privada como de los bienes comunes.
4. Presentar respetuosamente sus iniciativas, solicitudes, quejas, opiniones y sugerencias, por
medio de comunicaciones escritas dirigidas al administrador (@) del Conjunto Residencial o
quien haga sus veces y éste en su calidad de representante legal de la copropiedad es el
encargado de dar las respuestas una vez haya cumplido el conducto regular.
5. Intervenir con voz y voto en las deliberaciones de la Asamblea General de Copropietarios, al
igual que en las asambleas extraordinarias.
6. Todos los residentes tienen igual derecho a los bienes o servicios comunes de la
copropiedad de acuerdo a las limitaciones y garantías consignadas en la ley de propiedad
horizontal, el Reglamento de propiedad Horizontal y este manual interno de convivencia.
7. A realizar reformas internas en su inmueble privado, cumpliendo las especificaciones dadas
por la administración, que no involucre las zonas determinadas como comunes, esenciales y
que dicha reforma no afecte la estructura, solidez y funcionamiento del conjunto residencial al
igual que el cambio de puerta de ingreso a la vivienda, ventanas, mirador, barandas y el color
de las mismas.
8. A formar parte de los comités que la Asamblea General o el Consejo de Administración
conformen para el mejor cumplimiento de los objetivos, siempre que se encuentren a paz y
salvo con la administración por todo concepto, hasta el periodo mensual anterior a aquel en que
se efectúa dicha asamblea o se ejercita el derecho.
9. A recibir información acerca de la gestión realizada por los organismos de dirección definidos
por la Ley 675 de 2001.
10. Solicitar ante el Consejo de Administración la imposición de las sanciones a que haya lugar
cuando un propietario tenedor o usuario de bienes privados haya violado las disposiciones
legales sobre propiedad horizontal o las normas de este manual. 　
11. A solicitar al juez competente la imposición de las multas de que trata la Ley 675 de 2001 y
las disposiciones que la modifiquen, adicionen o reglamenten, a los propietarios, arrendatarios o
usuarios de las unidades privadas que violen las disposiciones de este reglamento, así como
también las demás normas que rigen la propiedad horizontal.
12. A propiciar y disfrutar de la armonía, la tranquilidad y la seguridad en su unidad privada y en
las áreas comunes.
13. Convocar a reuniones extraordinarias a la Asamblea General; en cuyo caso se requiere que
la convocatoria sea hecha por un número plural de propietarios que representen por lo menos la
quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
14. Delegar la representación legal cumpliendo con los requisitos a una persona mayor de edad
en las reuniones y asambleas que se convoquen.

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ARTÍCULO 10. DEBERES. Además de los deberes contemplados en la ley 675 de 2001, el
Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD
HORIZONTAL – y demás normas y leyes concordantes, son deberes de los usuarios de la
copropiedad los siguientes:

1. Dar a los bienes de dominio particular o privado la destinación específica señalada en la Ley
675 de 2001, en el Reglamento de propiedad horizontal y en este Manual interno de convivencia.
2. Contribuir con las expensas necesarias para la administración, conservación, reparación y
reposición de los bienes comunes y al pago de las primas de seguros contratados, en proporción
a los coeficientes de copropiedad según lo citado en el reglamento de propiedad horizontal de
manera puntual.
3. Pagar las sanciones o multas que por incumplimiento a deberes o prohibiciones haya lugar.
4. Ejecutar de inmediato las reparaciones de su respectivo bien privado, incluidas las redes de
servicios públicos ubicadas dentro del mismo, cuya omisión pueda causar perjuicio a los demás
bienes privados o comunes o a los moradores del Conjunto Residencial, resarciendo los daños
que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder solidariamente.
5. Permitir la entrada del Administrador (@) al bien o unidad privada de su propiedad del conjunto
residencial o al personal autorizado por éste, encargado de proyectar, inspeccionar o realizar
trabajos en beneficio de los bienes de dominio común o de los demás bienes privados.
6. Comunicar por escrito al Administrador (@) dentro de los cinco (5) días siguientes a la
adquisición de una unidad de dominio privado, su nombre, apellido y domicilio; lo mismo que el
número, la fecha y el lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad. (solicitando
previamente los documentos de censo y carta para ingresar).
7. Pagar las expensas extraordinarias en la forma y oportunidad que establezca la asamblea
general.
8. Comunicar al Administrador todo caso de enfermedad contagiosa que ponga en peligro la vida
y la salubridad de los habitantes del Conjunto Residencial.
9. Informar mediante comunicación escrita dirigida al Administrador (@) del conjunto, con por lo
menos tres (3) días de anterioridad cuando vayan a efectuar cualquier trasteo o mudanza,
indicando la hora y el detalle del mismo.
10. Velar por el buen funcionamiento de aparatos electrodomésticos e instalaciones de los
servicios domiciliarios de su unidad privada.
11. Suscribir contratos con las personas a quienes ceda la tenencia de su bien privado y pactar
expresamente con ellos la obligación de respetar y cumplir las normas de este reglamento y las
disposiciones de los órganos de la administración
12. Procurar la buena marcha del Conjunto Residencial y el mantenimiento de las zonas comunes
y de todos aquellos elementos que hagan parte del amueblamiento
13. Cumplir y hacer cumplir las normas que regulan la propiedad horizontal como ente jurídico,
las cuales forman parte de cada una de las escrituras de propiedad de las unidades individuales y
de las áreas comunes.
14. En caso de venta o transferencia de dominio cada propietario se obliga a comunicar al
Administrador, un certificado de libertad y tradición, el nombre y domicilio del nuevo adquiriente.
15. Respetar el derecho de todos los moradores del conjunto a gozar de unas condiciones de
vida digna, a la privacidad, a la recreación, a la libre circulación, al derecho de reunirse, a
organizarse con fines lícitos y a respetar el derecho de todos de participar en la vida social
comunitaria.

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16. Cumplir con la reglamentación vigente y los requisitos para tenencia y/o permanencia de
animales domésticos, según ley 746 de 2002, la cual regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos.
17. Conservar y mantener el aseo en todas las zonas comunes como pasillos, parqueaderos,
salón social, zonas húmedas y recreacionales.
18. Informar oportunamente a la Administración sobre irregularidades en el comportamiento de
los usuarios, empleados de unidades privadas o los empleados las empresas prestadoras de
servicios.
19. Toda persona visitante se debe identificar en la portería para su ingreso al Conjunto
Residencial, previa autorización del residente.
20. Dar buen trato a los guardas de seguridad y demás empleados del Conjunto Residencial.
21. No arrojar residuos, materiales duros o insolubles, tierra, arena, pañales, ropas,
preservativos, toallas higiénicas y otros, y en general, todo elemento que obstruya o dañe las
cañerías de lavamanos, lavaplatos, inodoros y demás servicios privados.
22. Acatar la autoridad interna del conjunto residencial, consejo de administración y Administrador
(@) y cumplir sus órdenes y en las citaciones que haga la asamblea general o comité de
convivencia.
23. Dar uso adecuado de los bienes comunes, cumpliendo las indicaciones dadas para cada
zona.
24. Promover la buena conducta de sus invitados durante su permanencia en las instalaciones,
entendiendo que el propietario en el responsable de las obligaciones que se deriven por
concepto de daños ocasionados a los bienes y zonas comunes del Conjunto Residencial por
parte de éstos.
25. Todo residente está obligado a velar por la seguridad e integridad de su unidad privada, ya
que la Administración no se hace responsable por hurtos, ni daños ocasionados por residentes
o no residentes a sus inmuebles o vehículos; facilitará el apoyo tecnológico de cámaras de
seguridad y la acción del comité de convivencia según sea el caso, y en otros casos por su
gravedad serán reportados a las autoridades competentes.
26. Todas las obligaciones contenidas en la ley 675 de 2001, el Reglamento de propiedad
Horizontal y demás normatividad vigente.

ARTÍCULO 11. PROHIBICIONES.

Todas las prohibiciones contempladas en del Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto
residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL, Código Nacional de Policía y
normatividad concordante vigente incluyendo las siguientes:

En incumplimiento de las siguientes prohibiciones serán tomadas como falta leve, pero
si se llegase a presentar reincidencia, serán catalogadas como faltas moderadas.

1. Autorizar el ingreso al conjunto de vendedores ambulantes o similares.

2. Se prohíbe el ingreso al conjunto a operarios de construcción, carpintería, ornamentación y
otras actividades afines, para ejecutar trabajos en los horarios no permitidos, entre ellos
domingos y festivos. Se exceptúan las urgencias en servicios domiciliarios de agua, energía y
gas.
3. Se prohíbe mantener mascotas sueltas en áreas comunes del conjunto.
4. Obstaculizar o estorbar las áreas de circulación común es decir los pasillos o usarlas como
lugares de reunión o destinarlas a cualquier otro acto que genere incomodidad o bullicio.
5. Colocar avisos o letreros y objetos en áreas comunes.

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6. Se prohíbe realizar el lavado de vehículos y motos dentro de la copropiedad. Estipulado en

CNP.
7. Arrojar basuras de cualquier tipo de material en las áreas comunes o a otros bienes de
propiedad privada.
8. Instalar cubierta o techo al parqueadero, rejas de seguridad en ventanas en la fachada y
puertas diferentes al diseño que se decida por asamblea.
9. Está prohibido dejar pertenencias o cualquier tipo de elemento en las zonas de uso común o
en los parqueaderos del Conjunto Residencial, aunque sea por poco tiempo.
10. Hacer un uso inadecuado del cuarto de basura. (Cumplir con horarios e indicaciones
establecidas por el reglamento del conjunto).
11. Sembrar, arrancar, podar plantas de las áreas comunes, actividad que solo podrá efectuarla
la persona encargada de la jardinería en coordinación con la administración.
12. Usar las vías del Conjunto para enseñar y/o aprender a manejar vehículos motorizados
(carros, motos, otros); aplica también a la conducción de vehículos por menores de edad sin
licencia.
13. Destinar los ascensores, jardines y en general áreas comunes del edificio como espacio para
que las mascotas realicen sus necesidades fisiológicas.
14. Antes de retirarse del área de piscinas las personas deberán SECARSE Y VESTIRSE para
evitar escurrir agua en los pasillos y ascensores que pueden generar accidentes y sulfatación
de las tarjetas de los mismos.

En incumplimiento de las siguientes prohibiciones serán tomadas como falta

moderadas, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán catalogadas como faltas
graves.

