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ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO: MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS

(1.362)--------------------------------------------------------------------------------------------

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FECHA: 29 DE JULIO 2019

MATRICULA INMOBILIARIA : 012 – 44516 ------------------------------------------------

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-----SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO----------------------------

UBICACION DEL PREDIO -----------------------------------------------------------------------

URBANO __XX___ RURAL___ ---------------------------------------------------------

MUNICIPIO DE BARBOSA ANTIOQUIA ----------------------------------------------------

DIRECCION: CARRERA 16 N° 20 D 46/48 BARRIOS DE JESUS

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---------------------- DATOS DE LA ESCRITURA---------------------------------------

NUMERO ------ 97 FECHA: -----------23 DE JULIO 2019

-------------------------NOTARIA DE ORIGEN BARBOSA ANTIOQUIA

------------------------------------CODIGO NATURALEZA JURIDICA DEL ACTO

-------------------------------------REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

EDIFICIO ZAPATA QUINTERO--ACTO: VALOR SIN CUANTIA

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PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL ACTO--------------------------------------------

DE: CLARA ROSA ZAPATA QUINTERO ………………………………….C.C 21.521.212

IVAN DARIO GOMEZ ZAPATA………………………………………C.C 70.136.594

HECTOR MAURICIO GOMEZ ZAPATA…………………………….C.C 70.135.570
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En el municipio de Barbosa, Departamento de Antioquia, República de Colombia a los

