Ja już się pogodziłam z tym, że prawdopodobnie nigdy nie będę mieć własnego mieszkania. Chyba że wygram w totolotka. Jedyną opcją jest wyprowadzenie się na wieś, gdzie ceny są niższe, ale zanim odłożyłabym pieniądze na wkład własny, byłabym przed czterdziestką — mówi Julia.

Ma 25 lat, pracuje w biurze na etacie i zarabia 7 tys. brutto. Razem z chłopakiem wynajmuje dwupokojowe mieszkanie na warszawskim Żoliborzu. Zanim je znaleźli, kilka miesięcy szukali czegoś w przystępnej cenie. Nie było. Dopiero kiedy rodzina rozpuściła wici, zgłosił się znajomy. Wynajął tanio — razem z opłatami licznikowymi niecałe 3 tys. zł.

Kiedy Julia mówi o tym znajomym, robią wielkie oczy. U nich na czynsz idzie ponad połowa wypłaty. — Koleżanka z pracy wynajmuje kawalerkę na dalekiej Woli, płaci 3 tys. zł. A zarabia 5 tys. zł na rękę, nic nie odkłada, czasem musi się zapożyczać u dziadków albo rodziców, bo jej nie wystarcza na życie. Widzę, jak przegląda gazetki supermarketów, żeby znaleźć promocje i zaoszczędzić. Nie stać jej na to, by kupić jakiś kosmetyk czy wyjść ze znajomymi — opowiada Julia.

Jest duża frustracja

To typowe historie. W połowie maja do Ministerstwa Rozwoju i Technologii trafił raport stowarzyszenia Miasto Jest Nasze "Z deszczu pod rynek. W pułapce kryzysu mieszkaniowego". Jego autorzy opisują dramatyczną sytuację mieszkaniową młodych Polaków, rozmawiają z ludźmi, którzy chcieliby mieć własny kąt, ale muszą się zadowolić cudzym. 24-letnia Kasia pracuje w organizacji pozarządowej i jest w ciąży, ale na wszelki wypadek nie mówi o tym właścicielce wynajmowanego mieszkania. Wiele osób nie chce wynajmować rodzinom z dziećmi, obawiając się, że w razie problemów nie będzie ich można eksmitować. Kredytu hipotecznego Kasia i jej partner wziąć nie mogą, bo nie mają na wkład własny.

24-letni Aleks wynajmował pokój w Warszawie, ale po kilku miesiącach wrócił do rodzinnego domu, bo tam nie musi płacić. Mieszka z mamą i dziadkiem.

Ewa ma 39 lat, jest dziennikarką. Mieszkania wynajmuje od 20 lat: w Opolu, potem w Warszawie, Świdrze, Otwocku i Sokołowsku. Od dwóch lat mieszka na warszawskim Mokotowie, na czynsz przeznacza blisko połowę pensji.

— Jest duża frustracja — mówi Marta Widła, właścicielka biura Dream Team Nieruchomości. — Teraz ceny zaczynają się stabilizować, ale przez długi czas za połowę wynagrodzenia ludzie wynajmowali pokoje, bo na mieszkanie już nie wystarczało. Pokój na Mokotowie lub we Włochach w budownictwie z lat 90. potrafił kosztować 1,5 tys. zł — mówi pośredniczka.

Czasem jest to kilka metrów kwadratowych w dużym mieszkaniu przerobionym na wiele maleńkich pokoi dla studentów.

— Jeśli ktoś studiuje i naoglądał się serialu "Przyjaciele", to takie życie w małej komunie wydaje się przyjemne. Ale jeśli wiele lat po studiach wciąż tkwi w takim miejscu, to mina mu rzednie. I to jest bardzo poważny problem — mówi dr Marcin Galent, socjolog z Uniwersytetu Jagiellońskiego.

Podła sytuacja

Wszyscy opowiadają to samo: mieszkania na wynajem są zaniedbane, od lat nieremontowane. Standard to zacieki na ścianach, wilgoć, czasem grzyb, karaluchy, śmierdząca klatka schodowa. Zapleśniała lodówka, meble rodem z PRL i rozwalająca się wersalka, lepiący się od brudu dywan. Mieszkania urządzone estetycznie są wielokrotnie droższe.

Wynajmujący skarżą się na brak poczucia bezpieczeństwa. Właściciele potrafią zadzwonić i poprosić, by się wyprowadzili jak najszybciej. Tłumaczą, że "życie im się posypało, potrzebują mieszkania".

— Młodzi ludzie są sfrustrowani tym, że w każdej chwili mogą być wyrzuceni na bruk. Jedna z naszych rozmówczyń mówiła, że już podpisała kontrakt, ale właścicielka mieszkania w ostatniej chwili go zerwała, bo znalazła kogoś, kto chciał zapłacić więcej. Niestety w Polsce osoba, która wynajmuje, zwykle ma słabszą pozycję niż właściciel — mówi Maciej Saja, współautor raportu MJN.

— Podła sytuacja, z wielu względów. Po pierwsze dlatego, że polskie prawo dotyczące wynajmowania jest fatalne, a właściwie go nie ma. Nikt nie reguluje tego, co się dzieje w tym segmencie. A on będzie coraz ważniejszy, bo coraz mniej osób jest w stanie kupić własne mieszkanie — tłumaczy dr Marcin Galent.

Podaje przykład Wielkiej Brytanii, gdzie właściciel lokalu może zawierać umowy na dowolny, nawet bardzo krótki okres. — Więc kiedy mówi, że podnosi czynsz, to wynajmujący ma niewielki wybór, bo nie ma żadnej ochrony. Dotychczas w Polsce takie problemy nie przebijały się do debaty publicznej, głównie dlatego, że to był czas wzrostu gospodarczego. Mówiło się raczej o młodych, dobrze zarabiających profesjonalistach, którzy w pewnym wieku albo dziedziczyli nieruchomości, albo je nabywali. Ale rzeczywistość Wielkiej Brytanii i właściwie wszystkich krajów UE pokazuje, że coraz więcej ludzi musi wynajmować mieszkania do trzydziestki, a nawet dłużej. A przecież to jest wiek, gdy zakłada się rodziny, decyduje na dzieci. I wtedy nagłe wypowiedzenie umowy najmu staje się życiową tragedią — tłumaczy socjolog.

Poza zasięgiem

Do 2019 r. sytuacja mieszkaniowa młodych Polaków powoli się poprawiała, ale najpierw przyszła pandemia koronawirusa, a później agresja Rosji na Ukrainę, wysoka inflacja i skokowy wzrost oprocentowania kredytów. Mieszkania gwałtownie zdrożały.

Jak wynika z najnowszych danych Eurostatu, blisko 53 proc. osób w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami. To ponad 2,5 mln dorosłych osób i najgorszy wynik w blisko 20-letniej historii tego badania.

— W Polsce, żeby mieć własne mieszkanie albo wynajmować, trzeba całkiem dobrze zarabiać. Trudno znaleźć coś taniego, bo budownictwa społecznego nie ma. Młodzi ludzie wychodzą więc z założenia, że lepiej mieszkać z rodzicami — mówi Maciej Saja.

Taką decyzję podjęli 25-letnia Natalia i jej chłopak, którzy właśnie kończą studia magisterskie. Myśleli o wynajmie, ale jak zaczęli sprawdzać ceny, miny im zrzedły.

— Nawet kawalerki były poza naszym zasięgiem. Żadne z nas nie pracuje jeszcze na pełny etat, więc większość tego, co udałoby się nam zarobić, musielibyśmy przeznaczyć na mieszkanie, które nigdy nie będzie nasze — tłumaczy Natalia.

Postanowili, że zamieszkają w mieszkaniu po dziadkach na parterze domu rodziców pod Warszawą. Dwa pokoje z kuchnią i łazienką, wspólne są tylko wejście i piwnica.

— W Warszawie takie mieszkanie kosztowałoby kilka tysięcy, a tu tylko dokładamy się rodzicom do rachunków. Wyliczyliśmy, że w najgorszych zimowych miesiącach za gaz, prąd, wywóz śmieci i szambo zapłacimy około tysiąca złotych. A w letnich jakieś 400— 500 zł — mówi dziewczyna.

Trochę się obawiają, że rodzice będą się wtrącać do ich życia albo że będą jakieś zgrzyty w sprawie płatności. — No i mamy obawy, co z seksem. Ściany są cienkie, jak ktoś rozmawia w pokoju obok, to słychać — śmieje się Natalia.

Kolejki do łazienki

Paulina jest od niej o 10 lat starsza, ale wciąż mieszka z rodzicami w ich domu w Rembertowie. Wszystko już dawno przemyślała: gdyby miała się wyprowadzać, to nie do wynajmowanego mieszkania, wolałaby kupić własne. — Jakbym się spięła, na pewno by mi się udało, ale sytuacja mnie nie cisnęła — mówi.

Poza tym, gdyby kupiła mieszkanie na kredyt, jej poziom życia by się obniżył. Musiałaby zrezygnować z takich przyjemności jak podróż do Japonii czy coroczny wyjazd na snowboard do Włoch. Teraz ją na to stać i jeszcze może odłożyć.

Kiedyś ktoś jej powiedział, że ma dobrze: mieszka z rodzicami, oni płacą rachunki. Ale ona dokłada się do wszystkiego, zakupy też robią wspólnie, więc to rodzicom jest lżej. A poza tym dobrze im się żyje razem. I kiedyś odziedziczy ten dom. — Jestem szczęściarą — przyznaje Paulina.

Ci, którzy nie mają tyle szczęścia, żyją w wieloletnim zawieszeniu, fantazjując, jak to będzie, gdy się w końcu wyprowadzą od rodziców. Oni zresztą też na to czekają.

— Szczerze? Jestem zmęczona ciasnotą. Mieszkamy w czwórkę z dwoma dorosłymi synami, którzy studiują i pracują, a nie mamy pałacu, tylko trzy pokoje w PRL-owskim bloku. Wiecznie są kolejki do łazienki, gotowanie w turach, bo każdy je co innego — opowiada 51-letnia Edyta, nauczycielka z Gliwic.

I jeszcze to skrępowanie, kiedy synowie przyprowadzają do domu dziewczyny. Rodzice są spięci, bo wiedzą, że młodzi nie siedzą w pokoju obok, trzymając się grzecznie za ręce. — Oni też wiedzą, że my wiemy. A mnie jest smutno, że tak się razem krępujemy — wzdycha Edyta.

Zdolności kredytowej brak

Kiedy Marta Widła spotyka się ze znajomymi, którzy wiedzą, że siedzi w nieruchomościach, wypytują, jak kupić mieszkanie. Ona pyta o ich zarobki i często okazuje się, że nie mają zdolności kredytowej. Zdarza się, że ktoś mówi z rozżaleniem: nigdy nie będę mieć własnego mieszkania, nie będzie mnie stać. I nie mam krewnych, po których mógłbym je odziedziczyć.

Ma 29 lat i kilka lat temu jej się udało, kupiła mieszkanie. — Teraz takie same kosztują dwa razy więcej, a pensje wcale tak nie rosną. Sytuacja jest niezbyt ciekawa — mówi.

W lipcu 2023 r. ruszył wyborczy program PiS Bezpieczny Kredyt 2 proc. Wystarczyło mieć mniej niż 45 lat, zdolność kredytową i starać się o pierwsze w życiu mieszkanie lub dom. Nie trzeba było mieć wkładu własnego.

Tylko w drugim półroczu 2023 r. udzielono ok. 100 tys. preferencyjnych kredytów na nieruchomości. Szacuje się, że w ten sposób zamieszkało ok. 160 tys. osób. Z raportów PKO BP i Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika, że aż 80-85 proc. z nich nie skończyło 34. roku życia.

Pod koniec ubiegłego roku popłoch wywołała informacja, że lada moment zabraknie pieniędzy na dopłaty do kredytów. Polacy masowo ruszyli do banków. I w ten sposób program, który miał zwiększyć dostępność mieszkań, wywołał efekt odwrotny — wyczyścił rynek z ofert, wywindował ceny.

Jak wynika z danych NBP, mieszkania są dziś o 18 proc. droższe niż przed rokiem.

W Polsce jest już pięć miast — Gdańsk, Gdynia, Kraków, Warszawa i Wrocław — w których za metr lokalu z drugiej ręki trzeba płacić ponad 10 tys. zł. Te od deweloperów przeważnie kosztują więcej. Najdroższa jest Warszawa — nowe mieszkania to średni wydatek ponad 17,5 tys. zł za metr.

A to nie koniec podwyżek. Jak twierdzą analitycy PKO BP, ceny lekko wyhamują, ale i tak w ciągu roku wzrosną o 5-8 proc.

Deweloperzy się cieszą

Teraz ważą się losy kredytu mieszkaniowego #naStart, nazywanego też kredytem 0 proc. Miałby być wsparciem dla rodzin wielodzietnych, ale także pomóc młodym Polakom, którzy w ocenie banków nie mają zdolności kredytowej. Kluby Lewicy i Polski 2050 już zapowiadają, że nie poprą rządowego projektu.

— Uważam, że każdy taki program psuje rynek, powoduje wzrost cen mieszkań. Kiedy tylko wiedzieliśmy, że wejdzie Bezpieczny Kredyt 2 proc., to już właściciele podnosili ceny. A deweloperzy się śmieją, że mogliby od rządu po prostu dostać przelew, bo taki program ułatwia im napychanie kieszeni — twierdzi Marta Widła.

Dr Marcin Galent przypomina, że w brytyjskim parlamencie powołano specjalną komisję, która badała przyczyny wielkiego kryzysu mieszkaniowego w Zjednoczonym Królestwie. — I jak stwierdził tamtejszy minister budownictwa, nie ma żadnych wątpliwości, że działania po stronie popytu nic nie dają. Owszem, zwiększają ruch na rynku, ale na ogół służą tym, którzy mają pieniądze i je inwestują. Korzysta mała grupa ze szkodą dla większości, bo ceny rosną, a mieszkań nie przybywa. Te wszystkie narzędzia bankowe, kredyty preferencyjne tak naprawdę tylko pogłębiają problem. Jedynie stymulowanie podaży ma jakikolwiek sens — mówi socjolog.

— Ten rządowy program należy po prostu wyrzucić do kosza. Bo jedyne, do czego doprowadzi, to wzrost cen mieszkań i rekordowe zyski banków i deweloperów — ostrzega Maciej Saja z MJN. Z raportu stowarzyszenia wynika, że większość polskich samorządów nie robi praktycznie nic, by poprawić sytuację mieszkaniową w swoich miastach. Wyjątkiem jest Włocławek, gdzie w 2022 r. oddano 288 lokali na wynajem (to 42 proc. wszystkich mieszkań komunalnych w kraju). Były wykończone pod klucz, z czynszem w wysokości niespełna 12 zł za metr kwadratowy. Czyli niecałe 600 zł miesięcznie za 50-metrowe mieszkanie.

— Włocławek zrobił to, co może zrobić każda inna gmina: zaczął budować mieszkania na wynajem, korzystając z dopłat BGK. W polskich miastach są już instytucjonalne ramy, które umożliwiają budowę mieszkań, brakuje tylko woli politycznej — przekonuje Saja.

W raporcie MJN są też zagraniczne przykłady: przede wszystkim Wiedeń, który buduje mieszkania społeczne, a potem ich nie wyprzedaje, tylko utrzymuje w zasobach komunalnych. Finowie z kolei 25 proc. nowych mieszkań przeznaczają na tanie lokale socjalne.

Żyję na pół gwizdka

— Panuje przekonanie, że pokolenie Z przesiaduje w kawiarniach, pijąc sojowe latte, zamawia szampana do śniadania. I faktycznie, mam znajomych, których na to stać. Ale myślę, że ten obraz przysłonił tych, którzy nie mają pieniędzy na taki styl życia. Bo my w tych knajpach nie siedzimy, dlatego nas nie widać — mówi Julia.

Ich styl życia jest znacznie skromniejszy: założyli z chłopakiem wspólne konto i co miesiąc każde z nich wpłaca do domowego budżetu 700-800 zł. — Naszym założeniem było, że to, czego nie wydamy, będziemy odkładać na wakacje, na wspólne wyjścia. Ale ani razu jeszcze nic na nim nie zostało, a wręcz trzeba było dorzucać — ubolewa Julia.

Spisuje w tabelce w Excelu wydatki, starannie planuje budżet. Nie wychodzą na imprezy co tydzień, a jak już, to idą do znajomych, biorą chrupki i po piwie. W sklepach wybierają przeważnie produkty marek własnych, żeby wyszło jak najtaniej. — Sami gotujemy, nasze obiady nie są wykwintne. Jak planujemy wakacje, to wybieramy najtańszy lot, najtańszy hotel. Szukanie wszędzie okazji jest męczące, bo czasem człowiek ma ochotę sprawić sobie przyjemność — wzdycha Julia.

Najgorsze jest to — dodaje — że nie przesadza, życie wielu młodych Polaków naprawdę tak wygląda. — I to jest smutne, bo od starszego pokolenia słyszę, że to są najlepsze lata naszego życia, trzeba je wykorzystać. A ja czuję, że żyję na pół gwizdka, blokują mnie kwestie finansowe — znowu wzdycha. — I wiem, że ani ja, ani mój chłopak nie dostaniemy mieszkania czy domu w spadku.

Od roku Dariusz remontuje intensywnie dom. Przeniósł się spod Warszawy na swoje wiejskie siedlisko niedaleko Tarnowa i zamieszkał w przyczepie turystycznej.

To wyzwanie, bo większość życia spędził na wysokich stanowiskach w korporacjach. Tu, jak to na budowie — musiał postawić sobie latrynę, a ostatnio konstruował ogrodowy prysznic w budce z desek. Nadal jednak jest szczęśliwy.

— Trafiło mi się wyjątkowe miejsce, spróbuję je zachować takim, jakie było w przeszłości — planuje z entuzjazmem. Cała zabudowa jego siedliska jest drewniana: tak dom, jak i stodoła. To się już bardzo rzadko zdarza. — W okolicy, jeśli ostał się drewniany dom, to garaż czy obórka są już murowane. Co chwila trafiam na miejsca, gdzie dom został już rozebrany, albo niszczeje porzucony — mówi.

Dom do remontu

— Coraz częściej Polacy decydują się remontować stare, drewniane domy, zamiast je rozbierać a w ich miejsce stawiać nowe. Ten trend wyzwoliła pandemia — przyznaje Piotr Horodyski, rzeczoznawca budowlany i założyciel strony na Facebooku "Stary dom w remoncie". Strona liczy ponad 53 tys. członków i nie jest wcale jedyną, na której ludzie dzielą się doświadczeniami z remontu starych domów. "Czy fragment spróchniałego bala trzeba wymienić, czy utrzyma ścianę? Czy da się ocalić wybrzuszoną podłogę i czym ocieplić dach? Czy na stare deski można kłaść panele?". Takie pytania są na porządku dziennym, podobnie jak powtarzające się wpisy: "Szukam kogoś, kto może ocenić czy dom nadaje się do remontu".

Horodyski przyznaje, że wykonuje nawet i trzy takie ekspertyzy w tygodniu, ok. 150 w roku, przeważnie dla ludzi w wieku 35–45 lat.

— W miastach coraz trudniej żyć. Brakuje zieleni, jest tłok i pośpiech. W pandemii okazało się, że po pierwsze: ma znaczenie, to gdzie mieszkasz, bo tam spędzasz mnóstwo czasu. Po drugie ludzie doświadczyli, że mogą pracować z domu — mówi. Obserwuje też, że dotąd ludzie chętniej kupowali domy w okolicach dużych miast, teraz już się tak nie ograniczają. — Biorą tak zwane "miejscówki", czyli obiekty gdzieś w środku lasu, nawet jeśli jest problem z dojazdem — mówi ekspert.

To także jego osobiste doświadczenie. — Też wyniosłem się z Krakowa na wieś podczas pandemii. Na początku niechętnie, ale tak się tam dobrze czuję, że już zostałem — opowiada. Dom na wsi kupił wiele lat temu. Drewniany z lat 30. Dotąd służył jako siedlisko, od trzech lat mieszka w nim na stałe.

Dom zamiast kawalerki

Dom Dariusza jest z 1957 r. Nie jest już jednak w stu procentach oryginalny, bo kolejni właściciele uzupełniali ewentualne ubytki tym, co mieli pod ręką. W fundamentach Dariusz znalazł więc trochę drewna, kamienie, cegły, a nawet betonowe bloczki. Podchodzi do tych "obcych" elementów z szacunkiem, o ile to możliwe, stara się je zachować. No, chyba że to wełna mineralna z uszczelnienia dachu, którą może zastąpić naturalnym materiałem albo nieoddychający styropian, którym poprzedni właściciele ocieplili dom. Jednak tradycyjne elementy, Dariusz stara się odtworzyć, korzystając z podobnych do dawnych metod pracy i materiałów.

Dom kupił tuż po pandemii, kiedy działki wiejskie znikały z rynku na pniu. Znalazł ogłoszenie, następnego dnia już jechał, żeby obejrzeć, a po dwóch kolejnych podpisywał umowę przedwstępną. Dom i 1,5 ha ziemi położony jest 300 m od drogi, na odludziu, nieopodal Tarnowa. Ile kosztował? — Nie kupiłbym za to nawet kawalerki w małym mieście — mówi.

Ile takich domów w Polsce ocalało? Brakuje dokładnych danych.

— Z szacunków Narodowego Instytutu Dziedzictwa wynika, że zostało ok. 7 proc. domów drewnianych na wsiach, a jeszcze kilka lat temu było ich 10 proc. — mówi Horodyski. — Ludzie ze wsi murują domy, te drewniane rozbierają albo porzucają. Ci z miasta za to, szukają właśnie tych drewnianych — żartuje ekspert.

Wiadomo, że jeszcze w latach 50. XX w. szacowano liczbę zachowanych obiektów drewnianych niesakralnych na 5 mln, z czego co dziesiąty już wtedy uznawano za zabytek. Dziesięć lat później budynków drewnianych na wsiach było już tylko ok. 4 mln. Ponieważ w tamtych latach rocznie płonęło aż 25 tys. drewnianych budynków (2 tys. od uderzenia piorunów), w 1961 r. wprowadzono zakaz krycia domów strzechą. To był faktyczny kres budownictwa drewnianego w Polsce. Dziś trend na dom z bali się odradza, równocześnie rośnie zainteresowanie odbudową obiektów zastanych.

Nagroda nie do przecenienia

Czy remont jest droższy niż postawienie nowego domu z bali?

— Budowa domu od podstaw wymaga ogromnego nakładu pracy, jeśli chodzi o kwestie formalne: projekty, pozwolenia, kwestie administracyjne — mówi Horodyski. Problemów przysparzają też aktualne normy budowlane, bo zostały opracowane dla materiałów współcześnie najczęściej wykorzystywanych, nie dla drewna. Przyznaje to również dr hab. Monika Bogdanowska, z–ca dyrektora Narodowego Instytutu Dziedzictwa. "Domów z drewna w tradycyjnej konstrukcji dziś zbudować nie można. Są wprowadzone takie normy, które wykluczają budowę domu z bali. Może wybudować dom z betonu i obłożyć balami " — mówi w wywiadzie ze stycznia dla Instytutu Spraw Obywatelskich. Z tego powodu dr hab. Bogdanowska namawia do remontowania domów już zastanych. Sama zresztą w takim mieszka — to tradycyjny dom na Żywiecczyźnie, postawiony przez jej pradziadka.

Nagroda za takim wysiłek jest nie do przecenienia. Właściwie wyremontowany drewniany dom, jeśli nie stosować w nim szkodliwych dla człowieka substancji np. do impregnacji, będzie super zdrowy. Drewno ma też bardzo dużą pojemność cieplną, takim dom łatwo się nagrzewa zimą, a następnie długo utrzymuje tę temperaturę. Natomiast latem, w upalne dni, działa jakby był klimatyzowany.

Kolejnym argumentem za wykorzystywaniem domów drewnianych już stojących są zmiany klimatyczne. "Oczekujemy komfortu klimatycznego i ten komfort klimatyczny zapędził nas w kozi róg, bo zużywamy ogromnie dużo energii na utrzymywanie struktur budowlanych mieszkań i szklanych wysokościowców" — ostrzega wicedyrektorka NID.

Skręcanie warkoczyków

— Remont starego domu bywa łatwiejszy i mniej kosztowny, niż budowa nowego — zapewnia Horodyski. Warunek? Większość prac musisz wykonać samodzielnie.

Tej akurat zasady Dariusz trzyma się ściśle. Żeby poprawić fundamenty, podniósł dom na prostych lewarkach. — Drewniany dom niby nie jest ciężki, można taką operację przeprowadzić w pojedynkę. Jednak to nie żarty. Musiałem się dobrze przygotować, znaleźć informacje o tym, jak to zrobić, na co uważać. Podchodziłem do tego etapami — mówi. Uzupełnił całą podwalinę domu drewnem, przegniłe bale wymienił na nowe. Żeby tego dokonać, kupił najpierw książkę "Konstrukcje drewniane w budownictwie tradycyjnym" (Janusz Kotwica, Arkady, 2009 r.) i z nią w ręku uczył się "wzdłużnych połączeń ciesielskich na nakładkę skośną z kołkowaniem". Ciężkie drewniane bale przenosił przy pomocy własnoręcznie skonstruowanych, pomocniczych rolek. Przesuwał po nich bale, ważące 150 kg każdy. Powoli, z jednego kozła na drugi, aż pod ścianę domu, gdzie przymocowana kolejna rolka pozwalała mu osadzić drewniany element. Nowe sosnowe bale w ścianach domu Dariusza świecą teraz świeżością, dopiero za jakiś czas nabiorą patyny, jak te, które pamiętają początki tego domu.

Dużo czasu Dariusz poświęcił też na naukę tzw. mszenia — czyli uzupełnienia szczelin. Chodzi o widoczne elementy pomiędzy balami, dawniej stosowano do tego mech — stąd nazwa "mszenie". Obecnie w budownictwie góralskim stosuje się np. wełniankę, czyli strużyny z drewna świerkowego.

Uzupełniać czy zostawić stare, wybrakowane wypełnienie ? — to pytanie często pada w grupie Horodyskiego. Odpowiedź ekspertów jest jednoznaczna — chodzi o izolację cieplną domu, warto więc o nią zadbać. Dariusz również do tematu podszedł z pieczołowitością. Sprawdził, że w rejonie jego siedliska domy uszczelniano żytnią słomą. Trochę czasu zajęło, zanim znalazł w okolicy taką uprawę, bo akurat teraz sieje się wokół głównie pszenicę. Jeden tylko sąsiad miał obsiany żytem hektar i tam Dariusz wybrał się z kosą.

Na YouTube góralscy mszarze demonstrują, jak mozolnie skręcać warkoczyki, a potem wbijać je między bale trzósłem, czyli metalową lagą.

Dariusz uczył się od własnego domu — wydobył fragment mszenia, rozplątał, i swoją słomę zaczął skręcać tak, aby uzyskać podobny efekt.

"Kiedyś każdy chłop to umiał"

W swojej grupie Horodyski wprowadził twarde reguły. Na przykład — kto się przyzna, że ociepla dom styropianem, dostaje bana. Podobnie jak ten, kto zapyta o piaskowanie starych drewnianych drzwi albo malowanie podłogi farbą olejną.

— Żyjemy w epoce styropianu, a ten materiał w domach drewnianych powoduje zagrzybienie — tłumaczy mi Horodyski. — Natomiast te stare budynki powstawały w konkretnej technologii i żeby to miało sens, trzeba się przynajmniej postarać, aby zachować ich najważniejsze cechy. A do takich należy przede wszystkim otwartość dyfuzyjna, czyli to, jak budynek oddycha. Jeśli więc taki dom obłożymy styropianem, ściągniemy tam sobie pleśń.

Nie jest jednak łatwo dotrzymać reżimu tradycyjnego budownictwa. Fachowców brak, a ci, którzy podążają za trendem, są słabo dostępni i bardzo kosztowni.

— Literatura jest skąpa, fachowców niewielu, a ludzie, którzy niegdyś stawiali te domy, poumierali i nikt nie przejął ich spuścizny — mówi Dariusz. W swojej pracy posiłkuje się filmami z YouTuba, wiele znalazł na stronach rosyjskojęzycznych, gdzie temat jest żywszy niż u nas.

Remont domu Dariusza będzie kosztował ok. 150 tys. zł. — Najwyższym kosztem będzie instalacja wodna i kanalizacja oraz ogrzewanie — mówi. To naprawdę mało, biorąc pod uwagę, co zastał na początku: zagrzybiony dom, wyłożony tekturą, bez łazienki, toalety i z piecem kuchennym na drewno. — Gdybym zatrudnił fachowców, jakąś firmę czy ekipę, która by to robiła za mnie, prawdopodobnie kosztowałoby mnie to więcej, niż budowa nowego domu z bali — mówi. A koszt budowy domu z bali wynosi 5–12 tys. zł za m kw. Jednak wszystkie prace, łącznie np. z kopaniem rowu melioracyjnego, Dariusz wykonuje własnoręcznie. Ma więc duże oszczędności. — Wymiana przegniłych elementów, poprawa fundamentów i podwalin kosztowała mnie zaledwie 8 tys. zł, płaciłem tylko za materiał. Ekipa wzięłaby co najmniej 30 tys. zł. O ile oczywiście znalazłbym kogoś, kto by się podjął — mówi.

Horodyski również przestrzega, że tradycyjna technologia polega na metodach rzemieślniczych. — Chcesz wyremontować dom według tej technologii? Musisz mieć na to czas — mówi. Dariusz ma czas na remont swojego siedliska, głównie dlatego, że zrezygnował z pracy na etacie. Nie z powodu emerytury, ale żeby pożyć wyłącznie na swoich warunkach. — Miałem propozycje pomocy, ludzie oferowali, że przyjadą i mnie wesprą. Jeden z sąsiadów powiedział mi jednak: "Kiedyś każdy chłop to umiał". No, więc uznałem, że spróbuję wszystko zrobić własnymi rękoma — mówi.

Może nie powinienem tego mówić, ale 98 proc. kupujących to Polacy — mówi do mnie agent nieruchomości i mruga porozumiewawczo.

Rozumiem, że to ma być dodatkowy argument za tym, że oferowane przez niego apartamenty są warte swojej ceny. Siedzimy w biurze firmy deweloperskiej w eleganckiej willi w pobliżu Browarów Warszawskich — jednego z centrów dobrych restauracji i biznesu.

Agent na dużym ekranie wyświetla mi, jak będą wyglądać dwie inwestycje, które jego firma właśnie nieopodal buduje. Prezentuje też wizualizacje mieszkań. Mówię, że interesują mnie te mające ok. 100 mkw. Ceny: między 47 a 57 tys. zł za metr. Bez wykończenia, w stanie deweloperskim.

Oczywiście jest opcja wykończenia "pod klucz" przez dewelopera — ceny zaczynają się od 1350 zł za metr. Do tego mogę dokupić miejsce parkingowe — zwykłe za 180 tys., takie z ładowarką do samochodów elektrycznych za 200 tys.

Dopytuję o opłaty, mówi, że będą zapewne wynosić 25 zł za metr miesięcznie. Szybko przeliczam, że przy 113-metrowym mieszkaniu, które mi właśnie pokazuje, to będzie blisko 3 tys. zł. — W cenie będzie pani miała tyle udogodnień, że właściwie nie będzie musiała wychodzić z budynku — przekonuje agent, podciągając rękawy koszuli i błyskając dużym, srebrnym zegarkiem.

Luksus od wejścia

Opowiada o siłowni z najlepszej jakości sprzętem, SPA, sali kinowej, saunie, sali konferencyjnej, w której można organizować spotkania biznesowe. A także o "klubie mieszkańca", przestrzeni, w której będzie można spotykać się z innymi, zamówić alkohole w barze, popracować. — Pomyśleliśmy, że tak będzie łatwiej znajdować wam nowych partnerów biznesowych — zaznacza, składając dłonie w namiot, jakby dla podkreślenia wagi swoich słów. Dodaje, że deweloper chce też organizować mieszkańcom wspólne wyjścia na wystawy, wyjazdy. Żeby się ze sobą dobrze zgrali.

W jednym z budynków ma być basen, jego układ będzie nawiązywać do rzymskich łaźni. Obie inwestycje będą miały specjalną aplikację na telefon, która pozwoli zarezerwować salę kinową, SPA, odezwać się do innych mieszkańców. — Chcemy też wprowadzić taką usługę, że nie wiem… Pani się żarówka przepali i wystarczy jeden telefon do konsjerża, żeby ktoś przyszedł i tę żarówkę wymienił — mówi agent.

Zapewnia, że inne przestrzenie wspólne, jak hol czy tworzony przy inwestycji park, "również będą robić wrażenie". Luksus ma być widać już od wejścia. W częściach wspólnych mają na ścianach wisieć prace topowych światowych artystów. A park ma być dwupiętrowy, część będzie się znajdować na betonowym podwyższeniu. To, co i jak ma tam rosnąć, jest ściśle ustalone.

Pytam, czy firma dopuszcza sprzedaż pod najem krótkoterminowy. Agent aż lekko unosi się na krześle: — W życiu. Nie będą tu jacyś przypadkowi ludzie chodzić, może być pani spokojna.

Na przypadkowość nie będzie też miejsca w częściach zewnętrznych budynków. Na pewno żadnej "ciężkiej gastronomii", by do lokatorów nie docierały brzydkie zapachy. Za to eleganckie kawiarnie, showroomy marek modowych czy włoskie delikatesy — jak najbardziej. — Żabki tu pani nie uświadczy. A nawet jeśli, to będzie musiała mieć specjalne czarno-białe logo. I dać gwarancję, że nie będzie wystawiać żadnych palet przed sklep, żeby nie niszczyć piękna tego terenu — podkreśla mężczyzna.

Na odchodne dostaję katalogi obu inwestycji wydane lepiej niż niejedna książka. W porządnej oprawie, z grawerowanymi napisami na okładce, grubym, śliskim papierem w środku. Agent mocno ściska mi rękę, a panie z recepcji prawie zginają się wpół na pożegnanie. Ledwo słyszę ich "do widzenia", bo w głowie huczy mi słowo "ekskluzywny", które usłyszałam dziesiątki razy w ciągu półtorej godziny. Zastanawiam się, na ile nabywcy tych mieszkań kupują miejsce do życia, a na ile chodzi o budowanie wizerunku.

Historia o nas

Psycholog biznesu Andrzej Tucholski tłumaczy, że w klasycznym rozumieniu prestiż zarówno daje pozycję społeczną, jak i otwiera drzwi. W niektórych branżach naprawdę patrzy się na zegarek, samochód czy adres. — Te symbole nie pełnią tylko funkcji użytkowej — opowiadają historię o nas. W środowiskach, w których ludzie zwracają na to uwagę, jeśli chcemy być traktowani poważnie, te symbole prestiżu są ważnym elementem gry — mówi.

Według niego deweloperzy zapewne wiedzą, że ludzie są gotowi zapłacić więcej za to, by być blisko ludzi z wybranych środowisk — mediów, polityki, finansów. A przy tym mieszkać w miejscu, które jest wśród elit modne. — Cena traci wtedy na znaczeniu. Czy to 20, czy 60 tys. za metr, przestaje być kluczowe — wyjaśnia.

Dla niektórych taka inwestycja może też pełnić funkcję rekompensaty. Tucholski twierdzi, że jeśli w jakiejś sferze życia odczuwają niedobór uznania czy akceptacji, mogą próbować "dopompować się" w innej. Może to dotyczyć relacji, w których ktoś nie czuje się doceniony. Może pracy, w której ktoś ma dużą odpowiedzialność, ale niewiele realnego uznania.

— Powstaje poczucie, że "powinno mnie spotkać coś więcej". Wtedy materialny symbol — mieszkanie, samochód, adres — staje się namacalnym dowodem: "jednak coś znaczę", "jednak mi się udało" — podkreśla ekspert.

Zakup aspiracyjny

Nie wyklucza też, że ktoś może potrzebować takiego mieszkania, żeby mieć poczucie: "Jeśli zacznę od tego poziomu, reszta się potoczy". Sam zna przykład osoby, która celowo zaciągnęła duży dług w młodym wieku, bo uznała, że to ją zmotywuje — przyciśnięta do ściany będzie musiała odnosić sukcesy. Psycholog ostrzega jednak, że choć to może być motywujące, to niekoniecznie bezpieczne dla psychiki.

Do ryzyka dokłada się zjawisko inflacji potrzeb — wraz ze wzrostem dochodów bardzo szybko rośnie nasz poziom wydatków i oczekiwań. Z czasem dochody mogą jednak spaść, a wydatki niekoniecznie. Nawet osoby, którym się realnie powodzi, mogą wpaść w pułapkę ciągłego wysiłku, by utrzymać poziom życia. Praca przestaje być wyborem, a staje się sposobem podtrzymywania konstrukcji, którą się zbudowało. Pojawia się presja: skoro mam takie mieszkanie, takie koszty, taki status, nie mogę sobie pozwolić na słabszy rok, zmianę branży, przerwę, eksperyment.

— W przypadku aspiracyjnego zakupu, zwłaszcza na duży kredyt, ryzyko jest jeszcze większe. Łatwo założyć, że przez kolejne 10 czy 20 lat wszystko będzie się układało. A przecież to ogrom czasu — zmieniają się gospodarka, zdrowie, relacje, priorytety, a zobowiązanie zostaje — zauważa Tucholski.

Do presji, by żyć "na bogato", dokładają się social media. Premiują to, co można pokazać w kadrze: metraż, taras, marmur w łazience, kluczyki do auta. To powoduje, że materialne symbole zaczynają pełnić podwójną funkcję: nie tylko zapewniają realny komfort życia, ale też działają jak waluta wizerunkowa. Stają się skrótem myślowym sukcesu. A skoro są widoczne i porównywalne, rośnie presja, by je mieć — bo w cyfrowej przestrzeni to one świadczą, że "jestem kimś". — W efekcie prestiż finansowy przestaje być tylko kwestią prywatnych aspiracji. Staje się elementem publicznego spektaklu — mówi ekspert.

Estetyczne bunkry

Tucholski zwraca też uwagę na społeczne skutki tego, że ludzie z elit lub ci do nich aspirujący chcą się czuć wyróżnieni. Osiedla z zaporowymi cenami mieszkań są dziś symbolem postępującej gentryfikacji, którą widać w wielu miastach. Mechanizm jest dość klasyczny: okolica jest jeszcze stosunkowo tania, zaczyna być modna, pojawia się narracja o jej "fajności" i "autentyczności". Napływają inwestycje, ceny gruntów rosną, a wraz z nimi zmienia się cały lokalny ekosystem.

— Miejsca, które były przystępne dla dotychczasowych mieszkańców, drożeją albo znikają. Fryzjer zamienia się w barbera, zwykła piekarnia w rzemieślniczą, ceny rosną kilkukrotnie, a osoby, które wcześniej tam żyły, przestają się w tej przestrzeni mieścić ekonomicznie — zauważa.

Mówi, że w efekcie powstają osiedla, które są trochę jak estetyczne bunkry — bardzo ładne, dopracowane, z ochroną, recepcją, siłownią, modną restauracją. Problem polega na tym, że takie miejsca zaczynają funkcjonować jak zamknięty obieg. Mieszkańcy mogą praktycznie nie wychodzić poza swoją enklawę. Znika ulica jako wspólna przestrzeń, w której mijają się ludzie z różnych środowisk i o różnych dochodach. Co z kolei może prowadzić do coraz większego oderwania bogatych od codzienności "zwykłych" Polaków. A więc też wzmacniania elitaryzmu i przypieczętowywania klasowego rozwarstwienia.

Mieszkanie dla córki

Gdy jadę oglądać mieszkania na warszawskim Powiślu, widzę, że teren, który dobrze znałam, kiedy 10 lat temu chodziłam tu często do uniwersyteckiej biblioteki, całkowicie się zmienił. Powyrastało dużo nowych budynków mieszkalnych, otworzyło się centrum handlowe Elektrownia Powiśle, przybyło eleganckich kawiarni. Ceny są tu jednak niższe niż w inwestycjach na bliskiej Woli. Mam oglądać lokale kosztujące 40 tys. zł za metr.

Niższa cena to też mniej udogodnień. Bez konsjerża, basenu czy siłowni. Z dodatków jest tylko ochrona i dostęp do tarasu na dachu. Domyślam się, że tu płaci się głównie za lokalizację. Agent czeka na mnie przed wejściem do budynku. Od niego nie słyszę co chwila, że coś jest ekskluzywne.

Opowiada mi historię jednego z mieszkań, które oglądamy. Para kupiła je dla swojej córki, która miała iść na studia do Warszawy, ale się nie dostała. Przez rok wynajmowali je komuś z Ukrainy, kto jednak stracił sporo pieniędzy po tym, jak załamał się rynek kryptowalut, i musiał się wyprowadzić. Właściciele nie chcą się dalej bawić w wynajem.

W apartamencie rzucają się w oczy złocone zdobienia i kryształowy żyrandol. W dwóch łazienkach są miedziane krany. W kuchni — białe meble ze sprzętem AGD z wyższej, choć nie najwyższej, półki — jak choćby piekarnik marki Smeg (kosztują ok. 3 tys. zł). Mieszkanie ma dwa zabudowane balkony.

Zwykli, mili ludzie

— W tych inwestycjach to mieszkają raczej takie kreatywne dusze. Ludzie wolnych zawodów. Osoby, które chcą być blisko wydarzeń kulturalnych, czuć tętno miasta — mówi agent. Podkreśla, że raczej nie spotkam tu krwiożerczych biznesmenów. Roztacza przede mną wizję "zwykłych, miłych sąsiadów". Miejsca, w którym będę się czuła swobodnie. Które jest oazą spokoju, a jednocześnie można z niego w pięć minut dotrzeć do jednego z nadwiślańskich barów na imprezę ze znajomymi.

Kiedy tego słucham, przypominam sobie, co jeszcze powiedział mi psycholog biznesu Andrzej Tucholski. O nowym trendzie wśród bogaczy — już widocznym w Stanach Zjednoczonych. Zamożni udają, że mają zwykłe życie — jeżdżą kilkuletnim autem, sami pieką chleb, a ich mieszkania (choć kosztują grube miliony) są urządzone bez przepychu. To jeszcze inna wersja opowieści o prestiżu.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

NEWSWEEK: Co to jest dziura w ziemi?

DR ŁUKASZ DROZDA: — Dziura w ziemi może mieć wiele znaczeń. Najczęstsze to kupowanie mieszkań, które możemy tylko zobaczyć na wizualizacjach. A ponieważ nie widzimy ich końcowej formy, jesteśmy wystawieni na wszelkie manipulacje inwestora. Kupujemy kota w worku w postaci mieszkania, które jeszcze nie istnieje. Ono raczej powstanie, bo nasz rynek nieruchomości już na tyle dojrzał, że sytuacje, kiedy mieszkania nie powstają, są raczej incydentalne. Ale czy będzie to produkt dobrej jakości? To już zupełnie inna historia.

Dziura w ziemi może też być czymś odległym, o kiepskiej lokalizacji, o kiepskich parametrach użytkowych. Czymś niepewnym i złym. W każdym razie jest to uosobienie wielu pejoratywnych cech, które moglibyśmy powiązać ze współczesną polityką mieszkaniową, a zwłaszcza z nieruchomościami deweloperskimi.

Pisze pan o manipulacjach deweloperów i ich niecnych zamiarach. Jak to możliwe, że na przygotowanych przez nich wizualizacjach wszystko wygląda pięknie, a w rzeczywistości już inaczej?

— Bo nie jest to w żaden sposób uregulowane. Nie mamy w Polsce regulacji, które mówiłyby, że wizualizacja mieszkania powinna wyglądać w taki, a nie inny sposób i spełniać jakieś standardy. Studenci na architekturze, urbanistyce i wszystkich kierunkach związanych z architekturą krajobrazu, architekturą wnętrz, gospodarką przestrzenną, oczywiście potrafią operować skalą. Ale to nie wiedza specjalistyczna organizuje sprzedaż nieruchomości, tylko potrzeby firm. I nie ma regulacji, które wymusiłyby stosowanie istniejących dobrych praktyk. No i największy problem związany z patodeweloperką: nie ma żadnej istotnej konkurencji dla tego rodzaju budownictwa, co powoduje, że wszystko schodzi z rynku. Nawet oferta zmanipulowana znajdzie nabywców, klienci wszystko kupią.

Czy to znaczy, że kupujący taki półprodukt jest bezbronny? Nie ma się gdzie odwołać, nie ma się komu poskarżyć?

— Zależy, co jest przedstawione w ofercie. Deweloperzy się oczywiście bronią przed takimi sytuacjami, dopisują zawsze w ogłoszeniach, że nie jest to oferta handlowa w rozumieniu kodeksu cywilnego. Kanty nie są na poziomie umownym, tylko na poziomie ofertowym. No ale z tego względu, że oferty w sensie prawnym nie są tak naprawdę wiążące, to właściwie nie za bardzo mamy się czego złapać. A nawet jeżeli mamy się czego złapać, to jest jeszcze kwestia, ile trwa sądowe rozstrzyganie takich spraw.

W książce stawia pan tezę, że jak chodzi o mieszkalnictwo, za komuny było lepiej.