1. Perturbar la tranquilidad de los residentes con ruidos o bullicios, conectar a alto volumen
aparatos de sonido, radios, televisores, teniendo en cuenta lo estipulado en el código de
Policía vigente. Las reuniones sociales y serenatas en las unidades privadas, solo estarán
permitidas hasta las 11:00 PM, con volumen de sonido moderado.
2. Lavar alfombras, limpiar excrementos de pisos en zonas comunes de uso no exclusivo o
balcones.
3. Colocar sobre los muros, ventanas, rejas comunes y las fachadas de los apartamentos
carteles, afiches; colgar ropa, tapetes, zapatos u otras prendas o cualquier elemento que
desmejore la presentación y armonía estética del conjunto, que generen contaminación
visual; se exceptúan los avisos de venta o arrendamiento de la vivienda, de manera modera
y con previa aprobación del administrador con una medida promedio máxima de 60 x 60
centímetros.
4. Dejar escombros o retal de construcción en zonas comunes; todo propietario de la unidad
privada o quien represente sus derechos debe retirar oportunamente todos los residuos de
construcción y responderá diariamente por el aseo de la zona de circulación común
afectada.
5. Se prohíbe el descargue y mantener apilados de materiales y equipos de construcción en
zonas comunes o fachada externa; se prohíbe preparar mezclas y otras actividades
exclusivas de la obra, en las áreas de comunes.
6. Se prohíbe el arrendamiento de vivienda turística, dando cumplimiento al ente jurídico
contemplado en el RPH como Conjunto de Vivienda Residencial.
7. Se prohíbe la tenencia de ejemplares de razas peligrosas sin cumplimiento de normas
vigentes. Se debe cumplir con las normas de manejo de mascotas descritas más adelante
en este reglamento.

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8. Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes.

9. Obstruir, impedir o entorpecer el cumplimiento de funciones del administrador y el consejo de
administración, estipuladas en la legislación sobre propiedad horizontal.
10. Dañar cualquier planta ornamental del Conjunto Residencial, quien lo realice deberá pagar un
valor igual al precio de la misma; si se trata de un menor infractor, la administración
comunicará a los padres esta situación para que se proceda a su cancelación.
11. Hacer uso de los ascensores para saltar, oprimir por varias veces un botón o marcar todos los
pisos, escribir o rayar sus partes internas o externas; Además el rayar, alterar o modificar los
avisos, comunicados entre otros de las carteleras.
12. Hacer uso de los ascensores para fumar, consumir alimentos y bebidas alcohólicas.
13. Uso o circulación de automotores sin silenciador, motor sin filtro, o instalaciones eléctricas
que interfiera en las recepciones de radio o televisión de los vecinos.
14. Accionar campanas o alarmas de las unidades privadas o automotores sin justificación.

En incumplimiento de las siguientes prohibiciones serán tomadas como falta grave.

1. Realizar escándalo que perturbe la armonía, el sosiego y tranquilidad de los demás

residentes y/o poner en riesgo la seguridad y solidez del conjunto residencial.
2. Ejecutar conductas graves o acciones tipificadas como delitos en la Ley Penal Colombiana
dentro de la copropiedad o en los bienes de uso particular, como también las contempladas
en el Código de Policía y Convivencia Ciudadana.
3. La prostitución en la copropiedad.
4. Los actos de maltrato y abusos de cualquier clase practicados con los menores de edad, en la
copropiedad.
5. El ejercicio de prácticas abortivas en la copropiedad
6. Realizar actos sexuales en zonas comunes.
7. Sustraer o apropiarse de bienes de las unidades privadas y comunes de la copropiedad.
8. Por razón o con ocasión del uso de los bienes comunes agredir en forma grave a las
personas que laboran, residen o visitan la copropiedad.
9. La emisión de vapores, gases, humos, polvillo o de sustancias nocivas.
10. Instalar antenas o aparatos transmisores de radio sin permiso o autorización legal.
11.
12. Causar daño en zonas comunes por arrojar residuos, materiales duros o insolubles, tierra,
arena, pañales, ropas, preservativos, toallas higiénicas y otros, y en general, todo elemento
que obstruya o dañar las cañerías de lavamanos, lavaplatos, inodoros y demás servicios
privados.
13. Comportarse de manera agresiva o violenta, grosera o irrespetuosa con la persona que ejerza
la función de administración del conjunto, así como con todo el personal al servicio de la
administración, trátese de guardas de seguridad, personal de mantenimiento, aseadora y
piscinero.
14. Consumir en áreas comunes sustancias prohibidas o psicoactivas que puedan constituir un
mal ejemplo para menores y que afecten a los demás copropietarios.
15. Destinar, enajenar o conceder el uso de su unidad privada para usos o fines distintos a los
autorizados por el reglamento que causen perjuicios o molestias a los residentes, al uso
contrato a la moral y las buenas costumbres o a fines prohibidos por la autoridad que puedan
disminuir o afectar el prestigio y patrimonio de las unidades comunes y privadas.

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CAPÍTULO IV

DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. DESTINACIÓN.

MODIFICACIONES. REPARACIONES LOCATIVAS.

ARTÍCULO 12. EN EL USO DE LA UNIDAD PRIVADA. Tal como lo establece la Ley 675 de
2001, cada propietario usará su Unidad Privada en la forma prevista en el Reglamento de
Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial SANTAMORE II, y en consecuencia, no podrá
hacerlo servir a otros objetivos que los convenidos en dicho reglamento o que deben
presumirse de su naturaleza, siendo esta únicamente para uso residencial.

No podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o
comprometa la seguridad, solidez o salubridad de Conjunto Residencial; tales restricciones
regirán igualmente para el arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el
uso o el goce de su unidad privada.

ARTÍCULO 13. FACULTADES DE DISPOSICIÓN SOBRE LA PROPIEDAD PRIVADA. Cada

propietario puede disponer de su propiedad privada como verdadero dueño que es de la misma,
con todas las facultades que las leyes otorgan a los titulares del derecho de dominio sobre el
bien particular y sin otras limitaciones que las impuestas por las leyes colombianas, el
Reglamento de Propiedad Horizontal, el Reglamento Interno de Convivencia y las que
establezcan los propietarios ceñidos a la ley, de acuerdo con las disposiciones contenidas en el
mismo.
Cada propietario por consiguiente puede vender su propiedad privada, permutarla, gravarla,
arrendarla integralmente, constituirla en fideicomiso separada al usufructo de la nueva
propiedad, pero no puede fraccionarla o dividirla en dos o más propiedades privadas.
Cualquiera sea el acto jurídico que se realice sobre una unidad privada comprenderá los
derechos sobre los bienes de propiedad común que correspondan al titular del dominio de Ia
unidad privada de acuerdo con su respectivo coeficiente de copropiedad．

ARTÍCULO 14. REPARACIONES LOCATIVAS EN LA PROPIEDAD PRIVADA. Se entiende

por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantenerla
unidad privada en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante
su distribución interior sus características funcionales formales y/o volumétricas. Las
obligaciones relativas a la conservación y reparación de cada propiedad privada, correrá a
cargo exclusivo del propietario o quien represente sus derechos. Si por no realizar o no
sufragar oportunamente los gastos que demande la conservación de la respectiva propiedad, se
ocasionare persistentes o graves molestias o daños, o se expusiere a peligros la seguridad de
los bienes comunes o bienes privados de los demás propietarios o usuarios, el infractor
responderá por todo perjuicio causado.

Además de lo señalado en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial

SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL -, para el manejo de las reparaciones o mejoras,
se debe tener en cuenta:
1. Los daños ocasionados a las fachadas externas e internas de los apartamentos, por las
filtraciones generadas en los balcones, techos o muros lindantes de las unidades privadas,
deben ser reparadas y sufragados los gastos por el propietario o quien represente sus
derechos, en el menor tiempo posible.

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PROPIEDAD HORIZONTAL

2. Cualquier propietario que necesite ejercer revisión, reparación o reforma de las instalaciones
que sirven a su propia unidad privada, pero que estén ubicadas dentro de los bienes de
propiedad común debe solicitar permiso a su vecino o vecinos, por conducto del administrador
(@) de la copropiedad, quien vigilará en todo caso que los trabajos mencionados se hagan
técnica y efectivamente.
3. El ingreso de operarios a realizar trabajos de reformas, acabados, reparación o restauración
en unidades privadas, será controlado mediante listado que entregará el propietario o residente
a la administración; se debe adjuntar por cada trabajador ingresar, fotocopias de: cédula de
ciudadanía, afiliación a sistema de seguridad social, pago a ARL, certificación de trabajo en
alturas, en fin, los requisitos contemplados por la ley 100 de 1993. La copropiedad no se hace
solidaria con accidentes ocurridos a trabajadores de las unidades privadas o Constructora.
4. Los trabajos de construcción que implique demolición, el uso de taladros, martillos o porras,
solo pueden realizarse de 8:00 a.m. a 12:00 m. y de 2:00 p.m. a 5:00 p.m. de lunes a sábado.

ARTÍCULO 15. REQUISITOS PARA MODIFICAR LOS BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA

PENS HOUSE
Para efectuar modificaciones o reformas a los bienes de dominio privado, es decir el último piso,
sus propietarios deben cumplir a cabalidad los siguientes requisitos:
a. Que el propietario interesado obtenga autorización previa de la autoridad urbanística
competente, Secretaría de Planeación o Curaduría．
b. Que la obra proyectada no comprometa Ia solidez, la seguridad la salubridad o Ia estética
de Ia edificación y que no afecte Ios servicios o zonas comunes ni altere Ias fachadas o la
volumetría de la edificación．
c. Que el propietario interesado obtenga Ia autorización de la Asamblea General adoptada con
el voto favorable de un número de propietarios presentes en la asamblea．
d. De acuerdo a la reforma el apartamento estará obligado a realizar un acuerdo con la
Asamblea General de copropietarios, para el pago de la cuota de administración con un
porcentaje ponderado por mayor área construida de acuerdo a la ley 675 de 2001, Articulo
23.

ARTÍCULO 16. RESTRICCIONES CON RELACIÓN A LOS BIENES PRIVADOS. Además de

las prohibiciones señaladas en el reglamento de propiedad horizontal, en donde está prohibido
que el propietario o poseedor a cualquier título, en relación con su respectiva unidad privada, lo
siguiente:

1. En incumplimiento de las siguientes restricciones con relación a los bienes privados

serán tomadas como falta leve, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán
catalogadas como faltas moderadas.

1. Hacer cambios en las fachadas: las paredes y el techo que conforman el mirador deberán
mantenerse en el color determinado por la administración para mantener la uniformidad, ya
que las fachadas hacen parte de los bienes comunes del Conjunto Residencial.
2. El cerramiento o cubrimiento de los balcones no se autoriza bajo ninguna circunstancia, se
autoriza solo la instalación de mallas de seguridad según sea la necesidad.

2. En incumplimiento de las siguientes restricciones con relación a los bienes privados

serán tomadas como falta moderada, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán
catalogadas como faltas graves.

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1. Introducir modificaciones o reformas que incidan en la conformidad general del inmueble,

modificar o cambiar el sistema de ventanearía con el cual fueron entregados los
apartamentos, alterar el sistema y material empleado en los miradores, pasar sobre la
fachada de los apartamentos cualquier tipo de cable o material ajeno a la misma, destruir
los elementos estructurales de los apartamentos , como por ejemplo quitar las paredes
interiores que contribuyen al sostenimiento de los pisos superpuestos o colgar peso
adicional sobre muros y placa.
2. Pintar los exteriores de las edificaciones cuya conservación corresponda exclusivamente a
la administración.
3. Instalar techos para parqueaderos, rejas de seguridad en ventanas y puertas, diferentes al
diseño que entrega el Constructor o propietario inicial.
4. Utilizar las propiedades privadas para cualquier destinación diferente a la prevista en los
estatutos o a fines prohibidos por la ley colombiana o que sea atentatoria al buen nombre y
moral del Conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL.
5. Cambiar los elementos que componen las fachadas principal, posterior, lateral e interna

 En incumplimiento de las siguientes restricciones con relación a los bienes

privados serán tomadas como falta grave.

