Gestión Comercial Inmobiliaria: convertir el riesgo de cambio climático en una oportunidad de crecimiento para los inversores

El clima de la tierra está cambiando y está afectando a las industrias de todo el mundo, desde el comercio hasta la agricultura. Históricamente, la industria inmobiliaria ha dudado un poco en reaccionar a estos cambios, pero hay señales recientes de que el mercado finalmente está despertando. En este artículo, quisiera dejar algunas reflexiones sobre las tendencias en el riesgo climático y las oportunidades para la propiedad y los bienes raíces en 2023. Muchos de estos temas seran tratados durante el proximo evento REAL ESTATE MANAGEMENT TECH (www.remtechlatam.com) que ocurrira en Bogota, Colombia los dias 3 y 4 de Octubre de 2023

Impacto del cambio climático en el sector inmobiliario

Anteriormente era solo un problema menor para muchos jugadores de bienes raíces, el cambio climatico ahora, por efecto de las nueva modalidad en la financiancion con bonos verdes o el impulso de temasas de ESG, se esta moviendo rapidamente a la parte superior de la lista de prioridades en la agenda de las empresas de real estate y las grandes corporaciones. Los inversores de todo el mundo han hecho recientemente promesas de cero emisiones netas, los reguladores crearon pautas de informes, los gobiernos implementaron leyes que limitan las emisiones, los trabajadores presionaron para que se tomaran medidas y los inquilinos solicitaron que los edificios sean mas respetuosos con el medio ambiente mediante nuevos tipo de construccion y mejores materiales, e incluso hasta en las nuevas edificaciones de residencias. Las comunidades están cada vez más en riesgo de acciones de la naturaleza como ser tormentas, incendios, calor excesivo y otros peligros, lo que acelera los efectos físicos de un clima cambiante. Los efectos del cambio climático ya se están viendo en nuestra vida cotidiana, desde el aumento del nivel del mar hasta el aumento de la frecuencia de huracanes e inundaciones.

Se habla que mientras nos acercamos al año 2050, cuando el mundo experimentará tanto los efectos físicos del cambio climático como los cambios económicos, sociales y regulatorios necesarios para descarbonizarse, estos cambios han dado a los líderes inmobiliarios y corporativos un sentido de urgencia con respecto a su papel crucial en la transición climática. Los actores inmobiliarios ahora sobre sus espaldas la obligacion de revalorizar su cartera de activos en baea las neuvas normas de sustentabilidad trabajando para el futuro debido al clima cambiante, pero también tienen nuevas oportunidades para generar nuevas fuentes de valor.

Los siguientes son algunos consecuencias negativas para podrias pasar en los edificios ante las posibles no acciones  de no tomar medidas:

1.            Deterioro de la infraestrucutra civil, residencial y comercial

2.            Primas de seguro más altas debido a una mayor exposición al riesgo

3.            Pérdida de valor debido a la vulnerabilidad a inundaciones o eventos climáticos extremos

4.            Aumento de los costos de mantenimiento debido a eventos climáticos extremos

5.            Reputación dañada y pérdida de inquilinos de la comunidad

Desafios para las empresas inmobiliarias en temas de cambio climático

La gestion y adminstracion inmobiliaria abarca todos los aspectos de los bienes raíces, como el arrendamiento y la propiedad. Los administradores de bienes raíces deben comprender el mercado y las propiedades que administran, pero también deben estar familiarizados con las leyes, regulaciones y políticas relevantes.

Cuando se trata de adaptar y mitigar el impacto del cambio climatico en los mercados inmobiliarios, abundan las oportunidades para las empresas inmobiliarias que ofrecen servicios efectivos que abordan los riesgos relacionados con el clima. Por ejemplo, algunas empresas han tenido éxito al proporcionar a los clientes información sobre cómo sus operaciones pueden adaptarse a los patrones climáticos cambiantes; otro proporciona auditorías de eficiencia energética para edificios comerciales; Otro ofrece un kit de herramientas en línea para desarrolladores que desean ayuda para navegar el proceso de construcción en llanuras aluviales u otras áreas afectadas por el aumento del nivel del mar.

Los cambios fundamentales provocados por la transición climática darán a los actores inmobiliarios nuevas oportunidades de diferenciarse crear valor y nuevas ventajas competitivas sobre la mejora de sus activos inmobiliarios. Alqo mucho más importante aún, los líderes mejorarán significativamente la capacidad del mundo para abordar la crisis climática. Y a medida que el clima continúa cambiando, las empresas inmobiliarias también tendrán que adaptarse.