— Ja trochę ironizuję z tej tezy. Raczej powiedziałbym, że pod pewnymi względami było za czasów PRL lepiej, a pod innymi nie. Nie zgadzam się z wieloma rzeczami, które się wydarzyły po ‘89 roku i myślę, że jeśli chcielibyśmy sformułować dzisiaj akt oskarżenia wobec Trzeciej RP, to polityka mieszkaniowa byłaby jednym z jego najpoważniejszych punktów. Minęło ponad 30 lat od czasu zmiany ustrojowej, co powoduje, że wiele procesów jest gorzej pamiętanych, ale też ta Trzecia RP zdążyła więcej nabroić. I dlatego tak wyraźnie widzimy, co nie działa w nowoczesnym budownictwie. I widzimy też, że nie sprawdzają się te wszystkie rytualne oskarżenia, że w PRL-u budowano bloki z wielkiej płyty, które zaraz się rozpadną. I że te mieszkania były fatalne akustycznie i nic nie było wokół nich. OK, dzisiaj nie ma kolejek, w których czekamy latami na mieszkania — o ile mówimy o mieszkaniach nabywanych samodzielnie, a nie komunalnych, bo to jeszcze dłużej trwa. Tyle że długi czas oczekiwania w kolejce zamieniliśmy na długi czas spłaty kredytu hipotecznego, o ile nas w ogóle stać, żeby ten kredyt zaciągnąć. Do tego mamy też szereg zjawisk powracających.

Jakich?

— Problemy z ciasnotą ze względu na presję cenową. Mamy też problemy z fatalnej jakości wykonawstwem, wykorzystaniem materiałów, które po paru latach często źle się starzeją. To pasowało do realiów "Alternatyw 4" i pasuje również do współczesnych firm deweloperskich. Argumentem mającym świadczyć o zaletach budownictwa sprzed 1990 roku jest fakt, że wtedy trochę inaczej podchodzono do kwestii gruntów. Ponieważ nieruchomości nie miały aż takiej wartości i nie było takiego obrotu nimi jak współcześnie, więc nie było też sknerstwa w wykorzystywaniu gruntów. Jeżeli mieliśmy działkę w centrum miasta, to dopuszczaliśmy opcję, żeby zostawić trochę terenu na zieleń, żeby było czym oddychać. Tego we współczesnym budownictwie nie ma, ponieważ w realiach maksymalizacji zysku, zabudowujemy wszystko, co możliwe. Do cna. No i w takim sensie to budownictwo wcześniejsze się broni, bo zostawiało mieszkańcom trochę przestrzeni. Pewnym makabrycznym podsumowaniem tej sytuacji jest fakt, że współcześnie deweloperzy potrafią wykorzystywać te niezabudowane przestrzenie, żeby wpychać w nie dodatkowe bloki.

I w ten sposób w miastach nowe budynki stoją bardzo blisko siebie. Co jeszcze robią deweloperzy, żeby zmaksymalizować zyski?

— Na szczęście nie budują aż tak wysoko, jak mogliby teoretycznie budować. Budynki PRL-wskie często są wyższe od współczesnych. Gdybyśmy się przyjrzeli, jak wygląda na przykład współczesny Kijów, zobaczylibyśmy, że standardem jest tam budowanie dwudziesto— a nawet trzydziestopiętrowych wieżowców mieszkalnych. W polskich miastach tego raczej nie ma, poza oczywiście wyjątkami. Za to budujemy możliwie gęsto, próbujemy naćkać możliwie dużo na piętrach, co odbija się na jakości rozkładu mieszkań. Bo okna są tylko na jedną stronę albo mieszkania są niewyobrażalnie wąskie. Ta oszczędność wymusza też zmianę układów korytarzowych.

Czyli?

— Kiedy wchodzimy do współczesnych bloków, to na klatkach schodowych prawie zawsze jest ciemno. Są pozbawione okien, bo w ten sposób można zaoszczędzić przestrzeń przeznaczoną na jakieś cele wspólne. Maksymalizujemy liczbę metrów kwadratowych mieszkań. Cały rynek posługuje się pojęciem powierzchni użytkowej mieszkalnej, czyli niesławnego parametru PUM, który przekłada się na wartość zysku ze sprzedaży.

Mnie bardzo wkurza brak schowka i piwnicy.

— Ja sam nie mam piwnicy.

Jak to wszystko na nas wpływa? Jak się żyje w kupionym na kredyt niefunkcjonalnym mieszkaniu, w którym światło jest przez półtorej godziny dziennie?

— Bywa, że jeszcze krócej. Jak to na nas wpływa? Źle. Myślę, że ze zjawiskiem patodeweloperki i dominacją budownictwa deweloperskiego wiążą się problemy wynikającego z faktu, że tego typu budownictwo odpowiada nieistniejącemu światu.

Jak to?

— Ono odpowiada pewnej wizji świata z przeszłości, w którym wszyscy żyli w tradycyjnych gospodarstwach domowych, w heteroseksualnych małżeństwach z dziećmi. A widzimy, że to już tak nie działa. Współczesne społeczeństwo przychodzi wiele transformacji, rośnie liczba rozwodów, rośnie liczba jednoosobowych gospodarstw domowych….

Maleje liczba małżeństw...

— Jest więcej związków bezdzietnych, są związki nieheteronormatywne i tak dalej. Czyli wizja, że wszyscy żyją tak samo i wszyscy żyją stabilnie, nie jest prawdziwa. Równolegle zachodzą też przemiany świata pracy, który jest mniej stabilny niż kiedyś. W związku z nierównościami społecznymi ludzie żyją też mniej stabilnie pod względem psychicznym: chorują na depresję, chorobę afektywną dwubiegunową, cierpią na kryzysy psychiczne. Więc są nieprzystosowani do sytuacji, kiedy mają stabilnie płacić przez 30 lat raty kredytu hipotecznego. A w związku z tym, jak jest zorganizowany nasz rynek, a jest zorganizowany fatalnie i zupełnie wbrew zachodnim standardom, nawet nie wiadomo, ile te raty będą wynosić. A do tego ludzie są ściśnięci w mieszkaniach, w których trudno jest dobrze funkcjonować. Raczej mogą być one dodatkowym źródłem frustracji. Od marca 2020 r., kiedy nasz świat się z powodu pandemii COVID-19 w pewnym sensie zatrzymał, dostrzegliśmy szereg patologii związanych z budownictwem mieszkaniowym. Bardzo wyraźnie widać, że te mieszkania nie pasują do naszych potrzeb.

Do naszych potrzeb pasują za to grodzone osiedla, przydają nam prestiżu. Czy to jest wyłącznie polski fenomen?

— W tej chwili to już tylko taki fejkowy prestiż, ponieważ te nagradzane, najlepsze architektonicznie osiedla, najdroższe i najbardziej prestiżowe lokalizacje właściwie wychodzą z tej matni. Zaczęły być budowane bez płotów, ponieważ odkryto, że jeżeli mieszkamy w naprawdę prestiżowym sąsiedztwie, to nie mamy ochoty się odgradzać od świata. Czujemy się bezpiecznie, a płot zaczyna się nam kojarzyć z zasiekami. Ale nadal wielu ludzi oczekuje tego typu mieszkań, aczkolwiek to nie są mieszkania najlepsze i najbardziej prestiżowe. To jest średnia półka albo nawet niższa. I to nie jest tylko specyfika Europy Środkowej i Wschodniej, co można by rozumieć jako proste odreagowanie PRL-u. To raczej kwestia modelu gospodarczego, który jest oparty na dużych nierównościach i z reguły towarzyszy mu pomysł na prywatyzację polityki mieszkaniowej. Dokładnie te same tendencje zobaczymy w Turcji i Ameryce Łacińskiej.

Dużo pan obejrzał osiedli, mieszkań i budynków?

— To jest moje zboczenie zawodowe, które polega na tym, że lubię oglądać przestrzenie zurbanizowane, zwłaszcza w czasie podróży. Moja żona, która mi zazwyczaj towarzyszy, jest przyzwyczajona, że lubię fotografować krawężniki albo oglądać bloki, a nie tylko zwiedzać muzea czy inne kojarzące się z turystyką miejsca. Ale mam poczucie, że czytelnicy mojej książki będą mogli łatwo dopasować te procesy do tego, co sami znają. To nie są jakieś tajemnice, naprawdę wystarczy pogadać ze znajomymi i okaże się, że większość zna z własnego doświadczenia dysfunkcje współczesnego mieszkalnictwa.

Pamięta pan najbardziej patologiczny budynek?

— Mój ulubiony przypadek to budynek, który widzę, chadzając do fryzjerki na warszawskim Mokotowie. Wybudowano go z tolerancją 1 centymetra na normy wymagane przez prawo budowlane.

Co to znaczy?

— Że minimalny dystans od sąsiedniej zabudowy ma zaledwie jednocentymetrowy zapas. To absurd, kiedy pomyślimy o cyklu życia budynku i o tym, czy będzie osiadał. Absurd, który pokazuje standardy naszego budownictwa.

A co z tak zwanymi mikrokawalerkami? Widziałam ostatnio zdjęcie klitki, w które łóżka stało tuż koło toalety, a kaloryfer wisiał wysoko na ścianie.

— Niemożliwe jest oferowanie tego jako mieszkania. W sensie prawnym mikrokawalerki funkcjonują jako lokale usługowe, ale są sprzedawane nieoficjalnie jako mieszkania. Na szczęście wbrew legendzie te mikro i pseudomieszkania, bo nie chcę ich nazywać mieszkaniami, nie stanowią dużej części rynku. Faktem jest jednak, że problem z miniaturyzacją i w ogóle małą powierzchnią mieszkalną jest jedną z głównych cech polskiego rynku nieruchomości. Wedle obecnych przepisów mieszkania muszą mieć minimum 25 m kw. i to dalej jest mało. Uznajemy, że na jedną osobę powinno przypadać 40 m kw., a na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym — kolejne 20 m.

W praktyce mało kto żyje w takich warunkach.

— To prawda. Ja w tej chwili mieszkam na 60 m kw. z moją żoną i jesteśmy na idealnym poziomie. Ale gdybyśmy chcieli mieć dziecko, to już zaczniemy ten poziom przekraczać. A przecież z perspektywy średniej polskiej można uznać, że te 60 m na trzy osoby to są zupełnie godne warunki. To pokazuje, jak bardzo jesteśmy skrzywieni, do czego jesteśmy przyzwyczajeni. Wynika to oczywiście z naszych doświadczeń historycznych i długotrwałego ubóstwa mieszkaniowego w naszym kraju.

Czy samorządy mają jakiekolwiek narzędzia i czy korzystają z nich, żeby przeciwdziałać patodeweloperce?

— Teoretycznie samorządy mają instrument, którym jest planowanie przestrzenne. Mogłyby z jego pomocą kreować standardy jakości zabudowy. Istniało ryzyko, że tak zwana ustawa lex deweloper wywali cały system do góry nogami, ale po dużych protestach, w które zaangażowane były i środowiska profesjonalne, i ruchy miejskie przede wszystkim, udało się poprawić te przepisy w taki sposób, że samorządy mają wpływ na stosowanie lex deweloper. Planowanie przestrzenne w Polsce obejmuje mniej więcej jedną trzecią powierzchni kraju. Dwie trzecie nie ma żadnych rozwiązań systemowych. W Warszawie to jest mniej więcej tyle, ile w całym kraju, w Krakowie niby dwa razy więcej, ale tam się zarzuca władzom, że planowanie przestrzenne jest szyte pod deweloperkę. A deweloperzy i tak narzekają na współpracę z samorządem i paradoksalnie mają rację, ponieważ te procedury nie są najbardziej przejrzyste. Wisienką na torcie jest Zakopane, gdzie planowanie przestrzenne jest wykonane w niemal 100 proc., a mimo to miasto kojarzy się z jedną z najgorszych architektur w Polsce.

Z czego to wynika?

— Chodzi o to, co w tych planach zapiszemy. W praktyce możemy uchwalić wszystko w tych ogólnych ramach prawnych, które określają na przykład dopuszczalną minimalną odległość między budynkami. Ale to nie są wysokie standardy. I w dodatku planowanie nie u nas jest specjalnie popularne, bo jest pewnego rodzaju ograniczeniem, kojarzy się ze słusznie minionym systemem. Tyle że to bardzo zwulgaryzowany sposób myślenia, bo w rozwiniętych gospodarczo i pod względem jakości życia państwach zawsze istnieje planowanie przestrzenne i wymusza znacznie wyższe standardy budowania niż patodeweloperka.

A dobre przykłady? Pisze pan o Nowych Żernikach we Wrocławiu, dużo jest w Polsce podobnych osiedli?

— Nie, nie jest ich dużo i za każdym razem dałbym słowo "ale" do tego, czy one naprawdę są takie dobre.

Dlaczego?

— Nowe Żerniki po prostu są ciekawe. Razem z moją żoną spacerowaliśmy kiedyś po tym osiedlu i ona cmokała z zachwytu. Mówiła, że chociaż leży kilkanaście kilometrów od centrum, to z przyjemnością by tam zamieszkała i dobrze by się czuła.

A panu co się tam nie podoba?

— Problem z tego typu miejscami polega na tym, że nie są w stanie odpowiedzieć na wszystkie potrzeby, jakie współczesna polityka mieszkaniowa przed nami stawia. Teoretycznie są tam mieszkania społeczne w segmencie TBS, są kooperatywy mieszkaniowe, ale tak naprawdę jest ich mało, a poza tym jedne i drugie zaspokajają potrzeby pewnych segmentów klasy średniej, a nie osób najbardziej wykluczonych mieszkaniowo. I obawiam się, że w przypadku Nowych Żerników nie unikniemy ryzyka jednorodności klasowej. To może być getto dość zamożnych ludzi, a nie miejsce zróżnicowane. To osiedle jest więc wspaniałym przykładem, że można zaprojektować coś wysokiej jakości, jeżeli chodzi o kwestie urbanistyczne, ale to nie rozwiązuje systemowych problemów związanych z uwarunkowaniami natury gospodarczej i społecznej. No i to jest kropla w morzu potrzeb, a nie powszechny standard.

A warszawskie miasteczko Wilanów się panu podoba?

— Nie, uważam, że jest paskudne. A symbolem jego klęski jest to, że zostało przecież ściśle zaplanowane. Zastosowano tam wielkie, klasyczne rozwiązania urbanistyczne, na przykład osie kompozycyjne nawiązujące do otoczenia i wyznaczono usługi, na przykład usługi ochrony zdrowia, bo pośrodku osiedla znajduje się szpital. Tyle tylko, że jest to szpital zarządzany przez prywatną korporację. Pamiętam, że kiedyś w tym szpitalu w sytuacji zagrożenia życia znalazła się moja najbliższa przyjaciółka i na szczęście miała bardzo dobre ubezpieczenie zdrowotne, które pokryło koszty leczenia. Zapytałem ją potem z ciekawości, ile kosztował pobyt w tym szpitalu i okazało się, że był porównywalny z ceną bardzo dobrej jakości samochodu kupionego w salonie. Czyli znowu: getto dla zamożnych ludzi.

Czy jest szansa, że kiedyś w Polsce rynkiem mieszkaniowym nie będą rządzili deweloperzy?

— Pewnej nadziei upatruję w tym, że nie do utrzymania na dłuższą metę jest model, w którym wszystkie mieszkania będą własnościowe. Fajnie jest mieć mieszkanie własnościowe, każdemu tego życzę, bo rzeczywiście zapewnia większą stabilność w życiu. Ale jeżeli całe społeczeństwo jest zmuszone do kupowania mieszkań, to myślimy o kupowaniu, a nie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Kogo w tej chwili stać na kredyty hipoteczne? Jeżeli popełniliśmy ten życiowy błąd, że nie urodziliśmy się w rodzinie milionerów, to raczej mamy problem, żeby w tym modelu funkcjonować. Więc jest presja, żeby powstał większy rynek najmu, ale musi być regulowany. Czy to się zadzieje? Czas pokaże. Żaden system nie jest wieczny. Ani te dobre systemy, ani te niestabilne i patologiczne. I nie da się w nieskończoność utrzymać systemu, w którym sprzedaje się mieszkania w centrum Warszawy po 30 tys. za m kw., a w Zakopanem po 25 tys.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

Anna. 33 lata. Korpo, 8 tys. na rękę. Wynajem mieszkania: 3,5 tys. Rachunki: 350. Subskrypcje: 150. Rata za telefon: 200. Rata za rower: 250. Rata kredytu na wakacje dwa lata temu: 200. Za zeszłoroczne: 300. Psychoterapia: 250 za sesję. Raz na dwa tygodnie, bo drogo. Na tydzień przed wypłatą u Ani zaczyna się bieda, więc normalnie wcale by teraz nie siedziała w zatłoczonej knajpie w Śródmieściu, w której każdy wygląda, jakby był bogaty i całkiem nieprzejęty życiem. Ale Justyna się uparła, bo sprawy sercowe.

W przyszłym roku będzie 20 lat, odkąd się poznały. Od tamtej pory niewiele się między nimi zmieniło. Poza tym, że Anka wie, co znaczy nie mieć pieniędzy, ale za to mieć długi i się bać, kiedy znów właściciele mieszkania podniosą czynsz, a Tyśka się tego nigdy nie dowie, bo w prezencie z okazji licencjatu dostała dwa pokoje na Nowym Mieście. Jakby je trochę odświeżyć, byłyby warte z półtora miliona.

Klasowe różnice. "Nikt mi nie musi mówić, że mam farta"

Piotr jest pod czterdziestkę i wykłada na uniwerku. Stara, warszawska rodzina, dziadek co prawda nie walczył w powstaniu, ale babcia już tak. – U mnie w rodzinie zawsze były silne kobiety i faceci utracjusze – uśmiecha się. Na przykład dziadek był utracjusz, przegrał kiedyś w karty sad pod Warszawą. Dziś by to było warte majątek. – Ale już mieszkania na Filtrach babcia nie pozwoliła przegrać i dzięki temu ja, człowiek zarabiający 5 tys. plus 2,5 tys. stypendium, mieszkam z żoną i dzieckiem na 100 metrach w przedwojennej kamienicy z widokiem na park. Nawet by nas nie było stać na wynajem czegoś takiego.

– Nikt mi nie musi mówić, że mam farta – uśmiecha się. – Od matury wiedziałem, że będę miał gdzie mieszkać, dzięki temu mogłem planować życie w oderwaniu od finansów. Tylko dlatego zostałem na uczelni, nie zrobiłbym tego, gdybym nie miał własnego mieszkania. Widzę, co się dzieje z moimi znajomymi, którzy za uczelnianą pensję wynajmują klitki, a i tak część musi dorabiać na korkach. Czasem mam z tego powodu poczucie winy, ale szybko mi przechodzi.

Zdarzają się przykre sytuacje. Kiedy na przykład kumpel ze studiów odwiedzi Piotrka i wypije o parę głębszych za dużo.

– Nie obraź się, Piotruś, ale ty nic nie wiesz o życiu – mówi wtedy. – Nigdy nie będziesz musiał się płaszczyć przed urzędnikiem z banku, żeby ci przyznał kredyt na 50 metrów w Ursusie. Możesz mieć gdzieś wysokość stóp. Albo możesz to sprzedać, zainwestować i do końca życia nic nie robić.

– Irytuje mnie takie gadanie. To nie moja zasługa, że odziedziczyłem mieszkanie, na które normalnie nigdy nie byłoby mnie stać. Ale też nie zamierzam się czuć z tego powodu winny.

Klasa średnia zanika

– Światy osób, które posiadają własne mieszkania, i tych, którzy ich nie mają, oddalają się od siebie w coraz większym tempie – mówi dr Marcin Galent, socjolog z Uniwersytetu Jagiellońskiego. – Wyobraźmy sobie dwie osoby pracujące w tej samej firmie, na podobnych stanowiskach, zarabiające te same pieniądze, z takimi samymi dyplomami. Jest między nimi jedna różnica: mieszkanie. Jedna osoba je posiada, a druga nie. Już dziś coraz mniej takie osoby łączy, a niebawem nie będą miały ze sobą nic wspólnego. Klasa średnia zanika. Ta jej część, która posiada zasoby, awansuje. Ci, którzy ich nie mają, biednieją, są spychani w dół drabiny społecznej. Coraz powszechniejsze jest poczucie niepewności, dezorientacji, niesprawiedliwości.

– A co z tym hasłem, że jak ktoś ciężko pracuje, to się wszystkiego dorobi?

– Przez 50, może 60 lat po II wojnie światowej w świecie zachodnim dominowały – może nie do końca wypowiedziane, ale jednak – idee takie jak merytokracja, ciężka praca i zasłużona nagroda. Od co najmniej dekady widać, że to się skończyło. Nie wystarczy być grzecznym w dzieciństwie, w szkole uczyć się na pięć, skończyć świetny uniwersytet, a potem przez 40 lat ciężko pracować, żeby cokolwiek w życiu osiągnąć. Skończył się kapitalizm pracowniczy, polegający na tym, że człowiek wypracowywał swoje dobra. Adam Smith w XVIII w. mówił: bogactwo bierze się z pracy. Dziś bierze się raczej z posiadania dóbr. Kto ich nie posiada, może ciężko pracować, ale i tak coraz trudniej mu będzie przeskoczyć tę społeczną rozpadlinę. Nie osiągnie zbyt wiele.

Zainwestowałem w krypto 250 tys. zł. Teraz mam pół bańki

– Kiedy to się stało? – zastanawia się Daniel, odprowadzając wzrokiem Pawła, który idzie zamówić jeszcze coś na ząb. Parę lat temu tego nie było tak widać, ale im bliżej czterdziestki, tym bardziej stary, dobry Paolo zmienia się w szlachcica.

– Muszę ci się do czegoś przyznać – mówi Danielowi. – Polubiłem ­pieniądze.

Daniel odpowiada, że nie ma się czego wstydzić, on też je lubi, nawet bardzo...

– Zaj******* je polubiłem – kontynuuje Paweł. – Jara mnie to, ile mam na koncie. I że mam dom i zaj****** samochód, i mam dopiero 45 lat, więc jeszcze wiele się może wydarzyć, życie to jest jednak zaj****** przygoda. Zainwestowałem w krypto 250 tys. zł. Teraz mam pół bańki. Kupiłem mieszkanie na wynajem, żeby coś zrobić z hajsem. Będzie mi to ogarniała agencja, ja będę tylko przytulał hajs. Myślę, żeby otworzyć knajpę z kumplem z roku, bo jemu się też nieźle powiodło.

Daniel skończył ASP. I jeszcze dwa lata postudiował filozofię. Z Pawłem znają się od matury. – Zazdroszczę ci, tyle masz talentów – mówił mu. Bo kiedy Daniel chodził na zajęcia z malarstwa, on zakuwał na międzywydziałowych: prawo i ­socjologia.

– Muszę uczciwie przyznać, że kiedy ja przeżywałem artystyczne dylematy, włócząc się po dziedzińcu Akademii, Paweł zap******* – opowiada Daniel. – Całe studia bardzo ciężko pracował. Jak masz dwadzieścia parę lat, to tych różnic nie widać, że jeden wynajmuje pokój w zatłoczonym studenckim mieszkaniu, a drugi już na trzecim roku wprowadza się do własnych, wykończonych przez architekta wnętrz 40 metrów.

Dziś Paweł mieszka w domu pod miastem, a Daniel wynajmuje kawalerkę. – Szanse na to, że kiedykolwiek będę miał własne mieszkanie, są właściwie zerowe. Od 15 lat pracuję jako grafik, coraz częściej pod koniec miesiąca jestem pod kreską – opowiada. – Nie zazdroszczę Pawłowi kasy. Zazdroszczę mu tego, że nie wie, co znaczy liczyć hajs. Kiedy ja z przerażeniem patrzę na to, jak rosną ceny wynajmu, Paweł się cieszy, bo to znaczy, że też będzie mógł podwyższyć.

– Klasa średnia się fragmentaryzuje – mówi dr Marcin Galent. – Dominuje rozczarowanie, poczucie, że różne podejmowane wspólnie przez społeczeństwa wysiłki tracą sens. I że merytokracja w XXI w. stała się tylko pustą muszlą obietnicy. Można ciężko pracować, mieć różne talenty, a i tak niewiele się osiągnie. To zostało udowodnione przez socjologów, których badania pokazują ogromny spadek mobilności społecznej, a więc tego, co było jednym z gwarantów stabilności systemu. Mówiąc wprost: przestało być prawdą, że każdy wyśpi się tak, jak sobie pościeli. Najwyraźniej widać to w Wielkiej Brytanii i USA, które najgłośniej obiecywały, że deregulacja, wycofywanie się państwa z rynku, ale też z żyć obywateli, uwolni kreatywność, da wielkie możliwości. Tymczasem ludzie zamiast własności, bo na to ich nie stać, dostają obietnicę dostępu: do Netflixa, do wynajętego mieszkania, wynajętego samochodu. I muszą cały czas o ten dostęp zabiegać. Coraz więcej ludzi myśli: po co w ogóle wchodzić w ten system?

– I co dalej?

– Trzeba pamiętać, że polskie społeczeństwo i polska gospodarka mają swoją specyfikę, bo wciąż gonimy bogatsze państwa zachodnie, transferowane są do nas spore środki z Unii Europejskiej. Mamy jeszcze jakieś 10 lat, zanim dołączymy do krajów, które są centrum światowego kapitalizmu. Ale wiemy doskonale, do czego zmierzamy, wystarczy spojrzeć na Nowy Jork, Londyn. Idziemy w stronę neofeudalizmu, społeczeństwa rentierów, kapitalizmu majątkowego.

IV

– Teoretycznie jestem milionerem – wybucha śmiechem Piotr. – A praktycznie muszę brać kredyt, jak coś trzeba w tym moim pałacu wyremontować. Nie narzekam, większość moich znajomych zamieniłaby się ze mną w pięć minut, bo oni będą do starości spłacać te swoje mieszkania na Białołękach i Targówkach, a ja mam spokój. Ale uważam, że wszystko stoi na głowie. Żyjemy w strasznie dziwnych czasach, mam wrażenie, że zapanowała u nas ogólna zgoda na to, że tu jest dżungla i musisz non stop uważać, żeby cię dzikie zwierzęta nie zjadły. W związku z tym wszyscy się coraz bardziej wkurzają na wszystkich. Z paroma starymi znajomymi kontakt mi się urwał, bo nie mogłem znieść tego pieprzenia, że mam takiego farta, a przecież jestem leń i mi się nie należy. Jakby to była moja wina, że ich życie odmierzają raty kredytów.

– Wychowałem się na Bielanach – opowiada Daniel. – Moi kumple z osiedla wracali ze szkoły i szli posiedzieć na ławce, a ja leciałem na angielski i rysunek. Ich starzy mieli w dupie, co robią, moi dbali, żebym poczytał książkę, lekcje odrobił. Więc niby to ja miałem łatwiej. No ale teraz, gdy widzę, jak różne chłopaki podostawały mieszkania po babciach i mogą sobie dalej siedzieć na ławce, a ja zasuwam, to już nie wiem, gdzie jest sprawiedliwość.

– Nie obraź się, ale mnie irytuje to lewackie gadanie – mówi Oskar. 37 lat, dyrektor artystyczny w agencji marketingowej. – Niczego nie dostałem, wszystko wypracowałem sam. Nie ma czegoś takiego jak równość w społeczeństwie. Ludzie mają inne talenty, dorastają w innych okolicznościach, inne rzeczy wynoszą z domu, a jeszcze innych nauczą się od życia. Wiem, jakie są ceny mieszkań, i wiem, jakie są raty kredytów, bo od ośmiu lat spłacam dwa pokoje na Ursynowie. Czy uważam, że mieszkania powinny być bardziej dostępne? Absolutnie. Czy mnie wkurza jęczenie ludzi, którzy nie są w stanie zadbać o swój los? Jeszcze bardziej. W jednym ci przyznam rację: znaleźliśmy się w sytuacji, w której ludzi coraz mniej łączy. Ale czy tak nie było zawsze? Że bogatsi trzymają z bogatszymi, fartowniejsi z fartowniejszymi i tak dalej?

V

– W tym momencie nie mam żadnych perspektyw na własne mieszkanie – mówi Anna. – Wszystko drożeje, a ja zaczynam popadać w długi. Myślę, że w skali społecznej to jest naprawdę gruba sytuacja. W osobach takich jak ja rośnie poczucie totalnej niesprawiedliwości. Gdyby to jeszcze było tak, że OK, komuś się pofarciło, dostał albo odziedziczył mieszkanie czy jakieś pieniądze, więc jest mu łatwiej, a ja po prostu muszę trochę ciężej pracować, żeby sobie na to wszystko zarobić. Tobym się nie czepiała. Ale zmniejszenie dystansu ekonomicznego między mną a ludźmi, którzy mieszkają na swoim, jest coraz mniej możliwe. Niby mówimy tym samym językiem, oglądamy te same seriale, mamy podobny kapitał kulturowy, pracujemy na podobnych stanowiskach. Ale nie mamy ze sobą prawie nic wspólnego. W człowieku się pojawiają takie myśli, że co oni mogą wiedzieć o trudach życia, bogacze pieprzeni. Ja mam do takich myśli dystans, ale pewnie nie każdy go ma. I wtedy co? Tacy jak ja będą mówić, że mieszkania powinny być tańsze. A tacy jak moja Justyna, że wręcz przeciwnie.

– Zdaje się, że społeczeństwo już dziś dzieli się na dwie klasy: posiadaczy i wynajmujących – zamyśla się Piotr. – Mogą ich łączyć wspólne biografie, ale jeszcze tylko przez jakiś czas. Te światy dopiero zaczęły się rozdzielać, ale za 20-30 lat będą już całkiem odrębne. Będzie coraz mniej szans na sensowny awans społeczny. Urodzisz się w jakimś miejscu na drabinie społecznej i choćbyś nie wiadomo jak bardzo się wysilał, już tego miejsca nie zmienisz. Albo jeszcze gorzej: będziesz musiał całe życie walczyć, żeby to miejsce utrzymać, żeby nie spaść jeszcze niżej.

Potem są już same katastrofy

– A może przyjdą mądrzy politycy i powiedzą: trzeba coś zrobić z tymi mieszkaniami, żeby ludzie mieli poczucie, że jak będą ciężko pracować, to będą mieli gdzie mieszkać? – zagaduję dr. Galenta.

– Mam nadzieję. Niestety historycznie nie wygląda to różowo. Tak wielkie nierówności zwykle kończyły się wojną albo rewolucją. Ale wciąż mam nadzieję, że kiedy klasa średnia poczuje ból, a w Polsce dopiero zaczyna go czuć, kiedy ludzie zorientują się, że kończą im się możliwości, wymuszą zmiany na politykach. To jest jedyne rozwiązanie. A w każdym razie jedyne bezpieczne. Potem są już same katastrofy.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

Newsweek: Czy w czasach, gdy tak dużo mówimy o zagrożeniu wojną, warto inwestować? A może lepiej pieniądze mieć pod ręką?

Dr Kamil Gemra*: Zawsze warto, ale najpierw trzeba dobrze poukładać swoją sytuację finansową. I dopiero wtedy zastanawiać się nad inwestowaniem i możliwymi scenariuszami.

Poukładać?

— Przede wszystkim mieć pieniądze pod kontrolą i wydawać mniej niż zarabiamy. Dzięki temu możemy gromadzić kapitał. Powinniśmy też sprawdzać naszą tak zwaną wartość netto, czyli od wszystkich naszych aktywów odjąć wszystkie zobowiązania. Natomiast pierwszym celem niech będzie zbudowanie poduszki bezpieczeństwa. Jej wysokość zależy od tego, ile potrzebujemy pieniędzy, by przeżyć przez miesiąc, w przypadku gdybyśmy stracili pracę. Taka poduszka bezpieczeństwa powinna nam pozwolić utrzymać się przez 3-6 miesięcy.

Co kiedy ją już mamy?

— Wtedy możemy rozglądać się za różnymi klasami aktywów. W czasach, gdy jest większe zagrożenie wojną, nie powinniśmy rezygnować z inwestowania. Na wypadek szybkiej zmiany miejsca zamieszkania poduszka bezpieczeństwa powinna nam wystarczyć, żeby zaspokoić pierwsze potrzeby. Pieniądze powinny być łatwo dostępne, na przykład na koncie bankowym, natomiast jeżeli ktoś czuje się mocno zagrożony, to może trzymać gotówkę lub złoto u siebie w domu. Ale wtedy pojawia się kwestia, jak to przechowywać bezpiecznie.

Polacy mają raczej awersję do ryzyka. Czy w obecnych realiach powinni być jeszcze bardziej ostrożni?

— W inwestowaniu ważne jest, jakie ryzyko akceptujemy, czyli ile możemy zarobić, a ile możemy stracić. To nam determinuje, w co zainwestować. Ważna będzie płynność, czyli możliwość zamiany aktywów na gotówkę. Jeżeli ktoś uważa, że w najbliższych kilkunastu kwartałach sytuacja geopolityczna zmusi nas do ucieczki z kraju, to powinien tak ułożyć swoje inwestycje, żeby łatwo było zamienić je na gotówkę lub na inną klasę aktywów. I dlatego na przykład nieruchomości będą najgorszym pomysłem, choć są one jedną z ulubionych inwestycji Polaków…

Coraz więcej rodaków — którzy mogą sobie na to pozwolić — decyduje się więc na nieruchomości za granicą. I to już nie tylko w Hiszpanii, Włoszech czy Bułgarii, ale nawet w Tajlandii czy Dubaju.

— Rzeczywiście, nieruchomości za granicą mogą być dobrym pomysłem, natomiast przestrzegam przed prostym porównywaniem inwestowania w Hiszpanii, która jest w Unii Europejskiej z Tajlandią, Gruzją, czy Dubajem…

Tylko tam może kusić nas cena. Wczoraj rozmawiałam z przedsiębiorcą, który w Phuket w Tajlandii kupił 70 metrowy apartament urządzony pod klucz za — przeliczając na złotówki — ok. 700 tysięcy złotych. W atrakcyjnych lokalizacjach największych polskich miast za mieszkanie w stanie deweloperskim zapłacimy znacznie więcej.

— Pamiętajmy, że do Tajlandii trzeba dolecieć, inaczej niż w Europie wygląda kwestia własności ziemi w przypadku obcokrajowców. Poza tym to nie jest w pełni demokratyczny kraj. Możemy więc nie mieć takiej ochrony zagranicznych inwestorów jak w np. we Włoszech czy w Hiszpanii. Nie twierdzę, że ktoś nam zabierze mieszkanie, ale trzeba mieć na uwadze, że sytuacja jest inna. Dlatego nieruchomości są stosunkowo tańsze niż w UE. Jeżeli ktoś akceptuje to ryzyko, bierze pod uwagę, że przykładowo może mieć problem z wizą, to, oczywiście, niech kupuje. Ale jest pytanie: czy kupuje to jako klasyczną inwestycję? Czy kupuje dla bezpieczeństwa i przyjedzie tam tylko dwa razy w roku, a nieruchomość będzie stała pusta? Dlatego, jeżeli to naprawdę ma być inwestycja, a nie wydatek, trzeba wziąć pod uwagę stabilność prawa i lokalnej waluty, czy rentowność.

Bliższe Chorwacja, Hiszpania, czy Bułgaria będą rozsądniejszym pomysłem?

— Jeżeli myślałbym o zainwestowaniu za granicą, to zdecydowanie postawiłbym na kraje Unii Europejskiej. Bo mamy taki sam system prawny i instytucjonalny jak w Polsce. Jesteśmy chronieni jako obywatele Unii Europejskiej w innych krajach UE. Natomiast diabeł tkwi w szczegółach: w inwestowaniu w nieruchomości niezwykle ważna jest lokalizacja. Trzeba przeanalizować, w jakim dokładnie miejscu chcemy kupić nieruchomość. I czy ma to być inwestycja, nasz drugi dom, czy jedno i drugie. Trzeba rozważyć, czy w sytuacji zagrożenia będziemy mogli dojechać tam samochodem, albo czy blisko jest do lotniska.

Jakie inwestycje będą najlepsze na niepewne czasy?

— Wszystko zależy od tego, czego oczekujemy, jakie ryzyko akceptujemy, jak bardzo zależy nam na płynności. Jeżeli się boimy i uważamy, że bezpieczeństwo Polski jest zagrożone, to w pierwszej kolejności zdywersyfikujmy oszczędności. Pamiętamy co się stało, gdy wybuchła wojna w Ukrainie: polski złoty się osłabił, dolar kosztował 5 złotych. Moim zdaniem to dobry moment, żeby wejść na rynek chociażby amerykański, bo dolar w stosunku do polskiego złotego jest dziś tani. Choć oczywiście może być jeszcze tańszy.

Lepiej trzymać dolary w domu w gotówce czy na koncie zagranicznym?

— Sama gotówka nie jest dobrym pomysłem, szukałbym inwestycji zagranicznych. Można w zagranicznej instytucji założyć konto dolarowe, albo w dolarach kupować bezpieczne ETF-y na obligacje amerykańskie czy największe korporacje. Pamiętajmy, że jest jednak ryzyko walutowe. Jeżeli przez najbliższych kilku lat nic złego się nie wydarzy, to być może polski złoty w stosunku do dolara znowu się umocni…

Natomiast trzeba zadać sobie pytanie: czy mam podstawową wiedzę o instrumentach finansowych chociażby w obcej walucie. Jeśli nie to, w najbliższych miesiącach zająłbym się zdobyciem tej wiedzy. Jednocześnie nie grzebałbym polskiego rynku finansowego i nie uciekał całkowicie z polską walutą. Mamy ciekawą ofertę obligacji detalicznych Skarbu Państwa, gdzie możemy zabezpieczyć się na wypadek inflacji. Poza tym polska giełda od początku roku zachowuje się bardzo dobrze. Natomiast na pewno nie inwestowałbym wszystkich pieniędzy w polskim złotym.

Polaków chyba najłatwiej przekonać do zakupu obligacji. Jakie wybrać: detaliczne skarbu państwa, korporacyjne? A może zagraniczne?

— Laikom polecałbym obligacje detaliczne skarbu państwa, które oferują wyższe oprocentowanie niż lokaty bankowe. Ewentualna wojna nie jest jednoznaczna z tym, że państwo od razu bankrutuje, to bezpieczna inwestycja. Można też inwestować na polskim rynku w obligacje korporacyjne — ale tu potrzebna jest wiedza, zdolność oceny kondycji finansowej danego przedsiębiorstwa. W przypadku obligacji zagranicznych trzeba zastanowić się, w jakim terminie chcemy inwestować. Jeżeli już, to polecałbym ETF-y, czyli fundusze pasywne, w oparciu o obligacje zagraniczne.

Co z akcjami? Lepiej wybrać polskie, czy zagraniczne?

— Na pewno nie inwestowałbym wszystkiego tylko w polskie akcje, albo tylko w zagraniczne. Owszem, gdyby wzrosło zagrożenie mielibyśmy na polskiej giełdzie duże spadki. Moim zdaniem warto rozważyć inwestowanie w największe spółki amerykańskie bądź europejskie. Przy czym trzeba patrzeć nie tylko na wzrost wartości, w spółkach dywidendowych będziemy otrzymywać środki właśnie z dywidend. Ponadto za granicą jest bardzo dużo spółek z sektora zbrojeniowego, to może być dobry pomysł, jeżeli obawiamy się, że nastąpi eskalacja działań zbrojnych na inne kraje. Wówczas akcje tych firm, które już dziś są na wysokich poziomach, będą zyskiwać jeszcze bardziej.

Za świetną opcję na trudne czasy uchodzi złoto. Ale czy jest jeszcze sens kupować złoto, kiedy cena bije rekordy?

— Jest to opcja dla tych, którzy najbardziej boją się wojny. Złoto można wziąć ze sobą, może to być też część naszej poduszki bezpieczeństwa. Natomiast nie traktowałbym inwestowania w fizyczne złoto jako inwestycji długoterminowej.

Dlaczego nie?

— Bo pojawia się problem z przechowywaniem, poza tym mamy wysokie spready, czyli różnicę między ofertą kupna i sprzedaży. Jeśli chcemy inwestować w złoto, nie musimy kupować go fizycznie. Możemy skorzystać z różnych instrumentów finansowych, które odwzorowują zmianę jego ceny — na przykład z funduszy ETF, certyfikatów strukturyzowanych notowanych na polskiej giełdzie albo funduszy inwestycyjnych.

Czego w niepewnych czasach lepiej nie robić?

— Przede wszystkim nie można pomijać kwestii płynności, czyli tego, jak łatwo możemy zamienić nasze aktywa na gotówkę albo przenieść je w inne miejsce.

Widzieliśmy już sytuacje, które pokazują, że świat potrafi nas zaskoczyć — podczas pandemii COVID-19 mieliśmy zamknięte porty lotnicze i granice, a wojna w Ukrainie pokazała, że dostęp do majątku czy środków finansowych może zostać ograniczony. Warto więc zadać sobie pytanie, co by się stało, gdyby pojawiły się problemy z systemem bankowym albo trudności z wykonywaniem przelewów zagranicznych.

Dlatego dobrze jest myśleć o dywersyfikacji geograficznej — nie tylko inwestycji, ale także usług finansowych, z których korzystamy. Warto rozważyć korzystanie z platform inwestycyjnych czy banków, które dają dostęp do rynków zagranicznych. Nie chcę wskazywać konkretnych instytucji, ale takie rozwiązania są dostępne również dla inwestorów indywidualnych i mogą stanowić pierwszy krok w kierunku większego bezpieczeństwa finansowego.

Czy kryptowaluty mogą być zabezpieczeniem w czasach niepewności? Kiedy z różnymi ekspertami rozmawiam o inwestycjach, do cyfrowych walut podchodzą zwykle bez entuzjazmu…

— Ze mną będzie podobnie. Bitcoin bardzo dużo zyskał, patrząc historycznie, trend wzrostowy jest naprawdę imponujący. Natomiast trzeba pamiętać, że kryptowaluty to bardzo szerokie pojęcie. Mamy nie tylko Bitcoina i Ethereum, ale też wiele innych — i zdarzają się wśród nich po prostu oszustwa.

Jeśli ktoś akceptuje dużą zmienność, to może kupić Bitcoina czy inwestować w ETF-y oparte na kryptowalutach, żeby być obecnym na tym rynku. W ujęciu strategicznym, wojennym — Bitcoin może być dobrym pomysłem, bo kryptowalutę można zabrać ze sobą na pendrivie, w formie fizycznej.

To daje nam pewną niezależność?

— Tak, zamiast sztabki złota można mieć portfel do kryptowalut z ułamkiem Bitcoina i w ten sposób zachować kontrolę nad tym, co posiadamy.

Ale trzeba zastanowić się: a co, jeśli przez najbliższe dziesięć lat w Polsce nic się nie wydarzy? Trzeba zaakceptować, że Bitcoin może być wart kilka razy więcej, ale może być też wart mniej. Jeśli ktoś kupuje kryptowaluty jako zabezpieczenie na czarną godzinę i dla własnego spokoju — to w porządku. Ale jeśli przeciętny inwestor, który coś tylko podsłyszał o kryptowalutach, uzna, że to szybki sposób na zarobek, to raczej nie będzie dobry pomysł.

Co ma zrobić ktoś, kto chce ochronić duży majątek? Jak znaleźć złoty środek, kiedy nie wiemy co przyniesie przyszłość?

— Na razie nic nie wskazuje na to, żeby rzeczywiście miało dojść do inwazji na Polskę i żebyśmy musieli stąd uciekać. Jeśli ktoś ma duży majątek, warto myśleć o dywersyfikacji geograficznej, ale lepiej robić to stopniowo. To nie oznacza, że jutro trzeba wszystko sprzedać i od razu kupować dolary, euro czy nieruchomości za granicą.

Najgorsze, co możemy zrobić, to podejmować decyzje pod wpływem strachu. Bo może się okazać, że przez panikę stracimy dobre okazje inwestycyjne w Polsce. Myślmy racjonalnie. W finansach jest to bardzo pożądane.

*Dr Kamil Gemra — doktor nauk ekonomicznych, adiunkt w Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie Szkoły Głównej Handlowej. Kierownik studiów podyplomowych Finanse osobiste: oszczędzanie, inwestowanie finansowanie. Doświadczony uczestnik rynku kapitałowego, członek rad nadzorczych.

Przy dobrych wiatrach podróż z osiedla Lake Village w Nowej Woli do centrum Warszawy komunikacją publiczną zajmie nieco ponad godzinę. Bywa jednak, że to cała dwugodzinna wyprawa. Dlatego Tymon i Anna, gdy mają wybrać się "do miasta", wsiadają w samochód. Dojazd zajmuje ok. 30 minut.

Niskie, wąskie szeregowce, w których mieszkają, nazywane są osiedlem łanowym. – Widziałem w internecie zdjęcia naszego osiedla zrobione dronem. Rzeczywiście wygląda to tak, jakby ktoś przypadkiem upuścił te budynki na środku pola. Chociaż u nas akurat zabudowa nie jest typowo łanowa, bo zazwyczaj to domy, które stoją obok siebie przy jedynej drodze, u nas jakieś uliczki są – zauważa Tymon. Siedzimy z nim i jego żoną Anią na kanapie w salonie, na parterze dwupiętrowego segmentu. Na górze ich dwuletnia córka bawi się z babcią.

Jest przestronnie, ponad 100 mkw. powierzchni. I mały, prostokątny ogródek. Podkreślają, że na Mokotowie, gdzie mieszkali wcześniej, w życiu nie mogliby sobie pozwolić na taki metraż. Tu w 2020 r. za metr płacili niecałe 5 tys. zł. Teraz pewnie kosztowałoby ich to dwa razy tyle, ale wciąż taniej niż w Warszawie.

– I chyba nawet jezioro tu macie? Tak wnioskuję po nazwie osiedla – zagaduję.