1. Acometer obras que impliquen modificaciones internas en los bienes privados, sin el lleno de
requisitos contemplados en la Ley 675 de 2001 y los ARTICUL0S 19, 20 y 21 del Reglamento
de propiedad Horizontal del conjunto o que comprometan la solidez y seguridad o estética de
la edificación o disminuya la ventilación, iluminación y privacidad de los demás bienes
privados y zonas comunes. Las construcciones realizadas sin la debida autorización deben
ser demolidas inmediatamente por el propietario o tenedor del bien privado y someterse a la
reglamentación vigente, la omisión de esta restricción acarreará las sanciones estipuladas en
la Ley 657 de 2001, el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial y
demás legislación vigente.
2. Almacenar o conservar dentro de los apartamentos o parqueaderos, sustancias húmedas o
corrosivas que puedan vulnerar la estructura de pisos o paredes, o explosivos que presenten
peligro para la integridad de la construcción y para la seguridad de los copropietarios y
usuarios, o elementos que produzcan malos olores o emanaciones peligrosas.
3. Montar o poner a funcionar máquinas susceptibles de causar daño a las instalaciones
generales o de perturbar la tranquilidad de los vecinos.

ARTÍCULO 17. DEL ARRENDAMIENTO DE LA UNIDAD PRIVADA.

Para el arrendamiento de la unidad privada o apartamento en el Conjunto Residencial

SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL -, se tendrá en cuenta que:

1. Cualquier propietario podrá dar su unidad privada o apartamento en arrendamiento, con las
limitaciones y prerrogativas que establece la ley 675 de 2001, Reglamento de Propiedad
Horizontal y el presente manual Interno de convivencia y normas concordantes.
2. En el evento de que el propietario dé en administración su unidad privada o apartamento, debe
enterar al administrador (@) del conjunto sobre dicha novedad y al agente arrendador de la
obligación aquí establecida y de las limitaciones y obligaciones de los arrendatarios, para lo cual
el propietario hará entrega de una copia de lo pertinente en el Reglamento de Propiedad
Horizontal y del presente Reglamento Interno de Convivencia.
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3. Los propietarios deben abstenerse de enajenar o conceder el uso de su vivienda a personas

de mala conducta o para fines distintos a los anotados en el reglamento de propiedad horizontal.
Para el efecto el administrador o la inmobiliaria arrendadora deberán exigir referencias de los
arrendatarios para evitar futuros inconvenientes y comportamientos que perturben la tranquilidad
de los residentes del conjunto.
4. En el contrato de arrendamiento debe estipularse que la violación por parte del arrendatario de
una cualquiera de las obligaciones, prohibiciones y restricciones contempladas en la Ley 675 de
2001, Reglamento de Propiedad Horizontal y/o al Manual Interno de convivencia del Conjunto
Residencial, será causa suficiente para dar por terminado el contrato o solicitar la entrega del
inmueble con todas las consecuencias jurídicas y pecuniarias a que hubiera lugar. Para estos
efectos, el administrador (@) del Conjunto SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL -
informará por escrito al arrendador o quien haga sus veces, a fin de que éste proceda a solicitar
la entrega del apartamento por incumplimiento del contrato cuando, se presenten los
quebrantamientos aquí previstos.

CAPÍTULO V

DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN.DEFINICIÓN, DISPOSICIONES PARA SU USO Y

DISFRUTE, RESTRICCIONES, USO DE LOS PARQUEADEROS, DERECHOS,
DESAFECTACIÓN, MODIFICACIONES, MEJORAS Y REPARACIONES.

ARTÍCULO 18. DEFINICIÓN. Además de las señaladas en el reglamento de propiedad

horizontal, entiéndase por zonas comunes del Conjunto Residencial SANTAMORE II -
PROPIEDAD HORIZONTAL - pasillos, las zonas verdes, el acceso a los apartamentos , los
parqueaderos, la portería de acceso, piscina, parque infantil, salón social, cuarto de basuras,
cuarto de equipos de mantenimiento, parqueaderos de visitantes y áreas de descanso o
peatonales, salón social, siendo estos Ios elementos y zonas del conjunto que permiten o
facilitan la existencia estabilidad funcionamiento conservación seguridad, uso y goce de los
bienes privados o de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de
tales bienes privados.

ARTÍCULO 19. DISPOSICIONES GENERALES PARA SU USO Y DISFRUTE: Los bienes

comunes son inajenables, indivisibles e inembargables.

2. DEPÓSITO DE BASURAS
El conjunto cuenta con sistema y depósito de basuras, por tanto, es necesario que se cumplan
normas que garanticen el buen uso:

En incumplimiento de las siguientes disposiciones para el depósito de basura serán

tomadas como falta leve, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán catalogadas
como faltas moderadas.

1. Los residentes deben llevar las bolsas de residuos sólidos hasta este sitio designado,
cuidando que estos no destilen líquidos durante el trayecto.

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2. Todos los residentes deben recoger la basura en bolsas plásticas de acuerdo a las normas de
reciclaje, que no estén rotas, debidamente cerradas, para crear cultura de reciclaje, evitar
malos olores, facilitar su manipulación y evitar que se ensucien los depósitos de basura.
3. Los materiales reciclables como cartón, vidrio, plástico, entre otros, deben llevarse hasta el
depósito de basuras y colocarlas en la caneca correspondiente para esta clase de desechos.
4. Todos los propietarios están en la obligación de comunicar a los empleados de servicio de
aseo sobre las normas de reciclaje y utilización del depósito de basuras.
5. La puerta del depósito de basuras debe permanecer cerrada con el candado y solo se abrirá
los días indicados en el horario que será publicado en el lugar.
6. Ni el personal de vigilancia ni el de aseo están en la obligación de transportar o tirar basuras
de los habitantes del conjunto.
7. No depositar basuras que generen malos olores en las canecas dispuestas en las zonas
comunes (Ascensor, baños del sauna, pasillos).
8. Cuando un residente se ausente de su apartamento en fecha no programada para la
recolección de basuras debe informar con anterioridad al vigilante quien le dará acceso al
cuarto de basuras.

En incumplimiento de las siguientes disposiciones para el depósito de basura serán

tomadas como falta moderada, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán
catalogadas como faltas graves.

1. Nunca dejar la basura o desperdicios materiales en áreas comunes, pasillos, ni en los

entrepisos o escaleras, ni siquiera de manera temporal.
2. Se prohíbe sacar escombros de obras y dejarlos en el cuarto de basuras o en las zonas
comunes del conjunto. De acuerdo con el Código de Policía, el propietario y/o residente
debe aplicar el procedimiento para la eliminación del escombro, y asesorarse con la
Administración.

En incumplimiento de las siguientes disposiciones para el depósito de basura serán

tomadas como falta grave.

1. Está prohibido acumular basuras en las unidades privadas, deberán ser eliminadas de forma
oportuna según lo determine la Administración y en conformidad con lo dictaminado por las
entidades competentes debido a que el incumplimiento puede originar cualquier invasión de
plagas, epidemias y focos de infección.

3. USO DE LOS PARQUEADEROS. Además de las disposiciones contempladas en

Reglamento de propiedad del conjunto Santamore II, la utilización de los garajes o
parqueaderos del Conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL - , se
somete a las siguientes normas:

e. En incumplimiento de las siguientes normas para el uso de parqueaderos serán

tomadas como falta leve, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán catalogadas
como faltas moderadas.

1. Se debe brindar toda la seguridad posible a todos los residentes de la copropiedad y para ello
la velocidad máxima permitida será de 10 Km/h y transitar con luces encendidas.

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2. En caso de querer prestar su propio parqueadero, el residente debe notificarlo con

anterioridad al guarda de turno, para que éste deje seguir el carro visitante.
3. No podrá guardar vehículos de no residentes por más de un (1) día.
4. Los usuarios dejaran su vehículo debidamente cerrado (Vidrios, puertas, baúl) la
administración no responderá por los objetos dejados en los vehículos, ya que corresponde al
dueño o tenedor del vehículo estacionado en Ios parqueaderos del conjunto residencial
adoptar las medidas de seguridad pertinentes para evitar robos o daños; la administración del
conjunto no es responsable de los daños que se produzcan a los vehículos o de los hurtos de
partes de estos o de elementos dejados en ellos. Obligación.
5. Se prohíbe el lavado de vehículos tanto en los parqueaderos como en cualquier otro sitio del
Conjunto Residencial.
Se prohíbe dejar en los parqueaderos y zonas de circulación elementos de tales como
muebles, electrodomésticos, maquinaria, repuestos, llantas, colchones, escombros,
juguetes, otros y en especial materiales inflamables y explosivos.
6. Se prohíbe el ingreso de vehículos con una altura superior a los 2.40 metros y que no
supere las 2 toneladas.
7. Regular el uso del bicicletero con un cobro de $5.000 mensuales, y se incrementara
anualmente según lo establecido por el salario mínimo y este derecho será adquirido por
cada copropietario que cumpla con el pago hasta completar la capacidad máxima. Cada
copropietario se hace responsable de la seguridad de la misma adquiriendo su candado.
8. Está prohibido el paseo de mascotas por los estacionamientos, al igual que dejar que esta
haga sus necesidades en esta zona.

f. En incumplimiento de las siguientes normas para el uso de parqueaderos serán

tomadas como falta moderada, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán
catalogadas como faltas graves.

1. Cada propietario debe ocupar el parqueadero o parqueaderos que sean de su propiedad, no

podrá utilizar el de los demás sin la debida autorización del propietario o residente por
escrito, y tampoco podrá utilizar los parqueaderos de visitantes.
2. Los parqueaderos comunes son de uso exclusivo de residentes y visitantes residentes
siempre y cuando no haya dos vehículos por unidad, primando siempre en derecho del
copropietario.
3. No se podrá utilizar las áreas y zonas de circulación de los parqueaderos que dificulten e
impidan el libre movimiento de los demás vehículos.
4. No podrá hacerse reparaciones a vehículos dentro de los parqueaderos fuera de las
estrictamente necesarias para retirar el automotor y llevarlo a otro sitio para su reparación
definitiva. Incurrirá en falta moderada.
5. Cualquier modificación locativa o construcción en los parqueaderos, requiere de la aprobación
de la Asamblea General de Copropietarios.
6. Queda prohibido usar las vías del Conjunto Residencial para enseñar y/o aprender a manejar
autos o motos. Omitir o desacatar esta norma se incurrirá en una falta moderada.
7. Los parqueaderos de las unidades privadas no podrán ser arrendados a personas que no
residan en el Conjunto Residencial.
8. Se prohíbe a todos los usuarios de los parqueaderos uso pintura, uso de pitos, bocinas,
radios a alto volumen y cualquier otro medio que perturbe la calma de los residentes, dentro o
a la entrada del conjunto, y todas aquellas acciones u omisiones que vayan en detrimento,
tranquilidad, seguridad del conjunto o del aseo de sus instalaciones. Su incumplimiento
acarreará falta moderada.

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9. Se prohíbe el desplazamiento, juego, recreación ó descuido de menores de edad en la zona

de tránsito vehicular, con el fin de evitar accidentes en general; siendo responsabilidad directa
de los padres ó tutores de estos menores. Se exhorta hacer uso adecuado de las zonas
peatonales.

g. En incumplimiento de las siguientes normas para el uso de parqueaderos serán

tomadas como falta grave.

