IR A LA PORTADA

“NORMAS PROFESIONALES DE VALUACIÓN”

CONTENIDO

Nota Preliminar

Prefacio

PRINCIPIOS GENERALES

Norma I – Aplicación de las Normas Profesionales

EL VALUADOR PROFESIONAL

Norma II – Definición de Valuador Profesional

BASES DE VALUACIÓN

Norma III – Valor de Mercado como Base de Valuación

Norma IV – Costo de Reposición Depreciado como Base de Valuación

Norma V – Información Sobre los Derechos de Propiedad

Norma VI – Determinación de la Depreciación

Norma VII – Cálculo del Área y Volumen de los Edificios

INFLUENCIA DE FACTORES ESPECIALES

Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales sobre la Valoración de la

Propiedad

Norma IX – Valuación de Inmuebles Ubicados en el Extranjero

VALUACIÓN PARA FINES ESPECIALES

Norma X – Valuación de Inmuebles para fines de Garantía de Préstamo

PLANTA Y MAQUINARIA
Norma XI – Planta y Maquinaria Valuados como parte del Inmueble

Norma XII – Valuación de Planta y Maquinaria

EL INFORME DE VALUACIÓN

Norma XIII - Contenido del Informe de Valuación

Norma XIV – Actualización de Valuaciones

BIENES RURALES

Norma XV – Valuación de Bienes Rurales.

NOTA PRELIMINAR

Este trabajo se nutre de la larga historia que la Asociación tiene como principal
organismo profesional de los valuadores en México y sigue la tradición de
normalización iniciada por el Instituto Mexicano de Valuación (del Distrito Federal)
que formuló las Normas para la Valuación de Bienes Raíces aprobadas en la XVII
Convención Nacional de Valuación.

Representa el producto del trabajo conjunto de los valuadores de todo el País

interesados en contar con un cuerpo de reglas de observancia general que
orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesión en cuanto a la calidad
del trabajo que deben producir los profesionales de esta rama en México.

Si bien, por haber sido dictadas por el propio gremio que las propone, carecen de
obligatoriedad para el usuario y obligan, por decisión de la Asociación, a los
prestadores del servicio, confiamos que al demostrar su utilidad habrán de servir
como base para la elaboración de la Normas Mexicanas primero, y con el andar
del tiempo y su perfeccionamiento, de las Normas Oficiales que ya reclama
nuestra profesión.

El trabajo que ahora presentamos es producto de la voluntad de la Asociación y de

los Institutos que la integran y se debe al esfuerzo conjunto y continuo de la
Comisión de Normas creada por acuerdo de la III Asamblea General, reunida en la
capital del Estado de México en julio de 1995. Las horas de estudio y análisis
individual, así como las invertidas en crítica y comentario conjunto durante la XXXI
Convención en Querétaro por todos lo comisionados han permitido obtener, en
tiempo perentorio, este volumen. Es indudable que sólo merced al generoso
esfuerzo y dedicación de cada uno de ellos y a su experiencia y conocimientos, no
solamente en materia valuatoria y de las diferentes especialidades relacionadas,
sino en lingüística, semántica y gramática, fue posible culminar con éxito esta
tarea.

Al reconocer y agradecer el esfuerzo de los distinguidos colegas María de los

Ángeles Díaz de León, Adolfo Zavala Muro, Ruy J. Madero García, Gonzalo E.
Quiroga Cantú y Pablo de Garay y Coca se les hace justicia.

La profesión tiene ahora la responsabilidad de completarlo utilizando las Normas y

el Código que las complemente y presentando los comentarios y sugerencias que
estime útiles y pertinentes para perfeccionarlos. Es preciso tener presente que
este tipo de documentos por fuerza son dinámicos y perfectibles. Su avance
depende de todos.

PREFACIO

La Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., en respuesta

a la necesidad que se percibe en el ámbito económico mexicano, del que
incuestionablemente forman parte los profesionales de la Valuación, tiene la
satisfacción de presentar las Normas Profesionales de Valuación que constituyen
un cuerpo documental que precisa y regula la forma en que debe desarrollarse y
prestarse este servicio profesional. Las Normas tienen los siguientes propósitos:

1. Unificar la práctica profesional de los valuadores mexicanos asociados en los

Institutos que pertenecen a la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de
Valuación, A.C.
2. Armonizar los principios de la práctica de Valuación en México con aquellos
que se siguen por los valuadores de otros países.

3. Promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la profesión

valuatoria, para definir las responsabilidades profesionales y legales, así como los
límites de la responsabilidad civil.

4. Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los clientes con

relación a los valuadores y permitir a éstos influir en el contenido de sus contratos
y comisiones de Valuación.

5. Proteger el interés de los clientes fijando los requisitos bajo los cuales deben
realizarse las valuaciones.

6. Auxiliar en la calificación del trabajo de los valuadores individuales sobre la

base de los criterios objetivos fijados por estas normas.

Las Normas son congruentes con las que hasta la fecha han emitido, la Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) y el International Valuation
Standards Committee (IVSC), de las que la Asociación forma parte. Toman en
cuenta, también, disposiciones que aplican los valuadores de otros países como
los Estados Unidos de América, Canadá y Brasil, así como las adoptadas por las
asociaciones de Valuadores en la Unión Europea.

Debe hacerse énfasis en que estas normas son de carácter general y dinámicas.
Deberán ampliarse y enriquecerse conforme las condiciones lo dicten. Igualmente
se irá haciendo necesario desarrollar normas individuales adicionales cuando se
lleguen a requerir en la práctica.

El Código de Ética Profesional y Prácticas que Regulan el Ejercicio de la

Valuación forma parte integrante de estas Normas. La aplicación de ese Código
por cada uno de los Institutos asociados, habrá de ser la base fundamental para
ordenar el comportamiento profesional de los miembros del gremio y cimentar el
reconocimiento de nuestra profesión.

NORMA I

LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS PROFESIONALES

1. Las Normas Profesionales obligan a los valuadores profesionales definidos en

la Norma II así como a las personas que realizan valuaciones bajo cualquier otro
tipo de autorización legalmente reconocida, si están asociados en Institutos que se
integran en la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

2. Estas Normas pueden ser aplicables a personas distintas a las señaladas en 1

si el contrato de servicio profesional para realizar una Valuación así lo estipula.

3. El Valuador Profesional está obligado a ceñirse a estas Normas en su ejercicio

profesional. En los acuerdos con sus clientes deberá referirse a ellas en los
siguientes términos:

"Los trabajos descritos en este acuerdo (convenio) se realizarán en consonancia

con las Normas Profesionales de Valuación de la Asociación Nacional de Institutos
Mexicanos de Valuación, A.C."

"Este informe de valuación (de avalúo) se ha elaborado conforme a las Normas

Profesionales de Valuación de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de
Valuación, A.C."

4. En caso de conflicto entre las disposiciones de estas normas y la Ley vigente

en la jurisdicción en que se practique o haya de utilizar la valoración al tiempo de
realizar la Valuación o a la fecha a que se refiera la Valuación, el Valuador tiene la
obligación de respetar las provisiones de la ley. Tal conflicto debe señalarse en el
informe valuatorio en la sección en la que definan las características de propiedad
del bien.

5. Las Normas Profesionales se han diseñado para quedar abiertas a modificación

y ampliación en el futuro en atención a cambios en la legislación, requisitos de los
mercados de bienes a valuar y al desarrollo de la educación y práctica valuatoria.

6. La responsabilidad de verificar el cumplimiento de lo previsto en estas Normas

descansa en los Institutos que integran la Asociación Nacional de Institutos
Mexicanos de Valuación, A.C.

NORMA II

DEFINICIÓN DE VALUADOR PROFESIONAL

1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que:

a) Posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y políticos

que condicionan y afectan el valor de los bienes;

b) Ha recibido grado de licenciatura idónea con la Valuación, de universidad o

institución educativa de nivel superior debidamente autorizada;

c) Ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en

Valuación, en programa acreditado o debidamente autorizado y reconocido, que
validen su competencia en el área o áreas de Valuación a las que se dedica y,

d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el área

ó áreas de Valuación en que practica.
2. Estas normas se aplican igualmente a toda persona que realice trabajos
valuatorios sujeto a cualquier otra autorización legal, que sean miembros de los
Institutos afiliados a la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación,
A.C.

3. El Valuador Profesional está obligado a actuar con sujeción a las leyes, a

estas Normas Profesionales y al Código de Ética y Principios que regulan el
Ejercicio de la Valuación en México, emitido por esta Asociación Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

4. El Valuador Profesional deberá desarrollar su labor profesional de una

manera competente e independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podrá
recibir de las partes interesadas ningún beneficio personal, obsequios o
prebendas, con la excepción de los honorarios que hayan quedado estipulados.
Tales honorarios, preferentemente, no deberán estar relacionados con o
condicionados por el valor resultante para el bien en estudio[RJM1] .

5. Los honorarios del Valuador se basarán en factores que incluyan:

a) El carácter, tamaño y tipo del bien a valuar,

b) La magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en particular el

relacionado con la investigación de mercado y el esfuerzo requerido en la
aplicación de los enfoques, métodos y técnicas valuatorias elegidos,

c) La competencia del Valuador,

d) Los límites de tiempo y los términos para aceptar el trabajo,

e) Los costos en que incurrirá el Valuador al desarrollar el trabajo (v.g.

impuestos, cobertura de riesgos, etc.)

f) Los gastos adicionales que deba hacer el Valuador para la

realización del trabajo, como transporte fuera de su sitio habitual, viáticos,
hospedaje, contratación de otros profesionales, no forman parte de los honorarios,
son [RJM2] adicionales a ellos, serán por cuenta del cliente, quien los cubrirá por
separado de los honorarios e independientemente de ellos.
6. Los requisitos de formación académica señalados en 1. c implican que el
Valuador debe haber cursado satisfactoriamente y aprobado en examen oral,
escrito o ambos, según lo requiera la institución académica, cursos formales de
por lo menos las siguientes materias:

a) Introducción a la Valuación (que incluirá nociones de macro y

microeconomía, economía urbana, procesos económicos y conocimiento general
de la ciencia y arte valuatorio, en particular de la forma como se practica en
México),

b) Filosofía del Valor y Ética,

c) Ingeniería Económica o Matemáticas Financieras

d) Ingeniería de Costos,

e) Legislación para Valuadores,

f) Contabilidad,

g) Estadística y Probabilidad,

h) Administración y Mercadotecnia,

i) Capitalización y Productividad

j) Valuación de Terrenos Urbanos

k) Valuación de Edificaciones y Otras Mejoras (Valuación de

Construcciones).

De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique podrá ser

necesario que acredite, además, el estudio de:

l) Valuación de Bienes Agropecuarios,

m) Valuación de Maquinaria y Equipo,

n) Valuación Industrial o de Negocios.

o) Otras especialidades valuatorias.

El contenido programático mínimo de cada una de las materias será el que al
efecto fije la propia Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación,
A.C., por conducto del Consejo Técnico del Posgrado en Valuación.

7. Los procedimientos y sistemas de evaluación para la acreditación de los

cursos de la especialidad son los que establezca la Asociación Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., o los que en su caso fije cada una de las
Universidades con las que aquella haya convenido la impartición de esta
especialidad. La terminación de cualquier nivel de la especialidad requiere la
presentación de un trabajo formal conforme a lo que en cada caso estipule la
Asociación o la Universidad.

8. La experiencia y competencia profesional a que se hace mérito en 1. d, se

calificarán conforme a los procedimientos de evaluación que establece la
Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

NORMA III

VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIÓN

1. Valor de Mercado

1.1 Valor de Mercado es el precio más probable que podría obtenerse por un
bien en el mercado suponiendo:

a) Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional

y sin motivación especial,

b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),

c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que
afectan el valor,

d) Que las partes actúan sin presión alguna,

e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el

mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,
teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

(Nota: Esta definición se basa en y tiene la intención de ser congruente con la

definición de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. “.....la
cantidad estimada por la cual debería cambiarse un activo entre un comprador
dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de
apropiada comercialización en la cual las partes hayan actuado cada una con
conocimiento, prudentemente y sin presiones”).

1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuación. El

Valuador deberá considerar que el bien se vende en la fecha de Valuación
conforme a los anteriores supuestos.

1.3 La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en la fecha a

que se refiere la Valuación y corresponder al precio al que se llegaría al formalizar
el contrato de venta. Deberá suponer que durante el periodo de exposición del
bien en el mercado y en el curso de la negociación del contrato, los precios han
permanecido sin cambio.

1.4 El valuador deberá señalar en su informe de Valuación la fecha del

avalúo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposición
no se aplica a los casos del párrafo 7 adelante.