Ania się uśmiecha. Mówi, że owszem, jezioro w teorii jest. Ale sztuczne i nie ma do niego dostępu. Jest odgrodzone, bo wokół deweloper stawia kolejne budynki. Na to jezioro macha ręką, bardziej przeszkadza jej brak jakiegokolwiek placu zabaw. Jeden na początku był, dlatego m.in. wybrali to miejsce. Ale został zburzony i postawiono tam kolejny szeregowiec. Deweloperowi zależy na tym, by budować jak najgęściej – większa powierzchnia mieszkaniowa to większy zysk.

Powiązani z deweloperem

– Przyznam, że na początku chciało mi się płakać, jak się tu sprowadziliśmy. Nic w pobliżu nie ma, żadnych terenów rekreacyjnych, żadnych usług. Na osiedlu sam beton, dookoła rzepak i kapusta. Do tego, jakimś dziwnym trafem, i nam, i sąsiadom okna pękają – opowiada Ania.

Tłumaczy, że szyby wewnątrz okien nie wytrzymują osadzania się budynków. Deweloper mówi, że to nie jego sprawa, producent okien – że odpowiada tylko za ramy. Umywają ręce. Tymonowi brakuje z kolei jakiejkolwiek ławki, na której można by usiąść z córką czy pogadać z sąsiadami. Ale nie ma gdzie jej postawić. Latem doskwiera brak drzew. Deweloper co prawda posadził przed każdą szeregówką trzy tuje, ale nie dają żadnego cienia, a beton nagrzewa się niemiłosiernie.

Brakuje też ulicznych latarni. Za oświetlenie wąskich uliczek odpowiadają mieszkańcy – każdy na froncie domu ma zainstalowaną lampę, która automatycznie włącza się po zmierzchu. Tymon tłumaczy: – Chcielibyśmy parę rzeczy zmienić, ale naszą wspólnotą zarządza osoba blisko związana z deweloperem i nieopłacalne dla niego pomysły nie przechodzą. Zresztą każdy, kto ma na coś wpływ, jest z nim związany.

Nawet dostawca internetu. Albo doradca kredytowy. Małżeństwo zostało de facto zmuszone do skorzystania z tego doradcy. Deweloper zasugerował, że jeśli go wybiorą, to nie będą się musieli martwić o to, że rezerwacja na kupno domu im wygaśnie – na wpłacenie zaliczki mieli miesiąc. A że trwała pandemia i banki miały kilkumiesięczne opóźnienia w rozpatrywaniu wniosków, woleli nie ryzykować. Skorzystali z usług doradcy od dewelopera.

Sąsiad zerknie na dom

– Ale to nie jest tak, że to miejsce ma same wady, a jedyną zaletą była cena – zastrzega Tymon. Mówi, że dzięki pobliskiej drodze ekspresowej w wiele miejsc można dojechać szybciej niż z niektórych dzielnic Warszawy. Do tego bardzo na rękę jest mu bliska odległość od lotniska, bo dużo podróżuje. Z Anią doceniają też relacje sąsiedzkie.

Wokół mieszkają ludzie w podobnym wieku, którzy też mają małe dzieci. Spędzają razem czas, pomagają sobie. – Dużo narzekałam na to miejsce, ale koniec końców czuję się tu bezpiecznie. Wiem, że gdy wyjeżdżamy, któryś z sąsiadów zawsze zerknie, czy z naszym domem wszystko w porządku – podkreśla Anna. Przyzwyczaiła się już, że jak się chce do parku, to trzeba podjechać. To zajmuje maksymalnie kilkanaście minut, więc do przeżycia. A parki tutaj są piękne. Nie tak zatłoczone jak warszawskie.

Tymon rozsiada się wygodniej na kanapie i dodaje, pół żartem, pół serio: – No i córkę łatwiej będzie kontrolować, jak podrośnie. Będę musiał ją wozić na te nastoletnie imprezy i z nich odbierać. Bezpieczniejsza będzie.

Od raju do piekła

Monika nie próbuje już szukać pozytywów. Chociaż, gdy dziesięć lat temu sprowadziła się na osiedle w Zgorzale w gminie Lesznowola, było ich dużo. Zauroczyły ją cisza i spokój tego miejsca. Otaczające osiedle łąki pełne chabrów, bławatków i maków. Raj krok po kroku zaczął się jednak zmieniać w piekło. Obok jej osiedla łanowego zaczęto budować kolejne. – Chęć zysku przeważyła – mówi.

Teraz zamiast łąk otacza ją beton. Budynków mieszkalnych przybyło, ale nie towarzyszyła temu rozbudowa dróg. Na ulicach są korki, więc zamiast świergotu ptaków słyszy się ryk silników i klaksony. – Przez te korki zwykła wyprawa do sklepu potrafi trwać ponad dwie godziny – wyjaśnia.

Ojcowizna nie zachęca

Dom w Zgorzale kupił też Mariusz, który zamierzał wrócić z rodziną do Polski po kilkuletnim pobycie w Stanach Zjednoczonych. Ten plan raczej się jednak nie powiedzie, bo zobaczył, jak bardzo prowizorycznie zostało wszystko zrealizowane. Zarządza projektami budowlanymi, więc łatwiej było mu zauważyć niedociągnięcia.

Chociażby to, że woda nie jest odprowadzana z terenu tak, jak powinna i domy już zaczynają podmakać. Albo że działki zostały przekazane do "częściowego użytkowania" i wciąż nie został zakończony drugi etap budowy. Mimo że ludzie tam mieszkają. W praktyce oznacza to, że straż pożarna nie ma zgłoszonego tego terenu i wyznaczonych dróg pożarowych.

– Dzwoniłem dowiedzieć się, czy jesteśmy chronieni. Strażacy dziwili się, że ludzie już użytkują te domy. Nie mieli o tym pojęcia – wyjaśnia Mariusz. Twierdzi, że problemy są też z kanalizacją, która jest przyłączona tak jak do terenów działkowych, a nie mieszkalnych. W związku z tym materiały i rury prawdopodobnie nie mają odpowiednich atestów. Mariusz skłania się do tego, by inwestycję odsprzedać. Nie ma siły na dalszą walkę z deweloperem i urzędami.

– Ojcowizna nie zachęca do powrotu. Trudno, wolę już zostać w tych "papierowych" domach w Stanach. Nie jest idealnie, ale wciąż lepiej niż na tym osiedlu – podkreśla.

Samorządy rozkładają ręce

Bartosz Józefiak, autor książki "Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania", zauważa, że samorządy często przymykają oko na poczynania deweloperów, bo zależy im na tym, by do gminy wprowadziło się jak najwięcej osób i płaciło w niej podatki. Albo bronią się tym, że oni nic nie mogą zrobić, bo nawet jak pójdą z deweloperem do sądu, to przegrają, więc po co sobie robić kłopoty.

– To jest często sytuacja jak z filmów Stanisława Barei, w stylu "nie mamy pańskiego płaszcza i co nam pan zrobisz". W teorii deweloper ma np. ustawowy obowiązek zbudowania drogi do osiedla łanowego. Ale widziałem mnóstwo przypadków, kiedy tego obowiązku nie spełniał. I co? I nic. Samorządowcy chcą żyć w zgodzie z deweloperami, bo mają z tego konkretne korzyści – tłumaczy Józefiak.

Reporter widzi oczywiście sporo win po stronie deweloperów, ale zauważa, że ich zachowania nie można wyłączyć z systemu, w jakim żyjemy. A to on narzuca zasady. Państwo właściwie nie buduje mieszkań, więc wszystko jest w rękach deweloperów. Nasze społeczeństwo nie jest też przyzwyczajone do wynajmu, króluje przekonanie, że trzeba mieć coś swojego. Nawet jeśli to "swoje" wiąże się z kredytem na 30 lat.

– Deweloperzy budują osiedla łanowe, bo wiedzą, że na takie domy stać ich klientów. Po co mają stawiać wieżowce w centrum, jeśli nikt ich nie kupi? A jeśli już stawiają, to tworzą w nich tzw. mikroapartamenty. W teorii nielegalne, ale podciągają je pod usługi hotelowe i tak obchodzą prawo. Ich nie kupi jednak rodzina z dziećmi, więc potrzeba szeregówek dalej istnieje – wyjaśnia Józefiak.

Gaszenie pożarów

Autor "Patodeweloperki" twierdzi, że to zaburzanie ładu przestrzennego, jakim jest stawianie osiedli łanowych, będzie postępować. Dołożą się do tego chociażby nieefektywne polityki mieszkaniowe, jak kredyt zero procent, który będzie tylko windował ceny. A więc będzie też rosło zapotrzebowanie na tańsze, podmiejskie domy.

Rozlewanie się miast to nie tylko chaos, ale też konkretne koszty dla obywateli. Naukowcy z PAN wyliczyli, że wydajemy przez nie 80 mld rocznie. To nakłady na infrastrukturę, paliwo czy rozwiązywanie problemów ekologicznych.

Według socjolożki miasta z Uniwersytetu Warszawskiego Justyny Orchowskiej, problemem jest też to, że nie powstają dobre plany miejscowe. Polityka planistyczna sprowadza się do gaszenia pożarów, a nie przeciwdziałania ich powstawaniu na etapie stawiania inwestycji. – Przykładem mogą być szkoły. Zamiast budować je, kiedy nowe osiedla powstają, robi się to dopiero, kiedy poprzednie placówki są przepełnione. A przecież nietrudno przewidzieć taką sytuację, kiedy liczba mieszkańców gminy z kilkuset rośnie do kilku tysięcy – mówi.

Uważa przy tym, że nie można odpowiedzialnością za wybór takiego, a nie innego miejsca do życia obwiniać samych mieszkańców. Bo z takimi głosami też się spotyka. Orchowska przekonuje: – Oni idą po prostu za tym, co korzystne finansowo. Co więcej, gdy robiłam badania m.in. na osiedlach łanowych, to wiele osób było bardzo zadowolonych. Kupno segmentu w takim miejscu było dla nich spełnieniem marzenia o domu pod miastem.

Fajnie się mieszka

– My z żoną jesteśmy przeszczęśliwi, że się tu wprowadziliśmy. I zapłaciliśmy dwa razy taniej niż w Warszawie – mówi Tomasz, który mieszka na Osiedlu Kolorowym w powiecie piaseczyńskim. Przenieśli się w 2019 r. Ze względu na bliskość jednej wsi już mieli w okolicy kilka sklepów, a kolejne powstały niedługo potem. Zawsze mogą do nich wyskoczyć, gdy czegoś zabraknie w lodówce. Do dużego marketu jest kawałek, ale na większe zakupy i tak zawsze jeździli samochodem. To, że czasem są korki, też nie przeszkadza – brali pod uwagę, że tak będzie.

Jeśli zdecydowaliby się na dziecko, to są tu przedszkole i szkoła. Do najbliższej placówki medycznej mają kilka minut samochodem. Tylko ścieżek rowerowych mogłoby być trochę więcej, ale to jedyne zastrzeżenie. – Wiem, że bywa różnie z tymi osiedlami łanowymi, ale u nas akurat wszystko działa jak trzeba i nie zamieniłbym tego domu na żaden inny – podkreśla mężczyzna.

Pytam, co myśli o twierdzeniach, że osiedla łanowe zaburzają ład przestrzenny. – Wie pani, krytykanci się zawsze znajdą. A ze mnie żaden urbanista, żeby to oceniać. Dla mnie liczy się to, że się fajnie mieszka – mówi.

Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

Przełom w budownictwie nastąpił pod koniec lat 80. Wówczas szwedzki naukowiec, profesor fizyki budowli na uniwersytecie w Lund, Bo Adamson, połączył siły z niemieckim fizykiem dr. Wolfgangiem Feistem. Efektem ich badań, eksperymentów i symulacji było opracowanie zupełnie nowej koncepcji budynku — domu pasywnego (passivhaus), opartego na idei, że najtańsza energia to ta, której nie trzeba wyprodukować.

Adamsonowi i Feistowi udało się opracować coś, co laikowi może wydawać się równie niewiarygodne jak perpetuum mobile — dom, który nawet w warunkach ostrego klimatu praktycznie nie wymaga ogrzewania. Nie dlatego, że łamie prawa fizyki, ale dlatego, że korzysta z nich perfekcyjnie.

Budynek pasywny jest tak zaprojektowany i wykonany, by tracił ekstremalnie mało energii; w standardzie passivhaus to maksymalnie 15 kWh/mkw. rocznie, czyli pięć-sześć razy mniej niż w typowym domu sprzed zaledwie trzech dekad.

Do ogrzewania domu pasywnego wystarczą ciepło generowane przez mieszkańców, działające urządzenia domowe, promienie słoneczne wpadające przez wysokiej jakości przeszklenia. Proces ten wspiera system wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła.

Od teorii do praktyki droga była krótka. Już w 1991 r. w niemieckim Darmstadt stanął pierwszy na świecie dom pasywny — czterolokalowy budynek mieszkalny, który przeszedł do historii współczesnej architektury. Choć zastosowano w nim kocioł gazowy do ogrzewania uzupełniającego i kolektory słoneczne do podgrzewania wody, zużycie energii było rekordowo niskie. Uważana wcześniej za niepraktyczną gruba i szczelna izolacja, brak mostków termicznych oraz okna z potrójnym pakietem szybowym stały się znakiem rozpoznawczym nowej technologii. Po zakończeniu budowy dom przeszedł test szczelności, dziś obowiązkowy w certyfikacji pasywnej. Wynik potwierdził, że straty ciepła były kilkukrotnie niższe od dopuszczalnych wówczas norm.

Polski eksperyment

Na jednym eksperymencie się nie skończyło. Dr Wolfgang Feist założył w Darmstadt Instytut Domów Pasywnych (PHI), który do dziś prowadzi badania, rozwija technologię i certyfikuje budynki. Według jego bazy danych na świecie istnieje już ponad 6,2 tys. obiektów spełniających restrykcyjne wymagania tego standardu, z czego ok. 3,5 tys. to wolnostojące domy jednorodzinne. Prawie 1.5 tys. z nich posiada pełny certyfikat Passivhaus. Najwięcej znajduje się w Niemczech i Austrii, gdzie normy energetyczne od lat są bardziej wymagające niż średnia unijna. Ponadto promowano tam tego typu budownictwo za pomocą dopłat i niskooprocentowanych kredytów.

W Polsce certyfikowanych budynków pasywnych jest wciąż zaledwie dziewięć, choć liczba domów budowanych "z myślą o standardzie" jest znacznie wyższa. Zwykle brakuje im jednak pełnej weryfikacji, przez co trudno ocenić, czy w praktyce osiągają zakładane parametry.

Polskim pionierem tej technologii było małżeństwo architektów, Ludwika i Miłosz Lipińscy. W 2006 r. wybudowali oni dom pasywny w podwrocławskim Smolcu, który w tamtych realiach miał status eksperymentu.

Dom kosztował 37-38 proc. więcej niż jego konwencjonalny odpowiednik. Jak wyliczono przy cenach energii sprzed kilkunastu lat, nadwyżka kosztów mogłaby zwrócić się dopiero po upływie pół wieku. W czasach taniej energii i mniejszej presji klimatycznej trudno było przekonać inwestorów do technologii, która wymagała restrykcyjnej realizacji, specjalistycznej wiedzy wykonawców i znacznie większego zaangażowania projektowego.

Ale z biegiem lat sytuacja zaczęła zmieniać się radykalnie. Wzrost cen energii, kolejne zaostrzenia przepisów budowlanych (WT2014, WT2017, WT2021) i popularyzacja urządzeń OZE stopniowo zacierały różnicę kosztów. Według biura Lipińscy Domy różnica kosztów w 2012 r. wynosiła już ok. 24 proc., w 2014 — ok. 12 proc., a dziś praktycznie zanikła, bo wszystkie nowe domy muszą spełniać rygorystyczne wymagania energooszczędności, w tym standard WT2021 ograniczający zapotrzebowanie na energię pierwotną.

Skoro więc różnice finansowe się zatarły, dlaczego domy pasywne nie zdobyły rynku? Specjaliści mówią wprost: wymagają one perfekcyjnej realizacji. Każdy mostek termiczny, każda nieszczelność, każde niedokładnie wstawione okno mogą zniweczyć efekty całego projektu. Liczba firm, które potrafią zagwarantować jakość, jest nadal ograniczona. Problemem bywa też psychologia — dla wielu inwestorów dom pasywny jawi się jako nadmiernie skomplikowana "maszyna do mieszkania", w której niewłaściwa eksploatacja obniża efektywność. Tymczasem prościej jest postawić dom energooszczędny, a następnie dodać instalacje, które same wytworzą potrzebną energię. Dlatego dziś coraz rzadziej mówi się o domach pasywnych, a coraz częściej o domach samowystarczalnych, autonomicznych czy zeroenergetycznych.

Owszem, takie domy muszą być energooszczędne, ale nie muszą spełniać kryteriów pasywności rodem z Darmstadt, choć często znacząco się do nich zbliżają. Kluczowe jest to, by dom produkował co najmniej tyle energii, ile zużywa. Zapewniają to pompy ciepła, ogniwa fotowoltaiczne, rekuperacja, inteligentne systemy zarządzania energią, magazyny energii, a w niektórych projektach także zbiorniki na wodę deszczową lub instalacje odzysku wody szarej.

To już nie tylko dom, lecz miniaturowa elektrownia i ciepłownia, sterowana przez algorytmy. System Smart Home dostosowuje ogrzewanie, klimatyzację i oświetlenie do obecności domowników i warunków pogodowych, co redukuje zużycie prądu i ciepła.

W wielu krajach Europy Zachodniej powstają już całe osiedla budynków plusenergetycznych, w których nadwyżki energii są przekazywane do lokalnych mikrosieci. W Polsce rozwój tej technologii przyspieszył dopiero w ostatnich latach. Największą barierą są jednak koszty wejścia. Wybór odpowiedniego źródła ciepła wciąż zależy głównie od możliwości finansowych inwestora. Statystyki GUS pokazują, że w domach oddanych do użytkowania w 2024 r. aż 46 proc. stanowiły budynki ogrzewane gazem, a 17 proc. korzystało z paliw stałych — w większości węgla lub drewna. Jedynie 23 proc. domów jednorodzinnych miało ogrzewanie mieszczące się w kategorii "inne źródła ogrzewania", do której trafiają m.in. pompy ciepła, kolektory słoneczne i systemy hybrydowe. Z drugiej strony pięć lat wcześniej było to zaledwie 3 proc. Ale te statystyki są opóźnione o kilka lat, bo dotyczą budów rozpoczętych wcześniej. Tymczasem rynek wygląda już zupełnie inaczej. Portale branżowe śledzące najnowsze trendy wskazują, że w domach projektowanych i rozpoczynanych w latach 2023-2024 pompy ciepła wybiera już blisko połowa inwestorów. I to pomimo początkowych kosztów, które wciąż są wyższe niż w przypadku instalacji gazowej. Ten ogromny postęp potwierdzają dane Europejskiego Stowarzyszenia Pomp Ciepła, według którego Polska była jednym z najszybciej rosnących rynków w Europie. Mimo to wielu inwestorów pozostaje przy kotle gazowym lub nawet na paliwo stałe z powodów czysto ekonomicznych. W Polsce, gdzie koszty budowy domów poszybowały w górę o kilkadziesiąt procent, ekologia często schodzi na dalszy plan.

Nadchodzi zeroemisyjność

Już za cztery lata ma się to jednak zmienić. Unijna dyrektywa EPBD przewiduje, że od 2030 r. wszystkie nowe budynki mają być zeroemisyjne. W praktyce oznacza to zakaz stosowania paliw kopalnych w ogrzewaniu i chłodzeniu oraz obowiązek oparcia się w 100 proc. na energii odnawialnej.

To zmiana, która jednych cieszy, a innych niepokoi. Ci pierwsi widzą w niej szansę na uniezależnienie się od węgla i gazu, stabilizację rachunków za ogrzewanie i czystsze powietrze. Zwracają przy tym uwagę, że budynki pochłaniają blisko 40 proc. energii i odpowiadają za ok. 36 proc. emisji dwutlenku węgla.

Przeciwnicy domów zeroemisyjnych — również w Polsce — pytają jednak o koszty społeczne. W debacie publicznej coraz częściej pojawia się pytanie, czy transformacja energetyczna w budownictwie nie podbije dodatkowo kosztów inwestycji i nie pogłębi problemu dostępności mieszkań. Budowa domów dziś jest droga, a młodzi ludzie masowo sygnalizują, że czują się wypychani z rynku.

Konfederacja podgrzewa temat

Ignorowanie tych problemów może mieć konsekwencje polityczne. W Europie rośnie siła partii populistycznych, które chętnie przedstawiają politykę klimatyczną jako "fanaberię elit" lub "ekoterroryzm". W Polsce jednym z najgłośniejszych krytyków zaostrzania norm budowlanych jest Konfederacja, która zapowiada, że w razie przejęcia władzy pozwoli inwestorom swobodnie wybierać sposób ogrzewania domu, nawet jeśli miałoby to oznaczać powrót do technologii opartych na paliwach kopalnych. Przed wyborami 2027 r. temat budynków zeroemisyjnych niemal na pewno stanie się jednym z głównych punktów konfliktu w polskiej debacie publicznej. Ostateczny kształt wymogów w Polsce będzie bowiem zależał od procesu krajowej implementacji unijnej dyrektywy. I to zadecyduje o konkretnych obowiązkach inwestorów.

Krytycy domów zeroemisyjnych rzadko biorą jednak pod uwagę dynamikę kosztów technologii. To, co dziś jest drogie, za cztery lata może być w pełni dostępne. Właśnie tak stało się z fotowoltaiką, której ceny od 2010 r. spadły o ponad 80 proc., a sprawność paneli wzrosła o kilkadziesiąt procent. Podobnie z pompami ciepła, które jeszcze dekadę temu były produktem luksusowym. W tym kontekście dom zeroemisyjny przestaje być ekstrawagancją. Staje się odpowiedzią na wyzwania, które i tak nas czekają: rosnące ceny energii, presję klimatyczną, konieczność modernizacji zasobu mieszkaniowego i bezpieczeństwo energetyczne kraju.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

Jak mówią eksperci, z którymi rozmawialiśmy, proceder oparty jest na podrabianiu aktów stanu cywilnego np. zgonów albo na fałszowaniu aktów poświadczenia dziedziczenia. Przestępcy dzięki fałszywym dokumentom podają się za dalszych spadkobierców właścicieli nieruchomości, co do których nikt z bliskich nie podjął działań spadkowych. Ofiarami padają też nieświadomi nabywcy takich lokali. Przestępcy starają się je sprzedać jak najszybciej, od razu po wpisaniu ich jako właścicieli do ksiąg wieczystych.

Informacje o "bezpańskich" spadkach zamieszczane są w "Monitorze Sądowym i Gospodarczym". Sądy poszukują w ten sposób spadkobierców. — Pojawianie się przez wiele miesięcy danego ogłoszenia to znak dla przestępców, że zmarły był osobą samotną, a dalsza rodzina nie wie, że coś im się należy po śmierci krewnego — mówi osoba znająca kulisy sprawy.

Historia lokalu przy Siennej

Autorzy podcastu dotarli do świadków jednej ze spraw. Dotyczyła atrakcyjnego lokalu przy ulicy Siennej w Warszawie, który pozostał w spadku po zmarłej w 2020 roku Helenie S. Pani Helena nie miała dzieci. W 2023 r. postępowanie spadkowe wszczęła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości jako wierzyciel z powodu nieopłacanych czynszów. Przez ok. 2 lata nie ustalono spadkobierców.

17 marca 2025 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia, I Wydział Cywilny opublikował w "Monitorze Sądowym i Gospodarczym" ogłoszenie o poszukiwaniu spadkobierców po Helenie S. Ogłoszenie wzywało spadkobierców do zgłoszenia się w terminie 3 miesięcy pod rygorem pominięcia ich w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku.

4 kwietnia 2025 r. — zaledwie kilkanaście dni po publikacji ogłoszenia — w kancelarii notarialnej w Szczecinie sporządzony został akt poświadczenia dziedziczenia po Helenie S. . Jako jedyny spadkobierca miał wystąpić Adam C.

Sprawa od początku wydawała się wątpliwa. Akt poświadczenia dziedziczenia sporządzono w innym mieście niż położenie lokalu i siedziba sądu, co utrudniło wychwycenie kolizji z toczącym się postępowaniem sądowym.

Notariusz — jeśli specjalnie nie sprawdził tego w sądzie — mógł nie wiedzieć, że od 2023 r. toczy się sprawa i że sąd oficjalnie szuka spadkobierców.

Czy Adam C. mógł naprawdę być krewnym Heleny S.?

Linia pokrewieństwa C. z Heleną S. budzi poważne wątpliwości. Adam C. często zmieniał nazwiska. Z ksiąg wieczystych wynika, że po linii matki jest wnukiem Jana i Ewy, a po linii ojca — wnukiem Antoniego i Zofii.

17 kwietnia 2025 r., czyli 13 dni po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia lokal został sprzedany. Według szacunków osoby analizującej sprawę cena sprzedaży była około 300 tys. zł poniżej realnej wartości rynkowej. Ogłoszenia o szybkiej sprzedaży mieszkania trafiły na fora profesjonalnych inwestorów nieruchomości. Kupiła je kobieta, którą można określić jako zawodową flipperkę. Analiza ksiąg wieczystych wskazuje, że kupująca występuje w ok. 36 różnych KW.

Sytuacja nadal nie jest rozwiązana. Sąd w Szczecinie uznał, że doszło do oszustwa, powiadomił prokuraturę i unieważnił postępowanie spadkowe. Nie unieważnił jednak aktu poświadczenia dziedziczenia, więc flipperka, która kupiła mieszkanie, nadal występuje w księdze wieczystej. Trwają poszukiwania prawdziwych spadkobierców Pani Heleny, co nie jest łatwe, bo urodziła się w Chinach.

— Już wcześniej w środowisku notariuszy krążyły informacje o takim procederze. Niestety w przypadku fałszowania danych Urzędów Stanu Cywilnego notariusz nie ma możliwości wyłapania przestępstwa. Nie mamy takich narzędzi. Jeżeli notariusze dostaną dostęp online do systemu pesel i do bazy urzędów stanu cywilnego sytuacja się zmieni. Prace nad takimi rozwiązaniami trwają w Ministerstwie Sprawiedliwości — mówi jeden z warszawskich notariuszy.

To, że trwają prace nad tymi rozwiązaniami, udało nam się potwierdzić w resorcie ministra Żurka. Zaangażowane jest także Ministerstwo Cyfryzacji. Efekty mają być widoczne w przyszłym roku.

Prokuratura Okręgowa w Warszawie dla dobra śledztwa odmawia komentarza w sprawie zatrzymań dokonanych w jednej z kancelarii notarialnych.

— Bardzo ciężko uchronić się przed takim procederem, zwłaszcza jeśli doszło do podrobienia aktu stanu cywilnego i fałszywy spadkobierca zarejestrował akt poświadczenia dziedziczenia. Co zawsze warto zrobić, to skontaktować się z sądem spadku, to zwykle sąd rejonowy, który jest właściwy z miejscem zamieszkania spadkodawcy i tam zapytać, czy po danej osobie jest lub było prowadzone postępowanie spadkowe. Warto sprawdzić, czy akt poświadczenia dziedziczenia został zarejestrowany w rejestrze spadkowym, do którego trafia każdy akt sporządzony w kancelarii notarialnej w Polsce. To można zrobić online, wystarczy znać numer pesel spadkodawcy — mówi Radek Jankowski, praktyk prawa spadkowego, który zajmuje się poszukiwaniem spadkobierców jako kurator spadków.

"W związku ze śledztwem"

Ona jest czołową dziennikarką polityczną, on — uznanym reporterem śledczym. Prywatnie Dominika Długosz i Mariusz Gierszewski są małżeństwem z niemal 20–letnim stażem, a teraz łączą siły również jako współprowadzący podcast "W związku ze śledztwem".

Nowe odcinki podcastu będą ukazywać się w każdy wtorkowy wieczór na stronie Newsweek.pl, w aplikacji Onet Audio, a także na kanałach Radia ZET i Newsweek Polska na YouTube.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

Marek z Wrocławia trzydziestkę skończył cztery lata temu. Ale nie ma z górki, nie odcina kuponów. Może gdyby jego studencka przygoda potoczyła się inaczej? Gdyby skończył prawo albo medycynę, pewnie dziś miałby stałą pracę i pewną kasę. A tak? Absolwent dwóch kierunków humanistycznych nie ma w życiu lekko. – I to taki z pokoleniowego boomu, kiedy wszyscy się kształcili, ale studia traciły na prestiżu, więc po dyplomie wielu lądowało na kasie w Biedronce – dopowiada gorzko Marek.

On wylądował nie najgorzej, ale tylko dlatego, że szybko wystartował na rynku pracy. Na drugim roku studiów miał już etat w radiu, przestał wyciągać rękę po pieniądze od rodziców, wynajął mieszkanie, poznał drugą połowę, ustatkował się. I szybko doszedł do przekonania, że apetyt rośnie w miarę jedzenia. A to wymienił telewizor na większy, choć poprzedni dobrze działał. To poszerzył kolekcję płytową o pierwsze winyle. – Jak już kupiłem kilka sztuk, uznałem, że muszę mieć gramofon. Później wzmacniacz, lepsze głośniki. Zacząłem grać imprezy jako didżej, więc potrzebowałem własnej konsolety.

Kolejne inwestycje to kolejne pieniądze, które gubiłem na przyjemności – mówiąc te słowa, Marek odruchowo wywleka kieszenie na lewą stronę. Symbolem, że osiągnął wyższy status finansowy, była rezygnacja z kupowania piwa na rzecz whisky. – Piłem mniej, ale wykwintniej. Nie upijałem się, tylko upajałem życiem – wspomina. Słodki żywot beztroskiego trzydziestolatka skończył się wraz z narodzinami córki. Dziecko nauczyło Marka nowej ekonomii. Zmieniły się potrzeby wydatkowe. Młoda para kupiła na kredyt większe mieszkanie. Za uskładane pieniądze kupili do codziennego użytku dwudziestoletnią Toyotę. Na drugie, dużo nowsze, bezpieczniejsze auto do przewożenia dziecka, zrzuciła się rodzina.

– Doszły wydatki na paliwo, bo muszę dojechać do pracy, do sklepu po zakupy, po dziecko do żłobka. Toyota jest bardziej ekonomiczna – prawie w ogóle się nie psuje, jeździ na gaz, za 70 zł zatankuję ją do pełna. Ale bak beemki pożera sześć razy tyle, więc człowiek skrupulatniej planuje koszty i podróże. Skończyły się coniedzielne obiady na mieście. Co najwyżej wychodzimy całą rodziną na kawę, bo taniej – przyznaje Marek. Dziecko każdego utracjusza, który nie liczy się z pieniędzmi, a jedynie z marzeniami, sprowadzi na ziemię. Marek żartuje, że tak się podciągnął z ekonomii, że mógłby dziś doradzać ministrowi finansów. Planuje, oszczędza, nie przejada kasy. Pięćset plus sumiennie odkłada na kupkę, dla córki, żeby miała, jak skończy osiemnastkę albo jak zacznie studia. Na drugie dziecko z partnerką się nie decydują, chociaż wszyscy w rodzinie pytają w kółko "kiedy i kiedy?". – To byłby cios dla naszego budżetu – mówi wprost Marek.

Na tę chwilę ważniejsze jest drugie mieszkanie – po zmarłej babci, które poszło na wynajem i zarabia na siebie. – Kiedy skończyłem studia, wydawało mi się, że jak osiągnę trzydziestkę, będzie mnie na wszystko stać. Ale to utopia. Życie co miesiąc drożeje, a człowiekowi tylko kosztów przybywa.

To, co niezbędne

Pięć lat temu Olga obchodziła 28. urodziny i czuła silną motywację, aby sprostać presji osiągnięcia czegoś przed trzydziestką. Tym czymś było mieszkanie – najlepiej własne. Ceny nie wariowały tak, jak teraz. Wzięła więc kredyt na kawalerkę z antresolą na Starej Ochocie. Rata wynosiła tylko 1600 zł, czynsz 170 zł. Dało się żyć. Aż przyszła pandemia, wszystkich pozamykała i praca w domu zamieniła miłe gniazdko w więzienie.

Nieszczęścia, jak wiadomo, chodzą parami, więc niebawem dała o sobie znać inflacja, która doszczętnie zrujnowała młodzieńcze plany. Nie tak wyobrażała sobie Olga szczęście trzydziestolatki w wielkim mieście – życie na satysfakcjonującym poziomie stało się nieosiągalne. Rata kredytowa wzrosła do 3,2 tys. zł, poszybowały ceny prądu. Dziś w wymarzonym mieszkaniu na poddaszu mieszka ktoś inny. Olga je sprzedała, a sama wynajmuje pokój w stolicy. Prowadzi się skromie, nie wydaje pieniędzy na byle co. Wynajem pokoju kosztuje 1500 zł, rachunki – kolejne 500 zł. 33-latka ma jednoosobową działalność, więc co miesiąc ZUS zabiera 1600 zł, a na podatek dochodowy idzie 1900 zł. Do tego dochodzą tzw. "ekstrasy".

– Czyli zakupy w dyskoncie, paliwo, kosmetyki – wylicza Olga. – Według aplikacji mobilnej mojego banku wydaję na to miesięcznie około 2,5 tys. zł. Zostaje mi 2 tys. zł. Z tego muszę odłożyć na wakacje, kupić jakiś ciuch od czasu do czasu. Różnicę przeznaczam na drobne przyjemności typu kino czy restauracja, ale nie mogę szastać kasą. Potrzebna jest rezerwa finansowa na wszelki wypadek, gdyby trzeba było skorzystać np. z prywatnej ochrony zdrowia.

Mieć na "czarną godzinę"

Dr Katarzyna Sekścińska z Wydziału Psychologii Uniwersytetu Warszawskiego na co dzień przygląda się decyzjom finansowym podejmowanym przez młodych dorosłych. Z ostatniego badania dla fundacji Think! Wyszło, że tylko 14 proc. Polaków w wieku 20-30 lat zarabia powyżej 5 tys. zł netto, co jeszcze kilka lat temu sytuowałoby ich nad progiem zamożności. Ale trzydziestolatkowie nie są krezusami. Niewiele ponad połowa osób do 35. roku życia nie osiąga miesięcznego dochodu w wysokości 4 tys. zł na rękę. Dlatego cele zakupowe młodzi dorośli definiują dość ostrożnie.

– Czterech na dziesięciu uważa, że kupno mieszkania jest dla nich prawie nierealne. Inne cele, na które trzeba zarobić, jak edukacja, kupno samochodu, zabezpieczenie w razie wypadków losowych też stanowią poważne wyzwanie. Młodzi dorośli chcieliby czuć się finansowo bezpieczni, ale tylko jedna czwarta badanych odpowiada, że tak właśnie się czuje – mówi dr Katarzyna Sekścińska.

Wprawdzie 60 proc. deklaruje, że dochody pozwalają im zabezpieczyć podstawowe potrzeby, ale cokolwiek odkłada jedynie co piąty młody. Zwykle na tzw. czarną godzinę, a dopiero później robi oszczędności pod kątem kredytu na mieszkanie. Dalej listę potrzeb, na które trzeba uzbierać, uzupełniają samochód, edukacja, wakacyjny wypoczynek. Trudno mówić o inwestowaniu, bo większość trzydziestolatków jak ognia unika ryzyka finansowego.

– Najczęściej umieszczają pieniądze na lokacie. Znacznie mniejszym zainteresowaniem cieszą się akcje, obligacje, przedmioty wartościowe i złoto oraz nieruchomości. Warto jednak zauważyć, że wciąż gros młodych przechowuje całość lub część oszczędności na bieżących rachunkach bankowych (niemal 40 proc.) oraz w domu w gotówce (prawie 30 proc.), co nie chroni w żaden sposób kapitału przed inflacją – zauważa dr Sekścińska.

Koniec rumakowania po trzydziestce

Czterdziestka to umowna połowa życia, czas pożegnania z młodością i przechodzenia na tę drugą stronę. Z trzydziestką jest inaczej – człowiek ciągle młody i nadal wszystko przed nim. – Trzydziestka jest cezurą mentalną – uważa prof. Paula Pustułka, socjolożka z Instytutu Nauk Społecznych Uniwersytetu SWPS w Warszawie. – Badania pokazują, że do trzydziestki można jeszcze rumakować – mieszkać z rodzicami czy współlokatorami, eksperymentować w związkach oraz nie mieć określonej ścieżki zawodowej. A po trzydziestce trzeba wziąć się w garść – to są właśnie te urodziny, wokół których zaczynają się rozmyślania o ewentualnym ślubie, potrzeba posiadania umowy o pracę i wynagrodzenia, które daje autonomię finansową. Z badań, które prowadzi prof. Pustułka, w ramach ośrodka badawczego Młodzi w Centrum LAB wynika, że podstawowym kryterium dorosłości w kolejnych pokoleniach Polaków jest niezależność finansowa. Jak ją zdefiniować?

– Człowiek wchodzi w dorosłość, kiedy przestaje brać pieniądze od rodziców. Ale nie tak łatwo przerwać tę zależność wsparcia, bo nie sprzyjają temu czynniki strukturalne, jak chociażby to, że młodych nie stać na własne mieszkanie. W dodatku, jeśli w ich życiu wystąpi kryzys, np. rozpadnie się związek, często wracają do domu rodzinnego nie tylko po wsparcie psychiczne, ale też po pomoc materialną – mówi prof. Pustułka. Na to, jak generacja trzydziestolatków postępuje z wydatkami, wpływ mają również narracje międzypokoleniowe. Jeśli rodzice przeszli suchą stopą przez turbokapitalizm lat 90., założyli biznes, dorobili się, osiągnęli coś w życiu, przekazują dzieciom, że też muszą być zaradne, a pieniądze nie są bez znaczenia. Inna sprawa, że te drogowskazy rodzicielskie nie zawsze są przyjmowane za dobrą monetę.

– Wśród młodych dorosłych z klasy średniej widać tendencje do preferowania wartości postmaterialistycznych takich jak samorealizacja, wolność czy spełnienie. Luksus nie jest potrzebny, natomiast w wizjach dobrego życia mowa jest o umiarze, tj. "Chcę mieć wystarczająco, ale nie muszę mieć za dużo". Inaczej reagują ich rówieśnicy z klasy pracującej. Niedobór zasobów pieniężnych podczas dorastania częściej rodzi aspiracje związane z konsumpcjonizmem – podsumowuje prof. Pustułka.

30-latkowie czują się oszukani

– Koszmar, mówię ci, koszmar – powtarza 32-letni Patryk. Kiedy dzwonię, jest zajęty szukaniem ofert tanich mieszkań na dwuprocentowy kredyt. Rząd rozdaje prezenty, żal nie skorzystać, ale pod choinką trzeba się porządnie naszukać, bo ceny wzrosły, a mieszkań ubyło. – Zostały okropne wizualnie mieszkania za okropnie duże pieniądze – kwaśno podsumowuje mężczyzna. Właśnie się ożenił, więc szukają z żoną przytulnego gniazdka. Postanowili wziąć kredyt na 750 tys. zł, ale w tej cenie w centrum Krakowa trudno znaleźć coś zadowalającego. Trzeba będzie przemeblować marzenia, czego Patryk nie lubi robić. Wyznaje w życiu prostą dewizę: "Nie ma co sobie żałować na przyjemności".

Proszę, żeby mi tę filozofię rozrysował. Co to są te przyjemności, na które trwoni ciężko zarobiony hajs. Wylicza: podróże za granicę, testowanie nowych knajp, regularne wycieczki do kina i teatru oraz wypady na weekend poza miasto. Ale od razu zastrzega: – Nie zapominaj, że rozmawiasz z krakusem. Z natury jestem oszczędnym gościem. Nigdy nie szastałem pieniędzmi. Lubię mieć zapas. Mam taką zasadę: odkładam nadwyżkę, aby nie zbierać później z mozołem pieniędzy na życiowe zachcianki – klaruje mi Patryk. Zachcianek ma sporo, jednak nie jest to impulsywne wydawanie kasy. Zobaczy coś w sklepie albo w necie i pojawia się myśl zakupowa. Ale do zakupu jeszcze daleka droga.

Najpierw się przymierza, robi rozeznanie, porównuje ceny, gdzie taniej, jakie są promocje i dopiero przychodzi do płacenia. Właśnie zasadza się na zakup thermomixa, bo wielozadaniowy robot przydałby się w kuchni. Ale jeszcze chwila, nie tak prędko. Dopiero co kupili z żoną soundbara. – To taki podłużny głośnik pod telewizorem, coś jak belka dźwiękowa, nowa generacja kina domowego – wyjaśnia mi, starszemu. – Dużo oglądamy i choć do tej pory dźwięk z telewizora zbytnio nam nie przeszkadzał, po zakupie nowego sprzętu dialogi i muzykę słychać o niebo lepiej. Nie żałowałem 2,5 tys. zł na ten nietani gadżet. Można się bez niego obejść, jednak człowiek po to żyje, aby sobie dogadzać – tak brzmi kolejna zasada Patryka, będąca receptą na szczęśliwe życie.

Ostatnio zainwestował w rower – zamienił "górala" na "gravela". Lekki, zwinny jednoślad, nie dość, że szybszy od wysłużonego poprzednika, to jeszcze nadaje się do jazdy po szutrze i tyłek nie boli, kiedy opona podskakuje po drodze na pokruszonych kamieniach. A jak się wydaje niemałe pieniądze, to chce się kupić też gwarancję komfortu. Koszt inwestycji zamknął się w kwocie 3,5 tys. zł. Ale to używany rower, bo Patryk jest przecież krakusem – dwa razy obejrzy przysłowiowy pieniądz, zanim wyciągnie go z kieszeni, choć wyciąga często.

– Nie można sobie odmawiać szczęścia. Gromadzenie pieniędzy na koncie i patrzenie, jak ich przybywa, to dla mnie żadna radość – nie wiem, która to już finansowa złota myśl Patryka, ale chyba czwarta. Pogadałby dłużej, ale to cholerne mieszkanie samo się nie znajdzie, a nowożeńcom do zakupu śpieszno. Za tydzień lecą na weekend do Kopenhagi, a chwilę później w podróż poślubną do Tajlandii. Czas to pieniądz – jak już go tracić to mieć coś fajnego w zamian.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

"Newsweek": Włochy są bardzo zróżnicowane, ale praktycznie w całym kraju są miejsca, gdzie warto zainwestować w nieruchomości, bądź po prostu przenieść się w poszukiwaniu słońca i lepszej jakości życia. Cóż takiego wyjątkowego jest w Toskanii?

Nicoletta Prata: Myślę, że Toskania ma wyjątkowo korzystne położenie geograficzne — leży w samym środku Włoch. Stosunkowo łatwo można tu dotrzeć z zagranicy, także tanimi liniami. Dzięki centralnemu położeniu Mediolan i Rzym i inne włoskie miasta są w zasięgu. Skarbem Toskanii jest Florencja, ale o tym nie muszę Polakom mówić. Mamy pięknie wybrzeże i plaże — Marina di Pietrasanta czy Cala del Gesso. Zimą można jeździć na nartach w ośrodkach narciarskich w północnej części regionu np. w Abetone, albo w Monte Amiata. Toskania to esencja Włoch. Dla mnie po prostu najlepsze miejsce do życia.

Cudzoziemców przyciąga te dziedzictwo kulturowe...

— Bez dwóch zdań. W Toskanii leży nie tylko Florencja pełna architektonicznych arcydzieł Renesansu, ale Piza, Siena, która uchodzi za perłę średniowiecza i San Gimignano. Każdy znajdzie tu coś dla siebie. Myślę, że właśnie dlatego wielu zagranicznych klientów decyduje się na zakup nieruchomości akurat w tej części Włoch. Nie zapominajmy też o klimacie, który w Toskanii jest wręcz idealny — lata są ciepłe, ale nie tak nieznośnie upalne jak na Sycylii, zaś zimy łagodne.

Kiedy jest najlepszy czas na kupno domu w Toskanii?

— Sugerowałabym wiosnę, bo wtedy jest najlepsza pogada na tego typu aktywność. Ciepło, ale nie za gorąco. Dłuższe dni, a więc znacznie więcej czasu można spędzić na odwiedzanie wybranych lokalizacji. Uważam, że jesień też tej okej, choć dni są krótsze. Wizyty można jednak umówić od samego rana do wczesnego popołudnia, a pogoda wciąż dopisuje. Tak więc wiosna jest najlepsza, a potem jesień.

Ile czasu czasu trzeba poświęcić aby znaleźć odpowiednią dla siebie nieruchomość?

— To zależy od wielu czynników i determinacji, ale powiedziałabym, że około dwóch miesięcy. Trzeba się też liczyć z co najmniej dwoma podróżami do Włoch. Zwykle klient przyjeżdża i w ciągu tygodnia decyduje o kupnie, odwiedzając wybrane wcześniej domy. Szalenie ważne jest jednak, aby poznać okolicę, w której mielibyśmy nabyć nieruchomość. Dlatego konieczna jest druga wizyta, którą poświęcimy na rekonesans. Zwykle pierwszą wizytę dzielą od drugiej dwa miesiące, ale oczywiście każdy przypadek jest indywidualny.

Chodzi o to, czy niedaleko wymarzonego "Casa di Toscana" są sklepy, restauracje, gdzie znajduje się najbliższa przychodnia, szpital czy szkoła jeśli mamy mniejsze dzieci?