1. Se prohíbe el almacenamiento de combustibles y otros materiales inflamables, por

considerarlo perjudicial y peligroso. En cuanto a daños de vehículos que ocasionen derrame
del mismo, el propietario deberá hacerlo reparar tan pronto se evidente tal daño, o será
responsabilidad hasta de culpa leve por daños causados a los demás.
2. Cualquier daño causado por alguno de los usuarios a cualquiera de los vehículos,
estructuras de Conjunto Residencial o a terceros, deberá ser reportados inmediatamente a
la Administración, quien, según la circunstancia, deberá avisar al consejo de administración
con el fin de concertar la reparación del bien.

3. ZONA DE PISCINA DE ADULTOS Y DE NIÑOS:

Aforo máximo de la piscina 20 personas (Adultos y niños).

HORARIO DE USO DE LAS PISCINAS: La piscina de adultos y de niños tendrá el siguiente

horario de uso:
Lunes a viernes: 10:00 am a 12 m y de 2:00 pm a 5:00 pm
Martes: No se prestará servicio de piscina
Días Sábado, Domingo y Festivos: de 9 a.m. 12:00 m. y de 2:00p.m. A 5:00 p.m.

No obstante, el Consejo de Administración tendrá la facultad para modificar el mismo, de

acuerdo al uso de esta área y por normas de convivencia de los residentes y usuarios y acorde
al cumplimiento de la normatividad vigente.

En cumplimiento de la Ley 1209 de 2008, se establecen medidas básicas de seguridad

con el fin de alcanzar una sana convivencia, un buen uso de las piscinas y bienestar para
la comunidad se hace necesario el cumplimiento de las siguientes normas:

 En incumplimiento de las siguientes normas para el uso de las piscinas serán

tomadas como faltas leves, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán
catalogadas como faltas moderadas.

1. La utilización de la zona social de piscina, está destinada únicamente para los residentes
del Conjunto Residencial y sus invitados.
2. Para el uso de la piscina por invitados no residentes, se autoriza un máximo de (5)
personas, cuando se sobrepase o exceda el límite de visitantes aprobados, tendrán que
cancelar una cuota moderadora, de $2.000, por cada visitante no Residente.
3. El propietario o arrendatario se hace responsable de la cuota moderadora, la cual será
cobrada en la factura de pago de administración del mes siguiente, según estado de cuenta.
4. No ingresar al área de las piscinas comidas.

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4. Es obligatorio ducharse antes de ingresar a las piscinas para evitar tener el cuerpo
impregnado de aceites, bronceadores, cremas, jabones y otros que deterioren la calidad del
agua.
5. Usar traje de baño adecuado para el uso de la piscina, así como el gorro de baño obligatorio
para mujeres y hombres con cabello largo superior al hombro.
6. No se permite el uso de la piscina a conductores, empleados y en general a ninguna
persona con trabajo remunerado por la Administración de la copropiedad.
7. Se debe respetar el horario asignado para el uso de las piscinas cualquier cambio de
horario será publicado en un lugar visible.
8. No botar basuras, ni elementos que no corresponden al uso regular de la piscina
9. Es obligatorio respetar y acatar las observaciones que al respecto haga el piscinero o
persona encargada del área social.
10. No correr en los alrededores de la piscina, áreas de duchas y servicios sanitarios.
11. No escupir, sonarse, orinar o contaminar de alguna forma el agua de la piscina.
12. Usar pañales especiales para los niños menores de 2 años.

 En incumplimiento de las siguientes normas para el uso de las piscinas serán

tomadas como faltas moderadas, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán
catalogadas como faltas graves.

1. El propietario o arrendatario se hace responsables por hechos y conductas de cada uno de

sus invitados.
2. No se permite el acceso a ninguna piscina a menores de doce (12) años sin la compañía de
un adulto; sin excepción alguna.
3. No ingresar en estado de alicoramiento, ni producir hechos bochornosos.
4. No se permite el ingreso con mascotas a zona de la piscina.
5. No lavar animales, ropa ni otros objetos similares.
6. No producir escándalos, ruidos o música a alto volumen que perturbe la tranquilidad de los
residentes.
7. No utilizar en la zona de piscinas materiales de vidrio o elementos corto punzantes
8. No se permite el ingreso de personas con heridas abiertas o enfermedades de tipo
contagioso.

 En incumplimiento de las siguientes normas para el uso de las piscinas serán

tomadas como faltas graves.

1. No ingresar tabaco u otras sustancias psico dependientes

2. No ingresar bebidas embriagantes.
3. No realizar juegos con el mobiliario de la piscina, juegos bruscos o peligrosos y maniobras
en las que pueda resultar lastimada alguna persona.
4. No botar a las piscinas a las personas que tengan ropa de calle o juegos bruscos que
puedan ocasionar algún accidente.
5. Prohibidas las entradas violentas en la piscina ó cualquier actividad física que atente contra
la seguridad de los demás

PARAGRAFO 1: Exclusividad para el uso de la piscina por unidad privada de (2) dos horas con
aforo máximo de 20 personas, con un valor del 18% de la cuota plena de administración.
PARÁGRAFO 2. Quedan facultados el piscinero y guardas de seguridad para el control y el
decomiso de objetos o elementos expresamente prohibidos en el presente manual.
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PARAGRAFO 3: El bañista o nadador que viole o incumpla el manual vigente y en especial los
requisitos de asepsia les será realizado dos (2) llamado de atención verbal y en tercer llamado
de atención respectivamente se le solicitará el retiro de la piscina por mal comportamiento,
quedando un registro escrito en el libro de ingreso a la zona; en caso de reincidencia se dará
suspensión de hasta un mes a quien incumpla las normas.

4. NORMAS SOBRE USO DEL SALON SOCIAL

Se denomina salón social al área construida para los residentes del Conjunto Residencial
SANTAMORE II de carácter social o familiar.

El horario para esta sede será:

- Reuniones diurnas: Las cuales se podrán efectuar desde las 8:00 A.M. hasta las 6:00 P.M.
- Reuniones Nocturnas: De lunes a jueves estas serán desde las 6:00 P.M. hasta las 10:00
P.M; los viernes, sábados y Domingos con festivo hasta las 1:00 A.M

Para el uso adecuado del salón social se deben aplicar los siguientes requisitos:

a) El costo de alquiler del salón social será la cuarta parte de la cuota plena de administración,
por su uso; además el solicitante deberá́ hacer un depósito del 75% de la cuota plena de
administración en efectivo, como garantía que cubrirá́ los posibles daños que se causen
durante el evento. Si los daños llegaren a superar el valor estipulado, el propietario o
residente solicitante deberá́ cubrir la diferencia, si esta no es cancelada oportunamente, se
cargará en la cuenta de cobro de administración del mes siguiente. Si no se presentare
ningún daño, dicho depósito se devolverá́ totalmente al girador al día hábil siguiente del
evento. (El valor del alquiler del salón social, será consignado en la cuenta corriente a
nombre de la copropiedad de manera anticipada.)
b) Los trámites del alquiler de la sede social se deben adelantar ante el administrador (@),
quien es el representante legal.
c) Las solicitudes deben ser recibidas por el administrador mínimo con CINCO (5) días de
anticipación a la fecha del evento. La adjudicación de la sede quedará sujeta a la
disponibilidad de la misma.
d) No se alquilará la sede social para la realización de eventos en los que se cobre el ingreso,
excepto si se trata de eventos realizados por la Administración o el Consejo de
Administración.
e) Ningún propietario o arrendatario podrá alquilar la sede social, mientras tenga una deuda
pendiente con el Conjunto Residencial, ya sea por concepto de cuotas de administración o
cualquier otro concepto y en especial por habérsele impuesto sanción por infringir las
normas de convivencia o por vulneración del reglamento de propiedad horizontal.
f) El propietario o arrendatario que alquile el salón se hará responsable del comportamiento de
sus invitados evitando el desplazamiento por los sitios comunes. El alquiler del salón no
incluye el servicio de parqueadero para los invitados.
g) Para recibir el salón social el copropietario o arrendatario firmará un inventario previamente
elaborado, en el cual se detalla la cantidad y el estado en que se encuentran los elementos
y la infraestructura del mismo, el cual será revisado en el momento de la entrega al final de
la reunión por parte del vigilante de turno.
h) Las reuniones de interés comunitario tales como: celebraciones navideñas, día de la madre,
día del padre o día de los niños, entre otras, que se efectué según la programación del
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Consejo de Administración, la Administración o Comité Encargado, tendrán prelación sobre

las de interés particular y no tendrán ningún costo.
i) El salón social deberá ser entregado aseado, máximo a las 12 del mediodía del día
siguiente cuando se trate de reuniones nocturnas, y en reuniones diurnas será a las dos
horas siguientes del evento. Si al entregar salón social, no se encontrare el administrador
(@) el residente deberá hacer la entrega al personal encargado de esta zona.
j) Con el fin de evitar problemas de inseguridad y molestias para el resto de los residentes,
está rotundamente prohibido el paso de los invitados a cualquier otra zona del Conjunto
Residencial, diferente a la zona social.

PARAGRAFO 1. Si por cualquier motivo no se pudiere efectuar el evento, deberá notificarse a

la administración mínimo dos días antes a la fecha del mismo si se trata de eventos sociales, en
caso contrario se descontará el 50% del valor del alquiler.
PARÁGRAFO 2. El Consejo de Administración podrá modificar los horarios de uso, por normas
de convivencia de los residentes y usuarios, o por decisión de la Asamblea General de
Propietarios.
PARÁGRAFO 3. En caso que las autoridades municipales impongan alguna multa al Conjunto
Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL - , con ocasión del elevado ruido o
volumen en una reunión en el salón de reuniones o , o actos que alteren la tranquilidad del
Conjunto Residencial o vecindad, la administración podrá repetir la multa contra el usuario titular
que solicito en préstamo el salón de reuniones, sin necesidad de recurrir a instancias judiciales
para tal cobro; el cobro se cargará a la factura de expensas comunes en el siguiente mes.

SANCION: El incumplimiento de alguna de estas normas será clasificado como Falta

Leve, una vez aplicado el debido proceso se procederá a sancionar al propietario,
arrendatario o apoderado responsable, en caso de reincidir en el incumplimiento se
clasificara como falta moderada, y hasta falta grave.

5. USO DE LOS JUEGOS INFANTILES:

Es obligación de los padres, del consejo de administración y el administrador (@), inculcar en

los menores de edad el espíritu de conservación de nuestros bienes comunes y del aseo que se
debe mantener en las zonas comunes y recreacionales.

El ingreso y uso es libre; se reglamenta un horario de lunes a viernes de 8 am a 11 am y 2pm a

7pm – sábados, domingos y festivos de 10 am a 7 pm.

El uso de los juegos infantiles tendrá en cuenta las siguientes normas:

 En incumplimiento de las siguientes normas para el uso de los juegos infantiles

serán tomadas como faltas leves, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán
catalogadas como faltas moderadas.

1. Los juegos están diseñados para el uso exclusivo de niños menores de 8 años (Prohibido
para niños mayores de 8 años).
2. No se debe alternar el uso de los juegos infantiles con las zonas húmedas.