Nueve (29) días del mes de Julio del año dos mil dieciocho (2019), ante el despacho
de la Notaría Única de Barbosa Antioquia, cuya notaria titular es la doctora
ELEONORA ANDREA VELEZ SIERRA, con minuta en mano comparecen los señores
CLARA ROSA ZAPATA QUINTERO , mujer, mayor de edad, vecina de este municipio,
de estado civil soltera sin con sociedad conyugal vigente, identificada con la cedula de
ciudadanía No 21.521.212 de Barbosa ; el señor IVAN DARIO ZAPATA GOMEZ
hombre, mayor de edad, vecino de este municipio, de estado soltero, sin unión marital
de hecho vigente, identificado con la cedula de ciudadanía No 70.136.594 de
Barbosa ; el señor HECTOR MAURICIO ZAPATA GOMEZ hombre, mayor de edad,
vecino de este municipio, de estado civil soltero, sin unión marital de hecho vigente,
identificado con la cedula de ciudadanía No 70.135.670 de Barbosa…………………….
PRIMERO: Que son propietarios en común y proindiviso de un predio, En su condición
de propietarios del inmueble y para dar cumplimiento a lo estipulado en la Ley 675 de
2001, vienen a elevar a Escritura Pública, el REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL del EDIFICIO “ZAPATA QUINTERO” un edificio de su propiedad
construido sobre un Lote de terreno con una cabida aproximada (49.5M2), con todas
sus mejoras y anexidades situado en la carrera 16 N° 20 D 46/48 del Municipio de
Barbosa y comprendido por los siguientes linderos: por el norte en 11.00 metros con la
casa N° 17-44de la calle 21; por el occidente en 5.00 metros con la calle 21; por el
oriente en 5.50 metros con terrenos de propiedad de Barrios de Jesús; por el sur en
9.00 metros con la casa número 17-32 de la calle 21. ------------------------------------------
El inmueble lo adquirieron así: ---- Por compra hecha a la entidad denominada Barrios
de Jesús con personería jurídica , reconocida por medio de la resolución número 015
del 27 de Marzo de 1961 emanada de la Gobernación de Antioquia.
-------------------identificado con matrícula inmobiliaria número 012-44516------registrada
en la oficina de registro de Instrumentos públicos de Girardota.
SEGUNDO: Se protocoliza además del reglamento, los planos arquitectónicos y
estructurales del edificio debidamente aprobados por la oficina de planeación municipal
de Barbosa Ant. licencia de construcción, Resolución No 089 del 11 de julio de 2000
con visto buena para propiedad horizontal según Resolución N° 001848 del mes de
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julio del año 2019 El reglamento consta en general de: proyecto de división, memoria
descriptiva, obligaciones y prohibiciones condiciones de seguridad y salubridad,
porcentajes de copropiedad, etc. PRIMERO: Que, como consecuencia de lo anterior,
los comparecientes elevan a escritura pública el reglamento y protocoliza los
documentos mencionados y que son del siguiente tenor:
----------------------------------------------------------
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL EDIFICIO “EDIFICIO ZAPATA QUINTERO”
PROPIEDAD HORIZONTAL. LOCALIZACIÓN:
------------------------------------------------------------------------ El edificio ZAPATA QUINTERO
de su propiedad construido sobre un Lote de terreno con una cabida aproximada de
54m2 con todas sus mejoras y anexidades situado en la Carrera 16 N° 20 D 46/48 del
Municipio de Barbosa y comprendido por los siguientes linderos: por el norte en 11.00
metros con la casa N° 17-44de la calle 21; por el occidente en 5.00 metros con la calle
21; por el oriente en 5.50 metros con terrenos de propiedad de Barrios de Jesús; por el
sur en 9.00 metros con la casa número 17-32 de la calle 21.
------------------------------------------ -------------------
BIENES DE DOMINIO PARTICULAR ------------------------------------------------------------------
PRIMER PISO APARTAMENTO 101 : Para CLARA ROSA ZAPATA QUINTERO
Destinado a vivienda, situado en la carrera 16 N° 20 D 48 (101) del área Urbana del
Municipio de Barbosa, con un área construida de 52,45M2, área libre de 0.00 m2, y
consta de: Sala – Comedor, Cocina, 2 alcobas, Baños, Zona de Ropas, patio y
comprendido por los siguientes linderos: por el norte en 11.00 metros con la casa N° 17-
44de la calle 21; por el occidente en 5.00 metros con la calle 21; por el oriente en 5.50
metros con terrenos de propiedad de Barrios de Jesús; por el sur en 9.00 metros con la
casa número 17-32 de la calle 21, por el nadir con el suelo de ubicación y por el cenit
con losa que lo separa del apartamento 201---------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
APARTAMENTO 201: Para HECTOR MAURICIO GOMEZ ZAPATA Destinado a
vivienda, situado en la Carrera 16 N° 20 D 46 (201) Área Urbana del Municipio de
Barbosa, con un área construida de 58,11M2, área libre de 0.0 m2, y consta de: Sala,
Comedor, Cocina, 2 alcobas, Zona de Ropas, baños, y comprendido por los siguientes
linderos: por el norte en 11.00 metros con la casa N° 17-44de la calle 21; por el
occidente en 5.00 metros con la calle 21; por el oriente en 5.50 metros con terrenos de
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propiedad de Barrios de Jesús; por el sur en 9.00 metros con la casa número 17-32 de
la calle 21, por el nadir con el apartamento 101 y por el cenit con losa que lo separa del
apartamento 301---------------------------------------------------
PISO APARTAMENTO 301 : Para IVAN DARIO GOMEZ ZAPATA Destinado a vivienda,
situado la carrera 16 N° 20 D 46 (301) del área Urbana del Municipio de Barbosa, con
un área construida de 58.11 M2, área libre de 0.00 m2, y consta de: Sala – Comedor,
Cocina, 2 alcobas, Baños, Zona de Ropas, patio y comprendido por los siguientes
linderos: por el norte en 11.00 metros con la casa N° 17-44de la calle 21; por el
occidente en 5.00 metros con la calle 21; por el oriente en 5.50 metros con terrenos de
propiedad de Barrios de Jesús; por el sur en 9.00 metros con la casa número 17-32 de
