20210407-长城证券-永升生活服务-1995.HK-公司深度报告：四轮驱动高速扩张，平台+生态战略稳步推进.pdf

永升生活服务是一家成立于1995年的公司，其前身上海永升物业成立于2002年，并为国内著名地产公司旭辉集团旗下的物业管理公司。2018年，永升生活服务在香港联交所成功上市，进入快速发展阶段。该公司拥有近20年的行业经验，并提出了战略定位转型为综合性物业管理服务提供商的目标。其业务覆盖住宅、商办、学校、医院等多种业态，通过“四轮驱动”发展模式，即依托母公司旭辉集团、市场外拓、对外合作和战略收购来实现主流市场扩张和细分市场渗透。截至2020年末，公司在107个城市管理985个签约项目，总签约建面超过1.8亿方，在管建面超1亿方。 永升生活服务在管理方面以霖久科技为平台进行科技赋能，通过精总部、强中台、活一线的组织结构，并孵化专项业务作为独立BU，逐步拓展至独立第三方市场。该公司的主营业务包含物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务三大部分。在2019年，三大板块的收入占比分别为57.0%、25.7%、17.3%，其中社区增值服务比重首次超过非业主增值服务。2020年上半年，家居生活服务中的房修及美居业务组建为独立BU，落地合伙人机制，业务覆盖家装、家具、家饰等八大产品线。 从收入和利润方面来看，该公司展现出强劲的增长势头。2019年至2023年的营业收入和归母净利润年均复合增长率分别达到74.5%、66.1%、59.2%、48.0%和43.8%以及122.7%、74.4%、60.3%、48.6%和46.6%。摊薄EPS（每股收益）从2019年的0.13元增长至2023年的0.82元，而PE（市盈率）则从2019年的124.67倍下降至2023年的44.63倍，显示出较好的发展前景。 永升生活服务的股权结构由旭辉林氏家族控制，截至2020年中，旭辉林氏家族作为一致行动人共计持有公司约56.43%的表决权，对公司进行实际控制。公司确立了以“平台+生态”为总体战略，强调产品覆盖住宅及非住宅业态的全生命周期、全生活场景及全龄关怀服务，提升增值服务占比，打造永升IP，并始终坚持“有所为，有所不为”，力求在做深做透做强的过程中保持业务的核心竞争力。 在“四轮驱动”的发展模式下，公司的管理规模也在加速扩张。截至2020年，公司的合约面积达到18119万方，同比增长63.9%，在管面积达到10163万方，同比增长56.0%。合约面积与在管面积的比例达1.78，显示公司在管面积的增长有着良好的保障。公司的强大母公司后盾和出色的市场拓展能力，将有助于其未来在管面积的快速提升。 在资产和人的覆盖方面，永升生活服务的三大业务板块全面覆盖了从前期建造至交付后的全生命周期及全生活场景。公司以客户为核心，围绕业主提供社区增值服务，同时面向企业、政府及业主等不同类型的客户提供物业管理服务。社区增值服务的快速发展和高毛利率，使其在公司的业务板块中占据了更大的比重，成为收入增长的重要贡献力量。 永升生活服务通过持续的业务拓展、管理创新和科技赋能，稳步推进其“平台+生态”战略，并实现了业务规模的高速扩张，为公司的长远发展奠定了坚实的基础。