1.5 El valuador deberá suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el

mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado,
con apropiada comercialización y la negociación del precio de venta.

1.6 El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un uso
diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuación, solamente si pueden
anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

1.7 El Valor de Mercado no deberá incrementarse por suma alguna que

refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un
comprador potencial, en particular el IVA. Esto deberá consignarse con suficiente
claridad en el informe de Valuación.

2. Categorías de Valor de Mercado

2.1 Esta Norma identifica las siguientes categorías de valor de mercado

conforme a la definición dada arriba:

· Valor de mercado para el uso existente,

· Valor de mercado para un uso alterno,

· Valor de mercado para uso óptimo (Uso mejor y más productivo),

· Valor de mercado para venta forzosa,

· Valor de mercado para venta futura,

Las categorías de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán de:

a) Los términos del contrato para el trabajo de Valuación,

b) El objeto del avalúo,

c) El estado del mercado y las características específicas relacionadas

con el bien en cuestión,

2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalúo la

categoría de valor de mercado que ha adoptado.

2.3. El valuador deberá aconsejar a su cliente de las consecuencias de

adoptar una categoría de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar
una distinta.

3. Valor de Mercado para Uso Existente

3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor
de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuará
en su uso actual.

3.2. El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor

anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier
proceso de inversión especial. Sin embargo, el valor de uso existente deberá
tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliación o restricción
de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en
consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no afectarían ni
interrumpirían el uso actual del bien.

3.3. El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de

que el bien está en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien
en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deberá considerar
el valor de mercado para el uso actual así como el valor de mercado tomando en
cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado
puede ser mayor o menor que el valor para uso existente.

3.4. El uso existente de la tierra no tiene porqué ser la actividad

efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la
naturaleza general de la actividad actual. Así, por ejemplo (excluyendo
restricciones especiales) edificios industriales similares, tendrán valores similares
independientemente de sus actividades productivas específicas y los locales
comerciales en una misma zona, tendrán valores similares independientemente de
la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan.

3.5. La base de Valuación para uso existente puede aplicarse

especialmente a bienes ocupados por una negociación para su propio uso,
suponiendo que el negocio habrá de continuar operando en el futuro previsible. Se
aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marcha
completamente equipados.

4. Valor de Mercado para Uso Alterno.

4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de
un bien para propósitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere
substancialmente del valor para su uso actual, ésto deberá explicarlo claramente
el valuador en su informe de avalúo.
4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de
Valuación, entonces suponiendo que el negocio continuará sus operaciones,
cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidación,
cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor
podría ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio,
del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.

4.3 La tierra, edificios y demás mejoras, tratados como fuente de ingresos

o previstos para desarrollo futuro, deberán valuarse tomando en cuenta cualquier
uso alterno potencial.

4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deberá basarse en
información y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El
valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

5. Valor de Mercado para Uso Óptimo (Uso Mejor y Más Productivo)

5.1 El valor de mercado para uso óptimo es una variante específica del
valor de mercado para uso alterno. Esta expresión de valor se fija sobre la base
del supuesto adicional de que la propiedad habrá de usarse de la manera más
eficiente (uso mejor y más productivo).

5.2 El valor de mercado para uso óptimo refleja el uso más eficiente y
mejor del bien entendido como legal, físicamente posible, financieramente viable y
que resulta en el valor más alto.

5.3 Se llega al valor de mercado para uso óptimo con sujeción a los
supuestos arriba señalados y conforme a los principios para establecer el valor de
mercado para uso alterno. Debería aplicarse particularmente a la Valuación de
tierra para desarrollar. La Valuación deberá hacer caso omiso del uso actual o
anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y más productivo del
inmueble.

5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para

uso óptimo, el valuador deberá valuar el bien independientemente de que el
comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el
inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del párrafo 5.2

5.5 El valor de mercado para uso óptimo deberá basarse en información y

datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deberá
hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
6. Valor de Mercado Para Venta Forzada

6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendría bajo el

supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la
propiedad que normalmente no se considerarían satisfactorias o razonables en
términos del tiempo apropiado que se requeriría para la comercialización y
formalización de una venta.

6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deberá
describir y substanciar en su informe de avalúo las restricciones supuestas que ha
considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.

7. Valor de Mercado para Venta Futura

7.1. El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que

puede anticiparse tendría el bien a la fecha de venta.

7.2. El valor de mercado para venta futura deberá determinarse sólo en el

caso que el cliente, recién haya decidido vender su propiedad o en el caso de que
el cliente deseara saber el valor de mercado del bien pasado el periodo de tiempo
que se requiera para las actividades que se especifican en 1.5.

En tales casos el valuador deberá:

a) Formular una opinión del tiempo que se requiere para el desarrollo

de las actividades especificadas en el aparte 1.1 e, conforme al tipo de bien
objeto del avalúo.

b) Indicar en su informe de avalúo que se ha separado de la definición

de valor de mercado citada en el párrafo 1 y hará referencia más específicamente
al incumplimiento de condiciones estipuladas en el párrafo 1.1 e.

c) Analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminaría el

periodo de tiempo que se ha indicado.
d) Toda vez que se trata de una deducción a futuro y que el Valuador
está sujeto al análisis de contingencias de origen externo, que por lo general son
imposibles de predecir y cuantificar con precisión, podrá incluir en su informe de
Valuación una cláusula de limitación de responsabilidad que exprese con
toda claridad que:

“Se han tomado en consideración todos los datos disponibles a la fecha para
emitir una opinión sobre un resultado posible que, por el solo hecho de manejarse
a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal razón el Valuador
de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por su cumplimiento.”

7.3. Al determinar el valor de mercado para venta futura, el valuador deberá

tomar en cuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de
anticipar al momento de hacer su Valuación.

8. Enfoques, Métodos y Técnicas Básicas para Establecer el Valor de

Mercado

8.1. Para llegar al Valor de Mercado deberán usarse los siguientes

enfoques, dependiendo de la naturaleza de la propiedad y el propósito de la
Valuación.

a) Enfoque comparativo,

b) Enfoque de ingresos,

8.2 El método de comparación del precio de venta deberá aplicarse en el

enfoque comparativo para la determinación del valor de mercado.

8.3 En el enfoque de ingresos deberán aplicarse los siguientes métodos y

técnicas:

a) Método de inversión usando:

- La física directa de capitalización del ingreso.

- La física del flujo de caja descontado.

b) Método de utilidades.

c) Método residual.

NORMA IV

COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO

COMO BASE DE VALUACIÓN

1. El costo de reposición depreciado se aplica como base de Valuación de

inmuebles:

- si se requiere por reglamentación o normatividad especial.

- para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en el mercado

para su uso actual

1.1. La Valuación de una propiedad sobre la base de costo de reposición

depreciado exige:

a) La determinación del valor de la tierra para el uso actual,

b) Una estimación del costo de los edificios y de los demás elementos

de la propiedad,

c) La valoración de la depreciación de los edificios y demás elementos

como resultado de su edad, obsolescencia económica y funcional y factores
ambientales y de otro tipo,
d) Establecimiento del costo neto de reposición después de que se
deducen del costo bruto de reposición los importes que corresponden a
depreciación.

1.2. El costo de reposición depreciado incluye el valor de la tierra y el costo

de reposición de los edificios y otros elementos de la propiedad, menos el importe
de la depreciación (costo neto de reposición). La depreciación es una medida y
expresión de la pérdida de valor de los edificios derivada de sus condiciones
físicas y funcionales y también de factores ambientales.

1.3. La valoración de la propiedad basada en el costo de reposición se hace

desde el punto de vista del comprador potencial (no de un contratista) y supone
que el comprador no pagaría más por la propiedad que lo que le costaría reponer
el edificio en el mismo sitio, suponiendo la misma edad y obsolescencia de las
edificaciones.

1.4. El valuador deberá explicar en su informe las razones que le indicaron

la conveniencia de utilizar en su Valuación este procedimiento.

1.5. El valuador deberá señalar en su informe valuatorio la fecha del avalúo

así como la fecha a la cual ha referido el grado de depreciación que se ha
determinado. Puede ser la fecha del informe de Valuación o una fecha anterior si
así lo requieren disposiciones legislativas o normativas específicas.

1.6. El costo de reposición depreciado puede ser aplicable aún en los casos
en que el terreno se tenga bajo arrendamiento (o en fideicomiso) a largo plazo, en
tanto que las edificaciones se tengan en propiedad absoluta.

1.7. Debe hacerse notar que en algunos casos sujetos a reglamentación o

disposiciones específicas, el valuador debe fijar el costo neto de reposición de los
edificios y otros elementos de la propiedad deduciendo únicamente la
depreciación que resulta del desgaste técnico de tales edificios y sus elementos.

2. Determinación del Valor de la Tierra

2.1. El costo de reposición de la tierra es el importe (precio) que habría de

pagarse por adquirir tierra para la misma función (tipo de uso), calidad y
ubicación, que la haga comparable con la tierra en estudio.

2.2. Aún cuando la Valuación se refiere al inmueble en estudio, en algunas

situaciones puede ser aconsejable valuar la tierra para el uso existente mediante
la comparación del costo de adquirir tierra sustituta en la misma localización
igualmente utilizable para el uso actual. El sitio substituto debería tener las mismas
características que el predio en estudio con la excepción de aquellas del sitio
objeto de avalúo que no son críticas para el uso actual. Si el terreno en estudio es
mayor de lo necesario para el uso de los edificios existentes o edificios modernos
que los substituyan, la superficie del terreno substituto podría reducirse a menos
de la superficie del terreno estudiado.

2.3. Si una parte del terreno en estudio puede venderse sin afectar el uso
actual, el Valuador deberá ponderar si es apropiado valuar esa porción excedente
sobre la base de valor para uso alterno.

2.4. El Valuador debe primero considerar si el enfoque de comparación y el

método de comparación de precio podrían aplicarse a determinar el valor de la
tierra. La deducción del valor del terreno en una Valuación de costo de reposición
puede resultar complicada, porque de acuerdo con los criterios señalados atrás, la
propiedad por su naturaleza, no sea una para la cual existe mercado. En esas
circunstancias pueden aplicarse otros métodos y técnicas de Valuación (v.g. el
método residual).

3. Estimación del Costo de Reposición de las Edificaciones

3.1. La forma en que se estima el costo bruto de reposición de los edificios

depende de cuales de los siguientes supuestos adopta el Valuador:

a) El costo de reposición se toma como el costo de erigir una réplica del

edificio existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras y
soluciones funcionales.

b) El costo de reposición se toma como el costo de erigir un edificio

sustituto moderno con la misma superficie útil y que cumpla las mismas funciones,
pero construido con materiales modernos y empleando técnicas modernas de
edificación.

3.2. El supuesto 3.1 anterior deberá limitarse a los siguientes casos:

a) Si así lo requieren disposiciones legales especiales,

b) Si los edificios existentes se deben conservar (o reconstruir), v.g.
edificios catalogados de importancia histórica.

c) En cualquier otro caso justificado.

3.3. Antes de estimar el costo de reposición de acuerdo con el supuesto

3.1.b., debe darse debida consideración a la posibilidad de alojar la actividad
actual en un edificio más pequeño, en razón de cambios tecnológicos u otras
razones. En todo caso el edificio moderno sustituto deberá reflejar los cambios
tecnológicos para realizar la actividad presente, así como satisfacer los requisitos
de uso actuales.

3.4. En su informe el Valuador no deberá estimar el costo de erigir el

edificio en el futuro, sino el costo de completar la edificación en periodo fijo de
tiempo tal que el edificio habría de estar listo para ocupación a la fecha de
Valuación.

3.5. El costo de reposición deberá incluir los costos necesarios para

proveer las instalaciones auxiliares que se requieren para el uso apropiado del
inmueble, el costo de preparar la documentación de diseño, supervisión y otros
costos (v.g. participación) que se justifican conforme a la reglamentación local.

3.6. El costo de reposición de los edificios se estima por el Valuador

mediante la aplicación de la que resulte apropiada entre las siguientes técnicas:

a) Física detallada (presupuesto por conceptos individuales),

b) Física de elementos integrados (presupuesto por ensambles),

c) Física de estimación global.

El Valuador deberá seleccionar la física apropiada tomando en cuenta el propósito

del avalúo, el tipo y condición (incluyendo edad) de los edificios.

4. Determinación de la Depreciación
4.1. El Valuador deberá valorar el nivel de depreciación de acuerdo a los
principios que se señalan en la Norma VI.