la calle 21. por el nadir con la losa que lo separa del apartamento 102 propiedad del
señor zapata y por el cenit con techumbre que cubre el edificio.---------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DESCRIPCIÓN DEL PLANTEAMIENTO ARQUITECTÓNICO:----------------------------------
El edificio está conformado por TRES pisos o plantas , que forman TRES unidades,
totalmente independientes, destinadas a vivienda --------------------------------------------------
CONDICIONES DE SEGURIDAD Y SALUBRIDAD: -----------------------------------------------
SEGURIDAD: Estructura en concreto reforzado diseñado para soportar las cargas
normales de acuerdo con la destinación del edificio. Los materiales son de buena
calidad, de fácil aseo y mantenimiento, tanto pisos como cielos y muros. La ubicación y
tamaño de los patios y las ventanas fueron calculados para dar suficiente aireación y
permitir el fácil aseo. Los apartamentos están dotados independientemente con los
servicios públicos municipales presentados por EE PP MM. -------------------------------------
--------------- REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ------------------------
ADQUISICIÓN: los comparecientes adquirieron así: ---- Por compra hecha a la entidad
denominada Barrios de Jesús con personería jurídica, reconocida por medio de la
resolución número 015 del 27 de Marzo de 1961 emanada de la Gobernación de
Antioquia. -------------------identificado con matrícula inmobiliaria número 012-44516------
registrada en la oficina de registro de Instrumentos públicos de Girardota.
Mediante esta escritura pública se somete el edificio al régimen de propiedad horizontal
de acuerdo a la ley 675 de 2001. ------------------------------------------------------------------------
ARTÍCULO 1: El presente reglamento se dicta para regular los derechos y obligaciones
que los actuales propietarios tienen sobre el lote ya descrito y sobre el edificio en él
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construido, sujeto al régimen de propiedad horizontal y los que corresponde a futuros
adquirientes o copropietarios de derechos reales en él, la manera cómo se ejercerán y
cumplirán los unos y los otros, la forma cómo se administra el edificio, sin perjuicio de
las normas que hoy rigen y las que dicten en el futuro. -------------------------------------------
ARTÍCULO 2: Las normas que se establecen en el presente reglamento no solo a los
actuales propietarios, sino a los futuros adquirientes de derechos reales en el edificio, y
a quienes usen o disfruten las unidades de dominio privado a cualquier título.--------------
ARTÍCULO 3: Las disposiciones contenidas en este reglamento se entenderán
incorporadas a toda enajenación o transferencias del dominio sobre los pisos o casas,
bien sea por actomentre vivos o por causa de muerte, en los gravámenes reales que
sobre ellos se constituyan, como también aquellos actos que impliquen la tenencia, uso
o goce de lo mismos.----------------------------------------------------------------------------
ARTÍCULO 4: Cuando en este reglamento no se encuentren normas exactamente
aplicables a determinado caso, se aplicarán en su orden las normas de la Ley 675 de
2001 y las normas generales colombianas, la jurisprudencia y la doctrina sobre la
materia. ----------------------------------------------------------------------------------------------
ARTÍCULO 5: Se presume el derecho de todos los propietarios de los pisos o casas,
los arrendatarios, comodatarios, usuarios, etc. en las disposiciones de este reglamento,
por lo que no podrán ignorarse las obligaciones y eludir las responsabilidades. -----------
CAPÍTULO DOS: EL EDIFICIO Y SU DIVISIÓN -- ARTÍCULO 6: El edificio ZAPATA
QUINTERO P.H está compuesto por el lote de terreno determinado y alinderado en las
declaraciones anteriores y la construcción de que se habla en las mismas
declaraciones. ----------------------------------------------------------------------------------------------
ARTÍCULO 7: Cada propietario será dueño de sus pisos y podrá enajenarlos, gravarlos,
hipotecarlos con derecho de usufructo, darlo en anticresis, uso o habitación, etc., sin
necesidades de consentimiento de los demás propietarios del edificio, procediendo
como en cualquier otro inmueble de libre disposición, salvo los casos limitaciones,
establecidas en la ley 675 de 2001 y en las demás normas reglamentarias. ARTÍCULO
8: En cuanto a los bienes afectados al uso común, los derechos de cada propietario
serán en proporción al valor de su correspondiente casa o apartamento y son
inseparables del dominio, uso y goce de los mismos, por lo tanto en la transferencia,
gravamen o embargo de un piso o casa, se entenderán comprendidos esos derechos
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y no podrán efectuarse esos mismos actos separadamente del piso o casa a que se
accede. ------------------------------------------------------------------------------------
CAPÍTULO TRES: BIENES DE USO COMÚN -----------------------------------------------------
ARTÍCULO 9: Sobre los bienes afectados al uso común esenciales, cada propietario
tiene derecho en proporción al valor de su respectiva Unidad de dominio privado de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 de la ley 675 de 2001, derechos que son
inseparables del dominio, uso y goce de sus respectivas unidades de Dominio Privado.
ARTÍCULO 10: Para efectos de la determinación de las cuotas proporcionales a los
derechos de todos y cada uno de los copropietarios, en relación con la conservación,
reparación y administración de los bienes afectados al uso común y al pago de la póliza
el seguro de incendio, se establecen los siguientes porcentajes iniciales para cada una
de las unidades privadas:
INMUEBLE A. PRIVADA A.P LIBRE A.P TOTAL
PRIMER PISO 101 52.45 M2 0.00 M2 52.45 M2
SEGUNDO PISO 201 58.11 M2 0.00 M2 58.11 M2
TERCER PISO 301 58.11 M2 0.00 M2 58.11 M2

