Cuenta atrás para la guerra hipotecaria: “En cuatro meses podríamos ver tipos TAE por debajo del 2%”

Quien esté pensando en adquirir una vivienda podría encontrar en 2025 el momento idóneo. Las últimas caídas en el euríbor, que ha llevado al principal índice hipotecario a situarse en el 2,4%, anticipan una guerra de precios en los próximos meses, con ofertas por debajo del 2% TAE, algo impensable hace un año. “La banca española tiene mucha liquidez, lo que significa que no depende tanto del Banco Central Europeo (BCE) y puede ofrecer hipotecas con su propio dinero. En los próximos cuatro o cinco meses, podríamos ver tipos TAE por debajo del 2%”, explica Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.

El euríbor es el índice al que están referenciadas la mayor parte de hipotecas variables en España. También sirve de baremo para las hipotecas a tipo fijo y mixto, ya que una caída, anticipa una actualización de la oferta bancaria con precios más baratos. En octubre de 2023, el euríbor alcanzó el máximo de los últimos años con un 4,16%. Desde entonces ha caído drásticamente al son de los recortes de tipos de interés que ha venido aplicando el BCE. Los mercados estiman que pueda situarse en el 1,75% a final de año y se espera que más pronto que tarde los bancos empiecen a trasladar esas caídas a los precios de las hipotecas.

Porque actualmente, en el catálogo que ofrecen los bancos en sus escaparates no se encuentran ofertas demasiado atractivas. De hecho, en muchos casos, son peores que a finales del año pasado. “Las entidades financieras están reaccionando a las últimas rebajas de los tipos de interés de manera muy controlada, con pequeños recortes. Es más, encontramos bastantes entidades que no han reaccionado aún a la última bajada y no han mejorado su oferta”, explica Pablo Vega, experto en materia financiera de Roams.

En el segmento de hipotecas fijas es difícil encontrar precios por debajo del 3% TAE. Santander ofrece un 3,07% TAE cumpliendo con todos los requisitos de bonificación (domiciliar la nómina, contratar seguros de vida y hogar, uso de tarjeta de crédito), Openbank ofrece un 3,12% TAE y MyInvestor un 3,38% TAE (en este caso no pide requisitos). En el mercado de hipotecas mixtas tampoco hay demasiadas opciones por debajo del 2,5%: Ibercaja ofrece un 2,2% en el tramo fijo si se cumple con todas las bonificaciones, Abanca un 2,25% y Openbank un 2,51%. Y en lo que respecta a las hipotecas variables, han dejado de ser atractivas porque aunque los diferenciales son pequeños, al final sumados al euríbor acaban generando un tipo de interés igual o incluso superior a las hipotecas fijas. Kutxabank ofrece un 0,49% más euríbor, que actualmente sería un 2,89% y cumpliendo con todas las bonificaciones. Unicaja ofrecer el euríbor más un diferencial del 0,5% (que a precios actuales supondría pagar un 2,99%) y Abanca e Ibercaja ofrecen el euríbor más un 0,6%, que supondría un tipo real del 3%.

Aunque se trate de tipos sensiblemente superiores al anhelado 2% al que se suele aspirar a la hora de contratar una hipoteca, se espera que en los próximos meses se caliente la guerra de precios entre los bancos. Los expertos consultados explican que, en parte, todavía no han entrado en esa batalla por una cuestión estacional. Cuando se acerca el cierre del ejercicio, las entidades financieras hacen balance y buscan completar los objetivos comerciales o superarlos. Entonces, les interesa ofrecer tipos más atractivos para cerrar las operaciones en marcha y presentar unos mejores datos. En cambio, los primeros meses del año, con todo el ejercicio por desarrollarse, no suele venir acompañado de ofertas agresivas en los tipos de interés.

También hay que tener en cuenta que aunque los bancos publiquen unas ofertas estándar en las páginas web, realmente cada cliente recibirá una propuesta personalizada en función de su situación financiera. Los bancos dan una puntuación a la solvencia de cada cliente basándose en unos parámetros, como ingresos mensuales, historial de pagos, porcentaje de los ingresos que puede destinar a la cuota, el importe de la vivienda, el ahorro disponible o la capacidad de mantener los gastos bajo control. Por lo que si alguien acude a una oficina o solicita por la web o app del banco una oferta, seguramente pueda obtener mejores precios de los que anuncian las entidades.

“Los bancos buscan captar clientes con perfiles específicos, ofreciendo mejores condiciones a aquellos que cumplen con ciertos requisitos. En general, prefieren operaciones con un 80% de financiación sobre el precio de compra, ingresos superiores a 2.500 euros y un nivel de endeudamiento de entorno al 30% del salario destinado al pago de la hipoteca y otros compromisos financieros. Además, el importe de la hipoteca influye en las condiciones y cuanto mayor sea el préstamo, mejores tipo se pueden negociar, ya que los bancos buscan rentabilidad a largo plazo”, añade Ricardo Gulias.