— Dokładnie tak, a także punkty usługowe, stacja benzynowa, najbliższy warsztat samochodowy, jak daleko jest najbliższa stacja kolejowa, jak można dojechać na lotnisko, itd.

Od czego zacząć?

— Proponuję, aby najpierw wybrać nieruchomości, które chcielibyśmy odwiedzić, korzystając z portali z ofertami nieruchomości we Włoszech. Potem należy skontaktować się z agencjami nieruchomości.

Słyszałem, ze najlepiej napisać maile z zapytaniem w języku włoskim, np. przy pomocy jakiegoś tłumacza AI, bo to zwiększa szansę otrzymanie odpowiedzi?

— Dokładnie. Następnie musimy umówić wizyty, czym zajmują się agenci. Warto zacząć od nieruchomości, która jako pierwsza przykuła naszą uwagę w internecie. Agenci zwykle zaproponują kilka podobnych w danej lokalizacji. Na odwiedzenie wybranych lokalizacji potrzeba mnie więcej 4-5 dni

Jaka jest optymalna liczba domów, które można zobaczyć w czasie jednego przyjazdu?

— Sześć do ośmiu, średnio dwa domy dziennie. W przeciwnym razie będziemy przytłoczeni zbyt dużą liczbą obejrzanych nieruchomości i pojawi się. Dlatego najlepiej dokonać preselekcji w internecie korzystając z różnych serwisów, np. Google Maps, poprosić o dodatkowe zdjęcia wnętrza czy najbliższej okolic, poczytać opinie o danej lokalizacji. Sporo dodatkowych informacji mogą też udzielić agenci

W której części Toskanii są najbardziej atrakcyjne ceny?

— Nie mam aż tak wielkiej wiedzy na temat całego rynku nieruchomości w Toskanii, ale generalnie najbardziej korzystne oferty można znaleźć poza dużymi miastami. Zresztą tak samo jest na całym świecie. Domy w mieście są droższe, bo jest lepsza infrastruktura, więcej sklepów, punktów usługowych, lepszy dostęp do kultury, nie mówiąc już o zabytkach.

O ile droższe są nieruchomościami w miastach od tych na prowincji? 30 proc. 50 proc.?

— Więcej, czasami nawet 80 proc., ale to zależy od miasta i miejsca. Na przykład w prowincji Lukka, o rynku nieruchomości, której wiem najwięcej, w nadmorskim kurorcie Forte dei Marmi domy są średnio trzy razy droższe niż w wioskach w głębi lądu. W starej części Lukki domy są również bardzo drogie, ale w rejonie, w którym operuję — jakieś 20-30 minut jazdy samochodem od Lukki można znaleźć nieruchomości w bardzo atrakcyjnej cenie i to do wyboru — albo w malowniczych wioskach na wzgórzach, albo w dolinie.

Jakim budżetem musimy dysponować żeby kupić gotową do zamieszkania willę z ogrodem gdzieś w mniejszym miasteczku lub na wsi? Oczywiście nie pytam o pałac...

— Wiejski dom z ogrodem albo tarasem, do którego można się od razu wprowadzić kosztuje od 100 tys do 250 tys. euro. To dobra cena.

A w porównaniu z podobnymi domami w innych regionach Włoch?

— Tańsze nieruchomości tej samej klasy są np. w Umbrii. To mały region leżący w centralnych Włoszech, ale bez bliskiego dostępu do morza i lotniska międzynarodowego. W Umbrii można kupić dom za mniej niż 100 tys. euro, ale w Toskanii ceny przyzwoitych nieruchomości w niezłych lokalizacjach zaczynają się od 100 tys. euro. Mówię oczywiście o domach, do których można się od razu wprowadzić. Są też oczywiście tańsze domy, ale zwykle wymagają drobnego remont, np. odnowienia w środku.

Jak długo trwają formalności, gdy zdecydujemy się już na zakup konkretnego domu? Czy są bardzo skomplikowane?

— Niestety Włochy słyną z nadmiernej biurokracji. Procedura kupna nieruchomości jest stosunkowo długa. W ostatnim roku stało się to bardziej skomplikowane, bo zmieniły się przepisy. W przypadku niektórych trzeba dokładnie sprawdzać akta katastralne, żeby nie było niespodzianki. Geodeta musi mieć aktualny plan nieruchomości, itd. Radziłabym więc uzbroić się w cierpliwość, bo to wszystko może w sumie zająć od 3 do 4 miesięcy. Cudzoziemcy mogą mieć problem ze zrozumieniem systemu, ale od załatwienia tych wszystkich formalności jesteśmy my, licencjonowani agenci.

We Włoszech można kupić dom lub willę za symboliczną kwotę 1 euro w ramach programu zwiększenia populacji opuszczonych wsi i miasteczek. Jakie są plusy i minusy takiego rozwiązania?

— Nie polecam kupna opuszczonych nieruchomości i to z dwóch powodów. Po pierwsze takie domy często mają nie do końca uporządkowany status własności. Kupujesz dom od gminy za 1 euro, bo znajduje się w jej posiadaniu np. od 20 lat, ale gmina nie jest właścicielem. Istnieje ryzyko, że po jakimś czasie do wioski przyjadą z Ameryki potomkowie dawnych właścicieli z dokumentami poświadczającymi, że są spadkobiercami. Drugi powód jest bardziej prozaiczny — takie domy wymagają solidnego remontu i sporych inwestycji, bo stoją opuszczone przez wiele lat. Często są to ruiny. Zwykle nie nadają się do natychmiastowego zasiedlenia.

Jaki jest stosunek Toskańczyków do zagranicznych nabywców domów?

— Bardzo pozytywny, bo w ten sposób zaludniają się wioski. Korzysta z tego lokalna gospodarka. Zagraniczni nabywcy szukają robotników do przeprowadzenia remontu, pizzerie mają nowych klientów, hydraulik więcej zleceń. Poza tym my Włosi jesteśmy bardzo towarzyscy, szybko zaprzyjaźniamy się z nowymi sąsiadami, lubimy z nimi rozmawiać, wypić kawę, zjeść kolację.

Ma pani wielu klientów z Polski?

— Przybyło ich w ostatnich 2-3 latach. Myślę, że spowodowane jest to trudną sytuacją geopolityczną na świecie.

Dodatkową motywacją, aby kupić nieruchomość w Toskanii jest rosnące zagrożenie ze strony Rosji?

— To jeden z powodów. Kiedyś przeważali klienci z północy Europy, którzy kupowali domy we Włoszech ze względu na klimat, kulturę, kuchnię słowem jakość życia. W ostatnich latach mamy więcej klientów z Polski i ze Stanów Zjednoczonych, którzy kierują się także motywami politycznymi. Jestem zadowolona z tego obrotu rzeczy, bo lubię pracować dla Polaków. Polacy są poważnymi klientami — jeśli przyjeżdżają, nastawiają się na kupno nieruchomości. Są zdeterminowani, by sfinalizować transakcję w odróżnieniu np. od Anglików, którzy czasami przyjeżdżają odwiedzić kilka toskańskich posiadłości tak naprawdę nie po to, by coś kupić, ale żeby podejrzeć wykończenie w rustykalnym stylu, zachwycić się terakotą czy ogrodem. Często te zachwyty nie przekładają się na umowę kupna-sprzedaży. Polacy są dobrymi sąsiadami, dbają o domy i relacje z mieszkańcami wioski czy miasteczka, w którym kupują dom.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

— Najgorsze było to, że nie miałam pojęcia, w jakie problemy wpadł mój syn Tomek — wzdycha Bożena.

Rozmowa o nim to jedno z naszych najtrudniejszych, najbardziej przejmujących nagrań. Za oknem rozbuchana przyroda, aura wakacyjna, słoneczny sierpień w swojej najlepszej formie. A my siedzimy przy okrągłym stole w pokoju dziennym. Dwie kobiety, dwie matki. Nie sposób nie wczuć się w emocje Bożeny. Tomasz, rocznik 1974, ponadprzeciętnie inteligentny. Mistrz kamuflażu, jak opisuje go sama matka. Na początku lat dwutysięcznych był już żonaty.

— Miał niezwykle przyjemny, charyzmatyczny styl bycia. Był w stanie zakręcić i zmanipulować każdego — twierdzi Bożena. Każde słowo, każde wspomnienie przynosi ból, ale teraz trzeba o tym wreszcie opowiedzieć.

Manipulacja

— Wtedy jeszcze tego nie wiedziałam, ale w ten sposób przejawiała się u Tomka choroba dwubiegunowa. Często wpadał w stany euforyczne, błyszczały mu oczy, miał energię bez granic. Opowiadał piękne historie, kreował rzeczywistość, a każdy swój pomysł, w tym biznesowy, opisywał tak barwnie i tak racjonalnie, jak gdyby miał ocalić świat... Nie było osoby, która by mu wtedy nie zaufała, nie uwierzyła. Oczywiście w tym gronie byłam i ja, i Maciej, jego ojciec — mówi Batycka.

Grzegorz, młodszy syn, u którego zdiagnozowano chorobę dwubiegunową, też miewa stany euforyczne. Ale potem pojawia się druga strona medalu, czyli głęboki dół. Przejmujący smutek. Takie spadanie emocjonalne, które pochłania, zabiera, wyczerpuje. Trudne dla chorego i jego otoczenia. Tyle że matka nie widziała takiego Tomasza, bo on już miał swój dom, swój związek, swoje biznesy, które prowadził z ojcem.

— Tomek zmanipulował nawet lekarzy psychiatrów. Potrafił owinąć ich wokół palca — opowiada Bożena. W jaki sposób? — Był w stanie doskonale ukryć swoje spadki nastroju. Nie mówił im całej prawdy o swoim zdrowiu. Karmił się lekami tak, jak chciał. Miał wypisane recepty dokładnie na te lekarstwa, które chciał mieć, w ilości, której według siebie potrzebował. Zarządzał tym perfekcyjnie. Ja nic o tym wtedy nie wiedziałam, dopiero z czasem jakoś to wyłuskałam. To, że był młody, mądry, pewny siebie, z pewnością pomagało. Jego żona należała do skrytych osób, nigdy nie mówiła mi o tym, jak zachowuje się Tomek, z jakimi problemami się mierzą.

(…)

Nie miał nawet trzydziestu lat, a już stał na czele firmy. Oficjalnie był w zarządzie firmy Batyckich. Miał dostęp do finansów, mógł swobodnie robić różne operacje na wielkie kwoty. I świetnie z tego korzystał. Poza kontrolą rodziców. Poza ich wiedzą. Bożena ufała, że syn znakomicie działa w dziedzinie nieruchomości, a Maciej nie wtrącał się do firmy Batycki. Wierzył synowi i jego decyzjom. Więc Tomasz działał bez problemu i bez oporów. Nazwisko otwierało mu wszystkie drzwi, podobnie jak jego inteligencja,

pewność siebie, zdolność manipulacji, charyzma i urok osobisty. Wchodził w podejrzane relacje biznesowe, tworzył spółki. Brał pożyczki pod zastaw hipoteczny, ryzykując na przykład dom dziadków, którzy zmarli. Albo pod zastaw nieruchomości należących do firmy Batycki.

Miał też gest, kobiety go uwielbiały.

— Dwa lata walczył o swoją przyszłą żonę — wspomina matka. Opisuje wielkie bukiety kwiatów, jakie wręczał ukochanej.

— Zakochał się po prostu. Do szaleństwa.

— Czy to małżeństwo było szczęśliwe?

— Owszem, ale tylko do pewnego czasu. Tomek potem zaczął szaleć i pewnie żonę zdradzał. Przeszli w stan w separacji. Także dlatego, że on ją chciał ochronić przed swoimi problemami. Mieszkanie po moich rodzicach dałam młodej parze w prezencie. Ale kiedy udzieliłam decyzyjności Tomkowi, on od razu zapisał je na żonę. Po latach zrozumiałam, że nie wolno przekazywać dzieciom swojego majątku zbyt wcześnie. Ale do czego ja zmierzam przy okazji...

Jak różnie można chorować?

Tomek święcie wierzył w to, co robi. On nie chciał nikogo okłamać, pozbawić majątku. Dałby się pokroić za swoje działania. Nie widział zagrożenia, które niewątpliwie się pojawiało.

Przez długi czas Bożenie się wydawało, że mimo iż rodzina nie jest pełna (przez rozwód z Maciejem), to jednak tworzą coś ważnego, dużego. Są rodzinną firmą, która może się rozwijać jeszcze szerzej, bardziej. Nie tylko w branży kaletniczej, luksusowych produktów skórzanych, ale także w dziedzinie nieruchomości wymagających rewitalizacji. Kiedy zadawała synowi pytania o kolejne kroki biznesowe, w tym inwestycje, roztaczał przed nią idealne wizje, w których wszystko się zgadzało, co do joty.

— A tymczasem jego działania były tragiczne — przyznaje ze smutkiem Bożena. (…)

Tomek zaczął zarządzać największą kaletniczą firmą w Polsce. Dodajmy, że w wieku dwudziestu paru lat.

— W krótkim czasie pozbawił firmę wszystkich pieniędzy.

Jak on to zrobił?

Nie wiadomo. Inwestował. Ja myślę, że to był hazard, choć nikt tego głośno nie powiedział. Tomek stracił tak ogromne pieniądze, całe miliony, że to się w głowie nie mieści — mówi Bożena.

Tomasz Batycki zmarnował właściwie cały majątek rodzinny i firmowy przed 2004 rokiem.

Chrześniak

— Trzymałam go do chrztu — opowiada Grażyna. Jest poruszona. Tomasz był jej siostrzeńcem i chrześniakiem. — Zawsze, to znaczy dopóki nie zniknął, miałam z nim świetny kontakt. Zniknął podobno przez swoje oszustwa...

Bożenka już nie miała z nim od jakiegoś czasu kontaktu, a on jeszcze tu u mnie raz jeden był. — Grażyna chętnie wraca do wspomnień z czasów, kiedy wszystko wydawało się prostsze. — Tomek i Grzesio to naprawdę były fajne, kochane dzieciaki. Znakomicie wychowane. Znające języki, uprawiające sport, z wieloma pasjami — wylicza Grażyna.

(…)

Kiedy firma Batycki z powodu działań Tomasza, który wyprowadził z kont środki, straciła kilka milionów złotych, Bożena dowiedziała się o tym jako jedna z ostatnich.

— Tomek obiecywał rodzicom, Bożence i Maciejowi, że wszystko będzie dobrze, że maksymalnie za tydzień się ułoży. I ona tak czekała, czekała, pełna wiary — opowiada Grażyna. Dzwoniły wtedy do siebie. Bożena była podłamana, ale żyła nadzieją, jak to ona. — Dowiedziała się, dostając jakby obuchem w łeb, że firmy nie ma, fabryki też nie ma, a później, że nawet domu nie ma. Został zastawiony pod pożyczkę.

Ostatni raz Grażyna widziała siostrzeńca w 2004 roku. Przyjechał po nią pod jej sklep jubilerski w Gdyni. Zaprosił na kawę, chciał się pożegnać na pewien czas. Kiedy wyszli na zewnątrz, na Tomasza czekał rosły ochroniarz, który jednocześnie był jego kierowcą.

— W ogóle nie rozumiałam, co to znaczy. Po co mu ochroniarz? — zastanawia się Grażyna. Pojechali do kawiarni. — "Ciociu, wyjeżdżam do Warszawy, tam będę miał większe możliwości działania. Ja wszystko wyprostuję, spokojnie", powtarzał przekonująco, jak to Tomasz.

Próbuję zrozumieć, co się stało, że dwóch inteligentnych, mających dobre życie i świetnie zapowiadających się młodych mężczyzn, popadło w takie problemy. Czy odpowiedzią w jednym i drugim przypadku jest zbyt późno zdiagnozowana (i może nieleczona) choroba dwubiegunowa? I, jak podejrzewa Bożena, także skrywana depresja?

(…)

— Bożenka latami szukała Tomka, który po prostu przepadł bez wieści — mówi Grażyna.

Od 2004 roku nie było z nim żadnego kontaktu. Telefon wyłączony, maile zablokowane, social mediów nie miał.

Tomasz po prostu zniknął z Trójmiasta, nikomu nie powiedziawszy dokładnie, dokąd i na jak długo jedzie. Cioci wspomniał coś o Warszawie, ale mógł to zrobić dla zmyłki. Rodzice myśleli, że może wylądował gdzieś za granicą, aby przeczekać finansowe burze.

Ucieczka

— Zniknięcie Tomka było ucieczką? — pytam jego mamę.

— Oczywiście, na sto procent. Nie mam co do tego żadnych wątpliwości. Dziś wiem też, że był wtedy chory.

— A próbowaliście wcześniej to z Tomkiem jakoś wyjaśnić, zanim zniknął?

— Tak, zapraszałam go na obiad do domu, ciągle odmawiał, ale raz udało mi się. Tego dnia Tomek przyszedł, zaczęliśmy rozmowę, do której natchnął mnie fragment Biblii: "Wiara nawet tak maleńka jak ziarno gorczycy może zdziałać cuda". I ja chciałam tę wiarę przekazać Tomkowi. Wcześniej dzwoniłam do różnych zakonów, gdzie mógłby schronić się na pewien czas, by odnaleźć siebie, spokój wewnętrzny. Przekazałam mu te informacje, przekonując, że jeśli zostanie na miejscu, nie wyplącze się z problemów.

Powiedziałam, że w niego wierzę, że on to wszystko wyprostuje. Przytuliliśmy się mocno i Tomek wyszedł. To był ostatni raz, gdy go widziałam.

— Dokąd uciekł?

— Nie mam pojęcia — mówi Bożena. — Powiedział, że do Warszawy, ale kto wie?

Kiedy Tomasza nie było i nie było, Bożena i Maciej zaczęli się bardzo niepokoić. Może ktoś zrobił mu krzywdę? Może został uprowadzony dla okupu? To wcale nie było takie rzadkie. Zatroskani, przejęci, obdzwaniali znajomych, bliskich i dalekich, wypytywali o syna, kogo tylko się dało.

Prosili o pomoc różne osoby; bezskutecznie. Tomasz przepadł jak kamień w wodę. Nie odezwał się ani do matki, ani do cioci? Ani do ojca? Brata? Dlaczego? Co się stało? Czy on tak bardzo się wstydził tego, że naraził rodzinną firmę na milionowe straty? A może coś mu się stało, może wpadł w jakieś tarapaty? — zadaję wiele pytań osobom z otoczenia Bożeny.

Osoby, które się wypowiadają, chcą pozostać anonimowe. Słyszę, że podobno związał się z zamożną kobietą, znacznie starszą od siebie, prawie w wieku matki. Słyszę, że Tomasz był znanym w trójmiejskim świecie bon vivantem.

Miał aurę. Ludzie mu wierzyli. Umiał się nosić, prezentować. Czasem epatował bogactwem. Luksusowe auto, świetne ubrania, dodatki, drogie zegarki. Miał gest, miał wielki urok. Wchodził do trójmiejskich lokali, a wszyscy mu się kłaniali. Niektórzy poczytywali sobie za wielki zaszczyt przebywać w jego towarzystwie. Kobiety do niego lgnęły. Potrafił w lokalu zamówić za kilka tysięcy złotych szampana, którym szczodrze częstował.

(…)

Król

Nikt tak naprawdę nie wie, jakie dokładnie interesy prowadził Tomasz. Jasne, nieruchomości to jedno, ale jest jeszcze sfera, o której nic nie wiadomo lub którą lepiej przemilczeć. Podobno wkręcił się w ruletkę, grywał na wielkie kwoty. Podobno miał pomysły na nietypowe biznesy, dlatego potrzebował naprawdę wielkiej gotówki, którą zamierzał szybko oddać do firmowych kas.

Fakty są takie: Tomasza nie było od 2004 roku. Nikt z rodziny ani przyjaciół nie miał pojęcia, co z nim się stało, gdzie przebywał, z kim. Bożena wynajęła detektywa, aby odnalazł syna. Bezskutecznie.

Pomogła wspomniana wcześniej zamożna, sporo starsza od Tomasza kobieta. Podobno partnerka (niektórzy mówią, że współinwestorka). Powiedziała, że Tomasz mieszkał w Warszawie, że leczył się długo w szpitalu.

Tyle że on już nie żył.

Obietnica

— Poznałam kobietę, która przez pewien czas towarzyszyła Tomkowi. Wskazała mi jakieś tropy, nie chcę o wszystkim już teraz mówić. Dzięki niej dowiedziałam się o nim choć trochę: jak i gdzie żył. I podobno miał się całkiem dobrze, jednak zaczął poważnie chorować. Bywał w różnych miejscach, głównie w Warszawie i we Wrocławiu. A ja długo myślałam, że uciekł za granicę — opowiada Bożena.

Tomasz zmusił tę kobietę do złożenia obietnicy, że ona nigdy się z jego matką nie skontaktuje. A jednak zrobiła, choć już po śmierci Tomasza. Dzięki niej osoba, która umierając w wieku czterdziestu czterech lat, została określona jako NN, odzyskała imię i nazwisko.

— Ta kobieta skierowała prokuratora do mnie, bo wiedziała, że jestem matką — mówi Bożena. — A ja trzymam to wszystko w sercu. Przecież to moje dziecko, mój syn, naprawdę w sumie dobry człowiek, który robił koszmarne rzeczy, zranił wiele osób, oszukał... Skala jego działań była ogromna, bo Tomek miał fantazję i odwagę, ale on był chory, trzeba pamiętać. Był chory. I potrafił działać tak, że ludzie mu ulegali. Uciekł, bo nie miał czym się pochwalić.

Czuł, że bardzo zawiódł.

Ślady

Ostatni raz, kiedy się spotkaliśmy, to był rok 2004. Nawet nie pamiętam, kiedy dokładnie to było. Potem cisza. Żadnego znaku życia, żadnej informacji. Miałam nadzieję, że żyje. Pielęgnowałam w sercu tę myśl. Chciałam wierzyć, że spotkamy się ponownie. Mijały lata, żadna wiadomość czy informacja nie pojawiła się.

W listopadzie 2018 roku zapukało do moich drzwi dwóch policjantów. Poinformowali mnie, że mój syn Tomek nie żyje. Zmarł w szpitalu w Warszawie podczas dializy nerek. Potem działania prokuratury w celu wyjaśnienia okoliczności śmierci.

I długo pustka i cisza. Dopiero teraz mogę zająć się pochówkiem. Załatwiam sprawy urzędowe. Próbuję odkryć ślady jego życia. Jest ich niewiele.

Najtrudniejsze chwile to odbiór jego rzeczy ze szpitala. Bluzy sportowe, spodnie i buty do treningu. Kilka innych rzeczy. I to wszystko. Jak żył, co robił, czy miał przyjaciół, bliskich sobie ludzi? Nie wiem, czy uda się odkryć ślady jego życia. Nie wiem, czy nawet ich szukać. Niewiele to już zmieni. Był tak blisko i tak daleko. Mam go w sercu i żegnam z miłością.

Łzy kapią i koją smutek.

To jedyny fragment wypowiedzi, który Bożena napisała i wysłała mi mailem. Nie była w stanie wypowiedzieć tych słów na głos.

Fragment książki "Batycka. Gorzki smak sukcesu" Magdaleny Kuszewskiej i Bożeny Batyckiej wydanej przez Wydawnictwo Otwarte. Tytuł, lead i skróty od redakcji "Newsweeka". Książkę można kupić tutaj.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

Paweł Czerwiński ma 42 lata. Pierwsze mieszkanie na wynajem kupił jeszcze przed trzydziestką. Niewielką kawalerkę w Warszawie. Na kredyt. Od tamtej pory wspólnie z żoną zaczął inwestować w nieruchomości. – Wychowałem się w małej miejscowości, w rodzinie nauczycielskiej. Realizowałem założenia, których byłem nauczony: poszedłem na studia, poznałem swoją przyszłą żonę, potem znalazłem dobrze płatną pracę w korporacji – opowiada. Jeszcze na studiach poznał człowieka, któremu udało się osiągnąć dochód pasywny.

– Bardzo mi to zaimponowało i mnie zainspirowało. Miałem z tyłu głowy myśl, że chciałbym zrobić podobnie – przyznaje. O zainwestowaniu w nieruchomość zaczął myśleć intensywniej po kilku latach pracy w korporacji. – Zarabialiśmy z żoną całkiem nieźle, mogliśmy pozwolić sobie na kredyt. W 2008 r. było o niego znacznie łatwiej niż teraz. Nie trzeba było mieć nawet wkładu własnego. I tym sposobem kupiliśmy małą kawalerkę w Warszawie. Była do generalnego remontu. W tamtym czasie nie mieliśmy swojego mieszkania, tylko też wynajmowaliśmy. Ale na tej naszej, którą wyremontowaliśmy i wynajęliśmy, zaczęliśmy zarabiać – tłumaczy. I coraz bardziej interesować się tematem inwestycji.

Paweł po godzinach pracy w korporacji czytał tematyczne książki, słuchał zagranicznych wywiadów, oglądał nieruchomości. – Zależało nam na niezależności finansowej. Z czasem zbieraliśmy doświadczenie i kolejne nieruchomości. Szukaliśmy okazji inwestycyjnych. Mieszkań z tak zwanymi problemami, które remontowaliśmy i wynajmowaliśmy – mówi.

Kiedy osiągnęli zamierzony dochód pasywny i związaną z nim swobodę finansową, Paweł zrezygnował z pracy w korporacji. Ich codziennością stały się nieruchomości. – Mając zbudowany majątek, mogliśmy nim manewrować. Inwestowanie w nieruchomości to droga. Popełniliśmy różne błędy, ale nauczyliśmy się na nich. Moim zdaniem najlepiej sprawdza się kupno kawalerek i wynajmowanie ich w tak zwanym standardzie Ikea – podkreśla. Według Pawła największą zaletą posiadania dochodu pasywnego jest bezpieczeństwo finansowe. – Szczególnie przy okazji zdarzeń losowych. Kilka lat temu takie spotkało naszą rodzinę. Zrozumieliśmy, jak dużym komfortem psychicznym jest posiadanie mieszkań na wynajem. W razie czego zawsze możemy sprzedać jedno z nich. Myślę, że dla spokoju w głowie wystarczy dochód pasywny w granicach 10 tys. zł miesięcznie. Trzeba liczyć się jednak z tym, że posiadanie mieszkania to odpowiedzialność. Są firmy, które zarządzają nieruchomościami, ale to nadal wymaga kontaktu z klientem, załatwianiem spraw podatkowych. Tego też trzeba się nauczyć – dodaje.

Wieloletni proces

– Wolność finansowa to krok do wolności osobistej. Daje mi ogromny komfort mentalny. Jeżeli nie czuję projektu, nie muszę podejmować współpracy. Jeśli potrzebuję długich wakacji, mogę sobie na nie pozwolić. W czasie pandemii, kiedy wielu moich znajomych miało rozmaite problemy, ja mogłem utrzymywać się z wynajmu nieruchomości. Dochód pasywny to także pośrednie zabezpieczenie zdrowia – fizycznego i psychicznego – mówi Jakub B. Bączek, trener mentalny, biznesmen, autor książek. Pierwszą nieruchomość kupił w 2009 r., na kredyt. Z czasem i rozwojem firmy turystycznej, którą wówczas prowadził, mógł pozwolić sobie na inwestowanie w coraz więcej mieszkań. Były lata, w których kupował kilka inwestycji rocznie.

– Budowanie pasywnego dochodu było wieloletnim procesem, któremu na początku towarzyszył duży stres. Czy nie kupię jakiegoś lokalu z wadami prawnymi, czy się wynajmie, czy lokatorzy nie będą oszukiwać, czy będą płacić na czas. Jeżeli coś ma się sprzedawać regularnie i dawać duże pieniądze, to nie może to być ani atrapa, ani pójście na łatwiznę – zaznacza. Uczył się na błędach i kolejnych sytuacjach z lokatorami. – Musiałem włożyć dużo pracy w to, żeby nauczyć się, w jaki sposób delegować pracę, automatyzować zarządzanie nieruchomościami. Z roku na rok polepszałem umowy tak, żeby zabezpieczyć mieszkanie – wspomina. Jak przyznaje, zaczął budować swój dochód pasywny w odpowiednim momencie. – Jestem wdzięczny sobie za to, że inwestowałem w nieruchomości, a nie bezsensownie wydawałem pieniądze. To był czas, kiedy mieszkania były znacznie tańsze. Najtańsze mieszkanie, jakie kupiłem, to kawalerka w Chorzowie za około 55 tysięcy. W nie najlepszej dzielnicy i zniszczona. Ale dzisiaj jej wartość to prawie ćwierć miliona – tłumaczy.

W nieruchomościach Jakuba mieszka kilkudziesięciu lokatorów. – Nie ukrywam, że mam z wynajmu bardzo dobre pieniądze. Zdaję sobie sprawę z tego, że dużo łatwiej jest je pozyskać przedsiębiorcy, który ma duże zyski, niż osobie pracującej na etacie. Warto mieć jednak na uwadze, że zarządzanie nieruchomościami to nie do końca jest sielanka. Zdarzają się różne sytuacje z najemcami. Przychód pasywny może generować pewne problemy. Zatrudniłem człowieka do obsługi najemców, pracuje na pełen etat, dzięki niemu jest mi o wiele łatwiej.

"Przedłużałam urlop"

Magda niedawno skończyła trzydzieści lat. Pracuje w marketingu i stopniowo buduje swój dochód pasywny. Dzięki wsparciu rodziny kupiła dwa mieszkania w Warszawie. W jednym mieszka, drugie wynajmuje. Co miesiąc na jej konto wpływa kilka tysięcy złotych dodatkowo. – To duży komfort, pieniądze, które zarabiam na wynajmie, pozwalają mi na rozwijanie kariery, podejmowanie ryzykownych kroków w pracy zawodowej bez stresu związanego z zaspokojeniem codziennych potrzeb finansowych. Jeżeli będę miała potrzebę zmiany pracy, mogę to zrobić z dnia na dzień, nie martwiąc się o swój byt – podkreśla. Podobnie, kiedy ma potrzebę odpoczynku. – Nieraz przedłużałam urlop. Dzięki komfortowi wynikającemu ze stałego dopływu finansów mogę pozwolić sobie na dłuższy okres bez pracy zawodowej – to czas dla mnie, na odpoczynek, podróże, a czasami rozwijanie pasji – zaznacza. Środki, które Magda dostaje z wynajmu, inwestuje. – Między innymi w obligacje, złoto, tworzenie poduszki finansowej. W przyszłości chciałabym kupić kolejne mieszkanie. Tak, żeby mój dochód pasywny był jeszcze większy. To nie takie łatwe inwestycje jak obligacje, bo wymagają większego wkładu finansowego, ale już teraz widzę, jak pozwalają na długofalowe pomnażanie swojego majątku i do tego chciałabym dążyć – przyznaje.

Dochód pasywny z nieruchomości

Jak zauważa ekspertka finansowa Ewelina Czaplińska, inwestycje w nieruchomości stanowią obecnie prawie 50 proc. wszystkich produktów inwestycyjnych w Polsce. – Dążenie do dochodu pasywnego w postaci nieruchomości to znana od lat praktyka zaciągnięta z Zachodu. W Polsce pierwszy inwestorzy pojawili się już przed II wojną. Po roku 2000 stopniowo ich przybywało – opowiada. Według raportu "Dekada polskiego rynku najmu", w Polsce jest aktualnie ok. 1,1 mln mieszkań oferowanych na wynajem przez osoby prywatne.

– Olbrzymia część moich klientów, kupując nieruchomości myśli o nich pod kątem wynajmu, a w okresie pandemii, popularne zrobiło się także kupowanie i budowanie domów poza miastem. Niesłabnącą popularnością cieszą się też mieszkania w miastach studenckich.

Polacy, nawet ci, którzy nie mają własnego kapitału, decydują się na kredyty i zakup nieruchomości, a czynsz z najmu pokrywa płatności rat – zauważa ekspertka. Rynek, jak tłumaczy, mimo kryzysu w poprzednich latach, ma się dobrze. – Nieruchomości to inwestycja stabilna, a ich wartość stale rośnie. Wbrew temu, co się mówi, Polacy mają pieniądze. Coraz więcej osób zgłasza się do mnie także z prośbą o pomoc w nadzorowaniu kupowania nieruchomości. Wydaje mi się, że jako naród dążymy do tego, żeby coś posiadać. Wolimy mieć "coś swojego" – nie tylko do zamieszkania, ale także, żeby na tym zarabiać.

Przyszły rok, jeszcze bardziej niż lata do tej pory, będzie otwarty na inwestowanie. Jesteśmy w dobie rynku kupującego, który może wybierać pomiędzy wieloma inwestycjami – mówi. Inwestowanie w nieruchomości nie pozostaje jednak bezproblemowe. – Największym wyzwaniem jest zarządzanie nieruchomościami. Najemcy mogą sprawiać problemy – niszczyć mieszkanie, zajmować je dłuższy czas niż powinni i wynika to z umowy. To wszystko nastręcza trudności. Warto, decydując się na proces osiągania dochodu pasywnego przeliczyć, szczególnie w przypadku zaciągnięcia kredytu na ten cel, po jakim czasie inwestycja się zwróci – zaznacza Ewelina Czaplińska.

Wojciech zaczynał w Anglii, a później przeniósł biznes do Polski. Po kilku latach hossy dziś obserwuje przestój. — Zostałem z jedną nieruchomością na znacznie dłużej, niż zakładałem. Kupiłem mieszkanie za 300 tys. zł, w remont włożyłem kolejne 150 tys., a teraz okazuje się, że muszę sprzedać je praktycznie po kosztach, żeby ogłoszenie nie wisiało bez końca. W przypadku innej inwestycji musiałem całkowicie zmienić swoje plany. Kupiłem duże mieszkanie w kamienicy, byłem przekonany, że to pewniak, perełka. Tymczasem okazało się, że bardzo trudno znaleźć klienta na taki lokal. Po prostu nie trafiłem. Ostatecznie sam w nim zamieszkałem — opowiada.

Koniec raju dla flipperów

Podobne sytuacje zdarzają się ostatnio coraz częściej. — Trzeba mieć świadomość, że flippowanie oznacza zamrożenie dużych środków finansowych. Na jak długo? Tego nigdy nie wiadomo. Nie ma gwarancji, że kupiona nieruchomość się sprzeda. Jeszcze inną inwestycję kupiłem na aukcji — w stanie wymagającym generalnego remontu. Teraz waham się, czy nie sprzedać jej innemu flipperowi, który ją wyremontuje. Wolę zarobić choć trochę, niż ponieść stratę — zaznacza.

Wojciech przyznaje, że flippowanie niesie dziś ze sobą znacznie większe ryzyko niż jeszcze kilka lat temu. Przyczyn tej sytuacji upatruje w trudnym rynku. — Deweloperzy wywindowali ceny, gdy popyt na mieszkania był bardzo wysoki. Od tamtej pory ceny się utrzymują. Obecnie mamy do czynienia z rynkiem kupujących, a nie sprzedających. To znaczy, że to kupujący dyktują warunki. Mogą wybierać, przebierać i długo zastanawiać się, na co wydać swoje pieniądze — kredytowe czy gotówkowe. Mimo dwukrotnej obniżki stóp procentowych, nie było wyraźnego ożywienia wśród klientów. Wciąż czekają, aż ceny spadną. Wstrzymują się z zakupami, a nieruchomości zalegają na rynku — dodaje.

Zablokowany kapitał

Emilia Chmurczyk flipowaniem nieruchomości zajmuje się od kilku lat. — Od końca zeszłego roku wyraźnie widzę spadek na rynku. Kiedyś mieszkania, które wystawiałam na portale, sprzedawały się dużo szybciej. Teraz sytuacja wygląda zupełnie inaczej — opowiada. I potwierdza słowa Wojciecha, że zdecydowanie wydłużył się czas oczekiwania na sprzedaż. — Mieszkanie, które wystawiliśmy na sprzedaż z początkiem maja, dopiero w zeszłym tygodniu znalazło kupca. Rok temu sprzedałoby się w ciągu maksymalnie kilkunastu dni. Zmalała też liczba osób realnie zainteresowanych zakupem. Zawsze odzywało się sporo potencjalnych kupujących, teraz jest ich zdecydowanie mniej. A nawet jeśli już ktoś się pojawi, to rzadko kończy się to konkretną ofertą — tłumaczy.

Zamiast tego coraz więcej negocjacji i rozmów o obniżkach. — Często słyszałam, że cena jest zbyt wysoka, mimo że ustalałam ją w oparciu o aktualne koszty remontów i materiałów budowlanych oraz inne wydatki towarzyszące zakupowi nieruchomości. W końcu nieruchomość sprzedała się za taką samą kwotę, za jaką jeszcze półtora roku temu sprzedawały się podobne mieszkania. A przecież wszystko poszło w górę — materiały, robocizna, opłaty. Większe wymagania kupujących co do standardu wykończenia i oferowanej usługi nie idą w parze z moim zarobkiem i zaangażowaniem. Ludzie z branży mówią, że jeśli produkt jest dobry, to prędzej czy później się sprzeda. Tylko pytanie: kiedy? Ja wolę zejść trochę z ceny i zamknąć temat, niż patrzeć, jak ogłoszenie wisi miesiącami. Bo jeśli nieruchomość stoi, to moja firma ma zablokowany kapitał. Nie mogę iść dalej z kolejnymi projektami. A do tego dochodzą stałe opłaty, więc realnie na tym tracę. Nie o to chodzi w tym biznesie — zaznacza.

Emilia Chmurczyk wyjaśnia, że na spowolnienie jej działalności wpływa wiele różnych czynników. — Główny aspekt to drogie kredyty, ale również swoje zrobiła sytuacja polityczna. W okresie wyborczym ludzie często wstrzymują się z decyzjami zakupowymi. To zawsze czas niepewności, niewiadomo, kto wygra, jakie będą zmiany, co się wydarzy z kredytami czy ustawami. Poza tym mam wrażenie, że zainteresowanie mieszkaniami jest dziś mniejsze niż dwa, trzy lata temu. Ludzie nie szukają już tak intensywnie, podejmowanie decyzji trwa o wiele dłużej. Do tego dochodzą kredyty, które nie są jak kiedyś wspierane przez rząd programami. Gdy obowiązywały preferencyjne warunki, ludzie chętniej brali kredyty, a my mieliśmy ułatwioną sprzedaż. Klientów gotówkowych jest bardzo mało — przyznaje.

Flipperka zastanawia się też, jak potoczy się sytuacja w najbliższej przyszłości. — Czy uda się dalej z tego utrzymać? Myślę, że tak, ale, jak w każdym biznesie, trzeba dostosować się do zmian, do rynku, do potrzeb klientów — tłumaczy.

Kryzys na rynku

Maria Wiśniewska, rzeczoznawczyni majątkowa i ekspertka nieruchomości prowadząca na instagramie konto @bliskonieruchomosci, nie ma wątpliwości, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest trudna. Zarówno dla przeciętnego kupującego, jak i dla inwestorów, zajmujących się flippingiem. — Skończyło się tak zwane eldorado. Bariery wejścia w inwestycję są dużo wyższe niż kilka lat temu. Ceny mieszkań poszybowały, okazji coraz mniej, a metody, które kiedyś działały, przestały się sprawdzać. Nawet popularna przez lata taktyka rozdawania ulotek z informacją, że młode małżeństwo szuka mieszkania, dziś brzmi raczej naiwnie — zaznacza.

Przestała się sprawdzać, bo zmienił się rynek. Od dostępności okazji, przez sposób finansowania, po wymagania klientów. Flipping, niegdyś uważany za łatwy sposób na szybki zysk, dziś wymaga znacznie większej wiedzy, zaplecza i kapitału. — Konkurencja rośnie, trzeba znać się na rzeczy. Obserwowaliśmy i obserwujemy falę kursów dotyczących flippingu. Polacy kochają inwestowanie w nieruchomości — to w miarę prosta forma, w porównaniu do inwestycji na rynku finansowym, jednak coraz trudniej dostępna — zapewnia ekspertka.

Do problemów inwestorów przyczyniają się też czynniki makroekonomiczne: stopy procentowe, choć nieco niższe niż w szczycie kryzysu inflacyjnego, nadal pozostają na poziomie skutecznie utrudniającym dostęp do kredytu. — Inwestorzy, którzy kiedyś chętnie wspierali flipperów kapitałem, dziś wolą bezpieczne obligacje Skarbu Państwa — zauważa Maria Wiśniewska. Jednocześnie rosną koszty remontów, podrożały materiały budowlane, minimalna krajowa poszła w górę. O remont "po kosztach" bardzo trudno.

— Konsumenci stali się ostrożniejsi i lepiej poinformowani. Coraz częściej odróżniają mieszkanie remontowane przez flippera, a więc nijakie, zrobione "pod każdego", od takiego, w którym naprawdę chcieliby zamieszkać — tłumaczy Wiśniewska. Zmieniło się także podejście do formalności. — Dawniej wielu flipperów nie zdawało sobie sprawy, albo nie chciało sobie zdawać sprawy, że takie działanie wymaga uregulowania, najczęściej w formie działalności gospodarczej albo spółki. Dziś świadomość rośnie, a z nią liczba kontroli — wyjaśnia ekspertka. Nie bez znaczenia jest też zmiana postrzegania modelu inwestowania w nieruchomości. — Dawniej dominowało podejście pasywne: kupić mieszkanie, wynająć i czekać na wzrost wartości. Dziś coraz więcej osób traktuje nieruchomości jako pole do szybkiego działania, ale i tu nie ma taryfy ulgowej — zapewnia.

Rynek flipperski mocno wpłynął na wzrost cen nieruchomości do remontu. Kiedyś ceny takich nieruchomości były okazyjne. Dzisiaj właściciele wiedzą, że mogą sprzedać za wyższą cenę, bo flipperzy i tak sobie je wyremontują. — Nie przewiduję jednak absolutnego upadku flippingu. Być może rynek się skoryguje, może zmieni się prawo. Ale to nie czas na wróżby. Pewne jest jednak, że rynek otrzeźwiał. Nie oferuje już zysku bez wysiłku. Niektórzy flipperzy rezygnują z biznesu, inni przeczekują tworząc kolejne kursy i szkolenia. Co będzie, czas pokaże — podkreśla Wiśniewska.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

Drugi dom wciąż jest luksusem, jednak coraz więcej osób w naszym kraju może sobie nań pozwolić. W ostatnich latach Polki i Polacy coraz chętniej kupują nieruchomości wakacyjne w Hiszpanii, Portugalii, Chorwacji, we Włoszech czy na Cyprze. I trudno się dziwić, bo – jak podaje portal currentresults.com – w najbardziej słonecznych miastach na południu Europy słońce świeci w ciągu miesiąca średnio przez ponad 200 godzin, a są miejscowości (np. Alicante w Hiszpanii), w których czas tzw. usłonecznienia przekracza 280 godzin. Oznacza to dziewięć godzin słońca dziennie, zimą zaś przeciętnie pięć-sześć godzin. Niestety, w Polsce możemy tylko pomarzyć o tak wysokim poziomie usłonecznienia.

W pogoni za słońcem

Dlaczego poziom usłonecznienia jest tak ważny?

Bo słońce to naturalny lek, który stosowany z umiarem ma zbawienny wpływ na nasze zdrowie. Najważniejszy aspekt to produkcja witaminy D3 (zwanej witaminą słońca), która odpowiada za odporność, zdrowe kości i dobre samopoczucie. Niedobór tej witaminy wpływa na zaburzenia nastroju, pogorszenie jakości snu i przewlekłe zmęczenie. Warto wiedzieć, że ekspozycja na słońce poprawia krążenie, obniża ciśnienie krwi, stymuluje układ immunologiczny i poprawia humor. Słońce wpływa bowiem na poziom serotoniny – hormonu szczęścia. Brak słońca jesienią i zimą jest przyczyną depresji sezonowej, która dotyka nawet 1,5 mln Polaków rocznie.

To nie wszystko. Z badania Uniwersytetu Harvarda wynika, że osoby pracujące w dobrze nasłonecznionych miejscach biurowych są o 40 proc. bardziej produktywne i o 30 proc. rzadziej korzystają ze zwolnień lekarskich. Dostęp do naturalnego światła ma więc realne znaczenie również dla gospodarki i funkcjonowania firm.

W Europie prawdziwą mekką dla osób spragnionych słonecznego klimatu jest Hiszpania. Dużo mieszkań kupują tam Brytyjczycy, Niemcy, Holendrzy czy Francuzi. Wśród nabywców zagranicznych Polacy są wymieniani na dziewiątym miejscu. Z danych hiszpańskiego rejestru nieruchomości Registradores de España wynika, że w 2024 r. nasi rodacy kupili w tym kraju blisko 4,2 tys. mieszkań i domów, czym ustanowili nowy rekord zakupowy na tym rynku.

Słoneczne enklawy w Polsce

Jednak czy na pewno trzeba wyjechać z Polski tak daleko, żeby móc cieszyć się słońcem? Z miesięcznych danych publikowanych przez Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) w ostatnich 10 latach wyłania się dość zaskakujący obraz. Okazuje się bowiem, że nasz kraj też ma swoje słoneczne enklawy. Latem w takich miejscowościach jak Ustka, Łeba czy Kołobrzeg słońce operowało przeciętnie ponad 280 godzin w miesiącu. Niestety, jesienią i zimą promieni słonecznych jest tam dużo mniej. To właśnie wtedy wielu z nas marzy, aby uciec od szarości i długich wieczorów na południe Europy. Okazuje się, że w Nowym Sączu czy Jeleniej Górze jesiennego słońca było w analizowanym okresie całkiem sporo, bo średnio ponad 140 godzin w miesiącu. Ponad 130 godzin IMGW odnotował m.in. w Opolu, Wrocławiu i Zielonej Górze.