Norma V

Información Sobre los Derechos de Propiedad

1. Por cuanto la forma en que se detenta la propiedad o las modalidades que

la Ley le impone afecta o puede afectar el valor de un inmueble, es obligación del
valuador examinar los documentos que establecen los derechos que se tienen
sobre aquel que se valúa.

Para hacer ésto el valuador deberá:

1.1. Obtener del cliente documentos que demuestren:

a) Quien y con que fundamento legal ostenta los derechos de propiedad

o quien y con que fundamento legal es el propietario del inmueble o la parte
valuada;

b) Que derechos (propiedad absoluta, usufructo, condominio) o

servidumbres (arrendamiento, fideicomiso) gravan al inmueble;

c) En que consiste la propiedad, donde se ubica, cual es su situación

jurídica y la fecha en que fueron construidas las edificaciones y demás mejoras;

d) El uso actual del inmueble o el que se contempla conforme al Plan de

Desarrollo Urbano local;

e) Cualesquiera decisiones administrativas o judiciales relacionadas con

el inmueble en estudio o parte de él.

1.2. Si los documentos proporcionados provocan dudas en la mente del

Valuador o si el cliente no puede presentarlos, el valuador deberá determinar la
situación legal del inmueble en cuestión basándose en explicaciones apropiadas,
declaraciones del cliente y el examen de la documentación legal disponible. Si
ésta no fuere suficiente podrá, comunicándolo previamente al cliente, acudir a
fuentes oficiales como Registro Público de la Propiedad, Oficinas Catastrales o
cualquiera otra que pueda proporcionar información adecuada. Esta tarea se
considerará adicional a la encomienda valuatoria y el Valuador devengará
honorarios adicionales por este trabajo.

Se deberá hacer mención concreta y clara en el informe de avalúo, de las fuentes

de información que se hayan utilizado para este objeto.

1.3. Obtener del cliente la base legal, términos contractuales y en particular

el precio de adquisición de la propiedad en la medida en que esta información
resulte pertinente para la determinación del valor.

1.4. Constatar con información del propietario si la propiedad ha sido

ofrecida para venta, cuando y bajo que condiciones.

2. Deberán incluirse en el informe de avalúo los datos relativos a la situación

legal de la propiedad. En particular, el Valuador deberá indicar todas las
restricciones, gravámenes y servidumbres que la afecten (incluyendo hipotecas,
derechos de paso y alineamiento, etc.) indicando cuales han debido tomarse en
cuenta en su Valuación.

3. Si como resultado del arreglo a que se ha llegado con el cliente o por otras
razones no conectadas con el Valuador, éste ha quedado restringido en su
examen de la situación legal del inmueble, tal situación deberá mencionarse con
toda claridad y explicarse en el informe valuatorio.

Norma VI

Determinación de la Depreciación

1. El Valuador deberá analizar la depreciación de la propiedad

determinando su impacto sobre el valor del inmueble en estudio.

2. El Valuador definirá y estimará personalmente la depreciación, en

este aspecto no estará limitado ni por cualquier reglamentación dictada en materia
de depreciación de los edificios o las mejoras, ni por tablas o fórmulas
matemáticas presentadas en la literatura.

3. Se entiende que la depreciación es la pérdida de valor del inmueble o

bien en estudio que surge de factores técnicos (físicos), funcionales (de uso),
ambientales y externos al bien (económicos).

4. El Valuador describirá la naturaleza de la depreciación con toda

precisión, en el informe valuatorio, de la siguiente manera:

4.1. Física: La que deriva de la edad del edificio, la durabilidad de los

materiales empleados, el comportamiento del edificio, manera de uso y
explotación, condiciones, defectos o fallas de diseño, reparaciones ejecutadas,
etc. Normalmente la depreciación se expresa como un porcentaje. En lugar de
tomar en cuenta un porcentaje fijo de pérdida de valor puede ser deseable en
ciertos casos considerar:

a) El costo de llevar la instalación a una buena condición Física,

b) La vida útil remanente de la edificación para el uso o negocio actual.

Ésto depende del enfoque de Valuación adoptado, v.g., costo de reposición o valor
de mercado.

4.1.1. La evaluación de la condición Física puede hacerse mediante inspección

visual o escrutinio, dependiendo de la naturaleza de la depreciación con relación a
la totalidad del conjunto.

4.1.2. Si el Valuador no puede llevar a cabo esta evaluación por su cuenta

deberá confiarlo a un especialista calificado o a una empresa apropiada.

4.1.3. Los resultados de la inspección y evaluación realizada conforme a 4.1.2.

deberán detallarse en el informe de Valuación.
4.1.4. Si el Valuador acepta que no está en posibilidad de determinar y evaluar
la condición física de un elemento dado de la edificación o instalación sin que se
lleve a cabo un examen por profesional especializado y tiene reserva en cuanto a
su condición, deberá estipularlo claramente en el informe valuatorio.

4.2. Funcional: La que deriva de la comparación entre las soluciones de

diseño aplicadas en el inmueble, bien o instalación en estudio y aquellas que se
prefieren en el presente (determinación de la obsolescencia) y también de
comparaciones al respecto de la calidad de los acabados y del equipo técnico así
como de diseños o elementos especiales que pueden hacer más complicado o
definitivamente evitar cualquier cambio de uso. Esta depreciación puede medirse
por el grado de reducción en la productividad del inmueble, bien o instalación dado
con relación a otros comparables.

4.3. Ambiental: Que deriva, por ejemplo, de:

a) Cambios actuales o planificados en el vecindario del inmueble que

causan perturbación en su uso, tales como: construcción de una planta individual
en las inmediaciones de la propiedad, caminos con tráfico intenso, líneas férreas,
vías de agua no reguladas, etc.

b) Explotación presente o esperada de yacimientos minerales en el

área, que pudiera causar daño duradero al inmueble.

c) La influencia detrimento de un medio ecológicamente dañado sobre

la durabilidad de las instalaciones y la calidad del suelo.

4.4. Económica - la que se origina en factores externos, tales como:

a) Adeudos en el pago de contribuciones y otras obligaciones de

carácter tributario.

b) Cuotas pendientes de liquidación por aportación para mejoras de tipo

comunitario.

c) Cesiones de derechos sobre superficies que hayan sido afectadas

por acto administrativo del Gobierno o que queden condicionadas por disposición
de leyes y reglamentos.
d) Cambios en el uso del suelo y otras disposiciones de planificación
derivadas de planes de desarrollo urbano o de zonificación.

5. Si el Valuador ha determinado en forma separada las depreciaciones

Física, Funcional, Ambiental y Económica, y obtenido diferentes resultados para
cada una de ellas, deberá adoptar la suma más alta en términos porcentuales.

NORMA VII

CÁLCULO DEL ÁREA

Y VOLUMEN DE LOS EDIFICIOS

1. Se entiende por área bruta o área total de edificación la suma de las

superficies que en cada nivel de un edificio están circundadas por muros,
cualquiera que sea el material de que estén fabricados y cubiertas de manera
permanente.

2. Se define como área neta o área útil la superficie que resulta de

restar del área bruta aquella que en cada nivel ocupen los muros envolventes y
divisorios permanentes. Es permisible determinar el área neta de edificación
mediante medición directa en el sitio entre los paramentos interiores de los muros
envolventes o divisorios. Cuando el avalúo se formule sobre la base de superficie
neta determinada en ésta forma deberá, incluirse en el informe una cláusula que
precise:

“El área ha sido calculada entre paramentos interiores de los muros perimetrales y
divisorios del edificio.”

3. El volumen de edificación se calculará conforme a las disposiciones

que al efecto establezcan las normas oficiales aplicables, si las hubiere. Cuando
se calcule el volumen de cualquier anexo que forme parte de un edificio, el
Valuador deberá tomar en cuenta la parte proporcional de la superficie de tales
anexos con relación a la superficie total del edificio conforme a las disposiciones
legales vigentes. El informe valuatorio deberá incluir una explicación detallada en
cuanto al método empleado para el cálculo del volumen de los anexos.

4. Las superficies de terreno, lotes y tierra cultivable deberán basarse

en la información contenida en los registros catastrales y, a falta de estos, en la
información de las escrituras.

5. En caso de discrepancia entre las áreas que aparecen en los

registros de catastro inmobiliario y la contenida en los libros del Registro Público
de la Propiedad y de Comercio, el valuador deberá comunicarlo al cliente con el
propósito de que se formule la corrección necesaria

6. Si no se elimina la discrepancia a que se hace referencia en 5 para

la fecha de elaboración del informe valuatorio, el Valuador deberá utilizar la
información contenida en los registros catastrales. En tal caso, el Valuador deberá
incluir en su informe una cláusula que estipule la superficie utilizada con una nota
en la que se explique que las diferencias mencionadas en 5, no fueron eliminadas
con antelación a la preparación del informe valuatorio.

NORMA VIII

EFECTO DE LOS FACTORES AMBIENTALES

SOBRE LA VALORACIÓN DE LA PROPIEDAD

Al preparar el avalúo de una propiedad deberá considerarse el efecto tanto

positivo como negativo de los factores ambientales, especialmente cuando su
efecto sea mayor sobre el bien en estudio que sobre propiedades comparables.

1. El Valuador deberá determinar el efecto de los factores ambientales

tomando en cuenta los resultados de cualquier examen realizado por él o por
especialistas adecuadamente calificados, especialmente cuando una inspección
preliminar de la propiedad sugiera que el efecto de tales factores, es o puede
llegar a ser importante.
2. Los factores ambientales que pueden afectar el valor de un inmueble
de manera especial son los que se presentan en la siguiente lista:

a) Vecindad con plantas industriales dañinas al medio natural,

b) Emisión de polvos e impurezas,

c) Ruido,

d) Cauces de aguas subterráneas,

e) Humedad y nivel de aguas friáticas,

f) Socavones de minas,

g) Falta de iluminación o asoleamiento,

h) Efectos de contaminación química y radiológica,

i) Vecindad de parques y áreas recreativas.

j) Otros

3. Si el Valuador carece de la competencia para examinar y analizar los

problemas especializados relacionados con factores ambientales, deberá solicitar
un análisis ambiental u obtener asesoría adecuada antes de formular el informe de
avalúo. Tal estudio y el costo que llegue a representar serán por cuenta del cliente
y no se considerarán parte de los honorarios del Valuador.

4. La reducción de valor debida al efecto de factores ambientales se

determina usando los mismos métodos y técnicas que en la medición de la
pérdida de valor debida a obsolescencia funcional. En particular el costo de limpiar
los residuos tóxicos o eliminar los daños debidos a minas puede compararse con
el costo de restituir inmuebles obsoletos a su condición original. Debe hacerse
notar, sin embargo, que el valor de mercado de un inmueble después de deducir el
costo de limpieza puede ser mayor o menor que el que se indica mediante tales
cálculos.
5. El costo de restituir el inmueble a su condición anterior no
contaminada incluye:

a) Retiro o eliminación de la contaminación del suelo,

b) Establecimiento de un control de contaminación más efectivo,

c) Rediseño de las plantas de producción,

d) Pago de multas y compensación por la violación de legislación o

reglamentación relacionada con la protección del medio ambiente natural,

e) Seguros contra daños futuros, conforme los establezca o exija la

legislación en vigor.

6. El Valuador deberá determinar si:

a) Es posible eliminar realmente la fuente de contaminación o la

amenaza de contaminación tomando en cuenta también consideraciones
económicas y legales,

b) Puede limitarse la contaminación o la amenaza de contaminación

hasta el grado de por lo menos hacer posible el uso del inmueble durante un
periodo de tiempo limitado,

c) Es posible de alguna manera reducir la contaminación,

d) Puede justificarse el costo de garantizarse contra daños futuros.

Para determinar estas posibilidades el Valuador podrá solicitar asesoría de

especialistas adecuados o de una dependencia que trate con la protección del
medio ambiente. Esas personas deberán mencionarse en el informe de Valuación
anexándose a él, sus opiniones.

6. Si existe la posibilidad de retirar la fuente de contaminación o sus

efectos, debe tomarse en cuenta en el avalúo el costo de eliminación, así como
otros factores que afecten el valor del inmueble y, especialmente:

a) La imposibilidad de proveer el saneamiento completo del inmueble,

b) Mala reputación del predio en el mercado,

c) Riesgo de contaminación renovada,

d) Compensación por los trastornos que ocasione en el uso del

inmueble,

e) El riesgo de cambios en la legislación y reglamentación ambiental.