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3. Por seguridad los niños menores de 8 años no deben ingresar solos a la zona de juegos; la
permanencia y cuidado es de estricta obligación y responsabilidad de los padres o adulto
responsable.
4. La presencia de mascotas en esta área está prohibida.
5. Velar por el aseo, cuidado y mantenimiento de la unidad sanitaria
6. Dar información oportuna a la administración, sobre daños o averías que presenten los
elementos de esta área.
7. Los equipos instalados en el parque infantil serán usados bajo riesgo y responsabilidad de los
padres, representantes y/o adultos acompañantes de los niños.
8. Prohibir el ingreso de niños no residentes a la zona de juegos teniendo en cuenta que el
espacio adecuado es muy reducido.
9. Prohibido el consumo de alimentos en las zonas de juego.

 En incumplimiento de las siguientes normas para el uso de los juegos infantiles

serán tomadas como faltas moderadas, pero si se llegase a presentar reincidencia,
serán catalogadas como faltas graves.

1. Dar el uso adecuado a los enseres de esta área. Los daños ocasionados por el uso
inapropiado a estos, será asumido por los padres del menor o responsable del mismo.
2. Queda prohibido practicar cualquier deporte (futbol, lanzamiento de pelota etc.) o montar
bicicleta, patines, tabla, y demás elementos similares en las zonas de juego, pasillos,
escaleras y demás áreas comunes, que impliquen riesgos para las personas ó daños que
puedan ocasionar a vehículos. La responsabilidad por los accidentes que ocurran estará́
exclusivamente en los padres de familia de cada menor, no es deber del vigilante el cuidado
de los infantes.
3. No se permite dejar elementos deportivos y recreativos (bicicletas, patines, juguetes, carros,
etc.) en las áreas comunes.

 En incumplimiento de las siguientes normas para el uso de los juegos infantiles

serán tomadas como faltas graves.

1. No están permitidos los juegos grupales ni un comportamiento que afecte la quietud en las
instalaciones; así́ como una conducta que refleje un comportamiento ajeno a la moral y
buenas costumbres. Evitando gritos, vocabulario inadecuado y vulgar

6. USO DE SAUNA

Del uso del Sauna:

Siempre que se ingrese o salga del sauna, deberá cerrarse la puerta para evitar la pérdida de
calor
a) Al salir del sauna es conveniente tomar una ducha, primero templada y luego más fría,
secándose totalmente y descansando de 5 a 10 minutos.
b) Las sesiones del sauna no deben sobrepasar los 25 minutos. Les recomendamos salir
del sauna si en cualquier momento de la sesión se encuentran mareados, con náuseas o
malestar.
c) Solo se debe hacer sauna en los mismos horarios de servicio de piscina
d) El sauna está recomendado para casos de reuma, resfriados leves, estrés, asma, acné y
contracturas musculares.

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PROHIBICIONES GENERALES DEL ÁREA:

 INGRESAR BAJO LOS EFECTOS DEL ALCHOLO O DROGAS PSICOACTIVAS El

agua amplifica y acelera los efectos del alcohol y las drogas. El alcohol te adormece, y
quedarte dormido en agua caliente puede ser muy peligroso. Además de que aumenta el
riesgo de que te puedas ahogar, tu cuerpo no puede regular la temperatura corporal
mientras estás dormido, lo cual puede llevar a un sobrecalentamiento muy peligroso.
 Los equipos electrónicos no se deben ingresar al área (teléfonos, radios entre otros).
 Queda terminantemente prohibido en el sauna afeitarse dentro de ésta zona, así como
cualquier otro tipo de higiene corporal (arreglarse las uñas de manos o pies ni rasparse
o lijarse los callos, tinturarse el pelo); también comer o realizar cualquier otro acto que
produzca residuos.
 Está prohibido ingresar libros, revistas o papeles en el interior la zona.
 No se puede secar la ropa en la zona, ni elementos deportivos.
 No pueden acceder a la zona si se padece algún tipo de enfermedad contagiosa,
de piel o afecciones cardiovasculares o hipertensivas, varices, embarazo, después de
ingerir bebidas alcohólicas o comidas copiosas.
 Por salud queda prohibida la utilización para menores de 15 años EL SAUNA.
 Después de haber realizado alguna práctica deportiva. Esto es un error y se
aconseja descansar el cuerpo entre 15 y 30 minutos después de haber hecho un
esfuerzo físico.

Nota: El horario del sauna puede variar de acuerdo a lo que crea pertinente el
administrador.

CAPITULO VI

OTRAS DISPOSICIONES

ARTICULO 20. DISPOSICIONES SOBRE LAS MASCOTAS Considerando que la salud es un

bien de interés público, y que a su vez todo residente del conjunto tiene derecho a condiciones
de salubridad y bienestar, en la forma que la leyes y reglamentaciones especiales determinan;
teniendo como base la decisión de la Corte Constitucional donde se autoriza la tenencia de
animales domésticos en sitios residenciales reglamentados por el régimen de propiedad
horizontal y buscando no vulnerar los derechos fundamentales de los dueños de las mascotas,
especialmente sus derechos al libre desarrollo de la personalidad y la intimidad personal y
familiar, pero considerando que los intereses comunitarios prevalecen sobre los particulares,
con el ánimo de buscar y garantizar la tranquilidad de los residentes del Conjunto y teniendo
como objetivo que la conducta de la mascota no se convierta en abusiva, peligrosa o molesta
como lo contempla la ley 746 de 2002 sobre tenencia de ejemplares caninos en zonas rurales y
urbanas, Ley 1774 de 2016, el Código Nacional de Policía  y demás normas concordantes, se
establece en el presente manual de convivencia que toda mascota que habite en el Conjunto
Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL - , debe cumplir con todas las
condiciones higiénicas de Tenencia; además las siguientes disposiciones:

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En incumplimiento de las siguientes normas para la tenencia de animales domésticos

serán tomadas como faltas leves, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán
catalogadas como faltas moderadas.

1. El Administrador (@) del conjunto residencial llevará un registro detallado y actualizado de las
mascotas existentes en el mismo. Es obligación de ley para todo tenedor o propietario de
animales entregar la información en forma escrita y detallada.
2. La mascota debe permanecer dentro de la unidad privada. Es prohibido sacarlas libremente a
las áreas comunes. Si la mascota transita por el conjunto debe permanecer con su tenedor y
sujeta con su debido collar
3. Se prohíbe la utilización de las áreas comunes como sitio para la excreción: orinar y/o defecar
de las mascotas; cada propietario o tenedor debe recoger los excrementos de su mascota, en
caso de presentarse.
4. Para el ingreso de mascotas de visitantes, se tendrá en cuenta las regulaciones contenidas
en el presente manual y el Código Nacional de policía; en ningún caso, estas podrán transitar
sueltas por el conjunto; deberán permanecer en zonas comunes con la respectiva correa
hasta su ingreso a la unidad privada que visitan.
5. Todo propietario de mascota que habite en el Conjunto Residencial, deberá tramitar y
mantener ACTUALIZADO el carnet de vacunación antirrábica y demás vacunas contra otras
posibles enfermedades; debe presentarlo cuando el Administrador (@) lo solicite.
6. La vacunación antirrábica es obligatoria para todos los caninos y felinos y penderá en su
collar una medalla que lo identifique como inmunizado contra ésta enfermedad.
7. Es deber de todo propietario, dueño o tenedor de animales domésticos o mascotas garantizar
la salud de las personas y la conservación de la diversidad biológica. Se deben proteger y
cuidar los animales, impedir su maltrato y asegurar su manejo y tenencia sea adecuado.
8. Mantener o transportar animales en lugares o vehículos que garanticen las condiciones
mínimas de bienestar para ellos y que ofrezcan la debida seguridad para personas.
9. Remitir los animales enfermos o heridos, por parte de los propietarios o tenedores a los
veterinarios con el fin de realizar los procedimientos establecidos para garantizar su
protección.
10. Queda prohibido dejar mascotas en los balcones.

En incumplimiento de las siguientes normas para la tenencia de animales domésticos

serán tomadas como faltas moderadas, pero si se llegase a presentar reincidencia, serán
catalogadas como faltas graves.

1. Se prohíbe trasladar un canino de razas consideradas peligrosas por las zonas comunes o
lugares abiertos, sin el cumplimiento de los requisitos contemplados en el CNP, sin bozal,
collar y/o la tenencia del mismo sin el seguro y demás requisitos exigidos por la legislación
colombiana.
PARÁGRAFO 1. Se considerarán perros potencialmente peligrosos aquellos que
presenten una o más de las siguientes características:
a) Perros que han tenido episodios de agresiones a personas u otros perros;
b) Perros que han sido adiestrados para el ataque y la defensa;
c) Perros que pertenecen a una de las siguientes razas o a sus cruces o híbridos:
American Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman Dogo Argentino, Dogo de
Burdeos, Fila Brasileiro, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De
presa canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés.

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2. Los propietarios de mascotas asumen la posición de garantes ante cualquier hecho que
ocurra con sus mascotas
3. Está prohibido dejar excrementos abandonados después de recogidos en zonas comunes
no permitidas.
4. La tenencia y/o vivienda de mascotas en las zonas comunes.

En incumplimiento de las siguientes normas para la tenencia de animales domésticos

serán tomadas como faltas graves.

1. El propietario de un canino potencialmente peligroso asume la posición de garante de los

riesgos que se puedan ocasionar por la sola tenencia de estos animales y por los perjuicios y
las molestias que ocasione a las personas, a las cosas, a las vías y espacios públicos y al
medio natural en general

PARÁGRAFO 2. Siempre se permitirá la presencia de ejemplares caninos que, como guías,

acompañen a su propietario o tenedor.
PARAGRAFO 3. En concordancia con el Código Nacional de Policía, el presente Reglamento
Interno de convivencia, hace extensiva la protección y cuidado de animales.
PARAGRAFO 4. Todas las zonas verdes, áreas comunes, áreas de circulación, parqueaderos
del conjunto, deberá mantenerse libres de excretas de caninos y felinos, es responsabilidad del
Administrador (@) hacer cumplir estas normas, por lo cual deberá aplicar sanciones a los
propietarios de las mascotas o dar aviso a la autoridad sanitaria competente y policía nacional.
PARAGRAFO 5. Los guardas de seguridad del Conjunto Residencial se encuentran
autorizados para no permitir la entrada al Conjunto, de mascotas de razas consideradas
peligrosas, sin el cumplimiento de los requisitos de ley, sin perjuicio del apoyo policivo si este se
requiere. De igual forma, estos informaran a la administración, el incumplimiento de las
obligaciones anteriormente indicadas en el presente reglamento interno, por parte de algún
propietario o residente.

Cualquier desacato a este artículo está sujeto a las multas de que se establecen en el presente
reglamento por el incumplimiento de las normas u obligaciones.