El 100%, se distribuye entre las TRES(3) unidades privadas que forman el edificio y de
acuerdo a su localización, áreas privadas y dependencias, quedando así: ------------

PRIMER PISO 101 31.096%

SEGUNDO PISO 201 34.452%
TERCER PISO 301 34.452 %

ARTÍCULO 11: Si por cualquier circunstancia, lo valores o precios de estos bienes

inmuebles sufrieren modificación en el Catastro Municipal de Barbosa, tal hecho no
alterará la proporción que resulte de los porcentajes iniciales señalados a cada uno de
ellos, salvo lo que al respecto convinieren por unanimidad la totalidad de los
copropietarios. ARTÍCULO 12: Se refutan como bienes esenciales afectados al uso
común de dominio inalienable e indivisibles de todos los copropietarios del edificio, de
acuerdo con las normas legales y lo que está dispuesto en el reglamento: ------------------
a) El lote de terreno sobre el cual se ha levantado el edificio.-------------------------------
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b) Todos los cimientos y fundaciones de la edificación, entendiéndose por tales,
todas aquellas obras ejecutadas en cemento, concreto, piedra, etc. de acuerdo
con los respectivos planos, los que se entienden incorporados a este reglamento.
c) El conjunto de columnas y vigas vaciadas en concreto y que forman la estructura
misma de la edificación en toda su integridad de acuerdo con los planos
arquitectónicos y estructurales del edificio. --------------------------------------------------
d) Todos los muros medianeros o con las propiedades vecinas y dentro de las
cuales se encuentra encerrado el edificio. ---------------------------------------------------
e) La fachada del edificio y los muros de cerramiento y demarcación del mismo y
los de cerramiento y demarcación de cada una de las unidades de dominio
privado. ------------------------------------------------------------------------------------------------
f) Las planchas de concreto y la cubierta general del edificio. -----------------------------
g) Las canoas y los bajantes de aguas lluvias. --------------------------------------------------
h) Todo el sistema de bajantes de aguas negras que atraviesan el edificio. ------------
i) El espacio destinado a contadores, localizado en el primer piso del edificio.
-Los andenes correspondientes a los frentes del edificio.
---------------------------------
PARÁGRAFO: Las ventanas que dan acceso a los pisos superiores del edificio ----------
quedan clasificadas como bienes de uso común exclusivo, de los propietarios de los
apartamentos superiores -----------------------------------------------------------------------------------
CAPÍTULO CUATRO DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES A LOS
PROPIETARIOS.
--------------------------------------------------------------------------------------------
ARTÍCULO 13: Cada propietario actual, o sus sucesores a cualquier título podrá ejercer
sobre su piso, el derecho de dominio que sobre ellos tienen en todas sus formas y
manifestaciones, con las limitaciones impuestas por la ley a este tipo de propiedad y las
establecidas en este reglamento. ARTÍCULO 14: Igualmente estarán sometidas a las
limitaciones legales y reglamentarias en el uso y goce de las zonas de dominio privado
o exclusivo, los usuarios o tenedores, a título distinto de dueño de tales bienes.
ARTÍCULO 15: En cuanto a los bienes afectados al uso común esenciales, cada
propietario podrá servirse libremente de ellos siempre y cuando los utilice según su
destino ordinario, no impida o perturbe el uso legítimo de los otros copropietarios, ni
atente contra lo establecido en el presente reglamento y en la ley 675 de 2001.-
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ARTÍCULO 16: Son obligaciones de todos y cada uno de los propietarios: A) Dar a
bien de dominio exclusivo la destinación específica señalada para cada una de ellas en
este reglamento, es decir para casa de habitación, esta destinación sólo podrá ser
cambiada con la aprobación de todos los propietarios del edificio. B) Contribuir a las
expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes de
dominio común en el valor proporcional al valor de sus Unidades de Dominio Privado,
de acuerdo con los factores de copropiedad y participación en los gastos establecidos
en este reglamento. C) Hacer las reparaciones necesarias a la conservación y
utilización de bien de su exclusivo dominio. Si por no hacer en la debida oportunidad
estas reparaciones, sufriere merma o diminución el valor del edificio, o se le exponga a
peligros o causen molestias o perjuicios a los demás propietarios, el infractor será
responsable de perjuicios conforme a la ley, al presente reglamento y a los actos
jurídicos que le obliguen. D) Permitir la entrada a la unidad de Dominio Privado, al
personal designado de común acuerdo con los otros propietarios para proyectar,
inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes afectados al uso común, y
particularmente en las redes de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y teléfonos.
E) Mantener informados a los otros propietarios sobre su dirección y sobre cualquier
modificación en el uso, goce y disposición de su unidad de Dominio exclusivo,
indicando según el caso el nombre del sucesor en el dominio o del ocupante o tenedor
a cualquier título. F) Poner el máximo de diligencia y cuidado en cuanto a la integridad y
conservación de los bienes de dominio común, respondiendo de la culpa leve en el
ejercicio de sus derechos sobre los mismos. G) Responder solidariamente ante la
copropiedad por los daños que le ocasionen los tenedores, usuarios o usufructuarios de
su propiedad exclusiva. H) Ejercitar su derecho de dominio dentro de un cívico y
función, al concepto de las relaciones vecinales y de convivencia, aceptando las
restricciones que impone, expresa y tácitamente el régimen de propiedad horizontal.
ARTÍCULO 17: PROHIBICIONES: Quedan expresamente prohibidas como contrarias a
la destinación de los bienes y al ejercicio de los derechos de los demás, los siguientes
actos ejecutados con relación a los bienes de dominio común y a los bienes de dominio
exclusivo: A) Destinar su Unidad de Dominio Privado a usos diferentes de los indicados
en este reglamento, y en general a usos contrarios a la ley. B) A utilizar por si o por
medio de otras personas, sus respectivos bienes de Dominio Privado o exclusivo, de tal
manera que perturben el sosiego de los demás propietarios u ocupantes C) Introducir,
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mantener, o almacenar en la casa o apartamento, sustancias húmedas, inflamables o
infectadas que representen peligro para la integridad de la construcción o para la salud
de los ocupantes y aquellos que produzcan malos olores o cualquier clase de molestias
para los demás propietarios o vecinos. D) Acometer obras que impliquen en la
estructura y distribución de la unidad de dominio privado o que comprometan la
seguridad y solidez del edificio o disminuyan la luz y el aire de las otras partes del
susodicho edificio, sin la autorización de los demás copropietarios. E) Introducir
modificaciones sustanciales en la fachada, bien sea de materiales o pinturas que no
concuerden con las de conjunto en general, las posturas de rejas en las ventanas o el
cambio de puertas para darle mayor seguridad a las unidades de dominio exclusivo, no
se entenderán en ningún caso como modificaciones de fachada que requieran
consentimiento de los otros propietarios. F) Colocar avisos o letreros en las fachadas
del edificio, exceptuando de esta prohibición, los locales comerciales del primer piso. G)
Sostener en las paredes pisos o techos de propiedad común cargas o pesos excesivos;
introducir maderos o hacer cavidades en los mismos; fijar en las divisiones clavos o
soportes que pueden perjudicar la propiedad vecina y ejecutar cualquier otro acto, que
atente contra la solidez de cualquier parte del edificio. H) Arrojar cualquier tipo de
objetos o basuras en los bienes de uso común y acumular en los bienes de dominio
privado basuras o desperdicios. I) Celebrar contrato alguno que implique la tenencia u