A - Oportunidades de riesgo climático en la gestión inmobiliaria en 2023

Las recientes pruebas en simuladores virtuales de estrés climático, sobre la base de trabajarlos en Gemelos Digitales, en las carteras de varias grandes empresas inmobiliarias revelaron un impacto considerable en el valor de la cartera, y las pérdidas potenciales para algunas carteras de préstamos se duplicarán en los próximos años. Descubrieron una notable diversidad dentro de las carteras, lo cual es digno de mención. Algunas propiedades se beneficiarían de los cambios provocados por la transición climática debido a su huella de carbono, ubicación o composición de inquilinos, mientras que otras verían importantes disminuciones de valor. Los jugadores deben decidir qué activos se verán afectados, cómo se verán afectados y cómo reaccionar.

A medida que avanza el cambio climático, el mundo se enfrentará a un número creciente de riesgos para los activos inmobiliarios. Desde edificios e infraestructura hasta bienes, servicios y medios de vida, este riesgo aumentará con el tiempo a medida que empeoren los impactos climáticos. Sin embargo, algunas oportunidades se pueden aprovechar ahora para evitar o reducir estos riesgos.

1.            Oportunidad 1: Surgimiento de redes de eficiencia de edificios y energías renovables de próxima generación, objetivos de rendimiento inmobiliario y concepto de edificios netos positivos

2.            Oportunidad 2: Mayor enfoque en la resiliencia inmobiliaria y la planificación de la respuesta a emergencias

3.            Oportunidad 3: Iniciativas globales de inversionistas inmobiliarios que alinean la evaluación de riesgos, incentivos, capacitación y estrategias comerciales con los objetivos de mitigación y adaptación al cambio climático

Oportunidad 1: Surgimiento de la eficiencia de construcción de próxima generación y el concepto de edificios netos positivos

Eficiencia de construcción de próxima generación y redes renovables: A medida que el mercado global de tecnologías ambientales continúa creciendo, los profesionales de bienes raíces podrán seleccionar entre una amplia variedad de soluciones que ayudan a reducir el uso de energía en los edificios. Además de las nuevas tecnologías ecológicas, como la iluminación LED, los sistemas de calefacción energéticamente eficientes, los paneles solares y las ventanas inteligentes, todos los cuales se han convertido en características estándar en los rascacielos modernos, las soluciones de próxima generación incluirán tecnología avanzada de almacenamiento de baterías y sistemas electroquímicos de tratamiento de agua.

Objetivos de rendimiento inmobiliario: Para satisfacer la creciente demanda de edificios más ecológicos, muchas ciudades están implementando políticas que fomentan su construcción. Estos incluyen requisitos obligatorios para la certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental), Edificios de Energía Neta Cero o Edificios de Energía Positiva Neta (por ejemplo, aquellos que producen más energía renovable de la que consumen). En algunos casos, estas regulaciones también pueden aplicarse retroactivamente a propiedades existentes; otros permiten a los propietarios que invierten un capital considerable en la modernización o reemplazo de accesorios tradicionales con alternativas eficientes, como iluminación LED o bombas de calor, recibir crédito por cumplir con estos requisitos.

Concepto de edificios netos positivos: Lograr el estado neto positivo significa generar suficiente energía renovable en el sitio a lo largo del tiempo (generalmente dentro de los cinco años) para que el consumo en un punto dado sea igual a cero o menos que el consumo de electricidad de la red, Tales proyectos inmobiliarios podrían beneficiar a los propietarios con grandes carteras en diferentes regiones geográficas de todo el mundo donde los impactos del cambio climático varían significativamente dependiendo de las especificaciones de la ubicación.

Oportunidad 2: Mayor enfoque en la resiliencia y la planificación de la respuesta a emergencias

Los administradores de bienes raíces y los inquilinos se centrarán cada vez mas en la resilencia y mejora de la eficiencia energitca, todo esto incluido en la planificación de la respuesta a emergencias. Un edificio resistente puede soportar peligros como inundaciones, terremotos, incendios y fenómenos meteorológicos extremos. Para hacer que un edificio sea más resistente, debe asegurarse de que tenga:

1.            Cimentaciones sólidas e integridad estructural

2.            Las fuentes de energía de emergencia están disponibles en todo momento (un generador o un sistema de batería de respaldo)

3.            Puertas y ventanas estancas para evitar daños por corrientes de aire no esperados o temporales

Esto también se puede lograr configurando cuando se utilizan software o aplicaciones tecnologicas para que tenga acceso a conjuntos de datos sólidos sobre el estado actual de los activos físicos de sus edificios, como paredes / pisos / techos / ventanas, así como sus sistemas eléctricos (iluminación / aire acondicionado). Los datos le permitirán ver lo que necesita reparación antes de que ocurra un desastre; Si hay algún daño después de que ocurre una emergencia, esto también puede ayudar a acelerar las reparaciones una vez que la situación esté bajo control nuevamente, es decir, sin demandas de propietarios debido a negligencia en nombre de aquellos con responsabilidad de mantenimiento.