NORMA IX

VALUACIÓN DE INMUEBLES UBICADOS EN EL EXTRANJERO

O FUERA DE LA PLAZA DE TRABAJO DEL VALUADOR

Salvo que disposiciones específicas establezcan otra cosa, la valuación de

propiedades inmobiliarias situadas fuera de la plaza de residencia del Valuador o
en el extranjero deberá realizarse conforme a los siguientes principios:

1. El Valuador solamente podrá aceptar el trabajo de valuación de

inmuebles ubicados fuera de su plaza o en el extranjero si está familiarizado con el
mercado inmobiliario en la localidad dada y cuenta con la necesaria experiencia.
Si el Valuador carece de tal experiencia deberá asegurarse de realizar la valuación
conjuntamente con un Valuador del lugar en que está ubicada la propiedad, que
esté adecuadamente calificado y cuente con la debida experiencia valuatoria.

Debe mencionarse en el Informe de Valuación a cualquier Valuador local que

colabore en la realización del avalúo.

2. El informe de valuación relacionado con bienes situados en el

extranjero, deberá incluir:

a) Una estimación del valor de mercado o el costo de reposición

depreciado del inmueble, dependiendo del propósito de la valuación;
b) Una declaración que confirme si se ha dado la debida consideración
a las leyes impositivas del país en donde se ubica el inmueble o se localizan los
bienes objeto del avalúo y si la valuación refleja cualesquiera cantidades
adicionales relacionados con la conversión de la moneda;

c) Tablas de tipo de cambio, aún cuando el informe de avalúo deberá

citar los valores tanto en la moneda local del país de ubicación del inmueble como
en la moneda del país en que se formula el avalúo, estipulando las fechas, tipos
de cambio y las fuentes de información en que se apoyo el Valuador en conexión
con tales tipos.

3. El Informe de Valuación relacionado con bienes situados fuera de la

plaza del Valuador, pero en el mismo país, deberá incluir:

a) Una estimación del valor de mercado o el costo de reposición

depreciado del inmueble, dependiendo del propósito de la valuación;

b) Una declaración que confirme que se ha dado la debida

consideración a las leyes impositivas del Estado y Municipio en donde se ubica el
inmueble o se localizan los bienes que se valúan.

c) En tratándose de bienes inmuebles, se señalará claramente que se

han tenido en cuenta las disposiciones locales de planificación urbana y
zonificación, así como cualesquiera otras que sean pertinentes por su efecto en el
valor de este tipo de bienes.

4. El Valuador deberá examinar en detalle e indicar en su informe de valuación

todas las diferencias esenciales legales, de costumbre y de práctica entre su país
y plaza y la plaza, Estado o país en el que lleva a cabo la valuación.

5. Si hay diferencias esenciales en el método o la práctica adoptada de

valuación o en las reglas de contabilidad entre el país del cliente y el país en que
se ubica la propiedad o se localizan los bienes, entonces deberán observarse las
prácticas del país del cliente en primer lugar, sujeto a que esas diferencias y
acciones del valuador queden debidamente estipuladas en el informe.

6. El Valuador deberá incluir en su informe, información sobre las leyes

impositivas del país en que el bien valuado se ubica, que afecten la venta o
compra de ese inmueble. Si debido a esas leyes los costos de venta o compra del
inmueble llegaran a ser tan altos que la cantidad total gastada o recibida por la
compra o venta sería significativamente diferente del valor determinado para el
inmueble, entonces ésto deberá claramente exponerse en el informe.

Deberá incluir información similar y hacer igual consideración en el caso de

bienes situados en el país del Valuador, pero fuera de la plaza y Estado de su
residencia.

NORMA X

VALUACIÓN DE INMUEBLES PARA FINES

DE GARANTÍA DE PRÉSTAMO

Los préstamos de un acreedor pueden garantizarse por hipoteca sobre la tierra,

los edificios, el predio o derechos materiales o reales específicos. Son aceptados
también otros métodos de garantizar los préstamos y la prenda sobre inmuebles.

La valuación de inmuebles o derechos con base en los cuales se garantizan tales

créditos deberán realizarse sobre la base de valor de mercado.

1. La valuación de un inmueble para el objeto de garantizar un

préstamo o una hipoteca deberá realizarse por un Valuador que:

1.1. No tiene relación personal ni oficial con el propietario o persona

autorizada para tratar con relación a la propiedad,

1.2. No es empleado ni del acreedor ni de su asesor legal,

1.3. No es el acreditado ni su cónyuge o pariente,

1.4. No recibe remuneración y que de ninguna manera tiene relación o

depende de que el crédito en cuestión se otorgue o no.
2. El Valuador siempre deberá determinar el valor de mercado para el
uso actual, habida cuenta de que:

2.1. El Informe de Valuación deberá describir claramente el propósito y la

base de la valuación y si existen razones importantes el Valuador podrá modificar
el concepto de valor de mercado siempre que las razones queden debidamente
explicadas y justificadas en el mismo documento.

2.2. El informe de avalúo, aparte de exponer el valor de mercado para uso

actual puede incluir el valor de mercado para uso alterno del inmueble siempre
que éste último sea consistente con el Plan de Desarrollo Urbano Local y se
justifique con los cambios reales o potenciales de demanda que surjan de factores
tecnológicos, sociales, de mercado, etc.

3. El método de valuación que adopte el Valuador también depende del

tipo de inmueble que constituirá la garantía. Si se trata de:

3.1. Un inmueble típico entonces, para:

a) Terreno edificaciones y accesiones que produce un flujo de ingreso

presente o futuro, la valuación se lleva a cabo de acuerdo al valor de mercado
para el uso actual o anticipado,

b) Terreno, edificaciones y elementos accesorios ocupados por el

propietario y sus familiares, que no genera ingresos -la valuación se realizará
sobre la base de valor de mercado para el uso actual,

c) Terreno, edificios y accesiones ocupados por la empresa propietaria,

la valuación deberá llevarse a cabo sobre la base de valor de mercado para el uso
actual,

d) Terreno, edificios y accesiones en proceso de construcción.

e) Si el préstamo ha de ser otorgado después de la terminación de la

construcción o parcialmente a la terminación y parcialmente cuando el inmueble
ya sea productivo o haya sido totalmente arrendado:

- la valuación deberá realizarse sobre la base de valor de mercado para un

uso consistente con el propósito de la edificación;
- si el préstamo se entrega en parcialidades a lo largo del proceso de
construcción, el valor de mercado se estima tomando en cuenta el progreso de los
trabajos a la fecha de valuación o el valor de mercado del inmueble después de la
terminación de la construcción después de deducir el valor de la obra aún por
realizar tomando en consideración el nivel de precios a la fecha de valuación.

3.2. Edificios especializados o de escasa comerciabilidad -v.g. aquellos que

no se incluyen en 3.1- no son adecuados como garantía de préstamo. Por tanto el
Valuador sólo puede valuar el terreno para su uso actual.

4. Si se pide al Valuador que emita opinión en cuanto a si el inmueble

es adecuado como garantía de préstamo, entonces deberá indicar en el informe
de avalúo todas las circunstancias que puedan aumentar o reducir el riesgo del
acreedor.

Sin embargo, en todo caso el acreedor es responsable de la evaluación o

valoración del riesgo.

Las circunstancias que pueden pesar en la evaluación del riesgo del acreedor son,
en particular:

4.1. La condición física del inmueble,

4.2. La adecuación del inmueble para su uso actual y para un uso alterno
potencial de conformidad con la planificación del sitio y las disposiciones
reglamentarias de edificación,

4.3. El ingreso presente o esperado del inmueble o el ingreso que se

espera habrá de obtenerse de una ampliación o reconstrucción del inmueble,

4.4. La vida económica de los edificios y sus complementos,

4.5. La ocupación de los edificios y obras complementarias por el
propietario, sus familiares u otras personas en virtud de un título legal específico,

4.6. El potencial económico del inmueble, el valuador deberá indicar las

posibles fluctuaciones en la prosperidad económica del inmueble y la fuente de la
información obtenida y utilizada.

5. Si el acreedor solicita al Valuador que aconseje sobre el monto

máximo del crédito que puede otorgarse, éste puede basar su consejo en el valor
del inmueble que ha de usarse como garantía del préstamo. Debe, sin embargo,
hacer la estipulación de se trata de una cantidad basada en el valor del inmueble
sin considerar otros factores o costos que pueden afectar el monto del préstamo
otorgado.

6. El prestamista negocia con el cliente los términos y condiciones

sobre las que ha de otorgarse el préstamo y en particular el monto del mismo, la
forma de pago del capital, la tasa de interés y los ingresos que se derivarán de la
propiedad para cubrir el pago del préstamo.

Cuando se evalúa el riesgo y se fijan los términos del préstamo, el prestamista

considera no solamente el informe de valuación elaborado por el Valuador sino
también las condiciones del mercado de préstamos y la situación financiera del
acreditado. Una opinión del Valuador, como se cita en 4, es sólo de naturaleza
informal y no puede prejuzgar el monto del crédito que se otorgará. Se deberá
incluir en el informe de avalúo una cláusula que en forma clara precise ésto y
señale el límite de la responsabilidad del Valuador con relación a este aspecto.

7. Con las salvedades del caso y las excepciones lógicas, los principios
arriba enunciados son aplicables cuando los bienes ofrecidos en garantía no son
inmuebles.
8. Los principios señalados en esta Norma se aplican también a
situaciones relacionadas con todos los tipos de arreglos de créditos y préstamos
autorizados por la ley

NORMA XI

PLANTA Y MAQUINARIA VALUADOS

COMO PARTE DEL INMUEBLE

1. Una partida de planta y maquinaria puede valuarse como parte del

inmueble si constituye un componente del inmueble y si es necesaria para el
adecuado funcionamiento del inmueble o parte del inmueble.

2. La Valuación del inmueble no incluye la Valuación de planta,

maquinaria y equipo usados total o parcialmente en conexión con procesos
industriales, tecnológicos o de otro tipo. Esa planta y maquinaria se valúan
conforme a la Norma XII.

3. La planta, maquinaria y equipo valuados como componentes

integrales de la tierra, edificaciones y elementos accesorios, deberán describirse
claramente en el informe de Valuación.

4. El Valuador deberá decidir qué partidas habrá de incluir en su

Valuación tomando en cuenta el propósito del avalúo, tipo de inmueble, tipo de
maquinaria, planta y equipo y su situación legal.

5. Las instalaciones de servicio, el cableado subterráneo y la planta

conectados con ellas serán por lo general valuados como partes integrales del
terreno, edificios o elementos accesorios, particularmente las siguientes:

a) Electricidad:
- cables de alimentación, instalaciones, cuartos de transformadores y su
equipo, unidades de generación de fuerza,

- en edificios no industriales las instalaciones internas o de fuerza e

iluminación desde el tablero hasta puntos en los muros o cielos,

- en edificios industriales instalaciones internas de fuerza e iluminación desde

el tablero hasta los puntos en muros y cielos, excluyendo instalaciones y circuitos
que constituyan el equipo de maquinaria y planta no valuados como parte del
inmueble.

- instalaciones externas con alambrado y accesorios incluyendo las

estructuras

b) Telefonía, comunicación interna, sonido ambiental, ductos y cableado de

televisión.

c) Gas:

- líneas de gas con medidores y tuberías desde medidores que se empleen

para fines no conectados con procesos tecnológicos

d) Agua:

- pozos, barrenos de perforación, tomas de agua, cuartos de equipo y

accesorios, estaciones de bombeo, instalaciones con líneas de agua, plantas de
tratamiento, tanques, estructuras y construcciones necesarias para instalar o
localizar la(s) planta(s) o instalaciones,

e) Sistema de drenaje:
- sistema sanitario y pluvial,

- plantas de tratamiento de aguas cloacales no conectadas con la purificación

de agua y otros líquidos usados en procesos tecnológicos o producción.

f) Calefacción y agua caliente:

- calderas e instalaciones complementarias con tanques de combustible,

instalaciones y accesorios incluyendo calentadores, radiadores a base de vapor o
agua caliente para calefacción y otros fines no conectados con procesos
tecnológicos (producción).

g) Acondicionamiento de aire y ventilación:

- acondicionadores de aire e instalaciones, ductos, tiros o pozos, extractores

de ventilación excluyendo aquellos que sirven a maquinaria y planta que no se
valúa como parte del inmueble.

h) Equipo y sistema de protección contra fuego:

- hidrantes, bombas y líneas de agua, sistemas de aspersores, detectores de

humo, alarmas contra fuego y contra robo.

i) Elevadores y grúas viajeras:

- elevadores de personal y de carga, escaleras y bandas transportadoras

peatonales diseñadas y destinadas para uso en conexión con el uso general de
los edificios,
- rieles para elevadores y grúas viajeras cuando forman parte integral del
edificio,

- normalmente se excluyen de esta parte de la Valuación los transportadores,

grúas, grúas viajeras, etc.

j) Estructuras incluyendo:

- chimeneas de mampostería, concreto o acero, equipo de los

cuartos de calderas, calentadores de agua, filtros de agua,

- cercos internos y externos,

- calles, caminos, patios y superficies pavimentadas,

- vías férreas,

- puentes y construcciones y cuartos para transportadores.