Z kolei zimą Jelenia Góra miała niemal tyle samo słońca co Rzym, czyli 80-90 godzin miesięcznie! Dla porównania: w grudniu i styczniu mieszkańcy Warszawy mogli się cieszyć słońcem tylko przez 45-50 godzin miesięcznie. Nieznacznie mniejszą niż w Jeleniej Górze liczbę słonecznych godzin (ponad 70) odnotowano o tej porze roku w Zakopanem, Nowym Sączu i Wrocławiu.

O Jeleniej Górze można więc śmiało powiedzieć, że jest miastem, w którym jesień i zima są najjaśniejsze, i to dosłownie. Słońce świeci tu przez 122 godziny w miesiącu. Średnia miesięczna w całym roku zaś sięgała 177 godzin. To mniej więcej tyle, ile w położonych dużo bardziej na południe Bukareszcie czy Belgradzie. Klimatolodzy najpewniej nie są tym zdziwieni. Jelenia Góra zawdzięcza tak dużą liczbę słonecznych godzin korzystnemu położeniu w tzw. kotlinie inwersyjnej, otoczonej pasmami górskim, a także lokalnemu mikroklimatowi.

Dodajmy, że z ponad 170 godzin słońca średnio w miesiącu mogą się też cieszyć mieszkańcy Wrocławia i Gdańska. Te polskie miasta są bardziej usłonecznione niż m.in. Sofia, Stambuł, Turyn, Wiedeń, Budapeszt czy Mediolan. Ponadto w top 10 najbardziej słonecznych dużych miast w Polsce znalazły się Zielona Góra, Opole, Lublin, Łódź, Koszalin, Świnoujście i Szczecin. Na drugim biegunie są zaś Suwałki, Zakopane i Warszawa. Stacje badawcze IMGW odnotowały w tych miastach w ciągu miesiąca średnio ok. 140 godzin słonecznych. Podobny wynik jest w Pradze, Amsterdamie, Paryżu i Berlinie. Dla porównania: w Londynie słońce świeci tylko przez niespełna 118 godzin średnio w miesiącu.

Stosunek ceny do liczby godzin słonecznych

Gdzie jest najkorzystniejszy stosunek ceny mieszkania lub domu do liczby godzin słońca miesięcznie? Rodacy kupujący nieruchomości w Hiszpanii często podkreślają, że Polska jest już zbyt droga. I niestety jest w tym dużo prawdy. W polskich kurortach ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów mogą zwalać z nóg. W Zakopanem średnia cena metra kwadratowego przekracza 31 tys. zł, a w Świnoujściu – sięga 27 tys. zł. Na rynku wtórnym może być taniej, ale i tak wciąż bardzo drogo. Tymczasem – jak podaje portal Indomio.es – za metr kwadratowy mieszkania w hiszpańskim Alicante trzeba zapłacić przeciętnie niespełna 2,6 tys. euro, czyli po obecnym kursie NBP ok. 11 tys. zł. Przy czym słońce świeci tam przeciętnie przez 3397 godzin w roku, co daje średnią miesięczną aż 283 godziny. Łatwo policzyć, że godzina słońca w miesiącu "kosztuje" tam średnio ok. 9 euro, czyli nieco ponad 38 zł. Lepszy stosunek "słońca do ceny mieszkań" oferuje Murcia – tylko ok. 7 euro (ok. 30 zł). Ale już w Marbelli, uważanej za luksusową lokalizację, godzina słońca w miesiącu kosztuje średnio 85 zł. A w Polsce?

Okazuje się, że najbardziej nasłonecznione lokalizacje nie zawsze są najdroższe. Najlepszym tego przykładem jest Jelenia Góra. Średnia cena mieszkań w nowym budownictwie wynosi tu 9,8 tys. zł za metr kwadratowy. Za tę cenę kupujący zyskuje możliwość korzystania z promieni słonecznych średnio przez 177 godzin w miesiącu. Koszt jednej godziny to 55 zł. Z drugiej strony, latem słońce operuje tu średnio przez blisko 270 godzin w miesiącu. W dodatku Jelenia Góra jest stolicą Karkonoszy. Miasto i jego okolice są doskonałą lokalizacją na mieszkanie lub dom wakacyjny.

A jednak to w Koszalinie stosunek liczby godzin słonecznych do średniej ceny metra kwadratowego jest obecnie najkorzystniejszy, bo wynosi 52 zł. To zasługa stosunkowo tanich mieszkań w ofercie firm deweloperskich – średnio 8,6 tys. zł za metr kwadratowy.

Na podium jest też Opole, w którym zarówno ceny mieszkań (średnio ok. 9,6 tys. zł za metr kwadratowy) i liczba godzin słonecznych (169) prezentują się bardzo korzystnie na tle innych miast.

Czwartą lokatę w naszym rankingu zajęły Suwałki, głównie z uwagi na najniższe ceny nowych mieszkań (średnio ok. 8 tys. zł za metr kwadratowy). Co prawda jesienią i zimą słońca jest tu niewiele, ale latem jest go pod dostatkiem. Ponadto Suwałki leżą w strefie określanej jako "zielone płuca Polski". Okolice tego miasta są uznawane za jedne z najpiękniejszych i najbardziej unikalnych przyrodniczo miejsc w Polsce. Jest to więc doskonała lokalizacja dla osób ceniących zdrowy styl życia, zwłaszcza dla rodzin, seniorów oraz alergików.

Zaskoczeniem nie jest piąta pozycja Zielonej Góry, która jest znana jako polska stolica wina. Ponadto jest najbardziej zalesionym miastem wojewódzkim. Lasy zajmują aż ponad połowę obszaru tego miasta!

Słoneczne miasto, jakim jest bez wątpienia Wrocław, uplasowało się na jednym z ostatnich miejsc w rankingu. A to dlatego, że nowe mieszkania są tu bardzo drogie (średnio po 14,7 tys. zł za metr kwadratowy).

Najgorszy stosunek cen mieszkań do godziny słońca miesięcznie jest w Zakopanem, Świnoujściu i Warszawie. To dlatego, że ceny są tam księżycowe. A Zakopane i Świnoujście są najdroższymi miejscowościami turystycznymi w Polsce. I mimo zapierających dech w piersiach cen budowanych tam mieszkań wciąż nie brakuje na nie chętnych. Może o tym świadczyć potężny wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich. Z danych GUS wynika, że w powiecie tatrzańskim rozpoczęły one w ubiegłym roku budowę o 34 proc. większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. Także w Świnoujściu zaroiło się od inwestycji deweloperskich. Rozpoczętych tam w 2024 r. mieszkań było blisko trzykrotnie więcej niż rok wcześniej.

Uwaga na rankingi klimatyczne

Dużo zamieszania w tym rankingu mogą poczynić zmiany klimatyczne.

Hiszpańscy naukowcy z Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) w Barcelonie biją na alarm, że w perspektywie 20-30 lat Hiszpania straci swój śródziemnomorski klimat – do 2060 r. miałby on obejmować już tylko 10 proc. powierzchni tego kraju. Słoneczne plaże mogą zostać zastąpione jałowymi pustkowiami.

Warunki cechujące klimat śródziemnomorski przesuwać się będą na północ – do Europy Środkowej. Zielona Góra, Jelenia Góra, Opole, Lublin czy Rzeszów mają szansę stać się "nowym południem" Europy – z długim latem i dużą liczbą słonecznych dni, ale też z czystym powietrzem i dostępem do zieleni. Niestety, według prognoz zmianom klimatycznym w naszym kraju towarzyszyć mogą ekstremalne zjawiska pogodowe. Długotrwałe upały i potężne ulewy staną się normą.

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

W swoim najnowszym raporcie na temat międzynarodowych transakcji na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych NAR stwierdził, że chińscy nabywcy odpowiadali za 13,7 mld dol. z łącznej kwoty 56 mld dol. wydanych przez zagranicznych nabywców na amerykańskim rynku nieruchomości w okresie od kwietnia 2024 r. do marca 2025 r.

Była to ponad dwukrotnie wyższa kwota niż ta, którą chińscy nabywcy zainwestowali w 2023 r. (7,5 mld dol.) i nieco więcej niż wydali w 2024 r. (13,6 mld dol.).

Jeśli chodzi o liczbę istniejących domów zakupionych przez zagranicznych nabywców, Chińczycy nabyli 11,7 tys z łącznej liczby 78,1 tys. nieruchomości. Stanowili oni 15 proc. wszystkich zagranicznych nabywców, a na kolejnych miejscach znaleźli się nabywcy z Kanady (14 proc.), Meksyku (8 proc.), Indii (6 proc.) i Wielkiej Brytanii (4 proc.).

Chińscy nabywcy zapłacili również najwyższą cenę zakupu spośród pięciu największych zagranicznych nabywców, według NAR. W ciągu ostatniego roku ich średnia cena zakupu wyniosła 1,169 mln dol., podczas gdy mediana ceny zakupu wyniosła 759,6 tys. dol.

Dlaczego chińscy nabywcy są tak zainteresowani amerykańskimi domami?

Matt Christopherson, dyrektor ds. badań biznesowych i konsumenckich w NAR, uważa, że chiński kryzys na rynku nieruchomości jest częściowo odpowiedzialny za wzrost zainteresowania amerykańskimi domami wśród chińskich nabywców.

Chiński sektor nieruchomości, który w szczytowym momencie generował 25 proc. całkowitego PKB kraju i 38 proc. przychodów rządu w Pekinie, odegrał znaczącą rolę w napędzaniu spektakularnego wzrostu gospodarczego kraju w ciągu ostatnich kilku dekad.

Jednak nadmierne pożyczki i spekulacje doprowadziły sektor do punktu krytycznego. W 2021 r. Evergrande [chińska spółka budowlana — przyp. red] nie spłacił swojego długu, podważając zaufanie do sektora. Inni deweloperzy, tacy jak Country Garden, poszli w jego ślady, jeszcze bardziej destabilizując rynek.

Od tego czasu chiński sektor nieruchomości porusza się po niespokojnych wodach, ze spadającymi cenami i zastojem w budownictwie. Kryzys ma negatywny wpływ na całą chińską gospodarkę, spowalniając wzrost pomimo wysiłków władz mających na celu wsparcie rynku mieszkaniowego.

Według Christophersona, te wyzwania w kraju skłaniają chińskich nabywców do poszukiwania alternatywnych możliwości inwestycyjnych dla swoich ciężko zarobionych pieniędzy.

— Chiński rynek mieszkaniowy powoli odradza się po pandemii, więc chińscy nabywcy widzą korzystną okazję do dywersyfikacji swoich środków inwestycyjnych poprzez ekspozycję na silniejsze rynki amerykańskie — powiedział Christopherson "Newsweekowi".

— Ciągłe inwestycje Chin w amerykańskie papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką dodatkowo pokazują ich zainteresowanie i zaufanie do rynków amerykańskich. Nabywcy inwestycyjni z Chin znajdują duże możliwości inwestycyjne w zakresie przepływów pieniężnych z wynajmu mieszkań, ponieważ nasze niedociągnięcia w zakresie przystępności cenowej wywierają presję na wzrost popytu na wynajem — powiedział.

— Ponadto chińscy studenci częściej kupują mieszkania podczas studiów, a stanowią oni jedną piątą chińskich nabywców.

Dane zawarte w raporcie NAR obejmują okres od kwietnia 2024 r. do marca 2025 r., zanim prezydent Donald Trump ogłosił cła na Chiny, wywołując wojnę handlową między Waszyngtonem a Pekinem.

Gdzie chińscy nabywcy kupują domy?

Kalifornia była głównym miejscem docelowym dla chińskich nabywców domów w USA, odpowiadając za 36 proc. wszystkich zakupów w tym kraju. Kolejne miejsca zajęły Maryland i Nowy Jork (po 9 proc. wszystkich zakupów chińskich nabywców w USA), Hawaje (5 proc.), Georgia, Idaho, Luizjana, Karolina Północna i Waszyngton (po 4 proc.) oraz Arizona, Delaware i Floryda (po 3 proc.).

— Chińscy nabywcy są przyciągani do Kalifornii ze względu na bliskość Chin, możliwości biznesowe związane z przeprowadzką do czwartej co do wielkości gospodarki świata oraz silniejsze więzi kulturowe z ludnością na niektórych rynkach — powiedział Christopherson. — Dodatkowo, przystępność cenowa w Kalifornii powoduje silny popyt na wynajem, co stanowi okazję dla nabywców inwestycyjnych kupujących mieszkania na wynajem.

Maryland jest również najpopularniejszym miejscem docelowym dla chińskich nabywców, mimo że nie jest tak popularny wśród nabywców z innych narodowości, reprezentujących większość zagranicznych nabywców w USA.

Tekst opublikowany w amerykańskim "Newsweeku". Tytuł, lead i śródtytuły od redakcji "Newsweek Polska".

• Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej "Newsweeka"

— To jak rzucanie pieskowi kostki. Włosi liczą, że ktoś skusi się ruinką za jeden euro i zwabiony w ten sposób zacznie szukać czegoś droższego w okolicy — mówi Hanna, która od kilkunastu lat pracuje w agencji nieruchomości na Sycylii, ale nigdy nie słyszała, żeby ktoś kupił dom za 1 euro.

Ocenia, że boom na Sycylię zaczął się jakieś trzy lata temu. Wcześniej obcokrajowcy kupowali tu bardzo rzadko, a teraz ceny tak poszły w górę, że to co, dało się kiedyś dostać za 30 tys. euro, dziś można sprzedać za 70. Sporą w tym zasługę ma program domów za 1 euro, genialny chwyt marketingowy burmistrzów małych, wyludniających się miast, którzy chcieli skusić czymś przyjezdnych. — Jeszcze cztery lata temu rzeczywiście można było znaleźć domki po symbolicznych cenach, ale dziś to już tylko mit. Rynek jest mocno przebrany. Co więcej, wielu Włochów zwietrzyło biznes w sprzedaży starych nieruchomości i próbuje wykorzystać koniunkturę. Młodzi Sycylijczycy chcą sprzedać domy po dziadkach i przenieść się z głębi wyspy na wybrzeże, a najchętniej na kontynentalną część kraju — mówi Hanna.

Na wyspie mieszka dziś 4,8 mln ludzi, z czego 1,3 mln w i dookoła Palermo. W styczniu Palermo Today policzyło, że pracę na Sycylii straci w tym roku 600 nauczycieli. Brakuje uczniów, w nowym roku szkolnym ubyło ich 8,5 tys.

Ujemny przyrost naturalny to problem nie tylko Sycylii, ale całych Włoch. W 2024 r. w Italii zgonów było 281 tys. więcej niż narodzin. Na świat przyszło tylko 370 tys. dzieci, najmniej od zjednoczenia kraju w 1861 r. W ciągu dekady populacja Włoch zmniejszyła się o 1,9 mln ludzi. Prawie co czwarty mieszkaniec tego kraju ma więcej niż 65 lat.

Coraz więcej Włochów wyjeżdża też za granicę. W poprzednim roku aż 191 tys., 20 proc. więcej niż w 2023 r. i najwięcej w XXI w. Sytuację ratuje nieco napływ emigrantów, których dziś we Włoszech jest 5,4 mln (9 proc. populacji kraju). Oficjalnie na Sycylii mieszka 200 tys. obcokrajowców

Polacy gardzą nowymi mieszkaniami

— Na wyspie nieruchomości kupują głównie Polacy i Maltańczycy. Gardzą nowym budownictwem. Szukają starych budynków, które ich zdaniem świadczą o duszy tej wyspy. I wtedy często zaczynają się problemy — mówi agentka.

Gminy publikują w sieci zdjęcia, na których widać niewiele. Hanna potem jeździ po wyspie i sprawdza domu dla klientów. Na fotografii wydaje się, że nie ma tragedii, ale na miejscu przekonuje się, że to całkowita ruina. W dodatku sąsiadująca z innymi ruinami. — Cała ulica ruin, domek przy domku. Strach w ogóle tam przebywać, bo te domu nie mają prawa dłużej stać, grożą zawaleniem, ale o tym nikt już w ogłoszeniu nie informuje — opowiada Hanna.

Przez lata zmieniły się procedury i są dziś bardziej wymagające. W dodatku każda gmina ma swoje przepisy i własne prawo budowlane. — Na remont mamy na ogół 2-3 lata. Na starcie trzeba wpłacić do banku 5 tys. euro zabezpieczenia i liczyć się z tym, że będziemy sprawdzani, czy rzeczywiście rozpoczęliśmy remont i czy spełniamy wszystkie postawione nam wymogi. Jeśli ich nie spełnimy, nieruchomość wróci do właściciela i stracimy poniesione koszta — mówi agentka.

Opowiada, że w ogłoszenia często znajduje się dopisek, że w remont wystarczy włożyć 20-30 tys. euro i już można mieszkać w wymarzonym mieszkaniu. — To nieprawda! 3 tys. euro kosztuje samo uzyskanie pozwolenia na remont, bo trzeba opłacić inżyniera. Łazienka to koszt 8-10 tys. euro. Na ogół niepewna jest też cała struktura budynku i trzeba wzmacniać ściany i stropy. To ogromne pieniądze. Na pozwolenie nadzoru budowlanego czeka się czasem i rok. W dodatku wiele domów za 1 euro zostało zbudowanych ponad 100 lat temu i trzeba załatwić specjalne pozwolenia, żeby w ogóle zacząć coś w nich robić — mówi Hanna.

Z doświadczenia agentki wynika, że koszt generalnego remontu to dziś 100-200 tys. euro, a jeśli wszystko potrafmy zrobić sami — ok. 50 tys. Kolejne kilkanaście tysięcy trzeba wydać na różnego rodzaju pozwolenia i certyfikaty — np. sanitarne i energetyczne. Nieruchomości nie mają często podłączonej wody — trzeba zrobić to na własny koszt (3-6 tys. euro) — i szamba (3 tys. euro). Czasem brakuje też wszystkich dokumentów i trzeba zdobyć je na własną rękę, co oznacza przeszukiwanie archiwów. — Potrafi trwać to miesiącami. Potem trzeba opłacić rzeczoznawcę. Jeśli zobaczy obcokrajowca, policzy 1,7 tys. euro. Następnie należy nanieść nieruchomość na mapę, czyli wprowadzić jej dane w odpowiednim urzędzie — kolejne 2 tys. Jeśli chcemy kupić coś za grosze, to musimy być gotowi, że później zapłacimy bardzo dużo. Tymczasem w głębi wyspy naprawdę da się znaleźć coś przyzwoitego za 15 tys. euro — mówi agentka.

Wnętrze wyspy szybko się wyludnia. Opady na Sycylii zmniejszyły się przez ostatnie 20 lat o 40 proc. Naukowcy przewidują, że do 2030 r. jedna trzecia wyspy zamieni się w pustynię.

Nad morzem ceny są o wiele wyższe. — Kilka lat temu umeblowaną i gotową do zamieszkania nieruchomość dało się kupić na wybrzeżu za 30 tys. euro. Dziś to już jest mało — mówi Hanna i dodaje, że w nadmorskiej miejscowości, w której mieszka, pięć lat temu można było kupić apartament za 50 tys., dwa lata temu już za 100 tys., a dziś trzeba zapłacić 200 tys.

Kolejny problem to już sam remont. — Wszystkie problemy rozwiązuje się tu bardzo powoli. Na rynku brakuje firm, które są w stanie rozpocząć pracę w ciągu kilku miesięcy, a dobrych ekip w ogóle brakuje. Czasami trzeba prosić, wręcz błagać robotników, żeby dokończyli to, co zaczęli — kończy Hanna.

Nielegalne prowizje

Karolina Pruchniewicz prowadzi razem z włoskim wspólnikiem kancelarię, która pomaga Polakom w ocenie stanu prawnego włoskich nieruchomości oraz w tajnikach ich zakupu.

Przez dwa lata współpracowała z zespołem prawnym domyza1euro.pl i choć projekt budził ogromne zainteresowanie wśród Polaków, żaden z klientów nie zdecydował się na realizację transakcji w ramach tego programu. – Po zapoznaniu się z rzeczywistymi warunkami oferowanymi przez włoskie gminy, klienci wybierali raczej zakup nieruchomości z wolnego rynku – nierzadko w bardzo atrakcyjnych cenach, nawet kilku lub kilkunastu tysięcy euro. Domy za 1 euro kupowali głównie obywatele USA czy Australii – zauważa prawniczka.

I właśnie to duże zainteresowanie doprowadziło do różnych problemów. Pruchniewicz mówi, że wiążą się one z krążącymi wokół tematu uproszczeniami i błędnymi przekonaniami na temat procedur zakupu. — Mimo że mamy do czynienia ze złożonym systemem prawnym, często słyszę, że klientom doradzają osoby, które znają język — ale to przecież nie oznacza, że są w tej materii kompetentne. Samo mieszkanie w danym kraju nie czyni nas specjalistą od jego prawa. Codzienne życie to jedno, a to, że ktoś kupił jedną nieruchomość, nie czyni go doradcą – tak jak obejrzenie opery nie czyni nas śpiewakiem operowym. Kwestie dotyczące nieruchomości różnią się nie tylko między regionami, a we Włoszech mamy regiony autonomiczne, ale także między poszczególnymi gminami – tłumaczy Pruchniewicz.

Ludzie zgłaszają się do nich z różnymi sprawami: chcą sprawdzić dokumenty przed zakupem albo z niego w ogóle zrezygnować i odzyskać pieniądze, ale nie wiedzą jak. — Często na początku brakuje świadomości, jak skomplikowany jest ten cały proces i ile jest przy nim pracy. Oraz jakie konsekwencje możemy ponieść, jeśli się pomylimy — mówi prawniczka.

Są też inne problemy, np. nielegalne prowizje. — Zdarza się, że osoby niebędące pośrednikami nieruchomości oczekują nawet 6 proc. prowizji tylko za to, że skojarzyły strony. Tymczasem pośrednictwo w obrocie nieruchomościami we Włoszech jest regulowane, jeśli chodzi o kwalifikacje. Należy też odróżnić tę rolę od funkcji tłumacza czy prawnika – podkreśla.

Wielu klientów zgłasza się do niej już w trakcie rozpoczętego procesu zakupu. – Sprawdzamy, czy dana nieruchomość jest bezpieczna prawnie, czy będzie można ją sprzedać lub rozbudować. Obcokrajowcy potrzebują pomocy już na etapie kontaktu z agencją – bariera językowa i kulturowa jest duża, a język angielski używany przez agencje często bardzo podstawowy – zaznacza Pruchniewicz.

Dodatkowym wyzwaniem jest różnica mentalności. – Włosi potrafią miesiącami przeciągać sprawy. Mają inne poczucie czasu, nie pędzą tak jak my, inaczej też jest u nich z drobiazgowością. My jesteśmy dociekliwi i chcemy wszystko sprawdzić, żeby się zgadzało, tymczasem we Włoszech zdarzyło mi się usłyszeć, że nieruchomość kupuje się na podstawie tego, czy nam się podoba, a nie, czy wszystko się zgadza w dokumentach — mówi prawniczka.

Nieporozumienia wynikają również z braku świadomości roli agenta. – Zgodnie z włoskim prawem agent działa jako pośrednik, którego celem jest skojarzenie stron transakcji, a nie weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Choć ma obowiązek informowania o istotnych faktach, nie odpowiada za całość formalności. Cała reszta leży po naszej stronie, bo to my mamy wiele pytań – wyjaśnia Pruchniewicz.

Ważnym punktem całego procesu jest tzw. propozycja zakupu (proposta d’acquisto). – To nie jest luźna deklaracja, ale zobowiązaniem, na podstawie którego sprzedający może mieć prawo żądać od nas zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży, a nawet zapłaty odszkodowania, gdybyśmy się rozmyślili. Niby wpłaca się tylko kilka tysięcy euro, ale rodzi to już konsekwencje prawne. We Włoszech czeka na nas wiele potencjalnych min — podkreśla.

Problemem może okazać się choćby to, że włoscy agenci często przygotowują dokumenty dopiero na sam koniec procesu zakupu i klientom zostaje niewiele czasu, żeby je zweryfikować. — Według niektórych statystyk 70 proc. nieruchomości posiada niezalegalizowane baseny i dobudówki. Jeśli nie zwrócimy na to uwagi podczas podpisywania umowy, odpowiedzialność spadnie na nas — mówi prawniczka.

Zdarzają się też sytuacje skrajne. W jednej ze spraw klientowi Pruchniewicz przedstawiono ofertę zakupu nieruchomości położonej w pobliżu parku narodowego za 200 tys. euro, przy czym jedynie 50 tys. miało zostać wykazane w akcie notarialnym, a pozostała kwota miała być przekazana nieoficjalnie. — Klient nie do końca rozumiał, z czym to się wiąże — wyjaśniliśmy, że taka propozycja narusza prawo i wiąże się z bardzo poważnym ryzykiem. W razie sporu sądowego można dochodzić roszczeń wyłącznie do kwoty oficjalnie zadeklarowanej – relacjonuje prawniczka i dodaje, że Polacy mają też często problem z mentalnością Włochów, których styl komunikacji bywa dla nas mylący.

— Włosi bardzo szybko przechodzą na bezpośredni kontakt, często proponując przejście na "ty" już przy pierwszym spotkaniu, co sprawia, że przestajemy się dystansować i później ciężko jest czegoś od nich wymagać. Polacy odbierają to jako oznakę zaufania i relacji partnerskiej, przestają być wystarczająco ostrożni i tracą czujność. Tymczasem dystans i formalizm, w tak poważnym procesie, jak zakup nieruchomości, są niezbędne – kończy Pruchniewicz.

Pokój ma dwa identyczne okna. W obu czerwona roleta. Tak małe, że często do niejednej piwnicy dociera więcej światła. Ale to nie piwnica, to "przyziemie". Jeśli komuś będzie z tym lepiej na duchu, niech je nazywa "poziomem -0,5". Takiego terminu używa pan Andrzej, pośrednik, który przy okazji zachwala lokalizację. – To Anin, nie daleki Wawer. Jeździ tu dużo autobusów do centrum Warszawy, a z buta to może cztery minuty do przystanku – mówi pośrednik. Unika też określenia "pokój". To samodzielne mieszkanie, bo jest doń wejście z korytarza i można się w środku zamknąć na klucz. – Nie to, że ma pan jeden pokój w jednym mieszkaniu i przez ściany słychać, co się dzieje u sąsiada albo co ogląda w telewizorze – zapewnia agent nieruchomości.

Ale części wspólne są. Kuchnię z pralką i łazienkę z prysznicem "mieszkanie" współdzieli z innym, znajdującym się po drugiej stronie korytarza. Takich "samodzielnych mieszkań" jest pięć. Powstały po podziale domu jednorodzinnego. Właścicielka żyła tu z mężem. Po jego śmierci postanowiła upchnąć w budynku więcej osób. Takich, które za to zapłacą.

Ile kosztuje pokój do wynajęcia w Warszawie?

W przyziemiu zapewne wcześniej była graciarnia, albo pomieszczenia techniczne. Mają 210, może 220 cm wysokości. Na podłodze najtańsze i niezbyt nowe płytki, jakie często kładło się w publicznych szaletach 15-20 lat temu. W kącie dwa rozklekotane tapczany zestawione w coś na wzór łóżka małżeńskiego. Przy ścianach dwie szafy o kolorze, jakiego najbardziej pożąda się dla jajecznicy. Jedna z nich ozdobiona naklejką reklamową Lotto z logotypem, którego Totalizator przestał używać 10 lat temu. Do tego niewielki stolik i skromne, metalowe krzesło pokryte sztucznym materiałem zmywalnym. W kuchni nędzny, blaszany zlew, na lodówce suszone trawy ozdobne w peerelowskim wazonie i elektryczna, pojedyncza kuchenka – w sam raz, żeby usmażyć jajecznicę. W łazience stare kafelki i wysłużony sedes.

Pośrednik mówi też o pieniądzach: 600 złotych kaucji płatnej od razu, przy jednej osobie 600 miesięcznego czynszu (w tym prąd, woda i wywóz śmieci) lub 750 przy dwóch osobach. Do tego 500 złotych prowizji dla agenta. Umowa na rok.

W tej ofercie splatają się dwa najgorsze nurty polskiego rynku nieruchomości do wynajęcia: mieszkania pośmiertne i flipowanie. Wbrew pozorom oba nurty nadal mają się dobrze.

Mieszkanie po babci

Tomasz przeprowadza się do Warszawy. Szuka niedrogiej kawalerki. Trafia do mieszkania, które mogłoby robić za scenografię do filmu pokazującego biedotę PRL. Sine ściany, styrana kanapa z trzema nogami. Zamiast czwartej ktoś podłożył cegłę. – Pralka tak stara i żółta, że brzydziłbym się tam włożyć swoje brudne skarpetki – opowiada Tomek. Z ogłoszenia wynika, że to mieszkanie jednopokojowe. Ale pokoje są dwa, tylko ten drugi zamknięty na klucz. – Prawdopodobnie zmarło się tam babci, a jej rodzina chciała to błyskawicznie wynająć. Oferowano więc jeden pokój, w drugim przechowywali rzeczy nieboszczki – domyśla się Tomek, który wyszedł błyskawicznie mówiąc, że nawet gdyby mu dopłacili, to nie chciałby mieszkać w takich warunkach. Wywołał tym zdziwienie właścicielki.

W historii Jakuba jest jeszcze mniej miejsca na domysły. – Oglądałem kiedyś mieszkanie na Ochocie, w którym ledwo co zmarła mama właścicielki. "Proszę zobaczyć, jakie fajne łóżko, wciska pan zielony przycisk i jedzie do góry, wciska czerwony i łóżko opada" – zachwalała prezentując szpitalny tapczan z regulacją – opowiada Kuba. Z kontekstu łatwo się domyślił, że mama prezentującej mieszkanie kobiety jeszcze niedawno dogorywała na tym tapczanie.

Wynajem mieszkania. Niematematyczne liczenie złotówek

Martyna Skuza, pośredniczka nieruchomości pracująca w Warszawie, zna podobne, choć nie tak skrajne przypadki. Zdarza się jej trafić na właścicieli mieszkania do wynajęcia, którzy nie chcą słyszeć o obniżeniu ceny, albo choćby o drobnej inwestycji w lokal. Opowiada o ludziach, którzy mają brudne meble, poszarzałe ściany, ale nie wydadzą 200 złotych na porządne sprzątanie, a tym bardziej 500, by odświeżyć mieszkanie na tip top. Są głusi nawet, gdy ona pokazuje tabele z obliczeniami, jak drobny wydatek wpłynie na cenę najmu i podniesie ich zysk. Nie. Chcą tego zysku natychmiast.

W rezultacie często miesiącami czekają na kogoś, kto zapłaci tyle, ile sobie życzą. Nie zraża ich nawet inna tabela w arkuszu kalkulacyjnym pośredniczki – pokazująca, że gdy mieszkanie stoi puste przez kilka miesięcy, a właściciel ponosi koszty jego utrzymania, w efekcie zarobi mniej, niż gdyby zszedł z ceną o 10-20 proc. i znalazł najemcę od razu.

Wielu pośredników zapewnia, że takich mieszkań w ogóle nie przyjmuje do swojej oferty, bo to zupełnie nieopłacalne. – Umęczę się przy tym, najeżdżę, a prowizji wezmę kilka stówek. Nawet paliwo mi się nie zwróci. Już się z tego wyleczyłem, nie chcę, nie opłaca się. Jakiś czas temu przyjąłem założenie, że zajmuję się tylko takimi mieszkaniami, w jakich sam chciałbym mieszkać – mówi jeden z nich.

Dopytuję go o najgorsze, co ma teraz w ofercie. Zaczyna opowiadać o pokoju w Aninie. Skromnie, ale nie ma grzyba i właściwie to nie pokój, a oddzielne mieszkanie. Szybko zaczynam orientować się, że chodzi o miejsce z czerwonymi roletami i rozpadającymi się tapczanami. – Tam jest bardzo ładnie zaaranżowany ogródek, w którym można usiąść, grilla sobie zrobić – zachwala agent.

Pośrednik-koloryzator

Agenci usiłujący upchnąć lokal niegodny, krążą po rynku, ale takie miejsca częściej wynajmowane są bezpośrednio. Kasia opowiada o wielu mieszkaniach, które obejrzała, szukając czegoś dla siebie i swojego chłopaka. Na zdjęciach w ogłoszeniu wszystko wygląda dobrze. A potem umawiasz się na oglądanie i jest zupełnie inaczej.

– Kiedyś oglądałam mieszkanie, w którym było tak bardzo brudno, że wszystko wydawało się czarne. I śmierdziało fajkami. Właściciel uznał, że odejmie mi jednorazowo stówkę za posprzątanie. A całe mieszkanie było zasyfione, kanapa się rozpadała – opowiada Katarzyna. Niedawno skończyła studia, a będąc na uczelni wiele razy zmieniała lokum. – Standardem są mieszkania ze śmieciami, albo warstwą kurzu przypominającą dywan. Sprzątasz i są pająki, zużyte podpaski, gołębie pióra i bóg wie co jeszcze – opowiada.

No więc to o mieszkaniach ładnych na zdjęciach i niezbyt świeżych w rzeczywistości. Ale zdarzają się i gorsze niespodzianki. Niespodzianki z odroczeniem. Kasia: wynajęłam mieszkanie w kamienicy. Jeden pokój, kuchnia. Ogólnie spoko, ale do zimy. Okazało się, że nie działa ogrzewanie. Okna trzeba było ocieplać kocami i ręcznikami, bo przymarzały i nie dało się ich otworzyć. W zimniejsze dni spaliśmy w pełnym ubraniu i pod dwoma kołdrami.

Innym razem trafiła na ogłoszenie o wynajmie widokowego mieszkania na Starym Mieście. Faktycznie było na co popatrzeć, bo lokal wysoko, a okno duże. – Ale tak naprawdę to była dziura na poddaszu. Jedno pomieszczenie, w którym była również toaleta. Umywalka, sedes i prowizoryczny prysznic dosłownie obok drzwi i niczym nieoddzielone – opowiada Katarzyna, dodając, że właściciel wołał tyle samo, ile za zwykłą, pełnoprawną kawalerkę.

Paskudne meble – stówka obniżki

– Zdarzają się właściciele, którzy chcą wynająć mieszkanie w cenie nieadekwatnej do standardu. Ostatnio oglądałem trzy pokoje w wielkiej płycie, ubogo wykończone, z dość starymi meblami. Ktoś chciał za to 3600 zł. Staram się w takich sytuacjach tłumaczyć, że to nie jest adekwatna kwota. Ale tacy właściciele tego nie rozumieją. Najczęściej mieszkanie stoi na rynku kilka miesięcy, a potem cena jest jednak urealniana – mówi Tomasz Rubinkiewicz właściciel agencji Rubinkiewicz Nieruchomości.

Dziś, chcąc zamieszkać w garsonierze, na dość drogim, warszawskim Mokotowie, można rozpatrywać bardzo wiele opcji. Decydując się na dźwigającą kineskopowy telewizor biało-czarną meblościankę oraz faliste, zdobione ukwieconą tapicerką krzesła przy stole o ciężkich toczonych nogach w kolorze mahoniu, wersalkę pokrytą kolorową narzutą, wysłużony dywan i poprzedzielane dekorem kafelki z brunatnymi wzorkami w łazience można zaoszczędzić 100-150 zł. 30-metrowa kawalerka w takim standardzie na Górnym Mokotowie w Warszawie kosztuje 1750 zł miesięcznie. Podobnej wielkości lokum – odmalowane, ze schludnymi "meblami z sieciówki" to dziś koszt około 1900 zł, a za luksusowe miejsce o przemyślanym, niebanalnym wykończeniu trzeba zapłacić około 2200-2400. W cenie są już opłaty administracyjne, ale dodatkowym kosztem są media: prąd, woda, internet itd.

Kto dawno nie śledził cen, może być nimi zaskoczony. Ale tak – w stolicy wynajem małych mieszkań w czasie pandemii jest tańszy niż przed koronawirusem, choć jednocześnie ceny sprzedaży takich samych nieruchomości bez ustanku rosną. To efekt zapaści rynku wynajmu krótkoterminowego, wycelowanego w turystów. A także powrotu do rodzinnych miejscowości studentów, którzy i tak mieli zajęcia online oraz osób, które teraz mogą pracować zdalnie nie porzucając stołecznych firm. Kupujących jest za to więcej, bo są przekonani – czy słusznie, to inna kwestia – że nieruchomość to "najlepsza inwestycja w niepewnych czasach".

– Ceny wynajmu małych mieszkań spadają, bo bardzo duża jest ich podaż. Nietrudno jest dziś znaleźć kawalerkę w wysokim standardzie i w dobrej lokalizacji za pieniądze, które kiedyś byłyby okazją – mówi Rubinkiewicz, przyznając, że odwrotnie jest w przypadku mieszkań 3-4 pokojowych. Takie są dziś poszukiwane, rzadkie i trzeba za nie zapłacić ciut więcej niż przed pandemią. Wysoki standard małych mieszkań dostępnych na rynku wynika natomiast z tego, że wiele z nich wcześniej wynajmowane były na doby, głównie turystom z zagranicy. A tacy na byle co się nie decydują.

Kim są fliperzy?

Dla osób o niższych dochodach, które nie pozwalają na wynajęcie samodzielnego mieszkania, alternatywą są samodzielne pokoje w większych lokalach. I na tym rynku nie brakuje patologii pokazujących, że wielu inwestorów traktuje podniesienie czystego zysku o 100-200 złotych miesięcznie jako rzecz ważniejszą niż godne warunku dla najemców. Fliperzy to ludzie, którzy zarabiają na podnoszeniu wartości nieruchomości. Najczęściej kupują stosunkowo tanio mieszkanie wymagające remontu, przeprowadzają ten remont i sprzedają z zyskiem. Inną formą inwestycji jest dla nich dzielenie większych powierzchni na małe pokoje, które można wynająć pojedynczo. Fliperzy czasami kupują więc duże mieszkania, by zrobić w nich wiele małych klitek. Wówczas nie jest to jednorazowy zysk, tylko stałe, comiesięczne przychody.

Z czterech pokoi na 100 metrach kwadratowych powstaje nawet osiem "małych, intymnych pomieszczeń dla cichych mieszkańców". Wszyscy najemcy takiego specyficznego dormitorium korzystają ze wspólnej kuchni i łazienki, czasami dwóch. A za pojedynczy pokój płacą od kilkuset do 1200-1300 zł. Małe pomieszczenia i spora rotacja mieszkańców, ale i spory zysk właściciela. Na pewno większy niż gdyby te cztery pokoje wynajął jako samodzielne mieszkanie dla rodziny. – Raz trafiłam na ogłoszenie w jakieś willi na Saskiej Kępie. Duży dom, duże pokoje. Dużo miejsca. Mieli jeden wolny "pokój" za 1200 zł. Co to było? Schowek na miotły. Dosłownie. Dali tam tylko łóżko i biurko. Myślałam, że zejdę, jak to zobaczyłam. Takich klitek metr na dwa jest masa. Głównie w centrum miasta, gdzie chętnie wynajmują studenci – opowiada Kasia.

"Schowka na miotły" nie wynajęła, ale i tak mieszkała w kilku obiektach będących dowodem nieograniczonej wyobraźni i zdolności projektowania pomieszczeń przez fliperów. Kiedyś wynajęła pokój przy wspólnej kuchni dla wszystkich mieszkańców. Oddzielony był jedynie kotarą. Za to spory i z własnym wejściem. Gdy zbudowano kamienicę, były to drzwi dla służby obsługującej bogatą rodzinę żyjącą na wielkim metrażu. Tuż po wojnie władze rozwiązywały problemy mieszkaniowe zrujnowanego kraju, dzieląc takie mieszkania na dwa mniejsze. Dawne wejście dla służby stawało się wejściem do oddzielnego mieszkania. Teraz, po przeróbkach flipera, te same drzwi zmieniły się w niezależne wejście do dwuosobowego pokoju. A że wisi w nim kotara, za którą jest wspólna kuchnia mająca z drugiej strony wejście dla kilku innych mieszkańców tego samego lokalu? Dla inwestora najważniejsze jest, by z jednego metra kwadratowego wycisnąć jak najwięcej.

"Newsweek": Jak to się stało, że zaczęliście remontować zamki we Francji?

Leonard Lis: To był przypadek. Ponad 20 lat temu spotkaliśmy się na wakacjach z kolegą ze studiów, który opiekował się zamkiem we Francji będącym własnością zamożnego Anglika. Ponieważ nie lubił Francuzów, a Francja przestała mu się podobać, postanowił coś zmienić w swoim życiu. Chciał wyjechać do Anglii, więc szukał zaufanych osób na jego miejsce. Kiedy usłyszeliśmy o tym, że można zająć się pilnowaniem zamku, pomyśleliśmy sobie: robota, że się w pale nie mieści. Mieliśmy jednak swoje życie, więc wtedy jeszcze do głowy nam nie przyszło, że tam się znajdziemy.

Minęły miesiące, byliśmy akurat na wakacjach w Chorwacji, kiedy kolega od zamku zadzwonił i zapytał, czy się decydujemy, bo jeśli nie, to będzie musiał poszukać kogoś innego. Zaczęliśmy się zastanawiać, rozważać za i przeciw. Miałem dobrą pracę, żona prowadziła nieźle prosperującą firmę, nie byliśmy pod ścianą. Nie mieliśmy dzieci, więc w końcu doszliśmy do wniosku, że nic nas tak specjalnie w Polsce nie trzyma. Postanowiliśmy spróbować czegoś zupełnie innego, zdecydowaliśmy się zostawić wszystko za sobą. Rzuciłem pracę, żona przekazała firmę rodzicom. Domu nie sprzedaliśmy, bo nie byliśmy pewni, czy nie wrócimy. Oczywiście nie bez znaczenia był fakt, że lubiłem Francję i francuską kulturę. Nie czułem się tam obco, bo jeździłem na winobrania od 18. roku życia.

Wyjechaliśmy z Polski w lutym 2004 r., trzy miesiące przed wejściem naszego kraju do Unii Europejskiej z myślą, że po roku zobaczymy co dalej. Zamek mieścił się na południu Francji koło Lourdes w bardzo małej miejscowości – mieszkało tam nie więcej niż 50 osób, a ponieważ właściciel dba bardzo o prywatność, nie chciałbym wymieniać nazwy. Spędziliśmy tam w sumie siedem lat, a przez tan czas przez zamek przewinęło się mnóstwo ciekawych ludzi. Nasz pracodawca miał wielu znajomych z kręgów artystycznych. Pracował w norweskiej telewizji i zajmował się kupowaniem filmów na całą Skandynawię. Jeździł na festiwal w Cannes. Poznawał tam różne znane osoby, które potem odwiedzały go w zamku. W ten sposób zaprzyjaźniliśmy się z wnuczkiem 27. prezydenta Stanów Zjednoczonych Williama Howarda Tafta.

Opiekowanie się zamkiem było super, ale musieliśmy jakoś dorobić. Ponieważ mam wykształcenie ogrodnicze, a żona prowadziła firmę ogrodniczą, próbowaliśmy założyć firmę w tej branży. Trwało to rok, ale biznes ogrodniczy nie ruszył z miejsca, bo okazało się, że Francuzi sami wolą się opiekować własnymi ogrodami. W międzyczasie Polska weszła do UE i za granicę zaczęło wyjeżdżać wielu polskich fachowców, w tym budowlańców. Otworzyliśmy więc firmę budowlaną w Anglii, bo tam mieliśmy sporo znajomych. Było ciężko. Musieliśmy dzielić nasze życie między Francję i Anglię. Pracowaliśmy głównie w Cambridge i Londynie.

Po dwóch latach byliśmy zmęczeni tym jeżdżeniem z kraju do kraju, więc założyliśmy firmę budowlaną we Francji w Departamencie 32, w Gers w Oksytanii. To były czasy, kiedy wielu Anglików kupowało za kanałem zrujnowane stodoły. Trzy, cztery ściany, kawałek dachu z myślą o przerobieniu ich na domy, w których mogliby spędzić emeryturę. Szybko wyspecjalizowaliśmy się w tego typu przeróbkach i remontach. Znaleźliśmy swoją niszę na rynku, który dzięki mocnemu wówczas kursowi funta był wzrostowy. Pieniądze ze sprzedaży domu w Anglii wystarczały wtedy na kupno zrujnowanej stodoły i przerobienie jej na piękny dom. Ludziom zostawało jeszcze na niezłą emeryturę.

Ile wtedy kosztowała we Francji taka nieruchomość do remontu?

— Wówczas 100 tys. funtów to było 150 tys. euro. Anglicy sprzedawali dom w Anglii za jakieś 300-400 tys. funtów. Zrujnowaną stodołę z kawałkiem ziemi kupowali za ok. 60 tys. Remont pochłaniał ok. 100 tys., a za resztę mogli przeżyć do końca życia, nie martwiąc się specjalnie o nic. Prowadząc firmę, cały czas opiekowaliśmy się zamkiem koło Lourdes, wykonując tam różne prace remontowe. Stare mury wymagają napraw i konserwacji. To wtedy wśród właścicieli zamków we Francji poszła fama, że pewna rodzinna firma z Polski specjalizuje się w konserwacji "château". Wynajęto nas do renowacji zamku w Moncla w Departamencie 64 w Akwitanii.

I w ten sposób wyspecjalizowaliście się w remontach zamków?

— "Château" i różnego rodzaju ruin — tych wszystkich budowli, które wymagają generalnego remontu, a nie tylko malowania czy wstawienia nowego okna.