ocupación del bien de dominio exclusivo por personas de notoria mala conducta que
traiga como consecuencia inseguridad o perturbe la tranquilidad y comodidad de los
demás copropietarios. J) Hacer uso inmoderado de aparatos que hagan ruido como
radios, equipos de sonido, televisores, etc. K) Queda absolutamente prohibido dividir
físicamente cada bien de dominio exclusivo en dos o más unidades. L) En general está
prohibido incumplir las normas y obligaciones que le impone la ley y el presente
reglamento y el desarrollar actividades contrarias a la tranquilidad, sosiego y comodidad
del vecindario. ARTÍCULO 18: En cuanto a las restricciones impuestas al dominio o a
su ejercicio, por razones de buena vecindad o convivencia de que no tratare este
reglamento, se atenderá lo dispuesto por el Código Civil, las leyes que lo adicionan o
reforman, así como a las normas de policía. ----------------------------------------------------------
CAPÍTULO CINCO: DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL -------------
ARTÍCULO 19: CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La
propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales: 1) La
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destrucción o deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un
conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento
(75%) del edificio, salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la
reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional. 2) La decisión unánime
de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y
cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los
mismos, o sobre el edificio. 3) La orden de autoridad judicial o administrativa.
PARÁGRAFO: En caso de demolición o destrucción total del edificio, el terreno sobre el
cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente de acuerdo con los
coeficientes de copropiedad por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban
sobre los bienes privados. ARTÍCULO 20: PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal
se extingue total o parcialmente por las causales antes mencionadas, una vez se eleve
a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia
judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la oficina de
Registro de instrumentos públicos. ARTÍCULO 21: DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD.
Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el
terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo
no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el
administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan
materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de
sus coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si los bienes son
susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su
fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará
por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división
de comunidades previstas en el capítulo III, Titulo XXXIII del Libro Cuarto del Código
Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen. ARTÍCULO 22:
LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la
propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y
liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar
los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el administrador previa
presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o
disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta
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de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su
existencia y representación legal.-------------------------------------------------------------------------
CAPÍTULO SEIS. DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO -----------
ARTÍCULO 23. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a la reconstrucción
del edificio en los siguientes eventos: 1) Cuando la destrucción o deterioro del edifico
o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial. 2)
Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al 75% del edificio, asamblea
general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios
que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
PARÁGRAFO 1: Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los
propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad. PARÁGRAFO 2:
Reconstruido un edificio, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas
condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido
satisfecha. ARTÍCULO 24. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL EDIFICIO. Cuando la
destrucción o deterioro afecte al edificio, corresponderá a los propietarios de los bienes
privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a
las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral
2 del artículo anterior. Sin prejuicio de lo anterior, las expensas causadas por la
reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el edificio, serán de cargo
de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad. En
todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir
parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10 de la ley 675 de
2001. PARÁGRAFO: La reconstrucción deberá en todos los casos de conformidad con
los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo
previamente la autorización de la entidad competente. ARTÍCULO 25. LOS SEGUROS.
Todo el edificio sometido a régimen de propiedad horizontal podrá constituir pólizas de
seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la
reconstrucción total del mismo. PARÁGRAFO 1: En todo caso será obligatoria la
constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y
terremoto los bienes de que trata el presente reglamento, susceptibles de ser
asegurados. ---PARÁGRAFO 2: Las indemnizaciones provenientes de los seguros
quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio en los casos que
ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización
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se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de
conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.
ARTÍCULO 26. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento
del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el
interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de
que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad
horizontal, establezca un interés inferior Mientras subsista este incumplimiento, tal
situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los
propietarios que se encuentren en mora. PARÁGRAFO. La publicación referida en el
presente artículo sólo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de
visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.
CAPÍTULO SIETE: DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA
-ARTÍCULO 27. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una
vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los
propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y
eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de
los propietarios de bienes privados y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad
horizontal. ARTÍCULO 28. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La constitución de la
propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación
corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito
donde éste se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales,
así como el impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de
su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333
de 1986. PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para
sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de
lucro. ARTÍCULO 29. Recursos patrimoniales de la persona jurídica serán conformados
por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias
multas intereses fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o
reciba a cualquier titulo para el cumplimiento de su objeto. ARTÍCULO 30. FONDO DE
IMPREVISTOS. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o
expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo
no inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con
los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes. La asamblea podrá
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suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%)
del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. El administrador podrá disponer
de tales recursos, previa aprobación de la asamblea, en su caso, y de conformidad con
lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal. PARÁGRAFO. El cobro a
propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje de recargo referido,
sólo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de que trata este artículo sean
insuficientes para atender las erogaciones a su cargo. ARTÍCULO 31. ÓRGANOS DE
ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN. La dirección y administración de la persona jurídica
corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo
hubiere, y al administrador de edificio o conjunto.
------------------------------------------CAPÍTULO OCHO: DE LA ASAMBLEA GENERAL
-----------------------------------------------
ARTÍCULO 32. INTERPRETACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea
general la constituirán los propietarios de bienes, Privados o sus delegados, reunidos
con el quórum y las condiciones previstas, en esta ley y en el reglamento de propiedad
horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario
equivaldrá al porcentaje de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones
adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio
cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para
el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del
edificio. ARTÍCULO 33. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de
propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de
esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: Nombrar y remover libremente
al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y
fijarle su remuneración. ------------------------------------------------------------------------------------
Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos
que deberán someter a su consideración el consejo Administrativo y el Administrador. --
Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos
de un año, en los edificios de uso residencial. ------------------------------------------------------
Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las
expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos,
cuando fuere el caso. --------------------------------------------------------------------------------------
 14
Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, el
revisor fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de
propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.----------------------------------------
Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. - -------------------------------
Decir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta y división,
cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un
bien común.--------------------------------------------------------------------------------------------------
Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la
presente ley. --------------------------------------------------------------------------------------------------
Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la
procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley
y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del
derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. --------------------------------------------------------------------------------
Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica. -----------------------------------------
Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al
fondo de imprevistos de que trata la presente ley. ---------------------------------------------------
Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y
en el reglamento de propiedad horizontal. -------------------------------------------------------------
PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el consejo de administración,
cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.
ARTÍCULO 34. REUNIONES. La asamblea general se reunirá ordinariamente por lo
menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y,
en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada
período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica,
efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las
cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la
efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del
edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador del consejo de
administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes
privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de
copropiedad. -------- ------------------------------------------------------------------------------------------
 15
PARÁGRAFO 1. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada
uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la
última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria,
reuniones no presénciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se
insertará el orden del día y en la misma no se podrán tornar decisiones sobre temas no
previstos en éste. -------------------------------------------------------------------------------
PARÁGRAFO 2. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que
adeuden contribuciones a las expensas comunes. ARTÍCULO 35. REUNIONES POR
DERECHO PROPIO. Si no fuere la convocada la asamblea se reunirá en forma
ordinaria, por derecho propio el primer día hábil de cuarto mes siguiente al vencimiento
de cada periodo presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en
su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho (8) pasado meridiano,
será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa
convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de
copropiedad del edificio o conjunto sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para
efectos de mayorías calificadas. ARTÍCULO 36. REUNIONES DE SEGUNDA
CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietario, no puede sesionar
por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día
hábil siguiente al de la convocatoria inicial a las ocho pasado meridiano (8:00 P.M.), sin
perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y
decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el
porcentaje de coeficiente representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el
artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.
ARTÍCULO 37. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar,
habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de
bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por
comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el
respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de
manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal
de la copropiedad. PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no
presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o
similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el
contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de
 16
la convocatoria efectuada a los copropietarios. ARTÍCULO 38. DECISIONES POR
COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las divisiones de la asamblea general
cuando convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes,
sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su
voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el
nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la
fecha y la hora en que se hace. En este evento la mayoría respectiva se computará
sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios
hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un
término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera
comunicación. ARTÍCULO 39. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES.
En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes,