6. Las estructuras que forman parte integral o complementaria de

maquinaria y planta utilizados en los procesos tecnológicos normalmente habrán
de excluirse para valuarse por separado. Esto también deberá aplicarse a
estructuras que no se usan para los procesos tecnológicos, si el Valuador
considera apropiado y necesario tratar esas estructuras por separado en
congruencia con el inventario de activos fijos o conforme a las instrucciones del
cliente.

7. Alcance de la Valuación.
7.1. La planta y maquinaria, incluyendo las instalaciones que forman parte
componente del inmueble deberán valuarse junto con el inmueble en estudio.

7.2. Con base a las instrucciones del cliente un enfoque distinto puede
surgir.

8. Distribución del Valor.

8.1. Dependiendo del objeto del avalúo, puede ser necesario hacer en el
informe de Valuación un desglose o distribución del valor entre los componentes
individuales como sigue:

a) Terreno, edificio y elementos accesorios,

b) Planta y maquinaria que forman parte del inmueble.

8.2. En los casos en sea aplicable 8.1. deberá claramente estipularse en el

informe de Valuación que:

a) El valor del inmueble en estudio se obtuvo como un todo y que el

desglose de valores es solamente una distribución convencional de ese valor total,

b) El valor derivado se refiere al inmueble incluyendo planta y

maquinaria y la parte proporcional del valor no puede separarse del contexto y
tratarse por separado,

c) En caso de separación de una partida, pieza o elemento de planta y

maquinaria del inmueble, su valor o el valor del inmueble resultante cambiara y
requerirá una nueva valoración.

NORMA XII

VALUACIÓN DE PLANTA Y MAQUINARIA

1. Previo al inicio del proceso de Valuación de planta y maquinaria deberá de
clasificarse y proceder a su división en:

1.1. Planta y maquinaria que constituye parte integrante del inmueble

(terreno, edificios o elementos accesorios), necesaria para el funcionamiento del
inmueble y que se valúa como parte del inmueble conforme a la Norma XI.

1.2. La planta y maquinaria que no constituyen parte del inmueble y que

estén siendo sujetos de Valuación separada.

Tal división debe relacionarse claramente en el informe de Valuación.

2. La planta y maquinaria puede valuarse para diversos propósitos, en

particular:

a) En conexión con privatización,

b) Para división o fusión de empresas,

c) En conexión con el traslado de la propiedad, incluyendo venta,

aportación a una sociedad, permuta, etc.,

d) Garantía de préstamo,

e) Para determinar depreciación,

f) Para efectos de seguro,

g) Para efectos impositivos y aduaneros,

h) Liquidación del negocio,

i) Para determinar la viabilidad de emprender reparaciones,

j) Para otros propósitos.

2. El Valuador realiza el avalúo de planta y maquinaria teniendo en

cuenta el objeto del estudio, las disposiciones legales y el tipo de planta y
maquinaria que ha de valuarse. Éstos criterios se toman en consideración al
seleccionar las bases y el método por aplicar. Atendiendo al objeto o propósito del
avalúo, el Valuador podrá adoptar un método de Valuación diferente con relación a
planta y maquinaria, que el que se ha adoptado para la Valuación de tierra y
edificaciones.

3. Métodos de Valuación.

Dependiendo del propósito de la valoración, pueden determinarse los siguientes

valores:

a) Costo neto de reposición,

b) Valor de mercado,

c) Valor determinado por otro método si así se requiere en atención a

reglamentación específica.

5. Costo neto de reposición.

5.1. El costo neto de reposición se fija teniendo en cuenta la vida útil

económica de las partidas valuadas. Se llega al valor estimando el costo bruto de
reposición actual de cada elemento, pieza o partida y deduciendo una
consideración por depreciación que refleje el efecto de uso y desgaste técnico, la
edad y obsolescencia; su disponibilidad, adecuación y limitaciones de uso.

a) El costo bruto de reposición actual es el costo de cambiar el

elemento, pieza de equipo o partida, tomando en cuenta el costo de instalar una
nueva pieza de equipo, de planta o maquinaria de la misma o similar capacidad de
producción o potencial de servicio.

b) El Valuador llega a este valor basado en la información de

productores o calculando el costo de producir el elemento o pieza de maquinaria
por un fabricante medio, usando técnicas y materiales actuales.

5.2. Si existen datos de mercado apropiados, el costo neto de reposición

actual puede tomarse como el costo de adquirir en el mercado abierto una pieza
de maquinaria o elemento similar, que tenga la misma vida útil económica
remanente que la pieza considerada, incrementado en el costo de instalación
deduciendo una cantidad por depreciación.
5.3. Después de estimar el costo bruto de reposición actual, el Valuador
deberá considerar qué deducciones deberán hacerse por depreciación, tomando
en cuenta las condiciones técnicas, modernidad y adecuación de la pieza de
equipo que se valúa, dando debida consideración a lo siguiente:

5.3.1. Obsolescencia física o técnica.

Al determinar la depreciación por obsolescencia física o técnica no deberán

utilizarse tasas porcentuales sino que deben tomarse en cuenta los siguientes
factores:

- edad, intensidad de trabajo y esfuerzo en su uso presente,

- condición de la trabajabilidad de la planta o maquinaria,

- frecuencia de fallas,

- naturaleza y fechas de las reparaciones

- condiciones técnicas de la planta o maquinaria,

- muestras o señales de descuido en el trabajo del personal de

mantenimiento, evidenciado por factores como: orden en las estaciones de
trabajo, defectos, raspones, fugas de aceite, picaduras de óxido, muestras o señas
de actividad poco profesional,

- costo de mantener el equipo en su condición actual comparado con uno

nuevo.

Si la planta o maquinaria está sujeta a verificación o inspección física periódica, el

Valuador deberá tomar en cuenta los datos de la documentación apropiada.

El grado de obsolescencia física o técnica se determina sobre la base de

observación e inspección de la pieza o elemento trabajando y ociosa. En casos
especiales relacionados con la Valuación de planta y maquinaria de naturaleza
tecnológica importante relativos a seguridad en el trabajo, el Valuador, antes de
realizar su Valuación deberá pedir al cliente un informe de un especialista sobre la
adecuación para el trabajo de la pieza de planta o maquinaria en cuestión.

5.3.2. Indicador de obsolescencia física

- El indicador de obsolescencia física se determina mediante la comparación

de la pieza o equipo que se está valuando con piezas o equipos similares que se
estén produciendo actualmente tomando en cuenta factores tales como
productividad, calidad de producción, costo en uso, ergonomía, seguridad en el
trabajo e inconvenientes ambientales.

5.3.3. Índice de obsolescencia económica

La obsolescencia económica es el deterioro de la deseabilidad o vida útil de un

bien como resultado de factores externos a él, tales como fuerzas económicas o
cambios en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en el
mercado. La pérdida en el uso o valor de un bien resultante de los factores de
obsolescencia económica ha de distinguirse de la pérdida de valor originada por el
deterioro físico y obsolescencia funcional, ambos inherentes al bien.

5.3.4. Utilidad

El Valuador deberá evaluar y considerar la utilidad de la pieza de equipo para su

uso actual y también su potencial futuro cuando ya no sea necesario. En este
último caso, el valor deberá determinarse sobre la base del precio que podría
obtenerse en el mercado. Si hay un límite de tiempo para efectuar la venta, se
deberá establecer un valor de venta forzosa.

5.4. Al realizar la Valuación el Valuador deberá tener en cuenta lo siguientes:

a) Tipo de elemento o pieza de equipo, modelo, etc.,

b) Especificación y país de origen,

c) Calidad y características fuera de lo ordinario,

d) Precio y disponibilidad de equipo nuevo o similar en el mercado,

e) El tamaño del mercado y relación entre oferta y demanda,

f) Utilidad del equipo en sitio, así como fuera de él,

g) Flexibilidad de uso, incluyendo demanda de temporada y utilidad

para sólo un cliente,

h) Moda,

i) Costo de mantenimiento,

j) La posibilidad y costo de reparar y la disponibilidad de piezas de

repuesto. Si el Valuador detecta una disminución permanente en el valor de una
pieza de equipo por debajo del costo actual de reposición, entonces puede
adoptarse como base de Valuación la cantidad recuperable. Este es el monto que
podría alcanzarse durante el uso continuado del equipo por el resto de su vida útil,
incrementado por el valor residual neto recuperable (valor de rescate) y disminuido
por el costo de retiro.

6. Valor de Mercado.

6.1. El Valor de Mercado definido en la Norma III lo determina el Valuador

después de un estudio detallado de las piezas o elementos por valuar, incluyendo
los factores mencionados arriba en 5.3 y 5.4 con relación a las condiciones
técnicas, modernidad, obsolescencia y utilidad, así como otras circunstancias,
particularmente oferta y demanda de los mismos o similares equipos.

6.2. El valor de venta forzosa de planta y maquinaria se define como el

valor de mercado sujeto a un límite de tiempo impuesto por el vendedor, en el cual
debe realizarse la venta y cuyo límite de tiempo no puede considerarse como un
periodo razonable para una adecuada comercialización y para negociar las
condiciones de la venta.

6.3. Valor de remate es el precio que se obtendría de la venta obligada del

bien en subasta pública, por orden judicial o por determinación administrativa, en
la que se satisfagan todas las formalidades de ley. Los supuestos incluyen, que la
subasta haya sido debidamente convocada y anunciada, que la puja sea pública y
abierta y que el precio se pague de contado.

NORMA XIII

CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIÓN

1. El Informe de Valuación deberá formularse por escrito de manera

clara reflejando la posición objetiva y legal, contendrá toda la información
necesaria para presentar el razonamiento y conclusiones del Valuador al llegar al
valor del bien en estudio.

2. Todo Informe de Valuación deberá incluir:

2.1. Objeto o Propósito de la Valuación- Ésto es la naturaleza de las

instrucciones del cliente, el uso que habrá de darse al avalúo y los requerimientos
específicos del cliente con relación a la Valuación así como cualesquiera
disposiciones legales que rijan al tipo de propiedad que ha de valuarse.

2.2. Sujeto de la Valuación - Descripción detallada de la propiedad

indicando su ubicación, características, título de propiedad, facturas y uso legal.
También se deberá indicar claramente el sujeto de la Valuación.

2.3. Fecha de la Valuación y Fecha de la Inspección - El valor de la

propiedad que se expresa en el Informe de Valuación se fija para una fecha
determinada. A menos que resulte evidente de las instrucciones del cliente o por
disposición legal, la Valuación deberá tomar en cuenta el nivel de valores a la
fecha de Valuación. Sin embargo, el estado físico y legal del inmueble deberá
tomarse a la fecha de inspección. Cualquier desviación con respecto a este
principio deberá quedar claramente señalada en el Informe de Valuación.

3. Además el Informe o Certificado de Valuación deberá cubrir y hacer

mención de los siguientes aspectos:

3.1. Base de Valuación,

Como regla general será Valor de Mercado Abierto o Costo de Reposición. El
Valuador debe seleccionar la base de Valuación atendiendo a su objeto y a las
exigencias legales y reglamentarias, cuidando de no dejarse influenciar en este
aspecto por el cliente. Si el Valuador elige la adopción de una base de Valuación
distinta a las recomendadas en estas Normas, deberá sustentar en detalle tal
decisión. Si el valor para el uso existente difiriera notablemente de un valor de uso
alterno y si el cliente tiene interés en el uso alterno el Valuador también deberá
determinar el valor para el uso alterno.