Jak wygląda wasze życie we Francji?

— Praca, praca i jeszcze raz praca. Mieszkamy u podnóża Pirenejów w wynajmowanym domu na wsi. Klimat lepszy niż w Polsce, oksytańska kuchnia jest wspaniała, wino znakomite.

Przesiąknęliście francuskim stylem życia?

— Musieliśmy się dostosować np. do tego, że od godz. 12 do godz. 14 trwa przerwa na lunch. W południe wszyscy Francuzi wstają zza biurek albo rzucają narzędzia pracy i idą coś zjeść, najczęściej do restauracji. My też robimy sobie przerwę obiadową, ale po godzinie wracamy do roboty. Francuzi wykorzystują przysługujące im dwie godziny, siedzą długo w restauracji.

Do lunchu pijecie wino?

— Oczywiście, że nie. Natomiast Francuzi? Oczywiście, że tak. Niedawno w pewnej restauracji siedzieli obok mnie policjanci z drogówki. Widziałem, że wypili w trzech butelkę różowego wina. Kiedy skończyli, wstali od stołu, wsiedli na motory i pognali do pracy. We Francji to coś zupełnie normalnego. Trudno wyobrazić sobie lunch bez wina. Szczerze mówiąc, nie wiem, jak Francuzi radzą sobie z tym piciem wina do obiadu latem. Od czerwca do końca sierpnia temperatura sięga tu 40 stopni. Gdybym ja w taki upał wypił w południe dwa kieliszki wina, natychmiast poszedłbym spać gdzieś w polu kukurydzy. Wino pijemy tylko wieczorem, po pracy.

Francuzi celebrują życie, mają bardzo dużo świąt, poza tym są bardzo rodzinni i zawsze w niedzielę spotykają się w dużym gronie. Jak tylko jakaś babcia albo dziadek ma imieniny, czy urodziny, to jadą do nich absolutnie wszyscy zrobić im przyjemność, pogadać, nacieszyć się sobą.

Dlaczego nie kupiliście jakieś zrujnowanej stodoły we Francji i nie przerobiliście jej na dom?

— Nie chcieliśmy się wiązać kredytem hipotecznym, bo zostalibyśmy na lodzie, gdyby nam się podwinęła noga. Po latach mogę powiedzieć, że nie było to mądre, bo za pieniądze, które poszły na wynajem, już dawno coś byśmy sobie sami wybudowali. Prawda jest taka, że zawsze brakowało wolnej gotówki. Trzeba było inwestować w firmę, kupować samochody, maszyny, urządzenia itd., więc jak przychodziło co do czego, było za mało, by zacząć coś swojego.

Ile stodół i zamków już wyremontowaliście?

— Licząc, że średnio rocznie remontowaliśmy dwie, to powiedzmy, że jakieś 30, no może ponad 40. A do tego dwa potężne zamki. Remont trzeciego – w Saint André D’Olerargues – zaczęliśmy w 2023 r., ale ten skurczybyk jest taki potężny, że to największe jak dotąd wyzwanie. Na szczęście mamy doświadczenie. Przy pierwszym z naszych zamków stała zrujnowana stodoła. Przetrwały w zasadzie same ściany. Odnowiliśmy wszystko i położyliśmy nowy dach. Dostawiliśmy do tego 12-metrową wieżę, w której zamontowaliśmy urządzenia do basenu.

Drugi z wyremontowanych przez nas zamków mieścił się także w Departamencie Pireneje Atlantyckie w regionie Nowa Akwitania. Właścicielami byli Anglicy, ale niestety bank zabrał im zamek niedługo po tym, jak skończyliśmy remont. Było ich nam żal. Notabene w tej części Francji jest zamek na zamku, bo tu produkowany jest armaniak. Właściciele wytwórni tego trunku dorobili się ogromnych majątków i masowo remontowali ruiny domów i zamków, które należały do ich rodzin z dziada pradziada. Piękna tradycja.

We Francji jest ok. 45 tys. zamków, czy jak mówią Francuzi "château" prawda?

— Takie są szacunki, ale może ich być więcej, bo we Francji każdy większy budynek, który choćby trochę przypomina coś, co w języku polskim nazywamy zamkiem i ma np. wieżyczkę, uchodzi za "château".

Idealny rynek dla firmy zajmującej się restauracją zamków.

— Dokładnie, w regionie, w którym mieszkamy, prawie nikt nie buduje już nowych budynków, bo wszyscy remontują stare. Oksytania to region w dużej mierze rolniczy, a farmerzy we Francji są dość zamożni. Nie patrzą na to, ile kosztuje remont. Ratowanie tego, co podupadło, traktują jako formę utrzymania kultury narodowej i zachowania spuścizny po dziadkach. Wolą wydać więcej i wyremontować coś, co wznieśli 100-150 lat temu ich przodkowie, niż postawić nowy dom powiedzmy za 100 tys. euro, bo to mniej więcej tyle kosztuje.

Ile trzeba mieć oszczędności, aby odrestaurować taki nieduży zameczek, którego ściany i dach się zachowały?

— Dużo, bardzo dużo. Myślę, że kilkaset tysięcy euro, w zależności od stanu, metrażu, standardu wykończenia w środku tego ile jest wież itd.

Przejrzałem oferty francuskich biur nieruchomości i gotowe do zamieszkania zameczki zaczynają się mniej więcej od miliona euro.

— Nie wiem, ile dokładnie kosztował zamek w Saint André D’Olerargues, w którym obecnie prowadzimy prace, bo właściciele niechętnie o tym rozmawiają. Kiedyś wygadali się, że za te ruiny zapłacił 200 tys. euro. Sam remont będzie kosztował go co najmniej 600 tys.

To Anglicy?

— Nie, para holendersko-amerykańska. Właściciel jest Holendrem, a małżonka Amerykanką. Mieszkali w Stanach Zjednoczonych. On był profesorem etyki na jednym z amerykańskich uniwersytetów, ona też wykładała w tej uczelni. Mieli w Stanach olbrzymi dom, który sprzedali, by kupić zamek. Chcą zmienić go w centrum konferencyjne.

To jest jakiś pomysł na emeryturę.

— Z rozmachem. Z planów wynika, że ma być dwadzieścia łazienek. Tyle tylko, że oboje są po siedemdziesiątce.

Mogą nie dożyć końca remontu?

— Po prostu mają fantazję. Ale żarty na bok, oczywiście nie zakładam, że nie doczekają końca remontu. Myślę jednak, że co najmniej dwa lata zajmie nam, żeby zamek jako tako przypominał miejsce do zamieszkania.

Ile zajmuje przeciętnie remont zamku?

— Jakieś trzy lub cztery lata. I to jak się ma do dyspozycji naprawdę porządną ekipę remontową. W Saint André D’Olerargues mamy sześciu pracowników. Pracujemy non stop przez sześć miesięcy w roku, na drugie pół jedziemy do domu w Oskytani. Remont potrwa co najmniej do końca 2026 r.

Da się wyżyć z remontu ruin?

— Gdybyśmy remontowali tylko zamki, może byśmy się bardziej dorobili. Przez większość naszego pobytu we Francji przerabialiśmy na mieszkania stodoły, starczało nam na spokojne życie, natomiast nie było nas stać na wybudowanie czy kupno swojego własnego domu.

Nie myślicie powrocie do Polski? W ojczyźnie też jest sporo zameczków do remontu, szczególnie tych poniemieckich na Mazurach, albo Pomorzu Zachodnim.

— Zupełnie o tym nie myślimy, choć nasi rodzice są już po osiemdziesiątce, więc nie wiem, jak się dalej potoczy życie. Jeśli przyjdzie co do czego, sprzedamy ich mieszkania w Polsce i weźmiemy ich do Francji, gdzie znajdziemy im jakiś dom albo mieszkanie. Na starość chcieliby pewnie osiąść blisko nas. Kiedy przyjeżdżają do nas np. w czasie wakacji albo świąt, wariują ze szczęścia. Wokoło cisza jak makiem zasiał, spokój, świeże powietrze, żadnej fabryki dookoła w promieniu stu kilometrów. Po prostu bajka.

Wracając do biznesu, czy w waszej branży jest ostra konkurencja?

— Jest tak dużo ruin, że konkurencji w zasadzie nie ma. Tym bardziej że Francuzi pracują 35 godzin w tygodniu, więc wyremontowanie stodoły czy zamku zajmuje im dużo więcej czasu niż nam. Zwykle to, co my robimy w pół roku, oni robią w rok. Poza tym we Francji jest zupełnie inna kultura pracy, inne podejście do życia. Francuzi za bardzo się niczym nie stresują.

Pracy wam nie zabraknie.

— Myślę, że w Oksytanii co dziesiąty dom to jest do remontu. Młodzi wyjeżdżają ze wsi i małych miasteczek do większych miast. Chodzi nie tylko o pracę — na oksytańskiej prowincji nie ma ani kina, ani teatru, więc żeby się rozerwać, trzeba jechać ponad 100 km do Tuluzy. Wieś wyludnia się w bardzo szybkim tempie. Ci, co zostają, osoby starsze, mieszkają w starych domach, których nie mają siły remontować, więc wszystko popada w ruinę. Kiedy starzy właściciele umierają, domy wystawiane są na sprzedaż. I tak to się kręci. Nieruchomości w Oksytanii kupują teraz chętnie Belgowie. Brexit sprawił, że Brytyjczyków jest znacznie mniej.

Dlaczego?

— Bez karty stałego pobytu nie mogą mieszkać we Francji dłużej niż sześć miesięcy. Francuskie władze bardzo restrykcyjnie podchodzą do przepisów emigracyjnych, więc Brytyjczycy przerzucili się na Hiszpanię i Portugalię – tam jest taniej i dużo wygodniej załatwić wszystkie formalności pobytowe.

Zna pan jakichś Polaków, którzy kupili zamek?

— Nie, szczerze mówiąc, nie znamy prawie w ogóle Polaków mieszkających we Francji. Przez 20 lat poznaliśmy może trzech, czterech rodaków, którzy tu wyjechali. Południowo-Zachodnia Francja nie jest popularnym kierunkiem współczesnej emigracji Polaków. Słyszałem, że niedaleko nas mieszka jakiś Polak, którego rodzice wyemigrowali z Polski zaraz po II wojnie światowej, ale nigdy go nie poznaliśmy. W naszej okolicy nie ma żadnej Polonii ani większej społeczności Polaków. Nie ciągnie nas tu do ludzi. Żyjemy w swoim małym świecie, trochę izolując się od świata zewnętrznego. Po pracy wolimy sobie posiedzieć w domu i napić się wina niż iść do znajomych. Mamy wielu wspaniałych przyjaciół w Polsce, którzy regularnie nas odwiedzają. To nam wszystko rekompensuje.

W jaki sposób nowi klienci dowiadują się o tym, że remontujecie zamki? Pocztą pantoflową?

— Tylko i wyłącznie, nawet wizytówek nie mamy. Zlecenia dostajemy z polecenia. To jest taki specyficzny biznes, że praca przychodzi do nas sama. Nie tylko nie musimy, ale wręcz nie możemy się nigdzie reklamować. Już dawno temu doszliśmy do wniosku, że gdybyśmy założyli np. firmową stroną internetową, to musielibyśmy odmawiać bardzo wielu prac, bo nie starczyłoby nam ani mocy, ani czasu, by się ich podjąć. Umowy mamy podpisane zawsze na rok naprzód. Tak naprawdę jeszcze się nie zdarzyło, żebym w grudniu nie wiedział, co będę robił w październiku.

Remontujecie zamki "na czuja", czy według jakiś szczegółowych planów?

— Z tym jest bardzo różnie. Niektórzy właściciele wynajmują architektów, inni przygotowują plan remontu sami. Zamek, w którym obecnie pracujemy, nie został wpisany na listę zabytków, więc właściciel ma wolną rękę i mógłby zrobić z nim, co tylko chce, ale dla świętego spokoju wynajął architekta. Zależy mu najwyraźniej na tym, by wszystko było mniej więcej zgodne z epoką. Pilnuje, aby do remontu używać materiałów przypominających oryginalny budulec. Oczywiście poradzilibyśmy sobie bez ścisłych wskazówek, ale zawsze jest lepiej, jak wszystko jest z góry określone.

To stary zamek?

— Średniowieczny. Pierwsze mury powstały ok. 1300 r.

Duży?

— Z daleka wydaje się olbrzymi. Na dole jest ok. 200 m2. Ma trzy kondygnacje, czyli w sumie jakieś 600 m2. Do tego wieże. Same mury mają po metrze grubości, budowla jest niezwykle masywna i wysoka. Robi spore wrażenie. Kawał zamczyska.

Zastanawiacie się czasem, co działo się w tych murach przez ponad 700 lat?

— Ależ oczywiście, tym bardziej że właściciel jest zafiksowany na punkcie odrestaurowania, że tak powiem, historii tego miejsca. Chodzi po korytarzach i zastanawia się, co mogło być w tym pokoju? Dlaczego okno było tu, a nie tam? Dlaczego klatka schodowa skręca w lewo, a nie w prawo? Albo czemu kończy się ścianą, a nie otworem? Cały czas wyszukuje informacji na temat zamku, szuka dat wyrytych na kamieniach, a takich dat jest tu bardzo dużo. Słowem próbujemy odtworzyć historię zaklętą w kamieniach, ale to wyzwanie ponad nasze siły. Przez te 700 lat trochę się tu pewnie działo. Zamek był wielokrotnie przebudowywany, zaczął popadać w ruinę na początku XX w. Nie da się odtworzyć pierwotnego wyglądu.

Szkoda nam wysiłku ludzi, którzy te mury wznosili, bo teraz my to wszystko musimy kuć. Podam prosty przykład. Oryginalna wysokość drzwi to 1,6 m. Ludzie byli pewnie kiedyś niżsi, więc nikt nie budował wyższych drzwi. Dzisiaj trzeba je podnosić do wysokości 2 m. Nie jesteśmy w stanie zastąpić pięknych kamieni, które były ciosane ręcznie. Staramy się dobrać inne, ale to nie to samo. Duchy (podobno dwa) sprawują nad nami pieczę.

Co robicie z zamkowymi paleniskami kominków? Podobno są tak wielkie, że może się w nich zmieścić dorosły mężczyzna.

— W zamku są rzeczywiście olbrzymie kominki, ale niestety nie nadają się już do niczego, bo są przepalone, dziurawe, grożą tylko zawaleniem, albo śmiercią z powodu zaczadzenia. Przez pierwsze miesiące zajmowaliśmy się usuwaniem tego, co nie da się przywrócić do dawnej świetności. Zamczysko schudło. Roboty jest mnóstwo — pokoje są za niskie, sufity za niskie, trzeba to wszystko podnosić, przerabiać, inaczej się niestety nie da.

Macie już następną robotę?

— Nie, choć klientów nie brakuje. Ludzie dzwonią, ale odmawiam. Marzę o tym, by pięknie wyremontować te stare mury w Saint André D’Olerargues. Nie chodzi mi przy tym o reklamę. Traktuję to w pewnym sensie jako dzieło życia.

Newsweek: Widmo wojny staje się wyraźniejsze. Coraz częściej słyszę w rozmowach, że ludzie zastanawiają się nad zakupem nieruchomości za granicą, by w razie czego mieć gdzie uciekać. Pani, jako prawniczka, pomaga Polakom w takich transakcjach we Włoszech. Czy widzi pani coraz większe zainteresowanie?

Małgorzata Ciuksza: Absolutnie tak. Liczba naszych klientów bardzo wzrosła od czasu agresji Rosji na Ukrainę. Zgłaszają się przede wszystkim ludzie, którzy kochają Włochy i myśleli o nieruchomości tam od jakiegoś czasu, ale dopiero wizja wojny przekonała ich do podjęcia tej decyzji.

Szukają domów czy mieszkań?

— Większość mieszkań, dlatego, że są łatwiejsze w utrzymaniu. W przypadku domu, szczególnie z basenem, potrzeba kogoś, kto będzie się nim opiekował, co sprawia, że koszty są wyższe. A jeśli ktoś chce wyjeżdżać tam tylko na wakacje lub mieć miejsce do ewentualnej ucieczki, nie widzi sensu w dokładaniu sobie wydatków.

I rzeczywiście mogą dostać taki dom za jedno euro? Bo od lat głośno jest o takiej możliwości.

— To chwyt marketingowy. Już na wstępie trzeba wyłożyć więcej, bo konieczna jest licytacja, która owszem – może się zaczynać od jednego euro – ale wiadomo, że się na tym nie zakończy. Domy w ten sposób wystawiają gminy, które chcą zwiększyć liczbę mieszkańców, bo dramatycznie się wyludniają. Czy to ze względu na warunki przyrodnicze, czy starzenie się ludności. Kupując taki dom, trzeba się dostosować do warunków stawianych przez gminę. Na przykład wyremontować zakupiony dom w określonym czasie, zazwyczaj są to trzy lata. I to tylko na podstawie projektu, który gmina zaakceptuje. Własność przechodzi na kupującego dopiero po zakończeniu remontu. Z tego wszystkiego mogą się zrobić naprawdę duże koszty.

Dlatego, moim zdaniem, lepiej kupować z wolnego rynku, gdzie też można dostać nieruchomość stosunkowo tanio – za 20, 30 czy 50 tys. euro – i ma się pełną dowolność tego, kiedy się remontuje, nie trzeba spełniać wymyślnych warunków.

Wspomniała pani, że gmina akceptuje projekt. To znaczy, że nie możemy wyremontować domu w dowolny sposób?

— Tak, we Włoszech jest bardzo dużo biurokracja, na każdym możliwym poziomie administracyjnym. Każda gmina ma paletę kilku kolorów, które można mieć na elewacji. Nie można też oczywiście dowolnie powiększyć kubatury czy dobudować piętra albo dodatkowego pokoju. Trzeba mieć też zgodę na przesunięcie ścian, czy budowę drugiej łazienki. Na większość zmian w nieruchomości trzeba mieć zgodę gminy, żeby nieruchomość była legalna.

Włosi słyną z tego, że o te pozwolenia nie proszą. Myślą, jak zalegalizować nieruchomość, dopiero gdy ją sprzedają i mają ofertę kupna na stole. Nie zawsze da się to zrobić. A niestety to sytuacja, która – w szczególności na południu Włoch – dotyczy nawet 90 proc. nieruchomości. Zdarza się, że Polak kupuje taką nielegalną nieruchomość, bo notariusz przymknął oko na te niedociągnięcia i potem może być zobowiązany do poniesienia kosztów dostosowania, które de facto powinien wziąć na siebie sprzedający.

Zdarzyło się, że ktoś zgłaszał się do pani z prośbą o ratunek z takiej sytuacji?

- Nie dotyczyło to co prawda nieruchomości za jedno euro, bo nie znam żadnego Polaka czy Polki, który taką nabył, ale trafiali do nas kupujący tanie nieruchomości do 50 tys. euro. Wydawało im się, że to nieruchomość mieszkalna, a okazywało się, że jest ona klasyfikowana jako magazyn. W takiej sytuacji nie można się tam np. zameldować, nie można wynajmować tego miejsca, są potem problemy ze sprzedażą.

A można taką nieruchomość przerejestrować na mieszkalną?

— W większości przypadków się nie da, bo taki magazyn nie spełnia normy prawnych budynków mieszkalnych.

Czyli ktoś kupił dom pod wynajem i może pożegnać się z planami?

— Dokładnie. Bo na wynajem też trzeba mieć zgody, tym razem nie z gminy, a z regionu. Trzeba złożyć odpowiednie dokumenty, a nie każda nieruchomość je ma. Część Włochów poświadcza nieprawdę i wynajmuje nielegalnie. Jeśli jednak wybuchnie pożar, czy ten dom zaleje woda, to ubezpieczyciel pierwsze, co sprawdzi to właśnie legalność w tym posiadanie wszystkich certyfikatów. I zostaje się bez odszkodowania, za to z problemami, w tym prawnymi.

Czy Polacy potrzebują jakichś specjalnych dokumentów, żeby nabyć nieruchomość we Włoszech?

— Obcokrajowcy mogą kupić dowolną nieruchomość we Włoszech bez żadnych dodatkowych warunków. Oczywiście, poza tymi, które obowiązują samych Włochów. My jako prawnicy musimy jednak dokładnie sprawdzić dokumenty danego domu. Bo na przykład nieruchomości wybudowane przed 1967 r. są obwarowane innymi przepisami niż te powstałe po. A z samej księgi wieczystej można wyczytać ledwie 5 procent informacji. To duża różnica w porównaniu z Polską. We Włoszech ma się cały plik papierów, z których każdy odnosi się do innych kwestii. Dlatego też proces zakupu może trwać jeszcze kilka miesięcy od momentu wyboru nieruchomości, bo trzeba przebrnąć przez tę całą biurokrację.

Na co jeszcze uważać?

— Błąd, który często popełniają Polacy, jest taki, że zgłaszają się do jakiejś jednej agencji nieruchomości. Włosi w 95 proc. kupują i sprzedają nieruchomości przez agencje. Oczywiście agent, którego wybraliśmy, może nas przyprowadzić do innej agencji, ale wtedy często ten fakt wpływa na prowizję, czyli ją podwyższa, a kupujący muszą ją wówczas zapłacić ponad standard. Koszty transakcji automatycznie rosną. Lepiej wejść na portal typu Idealista – mówię o nim, bo jest polsko-włoski – i tu szukać ofert. Na tym portalu jest ok. 90 proc. tego, co jest do sprzedania na włoskim rynku nieruchomości.

Pani pomaga, gdy już ktoś znajdzie nieruchomość, czy można się zgłosić jeszcze zanim się ją znajdzie?

— Jako prawnicy angażujemy się w transakcję, gdy klienci wybrali konkretną nieruchomość. Niemniej zdecydowana większość naszych klientów, plus minus 85 proc., trafia do nas bez wybranej nieruchomości. Wtedy jako zespół tworzący projekt "Włoskie domy" pomagamy w znalezieniu domu czy mieszkania. W regionach, gdzie Polacy kupują najczęściej, mamy osoby, które pomagają w kontakcie z agencjami – głównie umawianiu wizyt, wyszukiwaniu nieruchomości czy doradzaniu, gdzie i co kupić. To o tyle istotne, że jeśli Włoch widzi, że dzwoni do niego numer z prefiksem innego kraju niż Włochy, to nie odbiera, bo myśli, że będzie płacić za rozmowę. W ogóle mentalność jest taka, że lepiej obcokrajowcom, którzy się są włoskojęzyczni, nie sprzedawać, bo wychodzi to poza standardową procedurę i tylko przysparza problemów. To wbrew pozorom bardzo nieufny naród. Jeśli mają do wyboru potencjalnego kupca Polaka i Włocha, to zazwyczaj wybiorą Włocha. Dlatego tak istotne jest, by odzywał się do nich ktoś włoskojęzyczny albo w ogóle pochodzący stąd i znający się na rynku nieruchomości by pośredniczył w transakcji.

Niektórzy będą mieć odłożone te 200 tys. na dom, inni nie. Polak może wziąć kredyt na nieruchomość we Włoszech?

— Tak, obcokrajowcy niemający ani rezydencji, ani dochodów we Włoszech, mogą dostać tutaj kredyt hipoteczny. Oczywiście to jest obwarowane różnymi regułami i zasadami, nie wszędzie i nie na każdą nieruchomość można kredyt hipoteczny dostać.

Jeśli decydujemy się na nieruchomość za te umowne 50 tys. euro to to jest miejsce gotowe do zamieszkania, czy zawsze musimy się liczyć z tym, że kupując tanio, wydamy dodatkowe pieniądze na remont?

— Pytanie, w jakich warunkach chce ktoś mieszkać. Te tanie nieruchomości są często po starszych osobach, które mają, że się tak wyrażę, starodawny styl. Ja osobiście nie lubię takiej estetyki i na pewno bym takie mieszkanie odświeżyła po swojemu, ale jeśli nie ma się wymagań, to do dużej części z tych domów można się bez problemu wprowadzić.

Czemu właściwie nieruchomości we Włoszech są tak tanie? Przecież w większości państw europejskich ceny mieszkań szybują.

— Jest bardzo duża podaż na rynku. Włochy jako kraj mają już lata świetności za sobą i są jedną z najbardziej zadłużonych gospodarek na świecie. Kiedyś, gdy Włosi mieli dużo pieniędzy, kupowali po kilka domów. Teraz, w czasach kryzysu, nie chcą ich utrzymywać. Do tego włoskie społeczeństwo bardzo szybko się starzeje. Umierają babcie, dziadkowie, kuzyni i nieruchomości pozostają puste, więc sprzedaż wydaje się sensownym rozwiązaniem. Wszyscy są tu więc zadowoleni: Włosi pozbywają się zbytku, a Polacy za niską cenę dostają dom w pięknych okolicznościach przyrody. Do tego to budownictwo "z duszą" i z historią, czego w nowoczesnym budownictwie w Warszawie czy innych dużych miastach, często Polakom brakuje.

A jak doszło do tego, że w ogóle zajęła się pani włoskimi nieruchomościami?

— Mieszkam w Genui, bo emigrowałam za miłością i działam tu jako radczyni prawna. W 2017 r. zaczął się boom na domy za euro i bardzo dużo osób, zaczęło się do nas odzywać w tej kwestii. Spędziłam setki darmowych godzin, tłumacząc przez telefon potencjalnym klientom, jak mały jest sens zakupu takich nieruchomości. W związku z dużym zainteresowaniem tematem kupiłam domenę "domyza1euro", bo uznałam, że to może się przydać, a potem zainicjowałam projekt "włoskieDOMY.pl". Potem pojawiła się pandemia i ludzie tym chętniej zaczęli się rozglądać za nieruchomościami tutaj, bo chcieli pracować zdalnie w ładnym, słonecznym miejscu. Klientów było tylu, że skupiliśmy się już tylko na tematyce nieruchomości. Duża inflacja w Polsce też sprawiła, że klientów było coraz więcej. Obecnie dołożyła się wojna w Ukrainie, więc trend ciągle rośnie. I nie sądzę, by miał się szybko skończyć, bo ludzie wolą zainwestować tutaj, w kraju, w którym są zakochani. Chcą tu przyjeżdżać, pić wino i jeść makaron na własnym balkonie.

Jakie są według pani zalety i wady Włoch?

— Zalety to oczywiście słońce, dobre jedzenie, piękna architektura, różnorodność natury, bo mamy i morze, i góry. A czarna strona Włoch… To przede wszystkim okropna biurokracja. Jeśli ma się tu tylko "seconda casa", czyli drugi dom, to może się tego nie odczuje. Również codzienna współpraca z Włochami nie jest łatwa. Mówią, że wszystko jest "tutto bene", a potem nic z tego "tutto bene" nie wychodzi. Informacje przekazują partiami, trudno się czasem z nimi dogadać co do formalności. Niektórzy mówią, że Włosi kłamią, ja uważam, że wierzą w swoją prawdę. Do tego dochodzi brak miejsc do parkowania, wąskie ulice, niewyremontowane podziurawione chodniki. Włochy są stare i ta starość zaczyna z czasem męczyć.

A ile jest prawdy w tym, że Włosi dość swobodnie traktują kwestie czasu? Z wakacji we Włoszech mam okropne doświadczenia z komunikacją miejską. Autobusy nigdy nie były zgodnie z rozkładem.

— Włosi co do zasady kompletnie nie mają poczucia czasu. Im bardziej na południe tym jest go mniej. Jak się pani umówi z Sycylijczykiem na aperitivo na godzinę 18, to on pewnie wpadnie po 21 i według wszystkich będzie o czasie.

Trudno było się pani odnaleźć w tej kulturze?

— Ja się tu bardzo szybko odnalazłam, bo brakowało mi luzu. W Polsce byłam przepracowana, trzymająca się sztywno terminów. Włochy mi ten luz dały. Chociaż odkąd zaczęłam się zajmować nieruchomościami, napięcie wróciło. Polacy są wymagający i nie rozumieją, dlaczego wszystko tu tak wolno idzie. A jak to mówi mój wspólnik, jeśli chce się tu kupić nieruchomość, to trzeba skończyć uniwersytet cierpliwości.

Małgorzata Ciuksza — radczyni prawna. Pomysłodawczyni i koordynatorka projektów wloskiedomy.pl oraz domyza1euro.pl. Autorka ebooka "Domy za 1 euro — czyli jak kupić nieruchomość w słonecznej Italii". Na co dzień mieszka w pięknej Ligurii.

"Newsweek": 60 proc. mieszkańców Niemiec wynajmuje mieszkania. W Berlinie jeszcze więcej — 80 proc. Dlaczego tak mało ludzi chce kupować?

Olga Martin: — Niemcy są przekonani, że kredyt ich ograniczy. A oni nie lubią się ograniczać i chcą mieć pewność, że zawsze będzie ich stać, żeby polecieć sobie na Majorkę. Poza tym mają przekonanie, że system musi zapewnić im jakieś mieszkanie, bo to podstawowe prawo człowieka.

Pani tak nie uważa?

— Moim zdaniem takie świętości nie istnieją.

Akurat w Berlinie można było się do tego przyzwyczaić. W mieście działa system mieszkań socjalnych i spółdzielczych — jest ich w sumie ok. 300 tys. Jeśli komuś udało się na takie mieszkanie kiedyś załapać, to dziś za czynsz płaci stosunkowo niewiele, a przed podwyżkami broni go prawo.

— Rzeczywiście, za takie mieszkanie płaci się miesięcznie 400-700 euro. Dlatego wielu myśli, że są nietykalni i że będą mogli mieszkać tak aż do śmierci.

A tak nie jest?

— Spółdzielnie przeżywają kryzys. Niektóre upadają, inne sprzedają się jeszcze większym spółdzielniom, a te szukają interesu. Niedawno miały miejsce strajki przeciwko spółdzielni Deutsches Wohnen, która weszła na giełdę. Żeby zadowolić akcjonariuszy, chciała podnieść czynsze. Ludzie wyszli na ulice i żądali jej zdelegalizowania. Podcinali w ten sposób gałąź, na której siedzą, bo ceny rynkowe są o wiele wyższe.

Nie jest pani miłośniczką spółdzielni?

— Nie o to chodzi. Widzę, że niektóre regulacje dotyczące rynku nieruchomości nie działają. Tak było np. w 2020 r., kiedy miasto przegłosowało wprowadzenie maksymalnej stawki za wynajem.

Z punktu widzenia wynajmującego to wspaniałe rozwiązanie chroniące przed lawinowymi podwyżkami.

— Przyszła do mnie wtedy klientka. Miała w Berlinie dwupokojowe mieszkanie. Dostała pracę w Monachium i się tam przeprowadziła. W związku z nową regulacją mogliśmy wynająć jej mieszkanie za zaledwie 400 euro miesięcznie, choć znajdowało się w bardzo dobrej dzielnicy. Tymczasem za pokój w Monachium musiała zapłacić 1200 euro. Po roku zdecydowała się sprzedać mieszkanie, bo taki wynajem nie miał dla niej sensu.

Ta regulacja po roku została zniesiona przez Trybunał Konstytucyjny, który uznał ją za niezgodną z prawem, ponieważ wprowadzono ją tylko w Berlinie, a nie w całym kraju. Ale i tak prawo funkcjonowało przez rok, powodując masę problemów. Wiele osób musiało najpierw obniżyć czynsze, a kiedy regulacja zniknęła, zaczęli żądać od najemców zwrotu różnicy. Zmiany dotknęły też kredytobiorców. Rozgrywały się dramaty. Ludzie liczyli, że czynsz pokryje im kredyt, tymczasem okazywało się, że muszą dopłacać po kilkaset euro miesięcznie. Nie wszystkich było na to stać.

Od dawna sprzedaje pani mieszkania w Berlinie?

— Od ośmiu lat. Trafiłam tu przez przypadek. Z wykształcenia jestem historykiem sztuki. Przez dwa lata pracowałam w galerii sztuki na Majorce. Tam poznałam mojego przyszłego męża. Powiedział, żebym przyjechała do Berlina, bo tu na pewno znajdę lepszą pracę. Było blisko, przeszłam do ostatniego etapu rozmowy w znanym domu aukcyjnym. I wtedy usłyszałam, że jednak się nie uda, bo znam wprawdzie angielski, hiszpański i włoski, ale nie mówię po niemiecku. Obiecałam sobie, że w kilka lat opanuję perfekcyjnie ten język i że oni jeszcze po mnie wrócą. Zatrudniłam się na call center w biurze turystycznym i codziennie przed pracą uczyłam się niemieckiego po dwie godziny, od szóstej rano. W międzyczasie zrozumiałam, że chyba jednak nie chcę pracować w galerii, bo bardzo kiepsko płacą, a często trzeba zostawać do późna z powodu wystaw.

Skąd te nieruchomości?

— Moja teściowa jest pośredniczką nieruchomości w Monachium. To najlepsze miejsce kraju na wykonywanie tego zawodu, bo tam są najwyższe ceny.

Jest drożej niż w Berlinie?

— W Berlinie 50-metrowe mieszkanie da się kupić za 350 tys. euro, tam za 700 tys. Znalazłam kurs — studia podyplomowe z zarządzania nieruchomościami. W Niemczech po przepracowaniu roku na etacie można zarejestrować się jako bezrobotny i dostać środki na kurs sponsorowany przez urząd pracy. Przyszłam więc do urzędu i powiedziałam, że znalazłam kurs, który kosztuje kilka tysięcy euro, ale mnie na niego nie stać, więc proszę o pomoc. Pani od razu powiedziała "nein". Przekonywałam ją, że ja bym naprawdę bardzo chciała, że mam przemyślaną dalszą drogę, wszystko rozpisałam, że brakuje mi tylko tego kursu, żebym mogła pomagać innym ludziom w szukaniu mieszkania. "Nie, nie ma opcji, za krótko pani pracowała. Żebyśmy zapłacili za taki kurs, musi pani pracować przynajmniej trzy lata". Zapytałam, czy w takim razie mam spędzić na call center dwa kolejne lata i dopiero wtedy się do nich zgłosić. Przytaknęła.

Co pani zrobiła?

— Rozpłakałam się. Powiedziałam: proszę mi powiedzieć, ile osób przychodzi do pani z gotowym planem? Nie chcę siedzieć na bezrobociu, tylko chcę się kształcić. Brakuje mi tylko tej jednej rzeczy. Poszła do przełożonej i ją przekonała.

Gdzie wylądowała pani po kursie?

— U dewelopera. Miałam trochę szczęścia, bo kiedy przyszłam na rozmowę o pracę, zobaczyłam na ścianie kilka obrazów artystów, których znam. Deweloper był Hiszpanem, a ja znałam hiszpański, więc zaczęliśmy rozmawiać. Po dwóch godzinach powiedział, że mogę przyjść w poniedziałek. Pracowałam tam dwa lata, firma była mała, robiliśmy fajne projekty. Nauczyłam się naprawdę wiele. Zrozumiałam, jak przebiega cały proces od kupna gruntu po pracę z architektami.

Pracowałam jednak bardzo dużo o 9 do 21. Kiedy wychodziłam o 19, to krzywo na mnie patrzyli. Umiałam już jednak na tyle dużo, że postanowiłam spróbować założyć własną firmę.

W Berlinie działa kilkuset pośredników nieruchomości. Dlaczego ktoś miał wybrać akurat Polkę?

— Na moją korzyść działał fakt, że znalazłam swoją niszę — pomagałam Polakom, Hiszpanom, Włochom i osobom anglojęzycznym. Bardzo duże znaczenie ma tu też networking, więc na mój plus działa, że jestem członkiem związku pośredników nieruchomości. Mamy tam co miesiąc obowiązkowe zajęcia, dokształcamy się, spotykamy z prawnikami i rzeczoznawcami.

Czy Polacy jeszcze się do pani zgłaszają?

— Jeszcze tak. Najczęściej to fliperzy. Mówią, żebym znaleźć im mieszkanie do remontu w dobrej dzielnicy za 150 tys. euro. A ja im wtedy odpowiadam, że spóźnili się o jakieś 30 lat. Polacy nie zdają sobie sprawy, że w Berlinie nie ma już takich nieruchomości, a jeśli pojawiają się perełki, to wychwytują je duże firmy.

W Niemczech szybki zwrot z inwestycji jest na poziomie 2-3 proc. Gdy Polacy to słyszą, to odpuszczają, bo nie interesuje ich czekanie 10-12 lat, choć po takim czasie można tu naprawdę dobrze zarobić. Jeśli więc ktoś ma pieniądze i czas, to warto tu zainwestować. Tym bardziej że na rynku brakuje mieszkań.

Według danych z 2022 r. w całych Niemczech brakowało 700 tys. lokali.

— Niemcy wydają bardzo mało pozwoleń na budowę. A ludzie ciągną do Berlina, wielu chce pracować w Tesli, czy w Zalando. Ale nie mają gdzie mieszkać.

Jak szybko znikają ogłoszenia?

— Ściągam ogłoszenia po godzinie, bo dostaję w tym czasie 100 propozycji.

To jakim cudem znaleźć mieszkanie w Berlinie?

— Nie jest łatwo. Wiele osób korzysta więc z czarnego rynku. Spora część mieszkań jest podnajmowana. To znaczy, że ktoś, kto płaci oficjalnie 500 euro czynszu, już dawno tam nie mieszka i wynajmuje je komuś innemu za 1000 euro. W grę wchodzą też łapówki.

Komu i ile się płaci?

— Osobom powiązanym ze spółdzielnią, które przyspieszają proces starania się o mieszkanie. Słyszałam ostatnio, że ktoś zapłacił 8 tys. euro. Pieniądze pod stołem trafiają też czasem do najemców.

Jak to?

— Moi klienci chcieli sprzedać mieszkanie, ale lokator nie chciał się wyprowadzić. Powiedział im, że zrobi to, jeśli zapłacą mu 15 tys. euro. Inaczej poda ich do sądu, bo zgodnie z uchwałą władz Berlina, o której wspominałam, płacił im zbyt wysoki czynsz. Poszli do prawnika, a ten poradził im zapłacić, bo, jego zdaniem, mogli przegrać w sądzie. Zapłacili, człowiek się wyniósł, a ja sprzedałam mieszkanie.

W jakich przypadkach można usunąć lokatora?

— Jest to możliwe tylko w trzech sytuacjach: jeśli wynajmujący sam potrzebuje mieszkania, jeśli potrzebuje go ktoś z jego rodziny albo ktoś, kto dla niego pracuje, np. opiekunka.

Ile trwa sprzedaż mieszkania w Berlinie?

— Prawie wszystko schodzi na pniu, choć zdarzają się wyjątki. Pod koniec 2023 r. kierowałam sprzedażą nowoczesnego 10-letniego domu. Był bardzo ładny, miał pompę ciepła. Nie mogłam znaleźć kupca przez rok. Powody były dwa. Po pierwsze, nagle drastycznie wzrosło oprocentowanie kredytów — z 0,7 do 4,5 proc. W Niemczech ludzie podchodzą do kredytów inaczej niż w Polsce. W Polsce wybiera się często zmienne oprocentowanie, a tutaj prawie zawsze stałe, przynajmniej na 10 lat. Nikt więc nie chciał się pakować w tak wysoki kredyt.

Po drugie, obok tego domu stanął tymczasowy ośrodek dla uchodźców. Dom w końcu kupiła syryjska rodzina, której to nie przeszkadzało. Świetnie wykształceni ludzie, mieli wkład własny i bez problemu dostali kredyt, co w tamtym momencie wcale nie było takie pewne, bo banki często odmawiały.

Migranci z Ukrainy zmienili jakoś berliński rynek?

— W Polsce rzeczywiście dużo kupowali, ale tutaj chyba ich na to nie stać. Wiele osób zgłaszało się do mnie, żeby poszukać im czegoś na wynajem, ale Niemcy nie są na to zbyt chętni.

Dlaczego?

— Żeby wynająć tu mieszkanie, trzeba mieć komplet dokumentów, wśród nich umowę o pracę, kwity o zarobkach z ostatnich trzech miesięcy, zaświadczenie o braku długów. Jak również list polecający z poprzedniego mieszkania. Tymczasem oni przecież dopiero co tu przyjechali. W Polsce jest im łatwiej coś znaleźć.

Są też inne różnice między Niemcami i Polską. Jako pośrednicy mamy tutaj określoną prowizję — 3,57 proc. z VAT za sprzedaż, a za wynajem równowartość dwóch czynszy. Płaci zawsze właściciel mieszkania. Kolejna różnica — tutaj mieszkanie nie może stać puste. Po dwóch miesiącach dostaje się pismo z urzędu. Albo szybko wynajmiesz, albo musisz zapłacić karę. Mimo tego mieszkań i tak brakuje.

Czy sprzedaje Pani także nieruchomości w innych krajach?

— Tak, zgłasza się do mnie bardzo dużo Niemców, którzy chcą kupić mieszkania w Polsce. Największą popularnością cieszą się duże miasta, takie jak Warszawa, Poznań czy Szczecin. Niemcy są bardzo dobrymi klientami, ale także bardzo wymagającymi. Do takich transakcji niezbędna jest znajomość języka na najwyższym poziomie. Pomaga mi także doskonała znajomość polskiego rynku nieruchomości.

"Newsweek": Rok temu radził pan kupować m.in. obligacje amerykańskiego rządu. Czy dzisiaj po kilku miesiącach prezydentury Donalda Trumpa powtórzyłby pan tę radę?

Maciej Samcik, twórca serwisu "Subiektywnie o finansach": Tak. Myślę, że pod rządami Trumpa Ameryka raczej nie będzie bogatsza, natomiast nie zmienia to faktu, że w tym momencie są to najbardziej wiarygodne papiery wartościowe świata. Choć nie trzymałbym w nich wszystkich pieniędzy.

To, co się dzieje w Ameryce, ma wpływ na nasze oszczędności?

— Bardzo umiarkowany. Oczywiście może to nieco się zmienić, kiedy się rozkręci wojna celna Ameryki z sąsiadami. Ale i tak nie mamy silnych związków gospodarczych ze Stanami Zjednoczonymi. Większy wpływ będzie miała sytuacja na Wschodzie. Większa agresja ze strony Rosji oznaczałaby, że Polska stałaby się krajem zagrożonym działaniami wojennymi, co miałoby wpływ na notowania złotego, polskie obligacje, akcje firm, ceny nieruchomości. Ale to scenariusz skrajny, nie wydaje mi się, żeby celem Trumpa było wywołanie wojny w Europie.

Od lat zalecał pan dywersyfikację oszczędności: 60-70 proc. w obligacjach i depozytach bankowych, 20 proc. w dolarach i złocie, i pozostałe 10-20 proc. w akcjach największych światowych spółek. Czy coś się zmieniło w ostatnich miesiącach?

— Wzrosła moja wiara w europejskie spółki, bo amerykańskie poszły na tyle wysoko i pojawiło się dodatkowe ryzyko wynikające z polityki Trumpa, że nie kupowałbym ich dzisiaj za wszelką cenę. Za to jeszcze do niedawna miały dobrą cenę firmy z Europy, dają szansę na niezły zarobek.

Co do złota… Dobrze mieć trochę pieniędzy w złocie, osobiście uważam, że między 5 a 10 proc. A jak ktoś się bardzo boi wojny, to 20 proc. Aczkolwiek nie mam licencji doradcy inwestycyjnego, żeby układać portfele inwestycyjne innym, więc każdy powinien sam sobie w głowie ułożyć rolę złotego w jego portfelu.

Sprzedaż złota rośnie w Polsce?

– Nie, jest dość stabilna i na tle na przykład Niemiec stosunkowo niewielka. Prawdopodobnie wynika to z faktu, że jednak wartość pieniędzy, które możemy długoterminowo zablokować, jest w Polsce stosunkowo nieduża. Bo złota nie kupuje się w poniedziałek i sprzedaje w piątek. Za duże są koszty transakcyjne. To inwestycja, która ma zabezpieczyć pieniądze w horyzoncie 20-30 lat, a może nawet międzypokoleniowo. A w Polsce generalnie nie ma zbyt wielu ludzi, którzy mają już tyle majątku, żeby mogli myśleć o nim w taki sposób.

W jakiej formie jest polska klasa średnia? Stanęła na nogi po COVID-19 i inflacji?

– Akurat moi czytelnicy nie są reprezentatywni, bo większość z nich ma pieniądze i zastanawia się, co z nimi zrobić. A jak się patrzy na badania dotyczące całej populacji, to generalnie w zeszłym roku jako społeczeństwo dość mocno poszliśmy w oszczędzanie. Inflacja trwała mniej więcej 2,5 roku i przez pierwsze półtora roku staraliśmy się utrzymać dotychczasowy standard życia, używając oszczędności. W wielu rodzinach one się skończyły i ci ludzie wpadli w lekki przestrach. Zaczęli ponownie je gromadzić. Przecież kilka miesięcy temu ogłoszono badania nastrojów konsumenckich, które pokazały, że sprzedaż detaliczna zaczęła realnie spadać. Moim zdaniem to nie jest żadna zapaść gospodarcza, po prostu ludzie nieco ograniczyli konsumpcję, żeby porobić zapasy.

Na wypadek wojny?

– Trzeba powiedzieć jasno: pieniądze dają poczucie bezpieczeństwa w każdej sytuacji. A jeżeli sytuacja geopolityczna jest napięta, tym bardziej. Uderzające jest coś innego: że pomimo trwającej 20 lat hossy gospodarczej, ludziom tak niewiele udało się odłożyć. I teraz zaniepokojeni tym, co się dzieje na Ukrainie i na scenie międzynarodowej, próbują to narobić.