las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no
participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita,
expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior. Las actas
deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y
comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquél en que se
concluyó el acuerdo. ARTÍCULO 40. QUÓRUM Y MAYORÍAS. Con excepción de las
cosas en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría
superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la
asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas
que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad,
tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de
propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los
coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Para ninguna
decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una
mayoría superior a setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o
conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no
escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto
favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en
contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas. ARTÍCULO
41. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma
general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento
 17
(70%) del coeficiente de copropiedad que integran el edificio o conjunto. 1) Cambios
que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución
en uso y goce. 2) Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la
vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales. 3) Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4)
Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado,
cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5) Reforma a los estatutos y reglamento.
6) Desafectación de un bien común no esencial. 7) Reconstrucción del edificio o
conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por
ciento (75 %). 8) Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular,
siempre y cuando se ajuste a la normalidad urbanística vigente. 9) Adquisición de
inmuebles para el edificio o conjunto. 10) Liquidación y disolución. PARÁGRAFO. Las
decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales,
ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la
mayoría exigida por esta ley. ARTÍCULO 42. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se
harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las
cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la
convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su
respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso, En los eventos en que la
asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas
encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su
defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva
reunión. Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de
la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del
edifico, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la
administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de
actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del acta
debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella,
mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador
deberá entregar copia del acta a quien se lo solicite. PARÁGRAFO. Todo propietario a
quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el
alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la
copia solicitada su pena de sanción de carácter policivo. ARTÍCULO 43.
 18
PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el
representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de
multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias,
con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el juez competente como
anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre
existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso
de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que
será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado del interés expedido por la
Superintendencia Bancaria o de la parte pertinente del reglamento que autorice un
interés inferior. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditado
al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la
presente ley. ARTÍCULO 44. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el
revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de
la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales
o al reglamento de propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro
de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación del acta.
Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el
artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o
complementen. PARÁGRAFO. Exceptuándose de la disposición contenida en el
presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se
impongan sanciones por incumplimientos de obligaciones no pecuniarias, que se
regirán por lo dispuesto en el capítulo segundo. Del título II de la Ley 675 de 2001. -----
CAPÍTULO NUEVE: DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO
ARTÍCULO 45. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la
persona jurídica y la administración del edificio o conjunto, corresponderán a un
administrador designado por la asamblea general de propietarios, para el período de
un (1) año. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican
en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y
Reglamentarias. Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, leve
o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la
culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus
funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. PARÁGRAFO.
 19
Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador,
actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de
administración o cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.
ARTÍCULO 46. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del
edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución,
sus funciones básicas son las siguientes: 1) Convocar a la asamblea a reuniones
ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general
de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos
correspondientes el nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2) Llevar
directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la
asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia
relativa al edificio o conjunto. 3) Poner en conocimiento de los propietarios y residentes
del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de
administración, si lo hubiere. 4) Preparar y someter a consideración del consejo de
administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de
propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance
general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva
ejecución presupuestal. 5) Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la
contabilidad del edificio o conjunto. 6) Administrar con diligencia y cuidado los bienes
de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación
de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea
general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad
horizontal. 7) Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de
administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las
facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8) Cobrar y
recaudar, directamente o a través de apoderados, cuotas ordinarias y extraordinarias,
multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los
propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto,
iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización
alguna. 9) Elevar a escritura pública y registrar las reformas al Reglamento de
Propiedad Horizontal aprobadas por la asamblea general de propietario, e inscribir ante
la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación
legal de la persona jurídica. 10) Representar judicial y extrajudicial a la persona jurídica
 20
y conceder poderes especiales para tales fines cuando la necesidad lo exija. 11)
Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo
reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la
asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de
obligaciones. 12) Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones
previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier
reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de
administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13) Expedir el paz
y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se
produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14) Las
demás funciones previstas en la presente ley, en el reglamento de propiedad horizontal,
así como las que de una la asamblea general de propietarios. PARÁGRAFO. Cuando
el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación
del edificio o conjunto. ARTÍCULO 47. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el
órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el
propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo
indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes
privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los
coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador
provisional. Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial
deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para Que la
asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días
hábiles. De no hacerlo, el propietario inicial nombrará al administrador definitivo. --------
TÍTULO 2: DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS
SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES -------- CAPITULO I. DE
LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. ARTÍCULO 48. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.
Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores
del edificio o conjunto, entre ellos y el administrador el consejo de administración o
cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la
aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin
perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir
a: 1) Comité de convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir
con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar
 21
mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a
dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones
de este comité, se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros
del comité y la participación en él será adhonorem. 2) Mecanismos alternos de solución
de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos
alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
PARÁGRAFO 1. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la
asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado
por un numero impar de tres (3) o más personas, consagrado en el presente artículo, en
ningún caso podrá imponer sanciones. PARÁGRAFO 2. Cuando se acuda a la
autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se
dará el trámite previsto en el Capítulo II Del título XXIII del Código de Procedimiento
Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen
------------------CAPÍTULO II DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.
---------------------------------------------------------------------------------------------
ARTÍCULO 49. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad
horizontal. Por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban
responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con
indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal,
si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: 1) Publicación en
lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores
con indicación Expresa del hecho o acto que origina la sanción. 2) Imposición de multas
sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una,
a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a
la fecha de su imposición que en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10)
Veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 3) Restricción al uso y
goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de
recreación y deporte. PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de
bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a uso exclusivo. ARTÍCULO 50.
 22
Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general
o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de
propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se
respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal,
consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción. Igualmente
deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las
circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de
las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la
reincidencia. ARTÍCULO 51. Ejecución de las sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias. El administrador será el responsable de hacer efectivas las
sanciones impuestas, aún acudiendo a la autoridad policial competente, si fuere el
caso. Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1 del artículo 18 de la
presente ley, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera
inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.
ARTÍCULO 52. Impugnación de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones
por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La impugnación sólo podrá
intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva
sanción. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado
en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen
o complementen. ARTÍCULO 53. Los propietarios de las unidades privadas del primer
piso, quedan exentos de contribuir al sostenimiento de las escalas que conducen a los
pisos superiores, y dicho sometimiento, y arreglo, si fuere necesario, serán pagados por
él, o los propietarios de los pisos superiores. ARTÍCULO 54. Se nombra como
administrador inicial del edificio ZAPATA QUINTERO P.H Objeto de este reglamento a:
CLARA ROSA ZAPATA QUINTERO -----------------------------------------------------------
El compareciente bajo su entera responsabilidad manifiesta que el contenido del
presente documento es cierto, que se conocen perfectamente, que los nombres
que se indica es el mismo que aparece en su cedula de ciudadanía y no adolece de
ninguna falsedad. Leído por el compareciente el presente instrumento público lo
aprueba en señal de aceptación firma ante mí y conmigo la notaria quien lo
autoriza. Se advierte a los interesados presentar esta escritura pública en la oficina
de registros correspondientes centro del termino perentorio de dos meses a partir
 23
de la fecha de otorgamiento de este instrumento, cuyo cumplimiento causara
intereses moratorios por mes o fracción de mes de retardo. Derechos notariales
$200.305. decreto 11439/ 11 Retención en la Fuente $220.000 Recaudo
superintendencia y recaudo fondo $17.600. Iva $90.042. --------------------- -------------------
Anexos: Fotocopia de cedulas, resoluciones, licencia y paz y salvo de impuesto predial
unificado No. 201900053978, 201900053979, 201900055893 expedido por la
Secretaria de Hacienda Municipal de Barbosa, Antioquia el día 30 de junio de 2.019,
válido hasta el 31 de diciembre del año 2018 donde aparece el predio
1010070090001100000000, avalúo catastral total $42.896.971. Valor de las venta
$00.000. Este instrumento se elaboró en las hojas de papel notarial Nros.
Aa054329787/ Aa054329788/ Aa054329789/ Aa054329790/ Aa054329791/
Aa054329792/ Aa054329793/ Aa054329794/ Aa054329795/ Aa054329796/
Aa054329797/ Aa054329798/ Aa054329799-----------------
Fuera de margen vale……………………………..…………………………………………….

LOS COMPARECIENTES

=============================================================

CLARA ROSA ZAPATA QUINTERO Ind. Derecho

C.C Nº
DIRECCIÓN:
TELEFONO:
OCUPACION:
Correo Electrónico:

HECTOR MAURICIO GOMEZ ZAPATA Ind. Derecho

C.C Nº
 24
DIRECCIÓN:
TELEFONO:
OCUPACION:
Correo Electrónico:

IVAN DARIO GOMEZ ZAPATA Ind. Derecho

C.C Nº
DIRECCIÓN:
TELEFONO:
OCUPACION:
Correo Electrónico:

ELEONORA ANDREA VELEZ SIERRA

NOTARIA UNICA
25
26
27
28
29