3.2. Información y Suposiciones.

El Valuador debe describir las fuentes, el tipo y las características de la

información usada para el avalúo. Estas pueden provenir de:

a) Documentos, tales como las inscripciones en los registros de la

Propiedad, de Comercio, catastrales, documentación geodésica, fallos judiciales,
fallos o determinaciones de autoridades administrativas, contratos civiles
relacionados con los inmuebles, etc., en el caso de tratarse de este tipo de bienes;
de notas de venta, facturas, pedimentos de importación, cotizaciones de
proveedores, catálogos, etc., en tratándose de muebles, maquinaria y equipo y de
los que sean pertinentes y utilizables, cuando sea otro tipo de bienes el que se
valúa,

b) Inspección local, que deberá ser realizada personalmente y

documentarse en forma debida por el Valuador en la fecha que se precise en el
Informe de Valuación. No se limitará a observación externa, sino que buscará
determinar el tipo y características de la estructura y el grado de depreciación de
los edificios, plantas, obras complementarias en el terreno y el uso que da al
inmueble el propietario o el ocupante. Igualmente se buscará identificar la planta,
las máquinas y piezas de equipo, estudiando sus condiciones de operación, edad
y grado de obsolescencia. La inspección local que se realice en el predio deberá
dar como resultado por lo menos:

- descripción detallada,

- formalicen de una opinión sobre su uso óptimo,

- comparación con otros inmuebles, cuando sea el caso y con maquinaria y
equipo similar nuevo, en el estudio de valor de este tipo de bienes

La inspección local podrá no ser posible o de extensión limitada por las siguientes
razones:

i) Física - si los edificios hubieren sido demolidos o movidos o si el

inmueble se localiza en el extranjero y su inspección es imposible,

ii) Legal - si se veda el paso al Valuador a la propiedad o al sitio en

donde estén los bienes a valuar.

iii) Contractual - si el acuerdo entre el cliente y el Valuador prevé la

imposibilidad de realizar la inspección.

Cada una de estas circunstancias deberá anotarse y describirse en detalle en el

Informe de Valuación. Si esta Valuación se prepara por más de un Valuador,
deberá identificarse al Valuador que haya llevado a cabo la inspección local,
señalándose la fecha en que se realizó ésta.

c) Información de terceros: la información obtenida de otros Valuadores, de

organismos públicos, descentralizados o privados, agencias inmobiliarias, etc.,
puede ser fuente de información de apoyo para el Valuador. Si éste considera que
la información obtenida debe ser verificada y no le es posible hacerlo, debe incluir
una nota clara en tal sentido.

4. Condición Física - Si el inmueble objeto de Valuación incluye edificios,

planta y obras accesorias, el Valuador deberá describir su condición física. Deberá
estipular si se ha realizado un levantamiento estructural y los resultados de
cualquier estudio de este tipo. También deberá evaluar y determinar la condición y
comportamiento de la planta e instalaciones. Si detecta desgaste en la condición
física del inmueble, habrá de hacer las deducciones apropiadas, dejándolas
claramente indicadas en el Informe de Valuación.

En tratándose de maquinaria y equipo igualmente se deberá cuidar de verificar las

condiciones físicas de cada pieza y de las partes críticas de cada una de ellas. El
desgaste que detecte dará motivo a deducciones que se explicarán claramente en
el Informe.

5. Designación del Inmueble.

Cuando el avalúo se refiere a bienes inmuebles, antes de elaborar su trabajo, el

Valuador deberá determinar si el uso del inmueble es congruente con las
disposiciones del Plan de Desarrollo Urbano correspondiente e indicar lo
conducente en su informe. Si así lo instruye el cliente, el Valuador deberá
determinar el uso mejor y más productivo del inmueble conforme a las previsiones
del citado Plan y la viabilidad económica.

6. En casos específicos, por ejemplo los que surjan de la extensión del

informe o por instrucciones del cliente, el Valuador puede emitir un informe
resumido. Tal informe deberá contener sus conclusiones básicas con relación a
los diversos elementos del informe completo. Solamente puede emitirse sobre la
base de que existe un informe completo entendiéndose que forma parte integrante
de aquel.

7. Cláusula de No Publicación

El Informe de Valuación deberá incluir una cláusula estipulando que:

a) No puede publicarse en todo o en parte en documento alguno sin el

consentimiento escrito del Valuador y sin antes acordar con él la forma y el
contenido de tal publicación,

b) No podrá ser utilizado para ningún propósito u objeto diverso al

estipulado en el Informe de Valuación.

8. Limitación de la Responsabilidad.
El Informe de Valuación puede incluir cláusulas adicionales:

a) Modificando la responsabilidad del Valuador. En particular puede

excluir cualquier responsabilidad con relación a vicios ocultos que no puedan ser
detectados durante una inspección ocular o mediante el examen de
documentación técnica o legal,

b) Estipulando que cualquier descripción de las condiciones físicas de

las construcciones, edificaciones y mejoras contenida en el Informe de Valuación
no se basa en un estudio o levantamiento estructural.

9. Firma del Valuador o Valuadores

La firma no solamente deberá indicar el nombre completo del Valuador, sino

también sus títulos, registros y acreditaciones. Un Valuador calificado o autorizado
deberá indicar el número de su autorización o registro. El Valuador también
deberá indicar el nombre de la Asociación profesional a la que pertenece. La firma
del Valuador deberá aparecer directamente al calce de la Valuación.

NORMA XIV

ACTUALIZACIÓN DE LAS VALUACIONES

1. La actualización de una Valuación consiste en la preparación de un Informe de

Valuación de alcance limitado con el objeto de revisar una Valuación anterior
tomando en cuenta el periodo de tiempo transcurrido, cambios en el mercado
inmobiliario o el de bienes sujetos a estudio, algún requisito para la exclusión o
inclusión de ciertas suposiciones y otras circunstancias que afecten el cambio de
valor de la propiedad que se estudia.

2. En tratándose de inmuebles, si el inmueble en cuestión ha sufrido cambios

materiales, algún cambio en su situación legal, cambios de características o de
uso como resultado de modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano, no deberá
actualizarse la Valuación anterior, sino realizarse una nueva Valuación.
3. El Valuador deberá rehusarse a actualizar una Valuación si ha de ser utilizada
para un objeto o propósito distinto al propósito u objeto de la Valuación original o si
el mercado correspondiente ha cambiado de manera tal que requiera la adopción
de un método de Valuación diferente para llegar al valor actualizado.

4. Si una Valuación se realizó más de un año antes de la fecha en que se solicita

la actualización, no se podrá actualizar aún cuando no surjan las circunstancias a
que se hace referencia en 2 y 3. En tal caso deberá llevarse a cabo una nueva
Valuación.

5. Un Valuador puede actualizar una Valuación o parte de ella solamente

cuando él haya realizado la Valuación original.

6. Si una Valuación actual ha de realizarse por dos o más Valuadores entonces,

aún cuando uno de esos Valuadores haya realizado la Valuación anterior, aquella
no podrá actualizarse. En tal caso la Valuación actual deberá considerarse como
un trabajo nuevo.

7. La actualización de una Valuación siempre deberá ir precedida por una

inspección ocular local del inmueble o de los bienes en cuestión, salvo que por
razones válidas que el Valuador deberá ponderar y justificar, y que expondrá y
explicará claramente en el Informe, no sea posible realizar tal inspección o si la
Valuación ha sido hecha bajo supuestos especiales. Si no ha sido posible llevar a
cabo la inspección de la propiedad o de los bienes en estudio o si el alcance de la
inspección ha sido restringido, el Valuador indicará esta circunstancia en su
Informe de Valuación.

8. En el caso de Valuación inmobiliaria, el Valuador deberá decidir si para el fin

de actualizar una Valuación deberá volver a medir el inmueble o parte de él. Debe
respaldar su decisión debidamente en el Informe de Valuación.
9. Al actualizar una Valuación el Valuador no puede omitir el examen de la
situación legal, uso y designación del inmueble conforme a Plan de Desarrollo
Urbano.

10. El Valuador deberá indicar en el Informe de Valuación correspondiente a la

actualización, los hechos y datos adoptados de la Valuación previa que no han
sido reexaminados.

11. La actualización de cualquier Valuación implica el análisis de la totalidad de

la información pertinente relacionada con el o los bienes que se estudian. En este
proceso se descarta por inaceptable el uso de factores, coeficientes o índices que
no sean producto del análisis directo del Valuador para el caso específico.

12. Cuando en el periodo que media entre el avalúo original y la actualización

se han sucedido cambios bruscos en la Economía general del País, no se debe
realizar la actualización. Es estos casos se deberá hacer una nueva Valuación en
el curso de la cual se estudien y analicen todos los factores del nuevo entorno
económico.

NORMA XV

VALUACIÓN DE BIENES RURALES

1. Objetivo

1.1. Esta norma fija las condiciones exigibles para la valuación de bienes
inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos sobre ellos y tiene por objeto:

a) Clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus frutos y de

los derechos a valuar,

b) Establecer la terminología y metodología que deban utilizarse en

trabajos valuatorios de este tipo,

c) Definir la metodología básica aplicable a este tipo de valuaciones,

d) Establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuación,

e) Establecer las directrices para la presentación de los dictámenes.

1.2. Esta Norma se aplicará a todos los trabajos que sirvan para la
valuación de inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos reales sobre ellos.

1.3. La determinación del valor mencionado en 1.2, es responsabilidad y

competencia exclusiva de valuadores profesionales debidamente calificados
conforme a lo establecido en la Norma II.

2. Normas Complementarias

Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales de

Valuación, en particular, las Normas XI y XII

2.1. En la aplicación de esta Norma se respetarán también las

disposiciones contenidas en el Código de Ética y Prácticas que Regulan el
Ejercicio de la Valuación.

3. Definiciones

Para los efectos de esta Norma se adoptan las siguientes definiciones:

3.1. Valuación - Determinación del valor en precio justo, en términos de

dinero, de un bien, de un fruto o de un derecho específico, a una fecha
determinada y para un fin debidamente estipulado.

3.2. Aprovechamiento eficiente - Máximo aprovechamiento factible de

lograr para el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la
tecnología adecuada, en congruencia con la tendencia económica y vocación de
uso del entorno inmediato.
3.3. Mejoras de Capital - Mejoras permanentes que se incorporan al suelo,
cuya remoción implica alteración, destrucción, pérdida total o parcial. Las más
comunes son los siguientes:

3.3.1. Sistemas de riego:

a) Pozos

b) Canales

c) Acequias

d) Presas

e) Bombas y motores

f) Sistemas subterráneos de distribución de agua.

3.3.2 Comunicaciones:

a) Caminos

b) Líneas de electricidad

c) Líneas telefónicas.

3.3.3 Construcciones y edificaciones:

a) Establos

b) Graneros

c) Trojes

d) Corrales
e) Cercas y bardas

f) Bebedores

g) Silos

h) Otros

Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su valor se

incrementa frecuentemente en el valor de la tierra. Cuando se valúan por
separado se utiliza el método de reposición.

3.4. Mejoras reproductivas - Cultivos comerciales o domésticas implantados

en el terreno, cuya remoción implica pérdida total o parcial, comprende cultivos
perennes, bosques y pastos cultivados y que, aunque no pueden separarse del
suelo, podrán tener valor por separado en el mercado de propiedades rurales.

3.5. Campo de arbitrio - Margen dentro del cual el valuador puede decidir.

3.6. Mejoras al suelo - Obras y trabajos de conservación de eficiencias y

de corrección de deficiencias del suelo agrológico, con vista a su mejor
aprovechamiento y a la optimización de la capacidad de producción.

3.7. Maquinaria y equipo - Insumos destinados a la explotación de la tierra,

al riego, la defensa fitosanitaria, a la corrección y fertilización, al procesamiento de
la producción, a la circulación, a los transportes. Comprende máquinas industriales
fijas, máquinas agrícolas e implementos, equipos para riego, fertilización y de
drenaje, vehículos, animales y otros.

3.8. Recursos naturales - Recursos que se encuentran en el suelo y que

son explotables y constituyen bienes económicos. El dominio directo de los
recursos naturales corresponde a la Nación que, con el derecho que la Ley le
otorga de imponer a la propiedad privada modalidades que dicta el interés público,
puede concesionar y condicionar el aprovechamiento de los recursos naturales
para cuidar su conservación.
Se incluyen entre los más importantes:

a) Minerales o sustancias que constituyen depósitos cuya naturaleza

sea distinta de los componentes de los suelos,

b) Yacimientos minerales u orgánicos de materias susceptibles de

utilizadas como fertilizantes,

c) Las aguas de los mares territoriales y aguas marinas interiores,

d) Las salinas formadas directamente por las aguas marinas,

e) Las lagunas o esteros,

f) Los lagos interiores,

g) Los ríos y sus afluentes,

h) Los manantiales,

i) La fauna silvestre que exista en la propiedad,

j) La pesca existente en las corrientes o depósitos naturales que

existan en la propiedad

k) La cacería de ejemplares deseables según la Ley,

3.9. Inmueble rural - Predio rústico, cualquier predio que se encuentre

localizado fuera de un área definida como urbana por cualquier disposición legal o
jurídica, que se destina a la explotación extractiva, o a la producción agrícola,
pecuaria o agroindustrial, sea a través de dependencias públicas, empresas u
organismos del sector social o de la iniciativa privada.

3.10. Pequeña propiedad - La que cumple con los requisitos que al efecto
establece la “Ley de Reforma Agraria” y está amparada con títulos legalmente
expedidos.