Para entender el impacto del descenso en los tipos de interés, tomemos como ejemplo una hipoteca de 150.000 euros a un 3% fijo, a pagar en 30 años. En este caso, la cuota mensual sería de 629 euros. Si el tipo bajara al 2%, la cuota se reduciría a 553 euros, lo que supondría un ahorro total de 27.261 euros en intereses al final del préstamo. Además, esta caída en los precios permite acceder a viviendas de mayor precio. Los bancos solo conceden hipotecas cuya cuota mensual no supere el 30% de los ingresos del solicitante. Por ejemplo, con un sueldo de 1.700 euros mensuales, la cuota máxima permitida sería de 510 euros. Dado que las entidades financian hasta el 80% del valor de la vivienda, una persona en esta situación, con un tipo fijo del 3%, podría aspirar a una vivienda de hasta 150.000 euros. Sin embargo, con los tipos al 2%, el precio máximo al que podría acceder aumentaría a 172.500 euros.

Según las estadísticas que ofrece el BCE sobre los precios del crédito, los bancos españoles aplican un tipo medio del 2,9% TAE. Se trata del segundo valor más bajo en Europa, solo por detrás de Malta (1,89%). Entre 2022 y 2024, los años en los que los tipos de interés han estado elevados, los bancos españoles se han mantenido a la cola europea en precios de hipotecas. Antes de que el supervisor iniciase una política monetaria expansiva, la hipoteca media se concedía a un tipo de interés del 1,8%, y en octubre de 2023 llegó a su pico máximo con un tipo medio del 3,94%. “Cualquier cambio en la política monetaria europea tendrá un impacto directo en el mercado hipotecario español, pero hoy en día a través de nuestra plataforma ya hemos recibido ofertas de los bancos para nuestros clientes por debajo del 2% a tipo fijo e incluso desde el 1% TIN en la parte fija de las hipotecas mixtas a tres años”, detalla Jorge González-Iglesias, consejero delegado del portar hipotecario Gibobs.

Esta misma semana, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado los datos sobre formalización de hipotecas correspondientes a 2024, que ascendió a 423.761 operaciones, lo que supone un 11,2% más. Desde RN Tu Solución Hipotecaria consideran que 2025 será un año crucial para quienes estén pensando en adquirir una vivienda. “Dado que los bancos están llenos de liquidez, es un buen momento para hipotecarse. Se espera que el euríbor cierre el año en torno al 2% lo que impulsará aún más la oferta de hipotecas fijas con TAE por debajo del 2%. A pesar de la incertidumbre política y económica, el BCE seguirá bajando los tipos para estimular la economía, lo que beneficiará a los compradores”, apunta Ricardo Gulias.

De hecho, los datos del INE reflejan una recuperación de las hipotecas a tipo fijo, que habían decaído durante los últimos años por los altos precios. El 59% de los préstamos se formalizaron en su modalidad fija (una de cada seis operaciones). Se trata de la mejor opción para los clientes que no quieren sorpresas en la cuota, ya que el precio se mantiene invariable durante toda la vida del préstamo, independientemente de la política monetaria del BCE. En los últimos años, también se han popularizado las mixtas, que ofrecen un tramo a un precio durante los primeros años y después el euríbor más un diferencial. En cualquier caso, para quien esté pensando en solicitar un préstamo, los expertos recomiendan aprovechar el contexto actual.

“Con un mercado con ofertas de hipoteca fija por debajo del euríbor 2,4% la compra ya es suficientemente atractiva como para postergarla y sufrir un aumento del precio de la vivienda”, señala Ricard Garriga, director general de Trioteca. “Recomendamos no esperar a que el euríbor baje aún más. Los precios de la vivienda en España siguen creciendo y según nuestras proyecciones, esta tendencia alcista continuará en 2025. Este contexto de guerra de precios en las hipotecas es una excelente oportunidad para quienes buscan estabilidad y un coste de financiación competitivo”, añade en la misma línea el consejero delegado de Gibobs.

Hay que tener en cuenta que la hipoteca es el tipo de financiación más barata a la que se puede acceder, aunque se trata de importes elevados y que requiere una gran planificación porque se va a devolver durante las siguientes décadas. Igualmente, para quienes formalizaron una hipoteca durante los dos últimos años, con los tipos de interés muy por encima de los actuales, siempre pueden tratar de negociar con su banco una mejora de las condiciones o cambiar la hipoteca a otra entidad que las ofrezca mejores. Esta opción es interesante para hipotecas nuevas, puesto que todavía queda el grueso de los intereses por abonar y a largo plazo puede suponer un ahorro importante.