ARTICULO 21. TRASTEOS Y MUDANZAS

Para el acceso o salida de cualquier trasteo o mudanza se requiere:

a). El PAZ Y SALVO se obtiene enviando una comunicación escrita a la administración con
mínimo cinco (5) días de anticipación, determinando con exactitud el día y la hora en que
efectuar el trasteo.
b). Toda mudanza deberá comunicarse a la Administración por escrito con antelación de cinco
(3) días hábiles.
c). El horario para ejecutar trasteos o mudanzas será de 8:00 A.M. a 12: PM y de 2:00 P.M. a
5:00 P.M. de lunes a sábado. El Consejo de Administración podrá modificar transitoriamente los
horarios de trasteos, pero siempre prevalecerá el derecho a la tranquilidad y armonía de los
residentes.
PARAGRAFO 1. Para retirar cualquier electrodoméstico o enser del Conjunto Residencial, se
debe tener autorización verbal o escrita del residente de la Unidad privada.

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PARÁGRAFO 2. La persona dueña del trasteo o mudanza que ocasione daños en las zonas
comunes deberá resarcir el daño, sin perjuicio de la aplicación de normas contempladas en la
Legislación colombiana y en Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial
SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL.

CAPÍTULO VII

MANEJO DE CONFLICTOS

Sin perjuicio de lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto

SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL, se tendrá en cuenta:

ARTICULO 22. COMITÉ DE CONVIVENCIA Cuando se presente una controversia que pueda
surgir con ocasión de la convivencia en el Conjunto, su solución se podrá́ intentar mediante la
intervención de este Comité́ , cuyos miembros serán elegidos por la Asamblea General de
propietarios por un periodo de un (1) año y estará́ integrado por un número impar de tres (3) o
más personas.

ARTICULO 23. ORGANIZACIÓN INTERNA DEL COMITÉ Los miembros del comité́ de
convivencia, deberán nombrar un Coordinador y un secretario con el fin de organizar su
funcionamiento y sus sesiones.

PRINCIPIOS.
Convivencia pacífica y solidaridad social. Los residentes y directivos del conjunto deben
establecer buenas relaciones de vecinos a través del respeto y de ser solidarios con los demás.
Valores éticos. Los propietarios tenedores y directivos del conjunto deben ser tolerantes,
respetuosos, responsables y justos con los demás residentes, buscando vivir en armonía y en
paz.
Para alcanzar estos principios tendremos en cuenta los aprendizajes básicos para la
convivencia:
1.Aprender a no agredir al otro
2.Aprender a comunicarnos
3.Aprender a interactuar
4.Aprender a percibirnos y a percibir al otro
5.Aprender a decidir en grupo
6.Buscar la participación directa e indirecta de todos los integrantes de la comunidad
7.Aprender a cuidarnos como base de la autoestima
8.Aprender a cuidar el entorno
9.Valorar nuestras costumbres
10.Comprender que nuestros saberes y conocimientos son tan validos e importantes como los
de los demás.
11.Conocer y valorar las normas de cortesía

OBJETO. Se promoverá́ convivencia a través de mecanismos como capacitaciones, talleres,

foros de concientización; con el fin de fortalecer las relaciones entre vecinos y directivos,
previniendo los conflictos y restableciendo el tejido social y comunitario en el conjunto.

PARÁGRAFO 2: FUNCIONES DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA

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1. Promover la convivencia social y pacífica en el conjunto residencial Santamore II a través de

talleres de valores y eventos sociales que prevengan la conflictividad.
2. Mediar en equidad los conflictos presentados dentro del conjunto residencial Santamore II.
3. Difundir el manual de convivencia, el reglamento de propiedad horizontal, los derechos
humanos que permitan la convivencia armónica y pacífica en el conjunto residencial Santamore
II.
4. Las demás que asigne la ley y la asamblea.
ARTICULO 24. SOLUCION DE CONFLICTOS ENTRE PROPIETARIOS: La solución de las
controversias que puedan surgir con ocasión de la vida de convivencia dentro del conjunto
residencial, entre los copropietarios y moradores o entre éstos y los órganos de administración,
se podrá intentar mediante la intervención del Comité de Convivencia, el cual presentará a las
partes en conflicto, las fórmulas de arreglo que consideren adecuadas para dirimir las
controversias y para fortalecer las relaciones de vecindad, de manera amistosa y conciliatoria.

PARAGRAFO 1. Las consideraciones y recomendaciones del Comité de Convivencia se

consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del Comité.
PARAGRAFO 2. Los miembros del Comité de Convivencia son elegidos por la Asamblea
General o por el Consejo de Administración cuando la Asamblea le delegue esta facultad, para
un período de un (1) año; y está integrado por un número impar no menor de tres (3) personas.
Los miembros del Comité de Convivencia ejercen sus funciones ad honorem causa.
PARAGRAFO 3. El Comité de Convivencia, en ningún caso podrá imponer sanciones.

ARTICULO 25. NORMAS SOBRE MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE

CONFLICTOS: Para la solución de conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores de bienes privados y los órganos de control y de administración de la copropiedad,
sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales o administrativas se
podrá acudir al Comité de Convivencia o a Mecanismos alternos de solución de conflictos
tal y como lo señala el artículo XIX del reglamento de propiedad horizontal. Las partes podrán
acudir para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido
en las normas legales que regulan la materia.

PARAGRAFO 1. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos

referidos en el presente Artículo se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del
Código de Procedimiento Civil o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o
complementen.

ARTÍCULO 26. ACCIONES POLICIVAS Y JUDICIALES: Lo previsto en los artículos anteriores,

en nada perjudica la facultad que tiene el Administrador del Conjunto Residencial, de
conformidad con la Ley, para acudir ante el funcionario de policía o judicial, que sea competente
en reclamación contra el propietario o usuario que perturbe la tranquilidad o posesión de los
demás propietarios o usuarios o que comprometa la seguridad, solidez, salubridad o estética del
edificio, ni tampoco el derecho de exigir ejecutivamente el pago de las cuotas de sostenimiento,
de administración y de las multas previstas en el presente Reglamento.

PARAGRAFO 1. Cuando un residente (S) incurra en cualquiera de los siguientes actos: Actos
que comprometa la seguridad o solidez del Conjunto residencial; actos que produzcan ruidos
estridentes y que causen molestias a los más propietarios, residentes u ocupantes del Conjunto
residencial y/o afecten la salud pública, el administrador o cualquiera de los residentes, está
obligado a solicitar la acción policial y demás autoridades y tomar los correctivos necesarios.

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CAPITULO VIII
DE LOS TIPOS DE FALTAS, CLASIFICACION E IDENTIFICACIÓN.

ARTICULO 27. FALTAS. Se consideran faltas o acciones objeto de sanción todas las
actuaciones que contraríen la Ley 675 de 2001, el Reglamento propiedad horizontal del
Conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL, y el presente Manual
Interno de convivencia, y las siguientes de acuerdo con la presente clasificación:

A) INSALUBRES: Las actividades insalubres son las que afectan la salud de los tenedores.
Todas las señaladas en las disposiciones legales y el Código Nacional de la Policía, en las
que se contemplen los peligros para la salud de los copropietarios o tenedores.
B) INMORALES: Son todas aquellas realizadas en contra de las buenas costumbres y la
moral.
C) INCOMODAS: Son las que molestan a otros residentes, contrarias a la buena disposición
de las cosas para el uso que se deba hacer de ellas.
D) PELIGROSAS: Son las susceptibles de causar daño a los inmuebles y a las personas y
serán objeto de sanción.
E) DAÑOS ESTRUCTURALES: Son las susceptibles de causar daño a la estructura de la
copropiedad.

Se clasificarán las faltas de acuerdo con su perjuicio a la comunidad y a la copropiedad y serán

objeto de la aplicación de multas en mayor cuantía o mediante la aplicación simultanea de los
distintos tipos de sanciones.

1. FALTAS GRAVES: se consideran así, cuando afecten gravemente los principios de

convivencia y respeto a la dignidad humana, ó cuando se causen daños a los bienes de la
copropiedad y de los propietarios, residentes o usuarios.

2. FALTAS MODERADAS: Son faltas que afectan la adecuada convivencia y vulneran los
derechos de los demás propietarios, residentes o usuarios, así como el respeto por la
copropiedad y sus bienes, sin llegar a causar daños graves, sin que por ello no merezcan ser
sancionados.

3.FALTAS LEVES: Se aplicarán sanciones con menor grado de severidad y una duración
transitoria breve cuando se incurra en violaciones del reglamento que no constituya conducta
grave;

ARTÍCULO 28. RESPONSABILIDAD POR LOS MENORES. Las infracciones o faltas

cometidas por personas menores de edad responderán sus padres o si faltaren estos, la
persona mayor de edad que los tenga bajo su responsabilidad, debiendo pagar daños y
perjuicios económicos ocasionados por sus acciones tanto a los bienes de uso común como a
los de carácter privado al igual que las lesiones ocasionadas a otra persona.

PARAGRAFO 1. Todas las faltas anteriormente enumeradas, generadas por la intolerancia,

mala educación e irrespeto hacia los derechos de los demás y las deñas tendientes a
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incomodar a los demás tenedores o poseedores son prohibidas y serán objeto de sanción por
parte de la Administración por ser consideradas ilícitas y todas aquellas que por disposiciones
legales a todo ciudadano se le prohíbe ejecutar y en especial las que contiene el Código Penal,
Código Nacional de Policía y convivencia ciudadana, Reglamento de propiedad horizontal y
Manual interno de Convivencia del Conjunto Residencial. Poseedores o visitantes a cualquier
título serán objeto de sanción de acuerdo a la clasificación del Consejo de administración, o
Comité de convivencia.

PARÁGRAFO 2. La gravedad de las faltas se calificará por el incumplimiento reiterativo y sin

justa causa de las obligaciones, prohibiciones y restricciones, contenidos en el presente Manual
Interno de Convivencia y por infracciones graves tendientes a menoscabar el orden y seguridad
que debe imperar en la Conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL.

MULTA VALOR
Multa Falta Leve: Cuarta parte 25% de una cuota de administración plena.
Multa Falta Moderada: Media parte 50% de una cuota de administración plena.

Multa Falta Grave: Una (1) cuota de administración plena.

Las sanciones aplicadas no lo eximen de responder y cumplir por los danos causados a
personas y enseres de la propiedad.

PARAGRAFO 2. REINCIDENCIA. La repetición de una Falta que ya fue sancionada, dará lugar
al cobre por reincidencia de esta manera:
REINCIDENCIA EN UNA FALTA GRAVE sanción de dos cuotas (2) de administración plena.
REINCIDENCIA EN UNA FALTA MODERADA, Se clasificará como grave.
REINCIDENCIA EN UNA FALTA LEVE, Se clasificará como Moderada.

CAPITULO IX

FINALIDAD DE LAS SANCIONES, COMPETENCIAS, PRINCIPIOS, CRITERIOS

APLICLABLES Y DEBIDO PROCESO

Para la imposición de una sanción, el acto que da lugar a la sanción debe estar tipificado y debe
estar contenido en alguna norma o reglamento. El acto debe estar definido, lo mismo que la
sanción que le merece, pues bien, es sustento legal por excelencia, es el reglamento de
propiedad horizontal y el manual de convivencia. Es allí donde se debe especificar los actos o
conductas que consideradas sancionables, lo mismo que el procedimiento que se ha de seguir
para imponer la sanción, respetando en todo caso el derecho a la defensa del acusado.
El manual de convivencia es una herramienta que resulta muy útil a la hora de fijar reglas y
principios encaminados a garantizar una sana convivencia, y para que ello sea efectivo, debe
contener las conductas o comportamientos a evitar y las sanciones cuando se incurre en lo que
se ha querido evitar que suceda por afectar la armonía y convivencia de la comunidad.