Oportunidad 3: Iniciativas de inversionistas globales con objetivos de mitigación y adaptación al cambio climático (ESG)

Los inversores pueden y ya estaran mirando el futuro del cambio climático a través de una de dos lentes: como un riesgo o una oportunidad

Si lo está abordando como un riesgo, hay algunas cosas a considerar. El primer paso es comprender cuál será su exposición identificando las emisiones de CO2 de su cartera de bienes raíces y luego evaluando los impactos potenciales en función de estas emisiones. Luego, utilizando esa información, cree una estrategia sobre cómo puede administrar esos riesgos a lo largo del ciclo de vida de sus inversiones inmobiliarias.

El segundo paso es averiguar si hay alguna oportunidad para este mercado, y si es así, cuáles podrían ser para los inversores inmobiliarios que pueden aprovecharlas para ganar dinero, invirtiendo en soluciones climáticas (fondos de climatetech) en lugar de simplemente dejar que sus carteras sufran las consecuencias (o costos) asociadas con la inacción sobre los efectos del calentamiento global en los ecosistemas de nuestro planeta.

Todas estas oportunidades pueden llevarnos a mejorar sistematicamente los procesos de construccion y demandar que las empresas del sector tambien se adecuen a las nuevas realidades. Por ello he agregado estas sugerencias que hacen a como las empresas construcctoras deberian adeacuar sus procesos.

Desafios en temas de Construccion Sostenible para este 2023

La industria de la construcción es una de las industrias de más rápido crecimiento en el mundo, con más de $ 1 billón en gastos anuales proyectados durante la próxima década. Existe un enorme potencial de crecimiento, con un estimado en permanente evolucion, no solo de edificios neuvos, si no que ahroa tambiens e suman temas de recicalje de viejos edificios. Es estos ultimos el coste de impacto sobre la nuevas construccion puede llegar a reducirse en hasta un 50%, elimando con ello un gran impacto de CO2, dando asi la oportunidad de recuperar viejos edificios en ciudades que antes eran demolidos

Con una conversación cambiante sobre el impacto ambiental, la neutralidad de carbono y la infraestructura sostenible para las ciudades con vista al futuro, los edificios con cero emisiones netas están aumentando en importancia ahora más que nunca debido a tres razones principales:

1.            Aumento de los costos de energía debido a razones macro y microeconómicas,

2.            Los materiales de construcción tradicionales son cada vez más escasos, y

3.            Los productos ecológicos están obteniendo más apoyo entre los consumidores hoy en día.

Todo esto significa que  las empresas inmobiliarias, constructores y proveedores del sector necesitan construir edificios neutros en carbono antes con la máxima eficiencia y eficacia.

¿Cómo ha sido la adopción de los principios de cero emisiones netas en la industria?

La tasa de adopción de los principios de cero neto en la industria de la construcción ha sido tradicionalmente lenta, pero el interés está aumentando en los últimos 5 años. Esto se debe principalmente a los estándares y regulaciones de construcción existentes que aún no reconocen la neutralidad de carbono como un factor importante. Sin embargo, con más conciencia, podemos acelerar su tasa de adopción.

Hay una serie de buenos ejemplos de cómo podemos implementar sistemas de energía renovable y conservación de agua en nuestros hogares. Sin embargo, uno de los mayores desafíos con la implementación de estos sistemas en nuestros hogares es que a menudo son costosos de instalar y mantener a lo largo del tiempo. Aun así, todavía hay muchas maneras en que podemos reducir nuestra huella de carbono mejorando la eficiencia y reduciendo los residuos en el hogar.

¿Cómo diseñar un edificio con cero emisiones netas?

Diseñar un edificio con cero emisiones netas es algo complejo, que requeire tiempo y recursos. Asi como un equipo tecnico calificado para tal fin. Debe considerarse ademas el consumo de energía de la estructura, los materiales de construcción y los componentes del edificio, así como el de sus ocupantes.

Esto se puede hacer de dos maneras: a través de sistemas activos (es decir, utilizando equipos de alta tecnología) o sistemas pasivos (es decir, utilizando elementos naturales). Estos últimos son más economicos, pero requieren más esfuerzo por parte de los diseñadores porque deben tener en cuenta factores como la resistencia a la carga del viento, las propiedades de masa térmica y el ángulo de orientación antes de decidir qué tipo de material se debe utilizar para cada ubicación específica del sitio. Por ello aquí destaco algunas de las nuevas oportunidades que llegan para las empresas gestoras y constructoras.

1. Oportunidad de Diseñar edificios energéticamente eficientes

1.            Aislamiento: Aislar su edificio ayudará a mantenerlo más fresco en el verano, más cálido en el invierno y más eficiente energéticamente en general. Un edificio bien aislado tiene menos fugas de aire que uno mal aislado, lo que evita corrientes de aire y mantiene temperaturas constantes en todo momento.