3.10.1. La pequeña propiedad agrícola no podrá exceder de:

a) Cien hectáreas de tierras de riego o de humedad de primera, o

b) Doscientas hectáreas de tierra de temporal, o

c) Cuatrocientas hectáreas de agostadero de buena calidad, o

d) Ochocientas hectáreas de monte o de agostadero de tierras áridas, o

e) Doscientas hectáreas de terrenos de temporal o de agostadero

susceptible de cultivo, o

f) Ciento cincuenta hectáreas de tierras dedicadas al cultivo de

algodón, si reciben riego de avenida fluvial o por bombeo, o

g) Trescientas hectáreas de tierras en explotación destinadas al cultivo

de plátano, caña de azúcar, café, henequén, hule, cocotero, vid, olivo, quina,
vainilla, cacao o árboles frutales.

3.10.2. La pequeña propiedad ganadera no podrá exceder de la superficie

necesaria para mantener hasta quinientas unidades animal (una vaca de 450 Kg.
con cría al pie) en las condiciones naturales del terreno o su equivalente en
ganado menor en los términos que fija la ley, de acuerdo con la capacidad
forrajera de los terrenos.

3.11. Parcela ejidal - La que responde a las disposiciones y definiciones de la

“Ley de Reforma Agraria” para tal tipo de bien.

3.12. Parcela comunal - La que responde a las disposiciones y definiciones de

la “Ley de Reforma Agraria” para tal tipo de bien.

3.13. Bienes de dominio público - En los términos que establecen la

Constitución General de la República, la “Ley de Bienes Nacionales” y
las Leyes de Bienes de las distintas entidades de la Federación, que pueden ser:

3.13.1. De la Federación.
3.13.2. De un Estado o del Distrito Federal.

3.13.3. De un Municipio.

3.14. Bienes Nacionales - Los así definidos por la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos y la “Ley de Bienes Nacionales”.

3.15. Empresa rural - Actividad de persona física o moral, pública o privada,

que explota económica y racionalmente un inmueble rural.

4. Clasificación con relación a la naturaleza.

4.1 Inmueble.

4.1.1. Patrimonio familiar,

4.1.2. Pequeña propiedad,

4.1.3. Parcela ejidal,

4.1.4. Terreno ejidal colectivo,

4.1.5. Parcela Comunal,

4.1.6. Terrenos de comunidades rurales,

4.1.7. Empresa rural.

4.2. Componentes:

4.2.1. Tierras:

a) Aptas para cultivos anuales,

b) Aptas para cultivos perennes y de aptitud restringida para cultivos
anuales.

c) Aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos

cultivos perennes.

d) Inaptas para cultivos productivos.

4.2.2. Mejoras:

a) Construcciones:

- edificios

- bordos, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno

- instalaciones

b) Cultivos:

- perennes

- anuales

- cíclicos.

4.2.3. Obras y trabajos de mejora de las tierras

a) Desmonte

b) Protección (cercas)

c) Corrección (Nivelación, bordos)

d) Mantenimiento (Chapaleos, fertilización)

e) Sistematización
4.2.4. Equipos:

a) Máquinas industriales fijas,

c) Máquinas agrícolas e implementos,

d) Vehículos,

e) Semovientes (de trabajo y de transporte),

f) Otros

4.2.5. Recursos naturales:

a) Forestales

b) Hídricos

c) Minerales

4.3. Rentas:

a) Rentas de explotación directa,

b) Alquileres,

c) Arrendamiento y aparcerías.

4.4. Derechos
a) Servidumbres,

b) Usufructos,

c) Concesiones,

d) Comodatos,

e) Derechos sucesorios,

f) Derechos de posesión,

g) Otros.

5. Notaciones, Simbología y Convenciones

Para los efectos de la presente Norma se adoptan las notaciones, símbolos

gráficos y convencionales que, habiendo sido normalizados conforme a las
previsiones de la Ley, sean aplicables.

6. Metodología Básica Aplicable

6.1. Son aplicables en la valuación de bienes rurales los métodos directos,

tanto como los indirectos.

6.1.1. Los métodos directos son:

a) Método Comparativo o de Mercado,

b) Método de Costo o de Reproducción,

c) Método de Costo de Producción.

6.1.2. Los métodos indirectos son:

a) Método de Ingreso o de Renta, (Método de capitalización de rentas),

b) Método Analítico o de Productividad,

c) Método Residual.

7. Precisión Requerida

7.1 Toda valuación es un trabajo de investigación que tiene como

propósito determinar a expresión de valor requerida conforme a las estipulaciones
del cliente, las disposiciones legales y las Normas de práctica profesional
aplicables. El Valuador deberá cuidar que su trabajo responda a estas
condicionantes.

7.2 Para producir una valuación con el máximo grado de confiabilidad, el

Valuador deberá cerciorarse de cada uno de los elementos que contribuyen para
formar la convicción de valor y:

a) Verificar la confiabilidad de cada uno de los elementos y datos

utilizados en cuanto a:

- la idoneidad y completa identificación de las fuentes de información,

- actualidad

- detalle de la descripción de sus características,

- su semejanza o grado de comparabilidad con el inmueble objeto de la

valuación, en lo que concierne a su ubicación, uso, forma, grado de
aprovechamiento, características físicas y adaptación a su entorno, debidamente
verificada.

b) Verificar la confiabilidad de los elementos y datos a que se refiere a, en

cuanto a:
- uniformidad de los elementos entre sí,

- contemporaneidad de los mismos,

- que el número de datos de la misma naturaleza efectivamente utilizados sea

igual o mayor de tres.

c) Que el tratamiento que se dé a los elementos para homogeneizarlos

permita obtener:

- equivalencia financiera, en los casos de valor a plazo mediante la

transformación en valor a la vista por el descuento compuesto de los intereses de
mercado, incrementados por la previsión de inflación inferida de los doce meses
anteriores,

- equivalencia temporal mediante la transposición de los valores de los

elementos, considerando la variación de valor de la moneda y la valorización
efectiva de los inmuebles inferida, justificando tal inferencia mediante estudio de
regresión, equivalencia de ubicación por la transposición de los elementos,
obedeciendo a criterios técnicamente consagrados que sean verificables por
herramienta matemática,

- equivalencia de características, utilizándose criterios técnicamente

aceptados, coeficientes, índices, factores, gráficas o tablas, dando el debido
crédito a las fuentes y a los supuestos teóricos utilizados en su elaboración, que
deberán ser específicos para el tipo de inmueble objeto de la valuación.

d) Las tasas de capitalización, cuando se apliquen métodos indirectos,

deberán justificarse y comprobarse con información de mercado o estadística.

e) Cuando no existan datos de mercado suficientes relacionados con

operaciones recientes, en conjunto con ellos podrán utilizarse datos de fechas
anteriores actualizados (corregidos monetariamente), tomando en cuenta la
apreciación real mediante tratamiento estadístico económico y fundamentando la
aproximación del modelo matemático con elementos contemporáneos en
mercados equivalentes. Además se determinará el valor por medio del método de
rentabilidad según la producción del inmueble, tomando en cuenta su óptima
utilización.
f) El valor ponderado por el valuador deberá quedar comprendido en
un intervalo de confianza del 80% en torno al valor más probable calculado
mediante método estadístico y, en los casos de regresión deberá verificarse la
hipótesis de su existencia en el análisis de la variación del nivel de confianza
mínima de un 90%,

g) El valor final será el resultado del empleo de más de un método,

siempre que ello sea posible y necesario, atendiendo a los requisitos de precisión
exigidos en los incisos anteriores. En la imposibilidad de usar más de un método o
en el caso de adoptarse el resultado obtenido de uno solo de ellos, se deberá
justificar la razón para utilizar un solo métodos y el valor resultante.

8. Condiciones Especiales

8.1 Desarrollo del Proceso de Valuación

8.1.1 Supuestos.

Los requisitos que se señalan desde 8.1.1.1 hasta 8.1.1.3. deben preceder al
proceso de valuación.

8.1.1.1. La definición del objeto del avalúo permitirá al valuador

establecer el grado de detalle de las actividades básicas, el nivel de precisión
compatible y las demás circunstancias que pueden influir en el valor del bien a
valuar.

8.1.1.2. La identificación del inmueble a valuar deberá ser

proporcionada por quien solicite el avalúo e incluirá planos, memorias descriptivas
y documentación fotográfica con el grado de detalle que justifiquen los fines del
avalúo, debiendo proporcionarse todos los elementos que influyen en la fijación
del valor y comprender la totalidad del inmueble y la caracterización de los frutos y
derechos, cuando sea necesario.
8.2 Actividades Básicas

8.2.1 Inspección

Permitirá la clasificación del bien por valuar con relación al universo al

que pertenece, además de la verificación y complementación de los elementos
referentes a los supuestos y deberá suministrar:

8.2.1.1 Características de la región, comprendiendo:

a) características físicas, determinantes, en gran medida, para efectos de

valuación. Deben considerarse, primordialmente:

· Calidad del suelo

· Uso potencial

· Cultivos existentes o uso actual

· Disponibilidad de agua, para uso doméstico, irrigación,

· abrevaderos, etc.

· Topografía del terreno,

· Grado de erosión

· Acceso al predio,

· Calidad y condiciones de las mejoras,

· Condiciones climáticas y ambientales de la región.

b) infraestructura existente:

Energía eléctrica, teléfono, red vial, otras;

c) equipamiento y servicios comunitarios:

Transporte colectivo y de la producción, recreación,

enseñanza y cultura, red bancaria, comercio, mercado, seguridad, salud y
asistencia pública;

d) potencial de utilización:

Situación económica de la zona; restricciones de uso o

factores limitantes que afectan el uso potencial del suelo agrícola. Para fines de
valuación son significativos, entre otros, los siguientes;

· Deficiencia en la disponibilidad de agua,

· Pendiente del terreno,

· Erosión,

· Salinidad,

· Susceptibilidad de inundación,

· Frecuencia de heladas y otros factores climatológicos adversos como vientos

violentos, granizadas y otros.

Son de considerar igualmente las condiciones especiales y ventajas no

explotadas, así como posibilidades de comercialización y disponibilidad de mano
de obra;
e) clasificación de la región:

Fundamentada en sus características (agrícola, frutícola,

ganadera, sea que se trate de tierras de temporal o de riego;

8.2.1.2 Definición del bien en estudio, incluyendo:

a) denominación;

b) situación geográfica, legal y económica;

c) uso actual o potencial del inmueble;

d) ubicación y localización;

- Clasificación según las condiciones del sistema de

caminos y la facilidad de circulación, teniendo en cuenta los aspectos regionales,
así como las características y explotación del inmueble.

e) plano del uso actual;

f) identificación agrológica y clasificación de las tierras según la capacidad de

uso y producción;

g) descripción de las explotaciones (cultivos u otros tipos de actividades);

h) descripción, clasificación y discusión de la adecuación de las mejoras,

instalaciones, cultivos, obras y trabajos de mejora de las tierras, equipos, recursos
naturales, animales de trabajo y de producción.

8.2.2 Análisis de Valores

 8.2.2.1 De acuerdo con la naturaleza de la valuación, tomando en cuenta
el grado de precisión y la disponibilidad de datos, deberá consultarse:

a) avalúos o estimaciones anteriores,

b) valores fiscales,

c) transacciones y ofertas,

d) valor de los frutos y cosechas,

e) costos de producción,

f) productividad de las explotaciones

g) formas de arrendamiento o aparcería,

h) informaciones (bancos, cooperativas y similares, órganos oficiales y de

asistencia técnica).

8.2.3. Selección y justificación de los métodos y criterios de valuación.

8.2.4. Tratamiento de los elementos de acuerdo a los criterios seleccionados y al

nivel de precisión del avalúo.

8.2.5. Cálculo de los valores basándose en los elementos investigados y en los

criterios establecidos.

8.2.6. Análisis final y determinación del valor.

9. Condiciones que deben observarse.

 Los métodos de valuación a emplear deberán adecuarse a las condiciones
de los inmuebles, terrenos, mejoras y demás factores que influyen en el valor de
acuerdo a la región y a los métodos más usuales que definan con mayor precisión
el valor de un inmueble, tomando en cuenta las costumbres de comercialización y
valoración de las propiedades.

9.1 Inmuebles

9.1.1 En la valuación de propiedades que constituyan el patrimonio

familiar, de pequeñas propiedades y de empresas rurales que comprendan lotes,
tierras rústicas urbanizabais, granjas, sitios y haciendas, según la clasificación
dada en 4.1, se podrán utilizar los métodos directos o indirectos, estos últimos
exclusivamente cuando sea posible realizar en la región una investigación
significativa y confiable de rentas, alquileres o arrendamientos.