ARTICULO 29. FINALIDAD DE LAS SANCIONES. El sistema de sanciones tiene como única
finalidad la corrección de actos o hechos que cometidos por una persona o grupo de personas
perjudiquen la tranquilidad y los derechos de propietarios y residentes; en la medida que todos
cumplan o hagan cumplir las normas que rigen en el Conjunto Residencial SANTAMORE II -
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PROPIEDAD HORIZONTAL, se estará procurando el bienestar y tranquilidad necesaria para

lograr el sistema de vida en comunidad que merecen todos sus residentes.

ARTÍCULO 30. COMPETENCIA, PRINCIPIOS Y CRITERIOS APLICABLES. Las sanciones

previstas en el Manual Interno de Convivencia, serán impuestas por el Consejo de
Administración. En su aplicación se respetarán los criterios señalados en los artículos 2, 59 y 60
de la Ley 675 de 2001, así como el procedimiento establecido del presente reglamento,
consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación.
Igualmente, se valorará la intencionalidad del acto, la imprudencia o la negligencia, así como las
circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y gradualidad de las
sanciones de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

PARÁGRAFO 1. En el evento de adelantarse un proceso sancionatorio solamente se tendrán

en cuenta aquellos hechos, actos u omisiones constitutivos de infracciones a las obligaciones,
prohibiciones y restricciones, contenidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal y Manual
Interno de convivencia aprobado por la Asamblea General; relevantes para los intereses de la
comunidad y guarden relación directa con la seguridad y la convivencia pacífica de los
residentes del mismo, en que incurran los propietarios, tenedores, residentes, moradores y
terceros por las que éstos deban responder de acuerdo con la ley.

ARTÍCULO 31. DEBIDO PROCESO

Para la imposición de las sanciones por infracciones a las obligaciones o prohibiciones de en

que incurran los propietarios, tenedores, moradores o terceros por los que éstos deban
responder en los términos de ley, se deberá aplicar el siguiente procedimiento con el fin de
tener un debido proceso:

a) Una vez confirmada la Falta por parte de los habitantes del Conjunto Residencial Santamore
II, se procederá a hacer un llamado de atención Verbal por el Administrador si es una Falta
Leve o Moderada. En Caso de Reincidir en la mala conducta se enviará un llamado de
atención escrita a su lugar de residencia. De no corregir los comportamientos se sancionará
según corresponda en la clasificación de Falta.
b) En el caso de faltas graves, se enviará notificación escrita a la residencia del infractor, con
el fin de dar a conocer la sanción correspondiente de no apelar, defenderse o desmentir los
comportamientos que se le acusan, aportando las pruebas pertinentes, en los 3 días hábiles
siguientes a la notificación.
c) El Consejo de Administración es el encargado de considerar, las pruebas, y descargos
presentados por el infractor y así mismo de emitir un oficio con la decisión tomada y la
sanción impuesta. Este proceso no deberá superar los 15 días corridos. La constancia de la
fijación o del envío del aviso se anexará al expediente.

d) La resolución sancionatoria se entenderá notificada el día hábil siguiente al de su notificación

personal o de la fijación del aviso. Cuando dicha notificación se haga mediante aviso enviado
por correo certificado, esta se entenderá surtida al finalizar el día siguiente al de la entrega del
aviso en el lugar de destino.

f) Dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la notificación de la resolución sancionatoria, el
sancionado podrá interponer el recurso de reposición por escrito sumariamente motivado, ante
el Consejo de Administración; organismo que deberá decidirlo en el término de tres (3) días
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hábiles, confirmando o revocando la sanción impuesta mediante resolución motivada

sumariamente, contra la cual no opera ningún recurso.

g) La resolución sancionatoria quedará debidamente ejecutoriada y en firme tres (3) días

hábiles después de notificada, si está no fue recurrida. En caso contrario, cuando quede
ejecutoriada la resolución que decidió el recurso de reposición interpuesto.

ARTÍCULO 32. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES. El Administrador (@) es el responsable de

hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente, si
fuere el caso. PARÁGRAFO 1. Cuando la sanción impuesta sea la de multa, el
administrador (@) incluirá su monto en la facturación de las expensas comunes de
administración a cargo del infractor, correspondiente al mes siguiente al de la ejecutoria de
la sanción.

ARTÍCULO 33. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES. Los propietarios o los tenedores o

moradores sancionados podrán impugnar las sanciones impuestas por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, acudiendo al juez civil competente. La impugnación sólo podrá
intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación o notificación de la respectiva
sanción. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento señalado en el
artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o
complementen.

ARTÍCULO 34. MULTA POR INASISTENCIA A LAS REUNIONES DE ASAMBLEA

GENERAL. La inasistencia de los propietarios o sus representantes a la asamblea general de
copropietarios, bien sea ordinaria o extraordinaria, o para aquellos que asistan y se retiren
definitivamente de la sesión sin causa justificada menoscabando el quorum decisorio, dará lugar
a una sanción pecuniaria de pago del 50% de la cuota de administración plena, la cual
será cobrada en el siguiente recibo de pago de administración, so pena de aplicar la sanción
moratoria previstos en el reglamento de propiedad horizontal para cuota de administración.
Dicha obligación será exigible aún por vía ejecutiva. PARAGRAFO 1. Los propietarios
solamente podrán delegar o representar a un (1) solo propietario por inmueble para que los
represente en la asamblea general, bien sea ordinaria o extraordinaria, para tal efecto se
elaborará un poder en el cual se establecerán expresamente las facultades del representante
adjuntando la fotocopia de la cédula de ciudadanía del propietario quien da el poder.

CAPITULO X

DE LAS EXPENSAS COMUNES. PARTICIPACIÓN. SOLIDARIDAD. MORA EN EL PAGO.

EXIGIBILIDAD EJECUTIVA.

ARTÍCULO 35. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Se

aplicarán las normas contempladas en Capítulo VIII de la ley 675 de 2001 y lo estipulado en el
Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD
HORIZONTAL,
los propietarios de las unidades privadas del conjunto residencial están obligados a contribuir al
pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios
comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de
acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. Para efecto de las expensas comunes
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ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de

bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del
respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al
momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad
horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes
expedido por el Representante Legal de la copropiedad.
PARÁGRAFO 1. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del
conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo
de un determinado bien o servicio común.

ARTÍCULO 36. CONTRIBUCIONES O EXPENSAS Sin perjuicio de lo establecido la Ley 675

de 2001 y en el Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto Residencial SANTAMORE II -
PROPIEDAD HORIZONTAL, se determina que:
1. Cada propietario de Unidad privada o quien representa sus derechos está obligado a pagar
oportunamente las cuotas de administración, las cuotas extraordinarias, las sanciones por mora
y todas las demás obligaciones aprobadas por la asamblea general y el consejo de
administración.
2. Las cuotas ordinarias de administración deben cancelarse dentro de cada mes en tarifa
plena, aquellas cuotas de administración que se cancelen en los diez (10) primeros días
calendario del mes, tendrán un descuento por pronto pago determinado por la asamblea,
siempre y cuando no esté en mora por ningún concepto con la propiedad.
A partir del día 11 de cada mes la cuota de administración se cancelará plena según
coeficiente. 3. Las cuotas extraordinarias se cancelarán según lo determinación la Asamblea
General.
1. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora,
equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la
Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con el quórum que
señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. A partir del día
1 del mes siguiente al vencimiento de la obligación se cobrará intereses por mora en el pago
de las expensas o contribuciones.
2. El consejo de Administración establecerá por el procedimiento correspondiente, que permita
la recuperación de cartera, autorizando al Administrador a actuar en caso que se presente
mora, estableciendo tiempos y métodos de cobro.
6. Los copropietarios están obligados al pago de expensas comunes y extraordinarias, al igual
que las multas, sanciones e intereses por mora en el pago oportuno de las mismas y que
aprobadas por la Asamblea General con las finalidades prevista en el Reglamento de Propiedad
Horizontal y en este reglamento interno de convivencia, serán exigibles ejecutivamente y se fija
un plazo máximo de 3 meses antes de proceder al cobro jurídico.
7. Acumuladas dos (2) cuotas de administración sin cancelar, dará lugar a la suspensión de los
bienes comunes no esenciales (Piscina, Salón Social, Parqueaderos Comunes, entre otras
siempre y cuando no sean de primera necesidad o de uso privado)
8. Durante todo el tiempo del retardo en el pago de expensas, el administrador deberá publicar
el listado de unidades morosas, en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes,
pero garantizando, en todo caso, su conocimiento por los residentes del conjunto.
9. En caso de convocatorias a asambleas, estas deben incluir el listado de unidades morosas y
debe incluirse en el acta respectiva.

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10. La exigibilidad ejecutiva de obligaciones pecuniarias, que en virtud de decisiones válidas de

la asamblea general, que deban pagar los propietarios de las unidades privadas por concepto
de expensas ordinarias, extraordinarias y Provisionales o primas de seguros con sus
correspondientes intereses serán exigibles por vía ejecutiva mediante el procedimiento
señalado en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001，en concordancia con las normas que para el
proceso ejecutivo singular que establece el Código General del Proceso. De igual forma se
usará la vía ejecutiva para multas que se impongan a propietarios o moradores, con ocasión de
la violación a prohibiciones y obligaciones, establecidas en la ley de propiedad horizontal,
Reglamento de propiedad horizontal del conjunto y el presente Manual interno de convivencia.
11. Las costas del abogado serán asumidos por el propietario o residente solidariamente; la
administración no recibirá dineros de las unidades presentadas al cobro ejecutivo, y si llegase a
ocurrir, se tomarán los mismos en el siguiente orden: del abogado y/o proceso, Intereses,
abonos a la deuda.
12. El recaudo de dineros por concepto de cuotas de administración normal y extraordinaria,
alquiler de Áreas social, cuotas moderadoras, multas, intereses y otras obligaciones o ingresos,
deben hacerse mediante consignación bancaria o pago electrónico, en cuenta bancaria abierta
a nombre del Conjunto Residencial SANTAMORE II - PROPIEDAD HORIZONTAL.

ARTÍCULO 37. SOLIDARIDAD. Existirá solidaridad entre el propietario y el tenedor a cualquier

título de bienes de dominio privado respecto del pago de las expensas comunes ordinarias.
Igualmente existirá solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario respecto de las
expensas comunes no pagadas por el primero al momento de llevarse a cabo Ia transferencia
del derecho de dominio．

CAPITULO XI

ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION.

La dirección y administración de la persona jurídica, Conjunto Residencial SANTAMORE II -

PROPIEDAD HORIZONTAL corresponde a la Asamblea General de Propietarios, al Consejo de
administración y al administrador (@) del conjunto respectivamente.

ARTÍCULO 38. DE LA ASAMBLEA GENERAL INTEGRACION Y ALCANCE DE SUS

DECISIONES. La asamblea general la constituyen los propietarios de las unidades privadas, o
sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en ley 675
de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal. Las decisiones adoptadas de acuerdo con
las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los
propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y
en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del conjunto residencial. 