2.            Ventanas: La ventana es un componente grande de la envolvente de cualquier edificio (la capa exterior de protección para la estructura). Al elegir el estilo y el tamaño de su ventana, tenga en cuenta cuánta luz natural desea dejar entrar en su espacio, así como cuántas personas tienen acceso a cada piso de la estructura, ¡y luego calcule cuánta pérdida de calor ocurriría si estuvieran todos abiertos a la vez!

3.            Techos: Los materiales para techos vienen con diferentes valores R (o valores de resistencia), que determinan qué tan efectivo es para aislar contra la infiltración de aire. Un valor R más alto significa un mejor rendimiento de aislamiento durante condiciones extremas como inviernos fríos o veranos calurosos; Sin embargo, los techos también son muy caros, así que no tenga miedo de preguntar antes de comprometerse financieramente.

2. Oportunidad de integrar soluciones de Energía renovable

La energía renovable es la clave para lograr edificios con cero emisiones netas. Esto le permite tener suficiente energía en todo momento y ayuda a que su edificio sea neutro en carbono. Una generación de energía sostenible en edificios modernos se logra a través de varias formas, tales como:

1.            Paneles solares: generalmente se instalan en techos o paredes y proporcionan un suministro constante de energía,

2.            Aerogeneradores: generan electricidad utilizando energía eólica y se pueden usar para hogares o incluso edificios grandes,

3.            Sistemas geotérmicos: estos sistemas utilizan el calor del suelo para calentar agua para su uso dentro de los edificios, que también se puede utilizar para fines de refrigeración durante los meses de verano al tener un sistema de aire acondicionado instalado en niveles más bajos por debajo del nivel del suelo donde la temperatura permanece constante a pesar de las condiciones climáticas sobre el nivel del suelo (es decir, días calurosos).

3. Oportunidad de integrar IoT junto a dispositivos inteligentes

En tercer lugar, debe integrar IoT en el diseño y la gestión de su edificio. El uso de dispositivos inteligentes será crucial para lograr edificios inteligentes

La tecnología IoT es utilizada por los administradores de instalaciones, edificios y plantas para mejorar la eficiencia de sus edificios y gestionarlos mejor. Por ejemplo, los sistemas de iluminación pueden automatizarse de tal manera que las luces se apaguen cuando las habitaciones están vacías o cuando las cámaras de seguridad no detectan movimiento durante varias horas. Esto permite reducir el consumo de energía durante esos momentos y también ayuda con la seguridad, ya que hay menos posibilidades de que alguien entre en una habitación vacía. También puede configurar sensores de temperatura en habitaciones que pueden ajustar automáticamente la configuración de calefacción / refrigeración en función de qué tan calientes o frías se están volviendo con el tiempo para que nadie tenga que monitorear manualmente estas cosas, ¡lo que ahorra aún más dinero!

Como parte de esta oportunidad instalar softwares de gestión en las instalaciones es un componente central de cualquier proyecto de construcción ecológica. Se utiliza para administrar instalaciones y mantener sus operaciones, incluido el consumo de energia. El objetivo es reducir el uso de energía al tiempo que mejora la eficiencia y la productividad de su edificio.

Además de rastrear datos sobre el consumo de energía en tiempo real de múltiples fuentes (como medidores inteligentes), los sistemas de gestión de instalaciones también permiten a los usuarios acceder a información sobre otros aspectos relacionados con un edificio, como el historial de operación de los sistemas HVAC a través de gráficos a lo largo del tiempo para que puedan identificar fácilmente los problemas cuando surjan antes de que las cosas se pongan demasiado mal (por ejemplo: si hay fugas en las tuberías que conducen a los sótanos que causan el crecimiento de hongo que contaminan en aire).

Conclusión

En resumen, creo que el sector inmobilario o de commercial real estate, es una de las industrias con mayor riesgo para el cambio climático. Sin embargo, también tiene mucho potencial para ser un lider en la reduccion del impacto del cambio climatico mediante la creación de nuevos edificios  y comunidades sostenibles. El sector inmobiliario verá cambios potentes como resultado del inminente panorama del cambio climático, que afectará las expectativas de los inversores inmobiliarios en su rentabildiad y seleciones de los inquilinos, el valor de los activos individuales y las estrategias fundamentales para construir y administrar propiedades. Al reconocer las implicaciones para los valores de los activos, buscar formas de descarbonizar y crear oportunidades ayudando al cambio, los jugadores astutos se adelantarán a estos desarrollos y construirán inteligencia climática temprano.

A través de estas importantes transformaciones físicas y económicas, los bienes raíces continuarán redefiniendo cómo viven y trabajan las personas.