Rozmawiałem z wieloma ludźmi o ich reakcjach na ewentualną wojnę. Można je podzielić na trzy grupy: "uciekam na Zachód", "zostaje i walczę" oraz "zostaję i próbuję przeczekać w spokojnym miejscu". Jakieś finansowe rady dla każdej z tych grup?

– Ci, którzy by chcieli uciekać i siedzą już walizkach, powinien w nich mieć fizyczne pieniądze. No i dobrze by było mieć konto w kraju, do którego chce się jechać. Bo w sytuacji wojennej transfery kapitału w obcej walucie zapewne będą ograniczone (państwo nie będzie się chciało pozbywać pieniędzy), giełda nie będzie działać, więc utrudniony będzie obrót akcjami. Tak przynajmniej było podczas pierwszych miesięcy na Ukrainie. Z drugiej strony Ukraina jest w stanie wojny od trzech lat i tam wszystkie banki, które nie wpadły w ręce Rosjan, działają, tak samo, jak bankomaty, przelewy. Nie ma co histeryzować.

W przypadku wojny, czarnego scenariusza, dojdzie zapewne do spadku wartości złotego o jakieś 20-30 proc., bo o tyle mniej więcej straciła hrywna. Innymi słowy, pieniądze trzymane w polskiej walucie stracą 30 proc. wartości nabywczej, więc do rozważenia jest, czy nie zwiększyć udziała zagranicznych pieniędzy w swoich oszczędnościach. Choć szczerze mówiąc, nie rozumiem ludzi, którzy dzisiaj siedzą na walizkach, bo boją się wojny w Polsce. Mimo wszystko jesteśmy dość daleko od konfliktu.

Proszę mi uwierzyć, wielu ludzi ma już gotowe scenariusze na taką sytuację…

– Gdybym miał przewidywać, kiedy Rosja spróbuje nas zaatakować, o ile w ogóle kiedykolwiek, to bym obstawił, że najwcześniej za 10 lat. Dzisiaj jest finansowo spłukana, potrzebuje czasu, żeby się odbudować. Co nie znaczy, że my przez ten czas możemy spokojnie spać i nic nie robić. Zdaję sobie sprawę, że ludzie mają różne poziomy lęku, ale przestrzegam, że żyjąc w takim stanie, można sobie zrobić krzywdę. Znam ludzi, którzy trzymają wszystkie swoje pieniądze w domu, bo uważają, że za chwilę będzie wojna, ale statystyczne biorąc, dużo większe prawdopodobieństwo jest, że ktoś ich napadnie i okradnie, niż to, że wybuchnie wojna.

Jak założyć konto za granicą?

– Na terenie Unii Europejskiej i Wielkiej Brytanii to zależy od polityki konkretnych instytucji finansowych. Generalnie banki niechętnie obsługują ludzi z zagranicy, bo boją się prania brudnych pieniędzy. Ale znam banki w Niemczech, Holandii, Danii, które przyjmują Polaków, nawet zdalnie. Można założyć tam konto, nie wychodząc ze swego domu w Polsce. Duży brytyjski bank też obsługuje ludzi z zagranicy. W Hiszpanii nie ma z tym problemu.

Ale trzeba sobie zdawać sprawę, że takie konto to nie są same przyjemności. Koszty obsługi w bankach zagranicznych są dużo wyższe niż w Polsce. Generalnie jak się tam trzyma pieniądze, to się dość dużo za to płaci.

Przejdźmy do grupy, która wzmacnia piwnice swoich domów, albo wyposaża domki podmiejskie, żeby tam przeczekać konflikt z daleka od dużych miast.

– Gdybym miał się wczuć w takiego człowieka, to pewnie bym zamienił dużą część majątku, na złoto, gotówkę i zakopał w sobie znanym miejscu. Bo jeżeli ktoś chce się schować w lesie, to znaczy, że jest zwolennikiem teorii, że nie można liczyć na państwo, trzeba na siebie i trzeba mieć rzeczy łatwo wymienialne na żywność lub inne rzeczy potrzebne do przeżycia. Takie osoby pewnie się pozbywają nieruchomości, które są narażone na spadek wartości. Zamiennikiem nieruchomości w świecie realnych przedmiotów jest złoto, a zamiennikiem polskiej waluty są jakieś inne.

"Staram się też nie przegrzać z inwestycjami w nieruchomości, bo ich kupowanie w kraju przyfrontowym jest jednak pewną ekstrawagancją. Nie rozumiem ludzi, którzy biorą wszystkie swoje oszczędności i kupują za to dwie kawalerki" – powiedział pan rok temu. Coś się zmieniło?

– Nie mam żadnych badań na ten temat, natomiast sądząc po tym, jak się zmieniają proporcje ludzi, którzy kupują nieruchomości po to, żeby w nich mieszkać i tych, którzy traktują je jako inwestycję, wydaje mi się, że część osób doszła do wniosku, że być może to nie jest dobry pomysł na lokowanie wszystkich posiadanych oszczędności. Do ludzi dociera, że gdyby coś się stało, zaczęły spadać bomby, to właściwie te nieruchomości stają się bezwartościowe, bo nie da się ich ubezpieczyć od wojny. Jak w budynek trafi bomba, zostaje po prostu kupa kamieni. Można mieć roszczenia do armii agresora.

Po drugie, trudno je szybko upłynnić, chyba że za połowę wartości. Wiele mieszkań w zachodniej Ukrainie stoi pustych, bo Ukraińcy kupowali je na inwestycje. Kiedy wybuchła wojna, rozważano wprowadzenie prawa, które by pozwalało do takich lokali się wprowadzić się uchodźcom. Ale to nie przeszło. Święte prawo własności okazało się silniejsze od bezdomności tysięcy ludzi.

Ale też trzeba powiedzieć, że na Ukrainie aż tak dużo budynków nie zostało zniszczonych w proporcji do wszystkich istniejących. Warto o tym pamiętać.

Czy w ostatnim tym roku ktoś próbował szczególnie na nas zarobić, wykorzystując nasze lęki?

– Różni oszuści cały czas próbują nas naciągać, natomiast nie zauważyłem, żeby wojna była jakimś argumentem używanym w takich sytuacjach. Zwykle kusi się perspektywą zarobienia dużych pieniędzy bez ryzyka w krótkim czasie. To się nigdy nie zmienia. Nie zauważyłem, żeby ktoś wyjątkowo żerował na naszym strachu.

Program nazywa się "Klucz do mieszkania", żeby nie było żadnych skojarzeń z ulgami do kredytów. Nic dziwnego, bo z szumnie zapowiadanego programu "Kredyt 0 proc." rząd musiał się wycofać pod koniec 2024 r. Nowy pomysł ma dotyczyć wyłącznie zakupu mieszkań na rynku wtórnym. Resort obwarował się tym razem jak mógł. Cena nie może być wyższa, niż 10 tys. za metr (w najdroższych polskich miastach 11 tys.) a sprzedający mieszkanie musi je posiadać przynajmniej trzy lata (na konferencji minister mówił o pięciu latach, ale w założeniach projektu zapisano trzy), żeby chronić się przed fliperami.

— Żadna złotówka z tego programu nie trafi do deweloperów — zapewnił minister Krzysztof Paszyk na konferencji prasowej. Pewnie nie trafi, bo trudno w tej chwili powiedzieć, czy program w ogóle wejdzie w życie. Ludowcy bowiem z nikim nie podzielili się swoimi planami. Nie było żadnej dyskusji wewnątrz rządzącej koalicji, w jakim kierunku pójść po porażce poprzedniego programu rządowego.

— Ja nie mam pewności, czy ten projekt w ogóle istnieje — słyszymy w odpowiedzi na pytania od jednego z koalicjantów.

Minister Paszyk nie pokazał bowiem swoim zastępcom ani wyliczeń, ile będzie program mieszkaniowy kosztował, ani jak chce go przeprowadzić. A przydałoby się, bo projekt jest bardzo skomplikowany. Nie tylko zawiera ograniczenia co do ceny metra mieszkania, ale także na przykład co do zarobków nabywców. Wiele tu wyjątków i dużo ograniczeń.

— Minister chciał, żeby przy ogłaszaniu założeń stali za nim koledzy i koleżanki z rządu, ale nie chciał pokazać ustawy. Dlatego nie było nikogo ani z Lewicy, ani z Polski 2050, bo my niczego nie będziemy firmować, jeśli nie dostaniemy kwita — mówią nam politycy koalicji rządzącej.

Analizy problemów mieszkaniowych, czyli "wymyśliliśmy to sobie"

Ministerstwo Rozwoju i Technologii jest tak tajemnicze, że naprawdę trudno z niego wydobyć jakiekolwiek informacje czy dane o podstawach zapisanych w projektach rozwiązania. W grudniu pojawił się projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. W tekście uzasadnienia resort napisał, że "analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce prowadzi do wniosku, że ciągle zwiększający się popyt na mieszkania i grunty pod budownictwo mieszkaniowe, przy jednoczesnym zmniejszaniu podaży, powoduje nierównowagę na rynku". Brzmi bardzo poważnie i zapewne – skoro przeprowadzono analizy – to ma podstawy w liczbach. Dlatego Watchdog Polska zapytał dokładnie o to: kto napisał analizę, na czyje zlecenie i ile kosztowała. Dodatkowo dołączono prośbę o przesłanie całości wniosków wyciągniętych na jej podstawie. Odpowiedź ministerstwa rozwoju ma dwie strony i sprowadza się do "wymyśliliśmy to sobie".

"Analizy, na której oparte zostały założenia projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (UA10) nie należy utożsamiać z ekspertyzą, która miałaby formę materialną. Na potrzeby opracowania projektowanej ustawy nie zlecano bowiem podmiotom zewnętrznym sporządzania jakichkolwiek opracowań lub opinii, które stanowiłyby podstawę przyjętych przez resort założeń. Analizę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce, o której mowa w zapytaniu, należy rozumieć jako proces myślowy zaangażowanych w działania legislacyjne pracowników komórek organizacyjnych resortu, których doświadczenia zdobyte przy realizacji zadań, obserwacja praktyki, a także fakty znane powszechnie (notoryjne), w tym pojawiające się w przestrzeni publicznej sygnały o potrzebie zapewnienia adekwatnych instrumentów do realizacji polityki mieszkaniowej pozwoliły na sformułowanie wniosków, które legły u podstaw założeń projektu" — napisało ministerstwo w odpowiedzi do Watchdog Polska.

Dokładnie tak wygląda cała praca resortu rozwoju nad projektami ustaw. Konsultacje, które nie istnieją, spotkania, których nie ma, analizy, które powstają w głowach.

Tusk się wkurzył, starają się go udobruchać

— Ten projekt ewidentnie był pisany na ostatnią chwilę, na kolanie. Słyszałem, że po prostu premier zapytał, czy są jakieś efekty i chciał cokolwiek zobaczyć. No to Paszyk wyszedł z czymś — opowiadają politycy koalicji 15 października.

Ministerstwo rozwoju i technologii jest jedynym z tych resortów, w którym zapowiedź rekonstrukcji rządu wygłoszona przez premiera wzbudziła bardzo duży niepokój. Na sejmowych i rządowych korytarzach mówi się, że po wyborach prezydenckich to właśnie resort rozwoju będzie najbardziej zagrożony likwidacją.

— Tusk pokazał, co myśli, biorąc się za deregulację. Projekty Paszyka leżały od miesięcy i nikt w KPRM się nimi nie zajął. Ani Paszyk, ani pełnomocnik rządu ds. deregulacji nie wiedzieli, że jest przygotowywany plan z Brzoską. Nawet nikt ich nie zaprosił na tę giełdę. Bardzo wyraźnie widać, że Tusk się wkurzył, że nic sensownego nie wychodzi z tego resortu i teraz wszyscy w panice starają się go udobruchać — słyszymy od polityków koalicji.

Donald Tusk zapowiedział, że zmniejszy liczebność rządu, a to oznacza, że parę ministerstw musi przestać istnieć. Resorty gospodarcze zostaną połączone w superresort, który będzie zajmował się całą gospodarką. Dla ministra rozwoju może to oznaczać, że niebawem zostanie tylko wiceministrem odpowiedzialnym za parę departamentów u kogoś zupełnie innego.

W południowej Hiszpanii Chlebowski szukał mieszkania na stałe. Wybrał Marbellę, pięknie położone, nadmorskie miasto. Z jednej strony otwiera je wybrzeże Morza Śródziemnego, z drugiej zamyka skalista góra La Concha.

W tym roku po raz kolejny Marbella zyskała miano "Best European Destination". Powszechnie kojarzy się ze słoneczną, łagodną pogodą, doskonałą kuchnią i rozległymi polami golfowymi. Marbella jest więc synonimem hiszpańskiego nadmorskiego luksusu — to port, do którego przybijają najdroższe jachty. Wszystko to spowodowało, że Chlebowski wytrwale przeszukiwał oferty biur nieruchomości. Obejrzał aż 70 lokalizacji.

Kupić i sprzedać — Marbella

— Na hiszpańskim wybrzeżu projektuje się mieszkania pod kątem turystycznym: upycha się jak najwięcej małych sypialni w metrażu. Szukałem czegoś, co spełniłoby kryteria mieszkania na stałe, nie na krótkie wakacje — opowiada Chlebowski. Odpowiedni apartament znalazł, dopiero gdy w poszukiwaniach oddalił się kilka kilometrów od plaży. Ceny nieruchomości jeszcze nie rosły, zapłacił więc 400 tys. euro za 100 m kw. Dwie duże sypialnie, imponujący taras i basen. Do tego na wzniesieniu.

— Z okien rozpościerały się olśniewające widoki, przy dobrej pogodzie można było zobaczyć Afrykę — opowiada. Taras jednak szybko uświadomił Chlebowskiemu, że nazwa wybrzeża: Costa del Sol, to chwyt marketingowy. Tak naprawdę na ten odcinek mówi się Costa del Viento, od wiatru, który lubi tu płatać figle. A gdy dojdzie do tego kalima, z piaskiem znad marokańskiej części Sahary, bywa naprawdę nieprzyjemnie. Jednak to drobnostki, gdy na drugiej szali mamy świetne położenie i dobry klimat.

Chlebowski nie brał kredytu, zna jednak historie, które towarzyszyły znajomym, również inwestującym w Hiszpanii. — To uczy pokory. Przy takich transakcjach w Hiszpanii trzeba mieć dozę zrozumienia, że tam nie wszystko działa tak jak u nas. Polskie banki poruszają się po utartych ścieżkach, przestrzegają ściśle procedur. Np. po uzyskaniu promesy jest już pewne, że dostaniemy kredyt. Co innego w Hiszpanii. Znajomy mimo promesy, kredytu nie dostał i o mały włos nie stracił kilku tysięcy euro zaliczki, którą po uzyskaniu promesy już wpłacił na mieszkanie — mówi biznesmen. Oczywiście wynajął prawniczkę, która dopilnowała jego transakcji.

Przez trzy lata Chlebowski prowadził firmę w Polsce, żyjąc na Costa del Sol. W końcu jednak spakował walizki i wrócił.

Co się stało? — Zdecydowały sprawy służbowe. Ale nie tylko. Wyraźnie zmienia się klimat. Ostatnie lato było już nadzwyczaj upalne, nawet o północy temperatury przekraczały 30 st. C. Lubię, gdy jest gorąco, ale to zaczęło wykraczać poza moje zdolności adaptacyjne. Coraz trudniej było też z wodą. Weszły restrykcje, dotyczące podlewania trawników i ogrodów, w jednym z ostatnich maili od administracji przyszła wiadomość, żeby się przygotować na racjonowanie wody pitnej. Spodziewam się, że okresy suszy będą się wydłużały, a wtedy życie w Hiszpanii stanie się nieznośne.

Chlebowski planuje wracać do Hiszpanii każdej jesieni, ale już tylko wynajmować mieszkania na dłuższy pobyt, niekoniecznie mieszkać tam na stałe. Hiszpański apartament w Costa del Sol sprzedał z zyskiem ok. 30 proc.

Po słonecznej stronie życia

Polacy inwestują za granicą, głównie po to, aby uciec od inflacji. Ceny mieszkań w Polsce stale rosną. Według danych NBP w ostatnim kwartale 2023 r. w siedmiu największych miastach za mkw. trzeba było zapłacić średnio ok. 12,5 tys. zł — o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. W tym roku ten trend nieco wyhamował, nie na tyle jednak, żeby nie przebić pułapu 17 tys. zł średnio za metr w Warszawie. Za pół miliona złotych kupi się w stolicy już najwyżej kawalerkę, na standardowe dwa pokoje trzeba przygotować niemal milion.

Dlatego już nie tylko najbardziej zamożne osoby, ale polska klasa średnia inwestuje w nieruchomości za granicą. Od trzech lat rekordy popularności bije w tym zakresie Hiszpania.

Podstawowym magnesem jest klimat. Na popularnym Costa del Sol mamy aż 300 słonecznych dni w roku. Dla porównania w Polsce jest ich tylko 66. Sęk w tym, że właśnie z tego powodu w Hiszpanii mieszka się coraz trudniej — zaczyna brakować wody, kolejne regiony wprowadzają ograniczenia: najpierw w podlewaniu ogródków, następnie w wypełnianiu basenów, ale też w dostępie do prysznica czy nawet wody pitnej.

Mimo to ruch na rynku nieruchomości nie maleje. Szacuje się, że w 2022 r. sprzedano w Hiszpanii 650 tys. domów i mieszkań — to najwyższy wskaźnik od 15 lat. Oczywiście w związku z tym, również ceny mieszkań rosną. I rozbieżności pomiędzy regionami, np. w Barcelonie średnia cena za m kw. to 4,4 tys. euro, w Madrycie — 3,9 tys. euro, w Maladze i Sevilli już tylko nieco ponad 2 tys. euro (dane za 2023 r.)

Według danych rejestru nieruchomości i gruntów Registradores de España, w 2023 r. Polacy kupili w Hiszpanii 3118 nieruchomości. To o 142 więcej niż w poprzednim roku. A to właśnie 2022 r. był rekordowy — wtedy niemal potroiła się liczba nieruchomości w Hiszpanii, w których posiadanie weszli Polacy. Nietrudno się domyślić, że poza inflacją za ten wzmożony ruch odpowiada wybuch wojny w Ukrainie.

Nie jesteśmy oczywiście jedyni — w tym samym czasie o ponad połowę wzrósł udział obcokrajowców w hiszpańskim rynku nieruchomości. Na pierwszym miejscu pozostają nabywcy z Wielkiej Brytanii, którzy rocznie kupują w Hiszpanii ok. 15 tys. mieszkań. Polski udział w hiszpańskim rynku nieruchomości wynosił w 2019 r. 1,6 proc., a do końca 2022 r. podwoiliśmy go — do 3,2 proc. Tylko co dziesiąty polski nabywca posiłkuje się kredytem.

Własny kąt — Katalonia

Iwona oprowadza mnie po swoim nowym mieszkaniu. Klasyczne "sorry za bałagan" usprawiedliwione, bo dopiero wróciła z pracy, a już wychodzi oprowadzać znajomych po mieście.

Z korytarza rzucamy okiem na trzy niewielkie sypialnie. W pierwszej: łóżko i szafa, do drugiej wprowadzi się za kilka dni znajoma z kotem, bo ze zwierzakiem ma małe szanse znaleźć inne lokum.

Trzecia sypialnia służy chwilowo za składzik, z miejscem na deskę do prasowania i rower. Salon otwarty na kompaktową kuchnię. Stół, kanapa, krzesła. W kuchni jasne meble oraz mały fakap — miejsce na pralkę okazało się niewymiarowe, więc stoi w nim niedopasowany sprzęt. Nowoczesne, proste wnętrza, gładkie, jasne ściany — mieszkanie jak po flipperze w Warszawie. Różnicę widać, dopiero gdy wychodzimy na taras.

Jest wąski, za to długi, ale co ważniejsze — ostro operuje na nim słońce, choć jest już po godz. 17. Po skosie w dół wystawione na chodniku metalowe stoliki czekają na klientów baru. Wąska uliczka zabudowana ściśle trzy— i czterokondygnacyjnymi domami, dominują wypłowiałe beże. Panuje cisza, życie wróci na tę ulicę za trzy godziny, wieczorem.

— To dzielnica raczej uboga, za to jest bardzo przyjemnie: sąsiedzi częstują mnie jedzeniem, zapraszają na imprezy rodzinne — mówi Iwona. — Znasz trochę Kraków? Czuję się tu trochę jak na krakowskim Kozłówku — żartuje. Nie ma jednak racji. Na Kozłówku budowano pod koniec lat 60. z wielkiej płyty, a ściany kamienicy jej mieszkania w Les Roquetes, choć pochodzą z tego samego okresu, postawiono ze zdrowej cegły.

O kupnie mieszkania w Hiszpanii Iwona Wierzbanowska z Krakowa zdecydowała po wybuchu wojny w Ukrainie. Właściwie — zdecydowali o tym jej rodzice.

— Znajomi trochę zaczęli panikować, że wojnę mamy tuż za granicą i może warto część oszczędności ulokować w innym miejscu, gdzieś dalej? — mówi Iwona. Poza tym faktycznie żyła w Barcelonie, i tak musiała gdzieś tu mieć swój kąt.

Z Krakowa wyjechała w 2020 r. na wolontariacki projekt z programu Erasmus+. Na początku z myślą, że to wyprawa na rok. Trafiła w sam środek pandemii COVID-19. Fundacja, w której się zatrudniła, zajmuje się na co dzień wymianą młodzieży i szkoleniami, w pandemii mogli to kontynuować wyłącznie online. Iwona mieszkała więc w Barcelonie, ale pracowała zdalnie. To za mało, żeby naprawdę poznać miasto i kulturę. Po roku poszukała więc kolejnej pracy i przedłużyła pobyt. Zaczęła od działu sprzedaży w startupie, który pośredniczy w czarterze jachtów, dziś pracuje na pół etatu w agencji turystycznej, dodatkowo rozkręca własną firmę pijarową.

Za pokój w mieszkaniu w Barcelonie, które współdzieliła z dwoma osobami, płaciła 500 euro miesięcznie plus ok. 100 euro dodatkowo za prąd, wodę i wywóz śmieci. To niemałe koszty jak za wspólne mieszkanie.

— Rodzice mogli zainwestować ok. 500 tys. zł. Zaczęłam szukać mieszkań w Barcelonie — opowiada Iwona. Za 120 tys. euro, jakie dzięki rodzicom miała do dyspozycji, mogła kupić najwyżej rozpadającą się ruderę na parterze. W poszukiwaniach zaczęła więc stopniowo oddalać się od miasta. Kolega z pracy polecił jej agenta nieruchomości, ten pokazał Iwonie mieszkanie 60 m kw. w Les Roquetes. To mieszkanie zwiedzałam zdalnie z Iwoną — po dwóch latach od kupna. Kosztowało w sumie 135 tys. euro (ok. 580 tys. zł). Gdy dzisiaj sprawdzam ceny w Les Roquetes, poszły nieco w górę. Miejscowość jest oddalona od Barcelony o ok. 40 km, ale z bardzo dobrym połączeniem autobusowym i kolejowym. Do plaży zaledwie 2,5 km.

Iwony stałe opłaty są niższe niż wtedy, gdy wynajmowała zaledwie pokój w mieście. Wynoszą 30 euro (130 zł). Prąd to 70 euro co miesiąc, zużycie wody — dodatkowo 30 euro. Do tego alarm z monitoringiem — 60 euro każdego miesiąca.

— Wszyscy tu montują alarmy, z powodu zagrożenia włamaniami, ale też ze strachu przed dzikimi lokatorami — mówi Iwona. Na początku żyła w lęku. — To dzielnica z tych uboższych, bałam się włamań. Nic takiego się jednak nie zdarzyło. Mieszkam tu już dwa lata, sąsiedzi są mili, przede wszystkim — wszyscy się znają, nie jest tak anonimowo jak w Barcelonie — mówi Iwona. Na razie nie planuje wracać do Polski.

Wypadowe mieszkanie w Andaluzji

Marcin Kwiecień, znany wrocławski adwokat, specjalizujący się w prawie piłki nożnej, nie planuje wyprowadzać się z Polski. O Hiszpanii myśli w kategoriach wyłącznie turystycznych. Dlatego kupił tam mieszkanie.

— Mam dwójkę dzieci, wakacyjne wypady zaczęły być już sporym obciążeniem finansowym. Policzyłem, że korzystniej byłoby kupić jakąś nieruchomość w cieplejszym rejonie i potraktować to jako bazę wypadową — mówi mecenas.

Spędzał z rodziną urlop na wybrzeżu Costa Almeria w miejscowości Vera Playa. — Byliśmy tam zaledwie tydzień, ale sprawdziłem ceny nieruchomości. Były naprawdę przystępne w porównaniu z tym, co się działo u nas, w kraju — mówi.

Wolałby inwestycję na Wyspach Kanaryjskich, ale tam akurat ceny poszły w górę, w związku ze wzrostem zainteresowania nieruchomościami po wybuchu wojny w Ukrainie. — Ten plan przekroczył moje możliwości finansowe, tym bardziej że na wyspy nie da się dostać w inny sposób niż samolotem, a to znacznie podnosi koszt — opowiada Kwiecień.

Polował na mieszkanie na hiszpańskim wybrzeżu w ciągu dwóch wyjazdów w 2021 r. Wytypował kilkanaście lokali w okolicy Alicante i Torrevieji. Tam, gdzie wypoczywa bardzo wielu Polaków. I wielu też kupuje tam mieszkania. Zrezygnował jednak. — To bardzo turystyczna lokalizacja, wielopiętrowe, resortowe budynki. Żeby kupić tam coś naprawdę ładnego, trzeba by iść w luksus i mieć rozdmuchany budżet. Celowałem jednak w coś bardziej intymnego — mówi adwokat. Na jeden dzień wybrał się prawie 300 km na południe, do Andaluzji. I od razu się zakochał.

— Na wybrzeżu Costa Almeria jest przyjemniej niż na popularnym, przeludnionym Costa Blanca. Obowiązuje np. zakaz budownictwa wielopiętrowego. Widać większą dbałość o krajobraz, niż o turystów — mówi Kwiecień. Równie ważnym argumentem było i to, że nieruchomości są tam tańsze.

Kwiecień znalazł w końcu mieszkanie wakacyjne, w willowej zabudowie, w małej miejscowości ok. 90 km od Almerii. Jeszcze niewykończone, ale już nie z rynku pierwotnego. Deweloper splajtował w kilkanaście lat wcześniej, jedna z potężniejszych hiszpańskich agencji nieruchomości odkupiła budowę i wyprzedawała mieszkania. Tyle że trzeba było czekać rok na zamknięcie ostatnich prac budowlanych i wykończenie pod klucz. — Mieszkanie 80 m kw., dwie sypialnie, dwie łazienki, dwa tarasy, basen i garaż. Zapłaciliśmy ok. 250 tys. zł. Ze wszystkim: prawnikiem i notariuszem. Na polskim wybrzeżu czegoś takiego w takiej cenie już bym nie znalazł — mówi Kwiecień.

Obejrzał z pośrednikami kilkanaście mieszkań, zdecydował, co chce kupić. Po czym udzielił notarialnego pełnomocnictwa lokalnemu prawnikowi, żeby go reprezentował przy zakupie nieruchomości. Nie przyjeżdżał już z Polski, nawet na podpisanie aktu notarialnego. Prawnik załatwił wszystko. — Wystarczy jedna wizyta w Hiszpanii, obejrzenie kilkunastu nieruchomości, wybór adwokata i udzielenie pełnomocnictwa. Prawnik zrobi za ciebie wszystko: od uczestnictwa przy transakcji, po podpisanie umów na prąd, wodę oraz internet itd.

To prawnik założył mu wymagane konto w banku, przedtem wyrobił NIE — numer identyfikacyjny, jak PESEL dla obcokrajowców. Standardowa cena za taką usługę nie powinna przekroczyć 1 tys. euro.

Sąsiedztwo Kwietnia to kilkanaście rodzin — Anglicy, Holendrzy, ale też Hiszpanie, którzy uciekają na wybrzeże z Madrytu. Na 16 mieszkań w jego domu, zaledwie dwa są użytkowane przez cały rok. W pozostałych lokatorzy bywają tylko sezonowo. Dlatego alarm, o którym wspominała mi Iwona, jest istotnym elementem planu.

— Meble można kupić stosunkowo tanio w lokalnych mniejszych sklepach, nawet nie trzeba się wybierać do sieciówek. Jak ktoś się jednak uprze, to w pobliżu jest IKEA— mówi Kwiecień. Planuje mieszkanie również wynajmować, będzie do tego potrzebował licencji i ok. 100 euro za nią. To jednak dopiero w przyszłym roku. Bo przed nim jeszcze kupno mebli do kuchni i poprawki remontowe w łazienkach.

— Z okien widać morze. Do rozległej, piaszczystej plaży mam zaledwie pięćset metrów. W pobliżu jest park narodowy, możemy też jeździć do Malagi czy Sevilli, a do Gibraltaru są zaledwie 4 godz. drogi. Wystarczy zwiedzania na najbliższych kilka lat, nuda nam nie grozi — planuje wrocławianin. Pierwsze rodzinne, dłuższe wakacje w nowym lokum są tuż przed nim.

"Newsweek": Dostałem świąteczną premię. Prezenty już kupione, święta ogarnięte. Mogę odłożyć te pieniądze na gorsze czasy. Da się to zrobić tak, żeby nie stracić na inflacji, a może choć trochę zarobić?

Maciej Samcik: – Jeśli stopy procentowe pozostaną w okolicach obecnego poziomu, to w przyszłym roku da się w bankach znaleźć depozyty dające szansę na ochronę przed inflacją (czyli z oprocentowaniem 6-7 proc. w skali roku). Poza tym dość dobre oprocentowanie – w okolicach 6 proc. rocznie – mają wciąż detaliczne obligacje skarbowe. Przyjrzałbym się rocznym (oprocentowanie takie, jak stopa NBP), trzyletnim (stałe oprocentowanie przez cały czas) i dziesięcioletnim (oprocentowanie uzależnione od inflacji).

Na świecie robi się coraz bardziej niespokojnie. Jakich rodzajów inwestycji lepiej się wystrzegać w nadchodzącym roku?

– Myślę, że nie ulokowałbym swoich wolnych pieniędzy w nieruchomościach, chociaż pewnie ich ceny nie będą jakoś drastycznie spadać – po prostu będą inne możliwości lepszego lokowania.

Czyli mieszkanie na wynajem – czy to w Polsce, czy gdzieś w cieplejszym, wakacyjnym miejscu – raczej nie będzie żyłą złota? Oczywiście mówię o zakupie za gotówkę, bo kredyt w złotych na coś takiego zakrawałby chyba na szaleństwo?

– Generalnie nieruchomości są aktywem, w którym nie trzymam więcej niż 20 proc. mojego majątku. To nie jest zbyt płynne aktywo, nie da się go schować przed rządem, przenieść w inne miejsce, jego wartość jest uzależniona od lokalnych uwarunkowań. No i nie da się go ubezpieczyć od wszystkich ryzyk, które jesteśmy sobie w stanie wyobrazić. Nie mam nic przeciwko nieruchomościom na wynajem, ale nie lokowałbym w ten sposób 100 proc. pieniędzy, a najwyżej 20 proc. Długoterminowo to dobry sposób na lokowanie kapitału, ale ważniejsza jest dywersyfikacja. Ze względu na niestabilność, dbałbym zarówno o dywersyfikację geograficzną, jak i walutową – nie trzymałbym wszystkich pieniędzy w jednym miejscu, choćby najlepiej "płaciło".

W sieci z co drugiej reklamy wyskakują kryptowaluty. Widziałem nawet ich reklamy w tradycyjnej telewizji.

– Wydaje mi się, że hossa kryptowalut może się zbliżać do szczytu, więc z tym też bym uważał. Teraz bitcoin jest w okolicach 100 000 dolarów, od początku tej fali wzrostów podrożał ok. ośmiokrotnie. W poprzednich hossach jego wartość rosła średnio 18-krotnie, a potem cena załamywała się o 80-90 proc. Gdyby ta historia się powtórzyła, to wchodząc na rynek dopiero teraz, mamy szansę na podwojenie kapitału (do 200 000 dolarów) oraz na udział w spadku o 80 proc., czyli na utratę 60-70 proc. swoich pieniędzy. To jest skala ryzyka. Dlatego bym uważał. Chociaż jeśli bitcoin stanie się orężem USA w walce z chińskim pieniądzem cyfrowym, to historia z poprzednich załamań jego ceny nie musi się powtórzyć.

Czy są jakieś pewniaki, które pozwalają spać spokojnie, bez obaw że nasza premia czy odkładane sumiennie pieniądze przepadną?

– W lokowaniu pieniędzy nie ma nic pewnego, każdy sposób ich pomnażania naraża na jakieś ryzyko. Albo inflacji, albo dewaluacji, albo nacjonalizacji, albo utraty wartości rynkowej. Myślę, że stosunkowo pewną inwestycją na długi termin są obligacje skarbowe. Wydaje mi się, że ze względu na oczekiwany spadek stóp procentowych wyższe od depozytów zyski powinny dać fundusze obligacji.

I z drugiej strony – czy są jakieś trendy inwestycyjne, które powinny nam zapalić czerwone lampki? Nie mówię o nigeryjskich propozycjach pomocy w odzyskaniu spadku po wujku-miliarderze, ale czy np. propozycje inwestycji w zagraniczne nieruchomości, kryptowaluty, startupy czy jeszcze inne niecodzienne rzeczy to coś, od czego należy od razu uciekać?

– Trzeba uciekać zawsze, jak ktoś mówi o zysku bez ryzyka i jest to wysoki zysk. Dziś bez dużego ryzyka można mieć 5-6 proc. rocznie. Wszystko inne wiąże się już z możliwością utraty części pieniędzy i warto sobie z tego zdawać sprawę.

A co ze złotem? Prezes NBP chwali się tym, ile to go nie sprowadził do Polski. I trochę się zastanawiam, ile w tym polityki, a ile rzeczywiście inwestycyjnego rozsądku. Warto iść w ślady Glapińskiego?

– Nie traktowałbym złota jako inwestycji, raczej jako wygodną lokatę kapitału na dekady. Taki zamiennik nieruchomości. Tyle że mieszkania nie zabierzemy na drugi koniec świata i nie wymienimy na tyle samo dolarów, ile w Polsce. A złoto możemy. Jest kilka makrotrendów, które sprzyjają złotu – walka z dolarem przez państwa globalnego Południa, zadłużenie świata i możliwość dodruku pieniądza przez banki centralne. No i oczywiście geopolityczna niepewność.

No to może waluty? Prezes NBP nieodmiennie każe nam wierzyć w siłę złotego, bo jest nasz, narodowy. Ale wiadomo, że jak idzie kryzys, to ludzie z reguły wolą kupować dolary czy euro. Trzymać się złotego, czy lepiej nie?

– Warto mieć część pieniędzy ulokowanych w czymś, co jest wyceniane w obcej walucie. Niektórzy mają po prostu dolary schowane w szufladzie, chociaż ja bardziej cenię jako taką "lokatę awaryjną" franki szwajcarskie. Część moich globalnych inwestycji w akcje największych światowych koncernów jest umieszczona w strefie dolara oraz w strefie euro.

Nie straszyłbym jednak upadkiem złotego. Jeśli polskie sprawy pójdą dobrze, to uważam, że złoty będzie w horyzoncie 5-10 lat znacznie silniejszą walutą, niż euro. Ale na razie musimy uporać się z szybkim przyrostem zadłużenia państwowego budżetu, więc raczej spodziewałbym się, że w 2025 r. złoty nie będzie tak dobrze stał, jak w ostatnich miesiącach.

Niezależnie od wszystkiego, jakąś część pieniędzy – jeden powie, że 10 proc., a inny że 50 proc. – warto mieć w czymś, co będzie nas zabezpieczało przed ewentualnymi szaleństwami polskich polityków. Czyli w czymś, co jest denominowane w twardej walucie. Albo w złocie.

Wiadomo, że czarny łabędź pojawia się zwykle niespodziewanie, ale czy dziś – poza perspektywą eskalacji wojny i kolejną kadencją Trumpa – widać jakieś zapowiedzi inwestycyjnych turbulencji? Czy rynki raczej nie reagują tak alergicznie na (geo)politykę?

– Niepokoją mnie bardzo wysokie ceny akcji w USA, które mogą zwiastować większe kłopoty, o ile spółki nie "dowiozą" zysków uwzględnionych w cenach ich akcji. No i sytuacja polityczna w Europie, która też przekłada się na gospodarkę. I tu, i tu może się wydarzyć coś niemiłego, co może rzutować na nasze pieniądze.

Może nie jest to najbardziej etyczny pomysł na zarabianie, ale skoro robi się coraz bardziej niespokojnie, to może warto zainteresować się np. akcjami spółek zbrojeniowych? Słyszałeś o jakichś instrumentach inwestycyjnych, które bazują na naszych obawach przed wojną?

– Tak, pojawił się taki trend, sam mam w portfelu dwa fundusze ETF, które odzwierciedlają notowania spółek z sektora obronnego. W ciągu ostatniego roku zarobiłem na nich po kilkadziesiąt procent. Jeszcze kilka lat temu spółki zbrojeniowe były uważane za nieetyczny sposób inwestowania, ale to się skończyło. Czasy się zmieniły. Niestety, dziś już największe koncerny zbrojeniowe mają dość wysokie wyceny, więc pewnie aż takich zysków nie będą przynosiły. Ale jestem zwolennikiem inwestowania w megatrendy. Niestety zbrojenia są jednym z nich. Innym jest starzenie się społeczeństw, ale też energetyka (w tym jądrowa, inwestuję w ETF-y koncentrujące się na energetyce jądrowej), czy szeroko pojęte ESG, czyli firmy, które robią dobrze dobre rzeczy.

Oszczędzanie czy inwestowanie różnią się w zależności od wieku, naszych możliwości. Co byś doradził młodym, którzy dopiero zaczynają regularne zarabianie, a co naszym koleżankom i kolegom, dla których perspektywa emerytury przestała być już czystą abstrakcją?

– Młodym doradzam przeznaczanie na oszczędności 5 proc. swojego dochodu, co powinno wystarczyć do osiągnięcia statusu milionera za jakiś czas. Ludziom w moim wieku zalecam policzenie, ile pieniędzy mogą dostać z ZUS, ile warte są ich nieruchomości, ile mają oszczędności emerytalnych w OFE, czy PPK. I czy to wszystko wystarczy, by nie musieć pracować do końca życia.

Pytanie z pogranicza psychologii: czy zdarza się, że ktoś, kto ma trochę wolnych pieniędzy i rozsmakuje się w inwestowaniu, może stać się inwestycyjnym hazardzistą, który będzie sprawdzał kursy akcji w Tokio czy notowania soku pomarańczowego na amerykańskiej giełdzie towarowej? I co zrobić, żeby nie popaść w taki nałóg?

– Nie łączyłbym inwestowania z hazardem, to są jednak inne aktywności. Natomiast zawsze trzeba uważać, żeby za bardzo nie uwierzyć we własne siły. Na rynku kapitałowym nie ma możliwości, żeby zawsze wygrywać. Dlatego nie wolno stawiać wszystkiego na jedną kartę.

Wielu ludzi odrzuca myśli o oszczędzaniu, bo często trudno im wiązać koniec z końcem. Czy w takiej sytuacji wujek dobra rada może coś podpowiedzieć?

– Człowieku, masz do wyboru zamienić pieniądze na rzeczy, które natychmiast po zakupie tracą na wartości lub te pieniądze pomnożyć, żeby zamienić je na coś znacznie fajniejszego w przyszłości. Jeśli już tracisz pół życia na pracę, to nie zamieniaj owoców tej pracy w coś, co traci na wartości.

Rozmawiał Dariusz Ćwiklak

"Newsweek": Czy kupowanie bardzo drogich nieruchomości to snobizm?

Bogdan Czeżyk: — Nie. Uważam, że to racjonalna decyzja ekonomiczna.

Chce pan powiedzieć, że za szukaniem apartamentów jak najbliżej morza, z najpiękniejszym wnętrzem, według projektów najlepszych architektów, nie stoi chęć zaimponować innym?

— Nie sądzę, aby tak było. Każdy w życiu ma różne potrzeby, zupełnie inną wizję piękna oraz tożsamość. W nieruchomościach motywacje także są różne. Jedni kupują inwestycyjnie, pakietami, inni kolekcjonersko, albo lokując nadwyżkę kapitału. Motywacje mogą być też inne w zależności od pokolenia – milenialsi czy "zetki" pobyt w jakiejkolwiek nieruchomości traktują jako przystanek, kolekcję przeżyć. Czynnik emotywny dominuje nad pragmatycznym.

Dla młodszych pokoleń zakup luksusowej nieruchomości nie znajduje się wysoko na liście marzeń?

— Nie wiem, jak sobie zwizualizować ich stan posiadania w przyszłości, ale z pewnością jest to grupa, która inaczej wszystko przeżywa, podejmuje inne decyzje. Mimo to na pewno będą nabywali nieruchomości, nie wyobrażam sobie 50-latka żyjącego na wynajmie. W pewnym momencie życia trzeba mieć jakąś ostoję, a najem niekoniecznie tym będzie. Myślę, że jeśli chodzi o dobra luksusowe, które nie są pierwszą potrzebą, to wchodzące na ten rynek nowe pokolenia będą nabywały nieruchomości, choćby z powodów inwestycyjnych, żeby chronić swój kapitał.

Czy dzisiaj klasę średnią stać na mieszkanie premium? Czy to jest raczej opcja dla klasy wyższej, dla najbogatszych?

— Zależy gdzie. Ostatnio otrzymałem ofertę z Dubaju — nieruchomość premium w ciekawej inwestycji, z basenami i przeróżnymi udogodnieniami. Cena promocyjna wyniosła ok. 900 tys. zł, płatność można rozłożyć na raty. Parę, która ma zarobki na poziomie 20-30 tys. zł miesięcznie, co w Warszawie nie jest szokiem, stać na zakup takiej nieruchomości za gotówkę. W Polsce za tyle takiej nieruchomości premium nie kupimy.

A za ile?

— Moim zdaniem w Warszawie rynek mieszkaniowy o podwyższonym standardzie zaczyna się od ok. 2,5 mln zł w górę, natomiast w kategorii luksusu ten pułap rozpoczyna cena w okolicy 4 mln zł.

O jakiej powierzchni mówimy?

— W podwyższonym standardzie musi to być przynajmniej 70 m kw. Choć przyznam, że widziałem kiedyś w stolicy 40-metrowe mieszkanie wykończone 24-karatowym złotem. I to rzeczywiście był snobizm.

Można przyjąć, że cena za mkw. mieszkania w podwyższonym standardzie zaczyna się od ok. 30 tys. zł, jeżeli natomiast mówimy o luksusie i rynku premium to od 50-60 tys. zł w górę za m kw.

Jakie kryteria musi spełnić nieruchomość, żeby uznać ją za luksusową? Co jest dzisiaj premium, a co nie?

— Na pewno warto zwrócić uwagę na to, że to, co kiedyś było premium, dzisiaj już niekoniecznie musi być tak oceniane. Natomiast punktem odniesienia będzie tzw. rynek basic, czyli sektor popularny, zabezpieczający podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Następnie jest rynek o podwyższonym standardzie, który daje większy komfort oraz rynek dóbr luksusowych — premium, spełniający nasze wygórowane, wymarzone oczekiwania. Mówi się, że ceny w sektorze o podwyższonym standardzie stanowią ok. 130 proc. ceny na rynku basic, a dóbr luksusowych zaczynają się od 180 proc. wartości.

Co wpływa na wartość mieszkań uznawanych za luksusowe?

— W Polsce modna jest zasada miasta 15-minutowego, co oznacza, że wszystko musi być w zasięgu ręki. Inna zasada, którą można odnieść do luksusowych apartamentów to 3-30-300. A więc widok na co najmniej trzy drzewa, otoczenie z 30 proc. powierzchni biologicznie czynnej, czyli niezabudowanej części działki, którą pokrywają trawy, drzewa, krzewy. I odległość min. 300 metrów od parku lub terenu zielonego. Znaczenie ma też zrównoważony rozwój.

Rynek dóbr luksusowych uchodzi za ekstrawagancki, na pokaz, natomiast młodsze pokolenie plus pragmatyczni inwestorzy wolą tzw. cichy luksus. Powodem jest choćby to, że taki apartament można spersonalizować, przystosować do swoich preferencji.

W moim rodzinnym mieście – Gdańsku – sektor premium rozpycha się w kolejnych nadmorskich i śródmiejskich lokalizacjach. Kiedy takich inwestycji jest coraz więcej, inwestorzy muszą coraz mocniej ze sobą konkurować. Czym kuszą dziś klientów premium?

— Dodają przestrzenie wspólne, małe kina, dzieła sztuki, usługi concierge. Jakość zazieleniania osiedli na rynku premium jest znacznie wyższa niż na rynku basic. Dzisiaj standardem są ładowarki elektryczne. Myślę, że przyszłością są nawet małe lotniska, które będą odpowiedzią na rozwój nowych pojazdów. Oczywiście pytanie, jak szybko ten rozwój nastąpi i jak kreatywni będą deweloperzy.

Kim są odbiorcy luksusowych mieszkań?

— Są to aktorzy, ludzie sztuki, biznesmeni, ekspaci, inwestorzy, kolekcjonerzy.

A czy zdarza się, że takie mieszkanie kupuje zwykły Kowalski?

— Transakcje kredytowe na tym rynku stanowią niewielki odsetek.

Ile mieszkań premium kupują rekordziści?