9.1.2. En la valuación de predios y granjas residenciales o de recreo, se

deberá utilizar la metodología indicada en 6, incluyendo el método de renta.

9.1.3. En la valuación de cualquier propiedad, cuando se utilicen los

métodos directos, el valor se determinará por el total de los sumandos de los
diversos componentes o por comparación directa, salvo lo previsto en 9.1.4.

9.1.4. Cuando las mejoras, las obras y trabajos de mejoramiento

aprovechen eficientemente a las tierras, se agregará un sumando que
corresponda a la ventaja de uso o funcionamiento o renta del conjunto o, de
manera alterna, equivalente a los gastos financieros, compensación de riesgos de
la actividad, remuneración y ganancias de los propietarios, en ambos casos
durante el plazo necesario para su reproducción.

9.2 Componentes.
 9.2.1 Tierras

Para la valuación de terrenos sin vegetación, eriales y cultivados se

emplearán preferentemente los métodos directos. La utilización de métodos
indirectos deberá respetar las condicionantes impuestas en 9.1.1. Las influencias
que deriven de las características mencionadas en 8.2.1.2 deberán considerarse
presentando justificación fundamentada con relación a los criterios utilizados.

9.2.2 Mejoras

9.2.2.1. La valuación de las construcciones. edificios e instalaciones

se hará a través de presupuestos cualitativos y cuantitativos o mediante la
utilización de costos unitarios provenientes de tablas de valores fidedignas, de uso
y conocimiento general, a las cuales se deberá dar el debido crédito en el informe.

9.2.2.1. La depreciación de las construcciones, edificios e

instalaciones tomará en cuenta lo previsto en la Norma VI y, en cuanto sean
pertinentes, las disposiciones de las Normas III y IV. Siempre se deberá dar
debida consideración a los aspectos físicos y funcionales, a la vida útil aparente y
probable, así como al estado de conservación y mantenimiento.

9.2.2.3 En la valuación de cultivos perennes deberá utilizarse el

método de costo de reposición, computándose el costo de trasplante y los gastos
relativos al plantío y mantenimiento hasta la época en que se iniciaría la
producción, incrementando con el valor líquido de las cosechas no obtenidas en
ese periodo, siempre que este dato pueda obtenerse en la región.

9.2.2.4 En el caso de cultivos perennes y temporales comerciales

en producción, se utilizará el método de costo de reposición, incrementado con el
valor económico de la plantación. Este deberá equipararse con el valor presente
de los rendimientos líquidos de las cosechas correspondientes al número de años,
menos uno, necesarios para que la plantación alcance la época de producción de
la especie, multiplicado por un coeficiente de riesgo, añadiéndose, cuando sea el
caso el rendimiento líquido de las cosechas pendientes, de hecho, al momento de
la valuación, reduciendo los costos por cubrir de la misma.
 9.2.2.5 En la valuación de especies forestales homogéneas se
considerará el valor económico de la plantación que, en el caso, puede
equipararse al valor presente del rendimiento líquido de los desbastes periódicos
por vencer y el corte final.

9.2.2.6 Cuando se conozcan los ciclos y la vida de cada especie en

cultivo, se podrán aplicar las disposiciones de 9.2.2.4 o 9.2.2.5 de manera
indistinta.

9.2.2.7 Para la valuación de cultivos perennes y temporales

comerciales y de especies forestales puede utilizarse también el método residual
cuando sea posible obtener, en la región, datos de mercado comprables
confiables.

9.2.2.8 La valuación de cultivos anuales comerciales deberá

hacerse mediante la determinación del costo de reposición, incrementado con el
valor económico de la siembra. Este valor se equipara al rendimiento líquido de la
cosecha pendiente al momento de la valuación, del que se deducirán los gastos
por hacer, y multiplicado por un coeficiente de riesgo.

9.2.3 Obras y trabajos para el mejoramiento de los suelos.

Deberán valuarse por el método de costo, considerándose la

amortización y depreciación, tal como se prevé en 9.2.2.2. Deberán mencionarse
siempre las fuentes consultadas.

9.2.4 Equipos

La valuación de equipos se sujetará a lo dispuesto en la Norma XI o

en la Norma XII, dependiendo si se trata de activos ligados al inmueble o de
aquellos que deben tratarse como planta y maquinaria conforme lo señalan esas
Normas. Deberán citarse las fuentes de consulta utilizadas. La depreciación
tomará en cuenta, además de los aspectos señalados en 9.2.2.2 y lo que
establecen las Normas aplicables, en particular la Norma VI, la eventual
obsolescencia, las condiciones de mantenimiento y las de funcionamiento y
operación del equipo.

9.2.5 Recursos Naturales

La valuación de los recursos naturales que se mencionan en 4.2.5

podrá hacerse por métodos directos o indirectos, teniendo en cuenta las
respectivas particularidades y disposiciones legales.

En la valuación de recursos no renovables deberá tomarse en cuenta

el valor de reservas probadas y sólo de manera marginal la de las probables.

9.3 Frutos

La valuación de los frutos deberá hacerse por comparación directa o por

determinación del valor presente de su rendimiento líquido.

9.4 Derechos

9.4.1 Servidumbres

Se valuarán en función de las restricciones que imponen al

inmueble considerado como un todo.

9.4.2 Usufructos
 Se valuarán en función de la renta real o estimada que habrían de
producir durante le plazo establecido o previsto de su duración.

9.4.3 Concesiones y comodatos

La valuación tomará en cuenta el valor presente de los

rendimientos futuros que se habrían de obtener a lo largo del plazo de la
concesión o del comodato, tomando en cuenta todos los gastos que la operación
de una u otro implique a cargo del inmueble.

9.4.4 Derechos de sucesión y Posesión

La valuación deberá determinar el valor del inmueble en el

supuesto de que haya quedado regularizada la situación, deduciendo los gastos y
el tiempo que habría de requerirse para lograrla.

10. Informe de Valuación.

10.1 El Informe de Valuación se sujetará a las disposiciones generales de la

Norma XIII y a las siguientes reglas.

10.2 El Informe de Valuación deberá contener, de manera obligada, la siguiente

información:

10.2.1. Solicitante
 Persona física o moral que solicitó el trabajo valuatorio.

10.2.2. Propietario

Persona física o moral que, conforme a la información

proporcionada al valuador por el solicitante, figura como tal. No es obligación del
valuador verificar la veracidad de esta aseveración. Siempre que tenga duda sobre
ello lo hará constar así en el Informe.

10.2.3. Propósito de la valuación

Deberá consignar el que, conforme a las instrucciones - preferentemente escritas-

del solicitante, se estipule.

10.2.4. Suposiciones, consideraciones y limitaciones.

Se hará referencia, conforme se señala en 8.1.1. a cualquier

suposición que haya debido hacerse y se consignarán, debidamente explicadas
las consideraciones que el valuador haya hecho en cualquier parte del trabajo que
modifiquen o afecten en resultado final y se expresarán claramente cualesquiera
condiciones limitantes en cuanto a los trabajos desarrollados por el valuador y a la
aplicación, interpretación del valor y uso que pueda darse al Informe.

10.2.5. Inspección

Descripción total con la información que precisa 8.2.1.

10.2.6. Análisis de valores

 Descripción completa de la forma en que se llega a cada una de
las expresiones de valor determinada, justificación del procedimiento seguido y del
razonamiento que lleva a la conclusión final de valor.

10.2.7. Métodos y criterios utilizados.

10.2.8. Homogeneización de los bienes comparables utilizados para

establecer valores de mercado.

Se seguirán las estipulaciones a que se hace referencia en 7.

10.2.9. Determinación de la conclusión de valor.

10.2.10. Conclusiones.

10.2.11. Fechas de referencia

Se consignarán en todo caso la fecha o fechas de inspección, la

del Informe, cualquier fecha de referencia o fecha a que haya de referirse algún o
algunos valores.

10.2.12. Firmas

Deberá asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros

valuadores que hayan participado en el trabajo, la de otros especialistas o
profesionales si su participación, contribución e información condiciona el
resultado final, acompañadas de los datos necesarios referentes a registros o
autorizaciones para ejercer.

10.2.13. Certificación

Se incluirá la certificación del valuador responsable en los

términos que señala la Norma XIII.

10.2.14. Anexos

Planos, fotografías, documentos complementarios necesarios

para la mejor interpretación del trabajo y otros que se estimen útiles para el objeto
del avalúo.

CODIGO DE ETICA Y PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA

VALUACION EN MÉXICO

NOTA PRELIMINAR

El Código que ahora se pone en manos de los Valuadores profesionales de

México y en conocimiento del público que usa sus servicios, viene a ser la
culminación un largo proceso de maduración del gremio de valuadores de la
República Mexicana. Se inició durante la Décimo Segunda Convención Nacional
de Valuación, presidida por el ingeniero civil y valuador Reynaldo Farías
Montemayor, que se celebró en la histórica ciudad de Guanajuato en el año de mil
novecientos setenta y seis. En ella el Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco,
A.C., presentó una singular ponencia con el proyecto de Código de Ética
Profesional, que expresaba con claridad lo que en opinión de los profesionales de
la valuación de México debería ser su código de conducta y, a diferencia del
decálogo que ya circulaba debidamente sancionado en las primeras reuniones
nacionales de valuación, detallaba obligaciones, responsabilidades, medios de
vigilancia, sanciones y órganos facultados para aplicarlas.
Aún cuando se recibió con interés y se recomendó su adopción por los Institutos
asociados, pasó a ser una ponencia más, ya que lamentablemente quedó sin
adoptarse como documento oficial de la Asociación.

Habrían de pasar muchos años para que finalmente en la Asamblea del mes de
abril de 1995 un jaliciense que presidía la Asociación replanteara el tema. En esta
ocasión con mejor éxito, receptividad y respuesta.

El proyecto presentado por el ingeniero Raúl Bracamontes Zenizo retomó la

ponencia de Guanajuato, proponiéndose que cada Instituto lo revisará y a
adecuara para finalmente adoptarlo. Por acuerdo del I.M.V. de Baja California, su
Comisión de Honor se dio a la tarea de revisar, corregir redacción y estilo, y
adecuar a la realidad presente de la valuación en México, el proyecto en
cuidadosa labor que dio por resultado el texto de Código que ahora se presenta y
que ha merecido la aprobación de la Asociación por conducto de la Comisión de
Normas establecida en la Asamblea General celebrada en Toluca en julio de mil
novecientos noventa y cinco.

El gremio debe un sentido voto de reconocimiento y gratitud a los señores

ingenieros civiles: Francisco Araiza Valadez, Manuel Uriel Ruiz Durán, Oscar
Alberto Lepe Peralta y al arquitecto José Luis Aguilar Marco, integrantes de la
citada comisión por su dedicación y desinterés, como también a los autores de la
ponencia que contenía el proyecto original. La Comisión de Normas, a nombre de
la profesión, lo hace público, porque sin ese esfuerzo este Código no habría sido
posible.

CÓDIGO DE ETICA Y PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA

VALUACION

PRÓLOGO

La valuación se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la

apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para fines determinados.
En una sociedad que no sólo permite sino que estimula la propiedad privada de
los bienes y que también se involucra en magnos proyectos de obra pública de
índole múltiple, surge la a necesidad de valuar los bienes que se tienen en
propiedad. De hecho, las valuaciones de bienes se emplean en el desarrollo de
las actividades económicas, gubernamentales, legales y sociales de esa sociedad

A medida que con el paso del tiempo la vocación de valuador de bienes ha

evolucionado de una ocupación mercantil a una profesión, han surgido y debido
ser aclarados ciertos conceptos. Hoy el término “bienes” se aplica a las cosas
físicas y también a los derechos legales de posesión sobre entes tangibles o
intangibles. En la actualidad se entiende que la valuación comprende tres clases
de operaciones, a saber:

1 La estimación del costo de producir o reponer un bien físico,

2 La predicción de la capacidad de compra de determinados tipos de bienes

3 La valuación o determinación del valor de mercado de un bien.

Dado el cúmulo de conocimientos especializados y aptitudes que se exigen al

Valuador y que no posee el lego, se ha establecido una relación fiduciaria entre
aquel y quienes que se apoyan en sus determinaciones.

En nuestro País la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación

ocupa un sitial privilegiado, puesto que en sus filas militan Valuadores de todo tipo
de bienes: reales, muebles, tangibles e intangibles, que incluyen inmuebles,
planta, maquinaria y equipo, edificaciones y otras estructuras, muebles, recursos
naturales, bienes de servicio público y así sucesivamente. Y también es singular al
reconocer la múltiple función del Valuador.