ARTÍCULO 39. NATURALEZA Y FUNCIONES.  Según la Ley 675 de 2001, la asamblea

general de propietarios como órgano de dirección del conjunto residencial tendrá como
funciones básicas las siguientes:
1. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que
deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.
2. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de
un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

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3. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas
ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el
caso.
4. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor
Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad
horizontal, que en su defecto será de un (1) año.
5. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
6. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división,
cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien
común.
7. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la
presente Ley.
8. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la
procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en
el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de
defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
9. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica
10. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo
de Imprevistos de que trata la presente ley,
11. Autorizar al Consejo de administración para que autorice al Administrador celebrar contratos
que sean superiores a seis（6）salarios mensuales
12. Las demás funciones fijadas en la Ley 675 de 2001, en los decretos reglamentarios de la
misma, en el reglamento de propiedad horizontal. 

ARTÍCULO 42. REUNIONES. La Asamblea general se reunirá ordinariamente por los menos
una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y en silencio de
éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con
el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya
elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto
para el siguiente año. PARÁGRAFO 1. La convocatoria la efectuará el administrador, con una
antelación no inferior a quince (15) días calendario. Se reunirá en forma extraordinaria cuando
las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria
del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de
propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los
coeficientes de copropiedad. PARÁGRAFO 2. Toda convocatoria se hará mediante
comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del
edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea
extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso
se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no
previstos en éste. PARÁGRAFO 3. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios
que adeuden contribuciones a las expensas comunes. 

ARTÍCULO 40. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se

reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al
vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento,
o en su defecto, en las instalaciones del conjunto a los ocho pasados meridianos (8:00 P.M.).
Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa
convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de

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copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley para efectos
de mayorías calificadas. 

ARTÍCULO 41. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea

general de propietarios, ésta no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva
reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a los ocho
pasados meridianos (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad
horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios,
cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la
convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el
presente artículo. 

ARTÍCULO 42. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA. Como excepción a la

norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento
(70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: 1.- Cambios que
afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y
goce. 2.- Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia
presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.3.-
Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4.- Asignación de un bien
común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un
copropietario. 5.- Reforma a los estatutos y reglamento. 6.- Desafectación de un bien común no
esencial. 7.- Reconstrucción del conjunto destruido en proporción que represente por lo menos
el setenta y cinco por ciento (75%). 8.- Cambio de destinación genérica de los bienes de
dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9.-
Adquisición de inmuebles para el conjunto. 10.- Liquidación y disolución. PARÁGRAFO 1. Las
decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en
reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría
exigida por la ley.

ARTÍCULO 43. DEL ADMINISTRADOR DEL CONJUNTO La representación legal de la

persona jurídica y la administración del conjunto corresponderán al administrador (@)
designado por el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el
período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en
ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se
ajusten a las normas legales y reglamentarias. Los administradores responderán por los
perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o
a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o
extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad
horizontal. PARÁGRAFO 1. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con
el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del
consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.
PARÁGRAFO 2. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen
el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de
uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente
al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva
designación. 

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ARTÍCULO 44. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del conjunto

residencial está a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación,
representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
1- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación
el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto
detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las
primas de seguros.
2- Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la
asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al
edificio o conjunto.
3- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de
la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
4- Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el
informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y
egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los
balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
6- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que
surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y
destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de
conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
7- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y
disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el
reglamento de propiedad horizontal.
8- Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y
extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de
los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del conjunto, iniciando
oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
9- Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal
aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente
todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
10- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
11- Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo
reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea
general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
12- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta
Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en este reglamento interno de convivencia,
que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según
el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del conjunto cada vez que se
produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14- Las demás funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad
horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios
15- Implementar y aplicar el sistema de Gestión de la seguridad y salud en el Trabajo, SGSST,
según normatividad vigente.
16- Hacer cumplir la normatividad vigente para vivienda turística y código nacional de policía.
17- Todas las demás funciones administrativas relacionadas al cargo.
18- Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal,

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así como las que defina la asamblea general de propietarios. PARÁGRAFO 1. Cuando el
administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del
conjunto. 
19- . Efectos de contratación. El administrador no podrá realizar ningún contrato sin la
aprobación del Consejo de administración, de igual forma no podrá realizar compras superiores
al 30% de la caja menor aprobada para gastos menores, todo evento así será por urgencia
debe ser mediante tres cotizaciones realizadas por los diferentes entes administrativos para
tener trasparencia en la gestión.

ARTÍCULO 45. DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos

residenciales integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o
depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o
más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.

ARTÍCULO 46. INABILIDADES PARA SER CONSEJERO:

1. El miembro del Consejo de Administración quedará inhabilitado en forma automática para

ejercer el respectivo cargo en actos respecto de los cuales exista conflicto de intereses o
cuando en las reuniones del consejo se deba manejar información privilegiada que no pueda
ser conocida por el respectivo miembro; dicha inhabilitación terminará una vez cese el conflicto
de intereses.

2. En ningún caso podrán ser elegidos miembros del Consejo de Administración o actuar
como tales: a) Quienes dentro de los dos（2）años previos a Ia elección hayan adelantado o
estén adelantando, promoviendo, o coadyuvado procesos arbitrales, administrativos, policivos o
civiles en contra del Conjunto Residencial. b) Los socios independientes o representantes de la
persona jurídica que ejerza la calidad de representante legal de la copropiedad. c) Quienes
tengan la calidad de cónyuge o compañero permanente o tengan relaciones de parentesco
hasta el cuarto grado de consanguinidad, primero civil o segundo de afinidad con otros
miembros del consejo, con el Administrador (@) GeneraI, sus socios o trabajadores de la
copropiedad. d) Los propietarios o tenedores de bienes privados, socios y representantes o
apoderados de los mismos que en la respectiva convocatoria figuren en mora bajo cualquier
modalidad con la administración a Ia fecha de su elección.

3. Las demás contempladas por la ley 675 de 2001 y el Reglamento de propiedad horizontal del
conjunto residencial.

ARTICUL0 47. FUNCIONES. Al consejo de Administración Ie corresponde tomar las

determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines.

En especial tendrá Ias siguientes funciones:

1. Informar a la Asamblea General anualmente o cuando lo juzgue conveniente todo lo
relacionado con las cuentas que presente el Administrador (@) y emitir su concepto acerca del
presupuesto de gastos e ingresos que ha de presentar cada año el Administrador.
2. Convocar la Asamblea General a reunión ordinaria cuando el Administrador no lo hubiere
hecho oportunamente y a reunión extraordinaria en los casos previstos en este reglamento o
cuando lo estime conveniente.
3. Elegir al administrador y autorizar el nombramiento de los empleados cuyos cargos hayan
sido creados por Ia asamblea, cuando su provisión no corresponda a otro órgano.
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4. Asesorar al Administrador (@) en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento del
conjunto, ejercerá ampliamente el control de su gestión y cuando lo juzgue conveniente, dar
cuenta de ello a la Asamblea General.
5. Expedir normas sobre la forma y periodicidad de los estados de cuentas o informes que el
Administrador (@) debe rendirle.
6. Preparar para Ia aprobación de la Asamblea, las modificaciones pertinentes a este manual
para el uso de los bienes comunes y Ios proyectos que se consideren convenientes sobre
modificaciones en la forma y goce de los mismos, estableciendo horarios de uso y así como
medidas de seguridad y cobros.
7. Vigilar la administración del conjunto y dictar los reglamentos internos tendientes a que se
mantenga Ia seguridad el orden, el aseo y Ias buenas relaciones de vecindad y convivencia
entre sus habitantes.
8. Autorizar al Administrador para que tome las medidas conducentes a hacerlas reparaciones
materiales de carácter urgente, sobre higiene, seguridad y debida utilización de Ios bienes
comunes, cuando no hubiere partida aprobada para tal efecto en el presupuesto o bien ordenar
directamente estas reparaciones.
9. Exigir al Administrador (@) oportuna información sobre Ios actos y contratos por él
celebrados, en el ejercicio de sus funciones.
10. Adoptar medidas de orden interno necesarias para el adecuado registro, manejo, uso,
protección o disposición de Ios fondos pertenecientes al conjunto residencial.
11. Velar para que el Administrador (@) inicie las acciones judiciales pertenecientes a
copropiedad y en razón del régimen de propiedad horizontal.
12. Imponer las sanciones por incumplimiento de obligaciones pecuniarias con observancia del
procedimiento y del derecho de defensa previsto en eI presente manual, en concordancia con Io
establecido en Ia Ley 675 de 2001 o en sus decretos reglamentarios．
13. Ejercer las funciones que le asigne la Asamblea General y cumplir y hacer cumplir las
prescripciones de esta.
14.. Establecer políticas de compras y contratación con el fin de garantizar la transparencia y
eficiencia en el uso de los recursos, y autorizar en casos extraordinarios al administrador
General para celebrar contratos en cuantía superior a seis （6）salarios mensuales mínimos,
no incluidos en el presupuesto anual de gastos.
15. Reglamentar la forma de efectuar los gastos de cada operación en los casos en que no se
requiera autorización.
15. Reglamentar Ios procedimientos para la adquisición, almacenamiento y consumo de
elementos necesarios para la administración del conjunto.
16. Aprobar o improbar la solicitud de creación de cargos presentada por el Administrador (@)
así como las asignaciones.
17. Autorizar al administrador general para designar apoderados judiciales y extrajudiciales para
las actuaciones en que se requiera Ia intervención de profesionales o especialistas．
18．Rendir anualmente a la Asamblea GeneraI de propietarios un informe de labores.
19. Autorizar previamente al administrador general para todos Ios actos de carácter
extraordinario o urgente que ocurrieren en el curso de cada ejercicio.
20. Reglamentar los procedimientos para la adquisición, almacenamiento y consumo de
elementos necesarios para la Administración del conjunto.
22．Rendir anualmente a la Asamblea GeneraI de Propietarios un informe de labores．
23 ． Autorizar Previamente aI administrador general para todos Ios actos de carácter
extraordinario o urgente que ocurrieren en el curso de cada ejercicio．
24．0rdenar al administrador (@) contratar y mantener vigentes aquellos seguros que estime
convenientes.

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25. Tomar las medidas necesarias que demande la existencia, seguridad, integridad y
salubridad del conjunto residencial．
26. Decidir y dar órdenes al administrador general para iniciar acciones judiciales pertinentes a
la comunidad o consorcio de propietarios del inmueble, por razón del régimen de propiedad
horizontal, definir sobre u transacción o sometimiento a Ia Ley, según el caso.
27. Aprobar o improbar los balances mensuales que Ie presente el administrador, en los
Primeros diez（10）días cada mes, previo el visto bueno del revisor fiscal si se cuenta con esta
figura.
28. Las demás funciones que le otorguen Ias normas de propiedad horizontal y Ias que de
manera especial Ie han sido asignadas en otros artículos del reglamento de propiedad
horizontal y reglamento interno.

ARTÍCULO 48. Cualquier determinación la Asamblea General y del Consejo de Administración,

relacionada con nuevos derechos, infracciones, prohibiciones, sanciones y cambios de horarios
en el uso de bienes comunes y cuyo fin conlleve a la armonía y convivencia comunitaria, se
entenderá como incorporada al presente Manual interno de convivencia.

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