— Najwięksi gracze, najczęściej zagraniczni, kupują nawet po 100-300 mieszkań, głównie jako formę lokaty kapitału.

Aż tyle na rynku premium? Zaskoczył mnie pan.

— Ale są i tacy, którzy kupują dziesiątkami i trzymają na własny użytek.

Już samo kupowanie mieszkań jako drugi czy trzeci dom jest nieekologiczne.

— Dlaczego?

Bo kolejne domy zżerają energię, materiały. Nawet 40 proc. emisji gazów cieplarnianych generowanej przez ludzi pochodzi z budynków. W dobie kryzysu klimatycznego coraz więcej ekspertów alarmuje, że budujemy za dużo, zostawiamy za mało przestrzeni zielonej. Dla tych, którzy kupują kilka domów, to nie ma żadnego znaczenia?

— Świadomość jest coraz większa, natomiast dla osób pragmatycznych, twardo stąpających po ziemi, to sprawa drugorzędna. Nie będą się tym przejmowali. Z kolei młodzi ludzie – tak, oni są bardziej emocjonalni, przeżywający. To ma też odniesienie do kultury pracy. "Zetki" mają nieco inne podejście, preferują pracę w godzinach 8-15 i do widzenia. Moje pokolenie niekoniecznie zachowywało taką higienę pracy.

Od wybuchu pandemii Polacy chętnie inwestują w mieszkania za granicą. Nieruchomości premium w Hiszpanii czy Dubaju są dziś bardziej pożądane niż te w Polsce?

— Nieruchomości za granicą są popularne dlatego, że koniunktura jest tam inna niż w Polsce. Króluje Hiszpania, Włochy, Cypr, dobre promocje ma Dubaj. Natomiast kupując taką nieruchomość, warto odpowiedzieć sobie na pytanie: co jeśli w obliczu różnych czynników na rynku, chociażby problemów migracji, czy ekonomicznych w tych krajach, sytuacja się zmieni. Jestem orędownikiem posiadania mieszkania tam, gdzie mogę je nadzorować, mieć w zasięgu ręki, zarządzać ryzykiem.

Jak to? Odradza pan klientom kupowanie nieruchomości za granicą?

— Nie odradzam, mówię tylko, że z tyłu głowy trzeba mieć zapasowy scenariusz na wypadek, gdy np. w Hiszpanii nas coś zaskoczy. Niektórzy mówią: nie przejmuj się, jak coś się wydarzy, będziesz reagował. Pytanie, czy to jest podejście ekonomiczne. Moim zdaniem — nie.

Które lokalizacje na rynku mieszkań luksusowych w kraju uchodzą za najlepsze?

— Stolica i Trójmiasto, Wrocław, Kraków oraz Poznań. Oczywiście też kurorty nadmorskie – w woj. pomorskim i zachodniopomorskim, na które boom obserwujemy szczególnie od czasu pandemii.

W mniejszych miastach nie warto szukać luksusu?

— Myślę, że inwestycji premium będzie tam coraz więcej. Ciągle wierzymy w mit potęgi – najlepsze są największe miasta. Ale czasami to małe miejscowości mają walory, których duże miast nigdy nie będą miały. Mają ciszę, spokój, niekoniecznie muszą być biedne, jeżeli mają choćby dobrze rozwinięty sektor małych i średnich przedsiębiorstw. Deweloperzy pójdą w tym kierunku.

Klienci też? W końcu ceny powinny być bardziej kuszące.

— Myślę, że tak, bo luksus nie będzie zaczynał się od 50 tys. zł za m kw. tak jak w stolicy.

Coraz więcej ekspertów mówi jednak o tym, że opłacalność mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych słabnie. Czy dotyczy to też nieruchomości luksusowych?

— Na jakich przesłankach się opierają?

Na twardych danych, według których ceny mieszkań rosną, a czynsze utrzymują się raczej na stałym poziomie. Efekt? Rentowność jest niższa.

— Zgadza się, rynek wynajmu był poniekąd przesycony, takiego problemu nie ma natomiast na rynku dóbr luksusowych. A żeby inwestowanie w rynek premium stało się mniej atrakcyjne, musiałyby pojawić się inne, bardziej atrakcyjne formy lokowania kapitału. Natomiast cudzoziemcy, kolekcjonerzy adresów, którzy żyją marzeniami – nadal będą przywiązani do rynku premium.

Poza tym rynek dóbr luksusowych jest mniej podatny na sytuację ekonomiczną w kraju, na pewno nie przewiduję więc spadku cen. Biorąc pod uwagę, że rynek jest chłonny, cena będzie szła w górę.

Jaką nieruchomość premium powinien kupić ten, kto chce zyskać jak najwięcej?

— W tej sytuacji marzenia schowałbym do kieszeni i wybrał pierwszą linię zabudowy nad morzem, wieżowce na najwyższych piętrach w centrach dużych miast, albo małe butikowe apartamentowce w małych miastach. Tam ceny na pewno wzrosną.

Przypominamy jeden z najchętniej czytanych materiałów w "Newsweeku" w 2024 r.

Deweloperzy kuszą klientów rabatami, przybywa ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Według Expandera i Rentier.io. w czerwcu ceny spadły w 10 z 17 badanych miast. Jednocześnie pojawiło się niespodziewane zjawisko: mimo że od 4-5 miesięcy cena przeciętnego mieszkania stoi w miejscu, to średnie ceny za metr kw. rosną. O tym, dlaczego tak się dzieje, i co to oznacza na przyszłość, rozmawiamy z Katarzyna Kuniewicz, ekspertką rynku nieruchomości.

Newsweek: Czy po burzy jaką wywołał Bezpieczny Kredyt 2 proc. mamy teraz dobry moment na zakup mieszkania?

Katarzyna Kuniewicz*: — Jeżeli chodzi o możliwości wyboru mieszkań – teraz rynek sprzyja kupującemu. Natomiast zatrzymajmy się przy tych zawirowaniach, bo Bezpieczny Kredyt 2 proc. był tylko jednym z wielu czynników, które namieszały na rynku w ciągu ostatnich trzech lat.

Zaczęło się pandemią?

Owszem, w 2020 r. rynek mieszkaniowy był w fazie rozpędu, popyt rósł do czasu aż lockdown nagle wyciszył zainteresowanie klientów oraz podaż. Właściwie to nie było wyciszenie tylko zderzenie ze ścianą: rynek się rozpędzał i nagle mieliśmy dwa kwartały zamrożenia. Popyt wrócił dopiero w 2021 r. Powód? Najniższe w historii stopy procentowe, które zaowocowały sprzedażą, jakiej rynek nie widział od dawna. Trwało to przez 2021 r., ale nie dość, że zaczęła rosnąć inflacja, to nagle wybuchła wojna w Ukrainie.

I znów rynek trafił na ścianę?

Informacja o wojnie – tak jak lockdown — była dla nabywców szokująca. Z badań, które robiliśmy na grupie nabywców korzystających z portalu Obido wynikało, że ludzie zainteresowani kupieniem mieszkania wycofali się z tego zamiaru. Swoje dołożyła też sytuacja na rynku najmu, a warto pamiętać, że te rynki są ze sobą powiązane. Ekspresowo zniknęła masa mieszkań na wynajem. Owszem, część była wynajmowana Ukraińcom, ale część udostępniono im bezpłatnie. W dużych miastach oferta mieszkań na wynajem skurczyła się o 70 proc.! Z rynku wyssane zostały głównie małe, tańsze mieszkania. A kiedy wracały na rynek, oferowane były już po wyższej cenie.

Ale to nie był koniec. W 2022 r. KNF w trosce o kredytobiorców, myśląc o tym, co się stanie z ludźmi, którzy w euforii zakupu mieszkania zapominają, że wraz ze wzrostem inflacji może wzrosnąć koszt obsługi kredytu, nakazał bankom zwiększenie bufora przy liczeniu zdolności kredytowej z 2,5 do 5 punktów procentowych. Czyli mieliśmy wysokie stopy procentowe, wysoką inflację i wysoki bufor.

Potem nastały kolejne turbulencje: rządowy dopalacz, czyli dopłaty do zakupu pierwszego mieszkania wyczyściły rynek z mieszkań i wywindowały ceny.

W grudniu 2022 r. minister Waldemar Buda zapowiedział Bezpieczny Kredyt 2 proc. W tę zapowiedź uwierzyli w pierwszej kolejności ci, którzy znają się na rynku – inwestorzy, flipperzy. Już w styczniu 2023 r. widzieliśmy bardzo wysokie rezerwacje w grupie, która wiedziała, że pojawienie się dopalacza na wysuszonym rynku spowoduje większy popyt i wyższe ceny.

Do tego na koniec lutego KNF obniżył bufor z powrotem do 2,5. Po zakup mieszkania ruszyła jeszcze jedna grupa: ci, którzy do tej pory nie łapali się na kredyt hipoteczny. Banki zaczęły inaczej liczyć zdolność kredytową, co już w kwietniu i maju 2023 r. dało świetną sprzedaż, a program wchodził w życie w lipcu.

Co kupujących czeka dzisiaj?

Pod koniec roku 2023 rząd zapowiedział kontynuację dopłat do zakupu mieszkania, czyli kredyt #naStart. Deweloperzy wprowadzali do oferty nowe lokale, wierząc, że ta obietnica zostanie zrealizowana. Choć oferta mieszkań zaczęła rosnąć, popyt przeszedł w stan oczekiwania na nowy program. Na koniec czerwca obserwowaliśmy stabilizację cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dzisiaj kupujący mogą wybierać ze znacznie większej oferty. Bezpieczny Kredyt 2 proc. sprawił, że w III kwartale 2023 r. na siedmiu największych rynkach było w ofercie poniżej 34 tys. mieszkań, na koniec czerwca jest ich już 51 tys.

Czyli, w odróżnieniu od sytuacji sprzed roku, możemy kupować bez obaw, że zaraz ktoś nam sprzątnie mieszkanie sprzed nosa, albo że cena nagle wzrośnie.

Owszem, mieszkanie pozostaje u dewelopera dłużej. Ale jest jeszcze jedna ważna rzecz. Na rynku deweloperskim w 7 największych miastach całkowita cena przeciętnego mieszkania stoi w miejscu przynajmniej od 4-5 miesięcy podczas gdy średnie ceny za metr kw. rosną.

Dlaczego tak się dzieje?

Bo od początku roku wprowadzane przez deweloperów na rynek mieszkania są średnio o kilka metrów mniejsze, niż te, oferowane w poprzednim roku. Czyli mamy do czynienia z jednoczesną stabilizacją ceny całkowitej i wzrostem ceny za metr kw.

Według Expandera i Rentier.io. na rynku widać obniżki: w czerwcu ceny spadły w 10 z 17 badanych miast. Najbardziej w Toruniu (-7,5 proc.), Gdańsku (-3,1 proc.), Rzeszowie (-3,1 proc.), Łodzi (-2 proc.).

Na mniejszych rynkach wahania cen mogą pochodzić z niewielkiej liczby mieszkań. Zresztą na tych rynkach bardzo często działają przede wszystkim lokalni deweloperzy. Mniejsi mogą oferować ceny mieszkań trochę taniej. Mniejsza firma to mniejsza struktura organizacyjna, mniejsze miasto to tańsza ziemia. To przewagi, ale są też ryzyka. Mniejsze firmy deweloperskie to często mniejszy kapitał, a w konsekwencji mniej swobody, gdy trzeba skończyć budowę jednej inwestycji i jednocześnie zabezpieczyć ziemię pod następne projekty. Kiedy ludzie nie kupują mieszkań na wczesnym etapie projektu, pojawiają kłopoty z płynnością, dlatego mali inwestorzy są bardziej skłonni do udzielania upustów. I stąd się wzięły między innymi obniżki cen, które obserwowaliśmy w czerwcu.

Kolejne miesiące będą wyglądały podobne?

Nie widzę powodów, dla których popyt miałby nagle wzrosnąć. Nie mamy gwałtownego zmniejszenia się inflacji, a raczej sygnał, że inflacja wzrośnie do 5 proc., codzienne koszty znowu będą wyższe. Do tego niepewność, wojna w Ukrainie. Na mniejszych rynkach mogą pojawić się korekty — zarówno delikatne spadki, ale również wzrosty w najbardziej atrakcyjnych projektach – niewielkie, ok. 3-procentowe. Wszystko zależy od tego, jakie mieszkania będą na rynek wprowadzane przez deweloperów.

Dziś można zauważyć, że deweloperzy kuszą klientów rabatami, rozsyłają maile o obniżkach. Nie było tego w poprzednim roku…

Trudno te informacje lekceważyć, natomiast nie można liczyć na to, że obniżki będą masowym zjawiskiem, czyli tym mitycznym już "pękaniem bańki".

Natomiast choć oferta sprzyja kupującym, to nie sprzyja im oprocentowanie kredytów. Większość kredytów oprocentowanych na stałej stopie paradoksalnie nie jest korzystana, bo stopa jest wysoka – 7-8 proc. Nabywcy chętniej braliby dziś kredyt o oprocentowaniu zmiennym, podczas gdy główna oferta banków, to kredyty ze stałą stopą.

A w jakiej sytuacji są dziś, którzy chcą sprzedać swoje mieszkanie?

Oferta mieszkań na rynku wtórnym urosła nieprzypadkowo. To efekt tego, że wydłużył się czas sprzedaży lokalu. Rok temu ten, kto wystawił mieszkanie mógł sprzedać je w ciągu kilku dni, a może nawet i godzin. W tej chwili musi czekać tygodniami i jeszcze być gotowym na negocjacje ceny.

Co z tymi, którzy chcą kupić mieszkanie inwestycyjnie? Czy mieszkanie kupowane z myślą o zarabianiu na wynajmie przestaje się dziś opłacać?

Nie mam najmniejszych wątpliwości, że tak jest. Cena kupowanego mieszkania rośnie, a czynsz się stabilizuje albo nawet spada – rentowność jest więc coraz niższa. Czy wynajem się opłaca? Wszystko zależy od tego, czego oczekuje ten, kto kupił mieszkanie inwestycyjnie. Bo jeżeli kupił za gotówkę 5 lat temu, to wprawdzie dziś ma mniejszy zysk, ale to i tak absolutnie się opłaca, nie ma przecież kosztów związanych z kredytem.

W zupełnie innej sytuacji jest człowiek, który wziął kredyt, powiedzmy że w połowie 2020 r., czy 2021, przy stopach 0,1, a teraz WIBOR jest w okolicach 6 proc. Aby zrekompensować sobie wyższe koszty obsługi kredytu, musiałby mieć adekwatny wzrost czynszu. Bez wątpienia najem liczony w tym momencie jest mniej opłacalny niż jeszcze rok temu.

Czy odwlekanie przez rząd decyzji o nowym programie wpływa na ceny na rynku deweloperskim?

Kiedy rok temu zastanawiałam się, co by ustabilizowało rynek, miałam taką myśl, że gdybym nie chciała — siedząc na Świętokrzyskiej [ siedziba Ministerstwa Finansów – red.], obciążyć nowymi wydatkami budżetu państwa i jednocześnie uspokoić rynek mieszkaniowy w trwającym wówczas szaleństwie, to zapowiedziałabym ten program, a potem bardzo długo go negocjowała.

Właśnie to teraz obserwujemy.

Tak, i dlatego nie ma pewności, czy program wejdzie w życie.

Wejdzie?

Ja myślę, że tak, ale liczba obostrzeń, sprawi, że niewielka grupa nabywców skorzysta z programu. W kształcie, który ostatnio zaprezentowano skorzystałyby głównie rodziny z czwórką dzieci. Bo w ich przypadku zniesiono wymóg nieposiadania mieszkania, a także próg dochodowy.

Czy ten program znów sprawi, że ceny urosną, a klienci będą musieli głębiej sięgnąć do kieszeni?

Mamy na rynku dużą ofertę. Jeżeli z programu skorzysta niewiele osób, wpływ programu na ceny i na sprzedaż, będzie niewielki.

W sierpniu weszły w życie przepisy o patodeweloperce. Niektórzy deweloperzy straszyli, że przez nowe przepisy wzrosną ceny, bo będą mogli wybudować mniej mieszkań. Tak będzie?

Z pewnością. Jeśli deweloper kupił ziemię na której planował zbudować 100 mieszkań, a teraz musi wybudować do tego plac zabaw określonej wielkości, a jednocześnie odsunąć budynek od granicy działki, to wybuduje już 70-80 mieszkań. I to rzeczywiście zmieni Excele tych projektów. Natomiast deweloperzy zgromadzili sporo pozwoleń, dlatego efektów rozporządzenie nie powinniśmy doświadczać jeszcze przez najbliższe pół roku, a nawet dłużej.

Czego mogą spodziewać się ci, którzy jeszcze w tym roku chcą kupić mieszkanie?

Wydaje się, że będą w komfortowej sytuacji jeśli chodzi o wybór mieszkania. Wiele wskazuje na to że nie będziemy doświadczać gwałtownych zmian w otoczeniu rynku: nowych przepisów, zmian oferty czy stóp procentowych. Nie można przesądzać jak na rynek wpłynie "Kredyt na Start", bo nie wiemy jaki ostatecznie będzie. Krążące między ministerstwami listy świadczą o dość silnych antagonizmach pomiędzy politykami koalicji rządzącej w kwestii polityki mieszkaniowej.

Abstrahując od programu, jakich wzrostów cen możemy się spodziewać?

Ceny na rynku mieszkaniowym rosną zazwyczaj trochę powyżej inflacji – a ta w drugim półroczu według prognoz będzie w granicach 4-5 proc. Na początku następnego roku prawdopodobnie czeka nas jeszcze jeden skok inflacyjny — do 6-7 proc. Ceny mieszkań wyższe za rok o 7-10 proc. nie powinny nas dziwić. W mniejszych miastach, gdzie deweloperzy są bardziej narażeni na skutki gorszej płynności, możemy spodziewać się promocji, skłonności do obniżek. Ale nie na wszystkich małych rynkach – bo one szalenie się od siebie różnią. Inną sytuację mamy w dynamicznie rozwijającym się Szczecinie czy Rzeszowie, inną w Bydgoszczy czy Kielcach.

Katarzyna Kuniewicz — dyrektorka badań rynku Otodom Analytics, specjalizująca się w zagadnieniach dotyczących rynku mieszkaniowego w Polsce. Ekspertka w dziedzinie organizacji badań popytu i podaży na rynku nieruchomości. Prelegentka licznych konferencji, uczestniczka debat, komentatorka zjawisk i trendów w mieszkaniówce.

"Newsweek": Tomek jest po trzydziestce, do tej pory nie myślał o oszczędzaniu na "stare lata", ale chce to zmienić. Od czego powinien zacząć?

Michał Wachowski, doktor nauk ekonomicznych Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach, autor w portalu "Subiektywnie o Finansach": Zdecydowanie trzydziesto— i czterdziestolatkowie to grupa, której życie nabrało tempa. Okres nauki się skończył, być może pojawiła się rodzina albo i kredyt hipoteczny. Z drugiej strony zarobki w tej grupie wiekowej rosną, a nawet osiągają swój pik. Z danych GUS wynika, że mediana wynagrodzeń, czyli zarobki środkowego Polaka, jest najwyższa właśnie wśród osób w wieku 35-44 lat i wnosi niecałe 7 tys. zł brutto. Warto pomyśleć, żeby coś z tego zaoszczędzić, szczególnie jeżeli ktoś nie planuje żyć z minimalnej emerytury.

W co Tomek powinien zainwestować?

— To zależy od sytuacji rodzinnej i ekonomicznej, wiedzy i świadomości finansowej oraz skłonności do ryzyka. Inaczej do inwestycji musi podchodzić singiel, który mieszka w mieszkaniu, które otrzymał od rodziców i ma dobrze płatną pracę, a inaczej małżeństwo z dwójką dzieci i hipoteką. Ważne też, ile mamy oszczędności, ile jesteśmy w stanie oszczędzać i jaką mamy wiedzę finansową, która w Polsce nie jest zbyt duża. Jeżeli stawiamy dopiero pierwsze kroki na tym polu, to nie powinniśmy rzucać się na zbyt ryzykowne inwestycje. Generalnie młodsi ludzie mają wyższą skłonność do ryzyka, ale pamiętajmy też, że każdy ma własne preferencje w tym zakresie. Niemniej czym bardziej ryzykowna inwestycja, tym wyższa oczekiwana stopa zwrotu. Potencjalne inwestycje możemy sprowadzić do kilku grup.

Wyjaśni pan?

— Po pierwsze, możemy komuś pożyczyć pieniądze i w zamian – za jakiś czas – otrzymać zapłatę. Tu najprostszymi przykładami są oczywiście lokaty bankowe, konta oszczędnościowe, obligacje Skarbu Państwa. Po drugie, możemy kupić coś, co przechowuje wartość, broni nas przed inflacją. I to mogą być nieruchomości, złoto, ale są też alternatywne opcje: drogie alkohole, metale szlachetne, dzieła sztuki czy nawet kolekcjonerskie klocki Lego. Po trzecie, możemy zostać współwłaścicielem czegoś, co generuje wartość, czyli stać się udziałowcem spółki notowanej na giełdzie.

I po czwarte, być może najważniejsze, można zainwestować w siebie, szczególnie jeśli jesteśmy w młodym wieku, co zaprocentuje wyższymi zarobkami w przyszłości. Nie jest tak, że pierwsze 10 tys. zł musimy od razu lokować w rynek kapitałowy, czasem lepiej zainwestować w kursy, szkolenia, języki.

Niezależnie od wszystkiego, bardzo ważna jest dywersyfikacja. Na pewno nigdy nie wkładałbym wszystkich oszczędności do jednego worka, bo żadna inwestycja nie jest w stu procentach bezpieczna.

Co wybrać na początek?

— Najczęściej ludzie w pierwszej kolejności sięgają po najbezpieczniejsze inwestycje: lokaty bankowe, konta oszczędnościowe, następnie obligacje Skarbu Państwa. To powinien być pierwszy krok: dostajemy wypłatę i część pieniędzy przelewamy na konto oszczędnościowe, które ma wiele zalet. Jestem przerażony tym, jak dużo środków Polacy trzymają na nieoprocentowanych kontach w bankach. Te pieniądze się wówczas marnują, ich wartość spada przez inflację. A mogłyby zarabiać w zasadzie bez ryzyka i bez wysiłku – choćby na niskooprocentowanych lokatach.

Naprawdę nie musimy czekać na jakąś większą kwotę, każda złotówka jest ważna. Konta oszczędnościowe mają wiele plusów: w każdej chwili możemy wypłacić pieniądze, nie tracąc odsetek. Jedynie czasem za drugą i kolejną wypłatę w miesiącu ponosimy opłatę, która ma nas zniechęcić do wybierania środków. Polecam też korzystać z promocji takich kont, bo banki, chcąc ściągać nowych klientów, oferują dobre oprocentowanie: 6-8 proc. przez 3-4 miesiące, a potem spada ono do standardowego, niskiego poziomu. Wtedy można przelać pieniądze do innego banku i znowu skorzystać z promocyjnego oprocentowania.

Czy fundusze inwestycyjne i obligacje, to opcja dla Tomka, który dopiero zaczyna inwestować?

— Nie łączyłbym tych dwóch rzeczy, ponieważ obligacje skarbowe są bezpieczną inwestycją gwarantowaną przez państwo, w zasadzie w pełni płynną — w każdej chwili pieniądze możemy wypłacić – choć potrwa to trochę dłużej niż wypłata z konta oszczędnościowego, bo kilka dni. Poniesiemy też opłatę za wcześniejszy wykup. Natomiast fundusze inwestycyjne, czy obligacje korporacyjne, wymagają pewnej wiedzy finansowej i doświadczenia. Polecałbym poczekać, aż się zgromadzi trochę większy kapitał, a nie lokować pieniądze w fundusze po przeczytaniu jednego artykułu.

Co oznacza "większy kapitał"?

— Na pewno dobrze najpierw zgromadzić poduszkę finansową, czyli kwotę 3 do 6 miesięcznych zarobków (w zależności od sytuacji rodzinnej i tego, kto kiedy czuje się bezpiecznie) na koncie oszczędnościowym, ewentualnie na lokacie. Życie jest nieprzewidywalne. Możemy stracić pracę albo potrzebować pieniędzy na nową lodówkę, bo stara się zepsuje, czy kosztowne leczenie u dentysty. Kiedy mamy tę kwotę zabezpieczoną, można zacząć myśleć o inwestycjach.

Zaskoczyły mnie ubiegłoroczne dane Eurostatu, według których w 2022 r. przeciętny mieszkaniec Unii Europejskiej zaoszczędził ok. 12 proc. dochodu. Ale Polacy – razem z Grekami – w tym zestawieniu wypadli najgorzej, bo wyszli na minus, czyli musieli sięgnąć po oszczędności lub pożyczki. Czy naprawdę jest tak źle?

— W zależności od badania wnioski mogą być różne. Ostatnio na przykład czytałem wyniki badania VeloBanku, gdzie nawet 3 na 4 Polaków przyznawało, że gromadzi oszczędności regularnie. Wprawdzie to niskie kwoty — poniżej 1000 zł — ale zawsze coś. Patrząc na różne badania — rośnie liczba Polaków posiadających oszczędności, choć nie są to duże sumy.

Niestety ciągle jest też sporo rodaków, którzy nie potrafią oszczędzać. Tak zarządzają budżetem domowym, że po prostu nie zostaje im już żadna nadwyżka. To błąd, uważam, że w niemal każdym gospodarstwie domowym można poczynić jakieś oszczędności. Odkładając 10 zł dziennie, mamy 3650 zł rocznie. A przez 30 lat to 109,5 tys. zł samych oszczędności, bez uwzględniania ewentualnego zysku z inwestycji.

Gdzie szukać oszczędności?

— Proponuję zacząć od tego, żeby sobie robić regularne zestawienie wydatków i dochodów, na przykład w Excelu. Musimy wiedzieć, ile zarabiamy i na co wydajemy. Wiele rodzin nawet nie zauważa, że pieniądze przeciekają im przez palce: marnujemy żywność, chodzimy do drogiego osiedlowego sklepu zamiast taniego dyskontu, mamy niepotrzebne subskrypcje. Często podaję przykład apteki — w miastach są tańsze i droższe, a wszędzie są kolejki. I naprawdę te same leki można kupić taniej.

Pomijam naprawdę trudne sytuacje na przykład: niepełnosprawne dzieci, jeden pracujący rodzic z niskimi zarobkami, ale w większości gospodarstw domowych można poczynić jakieś oszczędności. Wystarczy spróbować.

Według badań "Strategie finansowe Polaków" VeloBanku 73 proc. Polaków deklaruje odkładanie pieniędzy, ale tych, którzy robią to z myślą o zabezpieczeniu starości jest 17 proc. Mało.

— To smutne, że niewielu Polaków myśli o emeryturze. Każda młoda osoba powinna zalogować się na swoje konto w ZUS, by sprawdzić hipotetyczną emeryturę. Szacunki są brutalne — dzisiejsi trzydziesto— i czterdziestolatkowie otrzymają jakieś 25-30 proc. ostatniej pensji. W jeszcze trudniejszej sytuacji są kobiety, które krócej pracują i dłużej żyją na emeryturze (mają niższy wiek emerytalny, częściej korzystają z urlopów wychowawczych i macierzyńskich). Przez co często niestety będą otrzymywać minimalną emeryturę, która – dla porównania – dzisiaj wynosi niecałe 1800 zł brutto. Dlatego warto skorzystać z programów, które ułatwiają oszczędzanie na emeryturę.

Na przykład z PPK, czyli Pracowniczych Planów Kapitałowych.

— Jest i PPE, IKE, IKZE. One mają wiele zalet – są preferencyjne sposoby opodatkowania, dodatkowo w PPK występuje dopłata od państwa i pracodawcy. Często jedynym warunkiem w tych programach jest po prostu utrzymanie pieniędzy do osiągnięcia odpowiedniego wieku. Na przykład jeśli mamy konto IKE Obligacje i wcześniej wypłacimy pieniądze, to naszą jedyną stratą będzie zapłata podatku Belki, z którego – jeśli dotrwamy do wieku okołoemerytalnego określonego w ustawie – jesteśmy zwolnieni. Dla formalności dodam, że występuje też minimalna opłata za prowadzenie konta, którą jednak bardzo szybko zrekompensują odsetki.

Smutne jest, że tak mało Polaków uczestniczy w tych programach. W PPK oszczędza 3,5 mln rodaków, w IKE — niecały miliona, w IKZE — to nawet niecałe pół miliona.

W PPK część Polaków decyduje się na wcześniejsze wypłaty, chociaż dobra informacja jest taka, że po wybraniu pieniędzy oszczędzają dalej.

— Na pewno bardziej opłacalne jest uczestnictwo w programie i regularne wypłaty, niż całkowity brak udziału. To świadczy o pewnej racjonalności tej części Polaków.

Natomiast najbardziej korzystne jest po prostu zapisanie się do PPK, doczekanie do emerytury i poprawa jakości życia na starość. Wtedy zachowujemy wszystkie dopłaty, które dodatkowo z biegiem lat zapewnią nam efekt "kuli śnieżnej".

Natomiast problem z oszczędzaniem w Polsce jest taki, że kilka wydarzeń mocno zniechęciło rodaków do oszczędzania na emeryturę: afery Amber Gold i GetBack, niejasne zmiany zasad w OFE, czy nawet nieszczęsne fundusze obligacji, które miały być bezpieczną inwestycją dla seniorów, a zabrakło wystarczającej kampanii informacyjnej o tym, że kiedy wzrosną stopy procentowe, to takie fundusze mogą czasowo przynosić straty. To wszystko nadwyręża nasze zaufanie do odkładania pieniędzy z myślą o przyszłości.

To jak przekonać do oszczędzania trzydziestolatków, którzy dziś wolą odkładać na kolejne wakacje albo nowy samochód?

— Daleki jestem od tego, żeby zachęcać do życia jak asceta, bo to nie o to chodzi. Jak najbardziej powinniśmy spełniać marzenia: pojechać na wczasy, zjeść w restauracji na mieście, kupić sprzęt elektroniczny. Natomiast dobrze, gdyby udało się jakąś część zarobków regularnie odkładać. Można to nawet zautomatyzować i np. przelewać choćby 10 proc. pensji co miesiąc na konto oszczędnościowe, czy skorzystać z oferowanej przez banki opcji zaokrąglania każdej transakcji i przekazywania kwot do specjalnej skarbonki. Dobrym pomysłem jest też odkładanie części każdej otrzymanej podwyżki, bo to najmniej uderzy w budżet gospodarstwa domowego. Nie chodzi o to, żeby rezygnować ze wszystkich przyjemności, tylko żeby spróbować znaleźć tańsze substytuty. Ewentualnie zautomatyzować proces oszczędzania, żeby mimo wszystko coś udało się zaoszczędzić, a potem te pieniądze zainwestować. Powtarzam – efekt "kuli śnieżnej" i procent składany spowoduje, że zamienimy regularne odkładanie i inwestowanie małych kwot na całkiem przyjemny kapitał w przyszłości.

W jakim wieku Tomek powinien zacząć oszczędzać na emeryturę?

— W zasadzie od kiedy zaczyna pracę i ma taką możliwość. W razie czego możemy z tego zrezygnować, a jednak w jakiś sposób regularne wpłacanie trzyma nas w dyscyplinie. Czym szybciej zaczniemy ten proces, tym dłużej pieniądze będą na nas pracować.

Im szybciej tym lepiej?

— Zgadza się, bo życie jest nieprzewidywalne. Są lepsze okresy, w których zarabiamy nawet ponad nasz potencjał i wtedy powinniśmy odkładać, są też gorsze okresy, kiedy będziemy musieli spłacać wcześniej zaciągnięty dług. Co jakiś czas na świecie wybuchają też kryzysy. Nie wiemy, co się stanie, więc jak najbardziej powinniśmy oszczędzać, tylko nie odbierając sobie też przyjemności. I naprawdę zachęcam, by zalogować się na swoje konto ZUS i zobaczyć prognozowaną emeryturę. To otrzeźwia.

A co jeśli ktoś jest już dawno po czterdziestce i nigdy wcześniej nie myślał o przyszłości, a teraz zajrzał na to konto i jest przerażony.

— Nigdy nie jest za późno, żeby zacząć oszczędzać, choć czym człowiek jest starszy, tym powinien wybierać bezpieczniejsze inwestycje, być może ograniczyć się do obligacji skarbowych, lokat. Na pewno nie powinien jednak trzymać wszystkich pieniędzy na nieoprocentowanym rachunku, a już na pewno nie w domu pod poduszką.

Powiedzmy, że Tomek ma już większą gotówkę i myśli o zainwestowaniu w mieszkanie. Czy to jest dzisiaj dobra forma zabezpieczenia starości?

— Nieruchomości uchodzą za aktywa dobrze chroniące przed inflacją, można z nich czerpać dochód z najmu. Natomiast były lata, kiedy opłacały się bardziej, bo obecnie obligacje Skarbu Państwa są na tyle dobrze oprocentowane, że dochód z wynajmu z mieszkania często jest z nimi porównywalny lub nawet mniejszy. Do tego dochodzi cały proces wynajmu, ewentualnego użerania się z niepłacącymi wynajmującymi, samodzielne rozliczanie podatków. Nie możemy też zapominać, że jesteśmy krajem przyfrontowym…

… i mieszkania w razie czego nie możemy spakować do plecaka?

— Nie możemy spakować ani nawet ubezpieczyć od wojny. Nieruchomości są też mało płynne. Mieszkanie może być warte 400 tys. zł, ale to nie znaczy, że jutro mogę mieć na koncie te pieniądze. Jeżeli będziemy chcieli szybko spieniężyć nieruchomości, to będziemy musieli zaakceptować znaczną obniżkę ceny. Natomiast Polacy mają specyficzny stosunek do nieruchomości. Przez naszą dużą potrzebę posiadania własnego mieszkania, to często właśnie nieruchomości są pierwszym krokiem inwestycyjnym.

Wspomniał pan też o inwestowaniu w przedmioty: klocki Lego, alkohole, możemy też kupować sztabki złota.

— Złoto faktycznie jest uważane za aktywo chroniące przed inflacją. Jest znane na całym świecie, występuje w ograniczonej ilości, nie można go w żaden sposób dodrukować. Jest łatwe do przeniesienia, jeżeli zainwestujemy w fizyczny kruszec. Złote monety można spakować w plecak i spieniężyć gdziekolwiek na świecie. Jednak warto pamiętać, że złoto nie przyniesie nam żadnych odsetek, jak choćby wynajem mieszkania, trzeba pomyśleć o jego bezpieczeństwie (np. skrytka bankowa lub sejf), a w przypadku turbulencji na świecie będziemy musieli liczyć się z zapłaceniem wyższego spreadu [różnica pomiędzy ofertą kupna i ofertą sprzedaży – red.] za spieniężenie tego kruszcu.

To kiepska opcja dla trzydziestolatka?

— Na pewno nie warto kupować złota, stawiając pierwsze kroki inwestycyjne. Jakaś część portfela w złocie może być dla kogoś dobrym rozwiązaniem, ale jeżeli ktoś zgromadził powiedzmy pierwsze 10 tys. zł, to nie powinien od razu biec po złotą monetę. Dopiero z większymi oszczędnościami można w ogóle myśleć o czymkolwiek innym niż bank.

Natomiast jeżeli ktoś realnie wierzy, że zaatakuje nas Rosja, będzie wojna, to faktycznie wszystkie inwestycje w złotówkach będą wtedy obarczone ryzykiem. Nieważne czy będziemy trzymać pieniądze w banku, czy w obligacjach skarbowych, to złotówka straci na wartości. Jeżeli ktoś faktycznie ma takie obawy, to jak najbardziej powinien myśleć o dywersyfikacji w walutach obcych albo o złocie.

Okazuje się, że także w bogatych Niemczech, podobnie jak u nas, własne mieszkanie jest poza zasięgiem finansowym bardzo wielu młodych rodzin. Z pomocą przyszedł im więc rząd federalny. Jednak robi to w taki sposób, by skorzystało na tym także środowisko naturalne. Od połowy 2023 r. wspierany za pomocą dopłaty do kredytu jest tam zakup nowych, energooszczędnych domów i mieszkań. Problem w tym, że zastosowanie ekorozwiązań ma wpływ na ceny nieruchomości.

W efekcie rośnie zróżnicowanie cenowe na rynku mieszkaniowym. Najwyższe ceny osiągają domy i mieszkania w budynkach posiadających najwyższą klasę energetyczną A. Tracą zaś na wartości tzw. wampiry energetyczne, czyli domy z klasą energetyczną G i H. Mało kto chce je kupować, więc często stoją puste. Federalne Ministerstwo Mieszkalnictwa, Rozwoju Miast i Budownictwa wpadło więc na niespotykany chyba nigdzie pomysł dopłat do kredytów na zakup takich starych, nieocieplonych domów. Ale równocześnie postawiło warunek: jeśli skorzystasz z preferencyjnego kredytu, musisz zainwestować w termomodernizację i ogrzewanie ekologiczne, czyli np. w pompę ciepła. Zresztą, jak się okazuje, i na taką inwestycję właściciel domu otrzyma preferencyjny kredyt oraz dotację.

Stare domy też są spoko

Obowiązujący u naszych zachodnich sąsiadów od września tego roku program "Jung kauft Alt" (młodzi kupują stare) na pierwszy rzut oka wydaje się szalony. Jednak po zrobieniu szybkiego bilansu na listę korzyści można wpisać nie tylko wsparcie młodych nabywców w zakupie własnego domu oraz uruchomienie inwestycji termomodernizacyjnych, dzięki którym stare domy zyskują nowe życie. Co ważne, jak podkreśla federalna minister mieszkalnictwa, rozwoju miast i budownictwa Klara Geywitz, renowacja istniejących budynków jest bardziej przyjazna dla środowiska i tańsza niż budowa nowych domów.

W skrócie, beneficjentami programu "Jung kauft Alt" mogą być wyłącznie rodziny posiadające co najmniej jedno niepełnoletnie dziecko (u nas z programów wsparcia korzystali najczęściej singielki i single oraz bezdzietne pary). Roczny dochód takiego gospodarstwa domowego nie może przekraczać 90 tys. euro. Przy czym ten limit dochodowy rośnie o 10 tys. euro wraz z każdym kolejnym dzieckiem.

Rodzina ubiegająca się o kredyt nie może posiadać nieruchomości w momencie składania wniosku, a kupowany dom musi być przeznaczony przez co najmniej 10 lat na własne potrzeby mieszkaniowe. Innymi słowy, nie można go wynajmować lub zamienić na biuro. Oczywiście nie wchodzi w grę zakup domu letniskowego czy działkowego. Inny warunek dotyczy standardu energetycznego budynku – musi mieć klasę F, G lub H. Limitowana jest także wysokość kredytu o okresowo stałym oprocentowaniu, który można spłacać nawet przez 35 lat (program przewiduje różne warianty spłat, w tym karencję w spłacie kapitału). Rodzina z jednym dzieckiem może pożyczyć maksymalnie 100 tys. euro, z dwójką niepełnoletnich dzieci – 125 tys. euro, a w przypadku trójki lub większej liczby potomstwa maksymalna kwota kredytu wynosi 150 tys. euro. Nie jest to wprawdzie kredyt 0 proc., ale takie oprocentowanie najpewniej każdy wziąłby w ciemno. Wynosi ono bowiem tylko ok. 1,5 proc. w skali roku (stałe przez 10 lat). Rynkowe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest zaś o ok. 2 pkt proc. wyższe.

Federalne Ministerstwo Mieszkalnictwa, Rozwoju Miast i Budownictwa policzyło, że rodzina z dwójką niepełnoletnich dzieci, która pożyczy na 35 lat 125 tys. euro, zaoszczędzi na odsetkach ok. 18 tys. euro. A nie jest to jedyna potencjalna korzyść. Kupiony za preferencyjny kredyt dom trzeba w ciągu 54 miesięcy (czterech i pół roku) zmodernizować w taki sposób, aby zapotrzebowanie na energię spadło do poziomu "domu energooszczędnego 70 EE".

Wyjaśnijmy, że w Niemczech oznaczenie "Effizienzhaus 70 EE" (70 EE) odnosi się do standardu efektywności energetycznej budynków określonego przez tamtejsze prawo budowlane oraz programy wspierające termomodernizację. Wartość 70 oznacza, że dom energooszczędny zużywa maksymalnie 70 proc. energii w porównaniu z referencyjnym budynkiem, który spełnia minimalne wymagania ustawy o oszczędzaniu energii. "EE" to skrót od "Erneuerbare Energien" (odnawialne źródła energii), który wskazuje, że część energii używanej w budynku musi pochodzić ze źródeł odnawialnych, takich jak panele fotowoltaiczne czy pompy ciepła​. Dzięki temu dom emituje mniej dwutlenku węgla i gazów cieplarnianych.

Oczywiście na termomodernizację też trzeba mieć pieniądze. Z pomocą przychodzi państwo, oferując nisko oprocentowaną pożyczkę. Przy założeniu, że wynosi ona 150 tys. euro na 30 lat, a jej oprocentowanie nie przekracza 2,7 proc. w skali roku, nasza przykładowa rodzina zyskuje ok. 6 tys. euro. Nagrodą w przypadku takiej termomodernizacji jest także 22,5 tys. euro dotacji na spłatę kredytu. No i niebagatelną kwestią jest też to, że inwestycja nie tylko zmniejsza wydatki na ogrzewanie i ciepłą wodę, ale także podnosi wartość nieruchomości, i to nawet o 35-40 proc., na co wskazują liczne analizy rynku nieruchomości. Program "Jung kauft Alt" ma działać do końca 2025 r., a tylko w tym roku rząd federalny zarezerwował na ten cel kwotę 350 mln euro.

Program dla Polski?

Chciałoby się powiedzieć rządzącym w naszym kraju: patrzcie i uczcie się. Bo to, co zrobiła poprzednia ekipa, woła o pomstę do nieba. Zaproponowała młodym program dopłat do kredytów na zakup mieszkania podczas dołka podażowego na rynku deweloperskim. Wykorzystali to także sprzedający mieszkania i domy na rynku wtórnym. Efektem był gwałtowny wzrost cen i pozbawienie tysięcy młodych Polek i Polaków nadziei na własne M. Także obecny rząd rozważa wsparcie dopłatami do kredytu młodych kupujących pierwsze mieszkanie. Ale choć ryzyko wzrostu cen jest obecnie niewielkie, to wielu potencjalnych beneficjentów kręci nosem. Ba, wielu wręcz nie życzy sobie takiego wsparcia, mając w pamięci skutki poprzedniego programu, którym wyświadczono młodym niedźwiedzią przysługę.

A gdyby tak wziąć przykład z Niemiec? Na zakup nowego, energooszczędnego domu lub mieszkania w takim budynku może sobie pozwolić raczej niewiele młodych rodzin z dziećmi. Za to na rynku wtórym pełno jest starych domów. Z ostatniego Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że ponad 2 mln mieszkań pamięta czasy II RP lub nawet zaborów. Porozumienie Branżowe na rzecz Efektywności Energetycznej (POBE) szacuje, że ok. 30 proc. z ponad 6 mln wszystkich domów jednorodzinnych to tzw. wampiry energetyczne, które nie mają ocieplonych ścian zewnętrznych. Mieszkańcy płacą więc wysokie rachunki za ciepło lub marzną, jeśli ich nie stać na odkręcenie kaloryfera lub na węgiel do ogrzewania. Ceny takich nieruchomości są najczęściej dużo niższe niż nowych.

Na stare domy nie ma chętnych, bo bez kompleksowej termomodernizacji, która jest niemałym wydatkiem, w przyszłości spadnie ich wartość. Ponadto tzw. dyrektywa budynkowa (EPBD) nakazuje krajom członkowskim UE wprowadzenie specjalnej opłaty, która od 2027 r. ma być doliczana do ceny gazu i węgla.

Oczywiście udzielanie preferencyjnych kredytów na zakup takich domów i ich termomodernizację musi mieć uzasadnienie ekonomiczne. W Niemczech czuwają nad tym specjalni doradcy, zwani audytorami energetycznymi. W naszym kraju też mamy armię fachowców, którzy przeprowadzając audyt budynku, są w stanie dokładnie policzyć uzyskane oszczędności oraz porównać je z poniesionymi kosztami, tak żeby uzyskać wariant najbardziej opłacalny. Wszystko po to, by uniknąć sytuacji, gdy oszczędności na rachunkach za ogrzewanie miałyby być niewspółmiernie małe w stosunku do wydatków na termomodernizację.

Premia za stary dom

Dobra wiadomość jest taka, że będąc już właścicielem starego i nieocieplonego domu, można starać się o specjalną premię termomodernizacyjną, która jest zachętą do przeprowadzenia termomodernizacji. Taką premię wypłaca budżet państwa za pośrednictwem Funduszu Termomodernizacji i Remontów przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Żeby ją dostać, trzeba spełnić kilka warunków. Przede wszystkim państwo dotuje tylko te inwestycje, które są finansowane przez banki, a to oznacza konieczność zaciągnięcia kredytu (w programie uczestniczy dziewięć banków, w tym m.in. PKO BP i Bank Ochrony Środowiska). Premia termomodernizacyjna umożliwia spłatę 26 proc. kosztów przedsięwzięcia. Jeśli zaś dodatkowo zainstalowane zostanie odnawialne źródło energii, premia wzrośnie do 31 proc. kosztów.

Program działa od 25 lat. W tym czasie BGK wypłacił przeszło 37,9 tys. premii termomodernizacyjnych o łącznej wartości ponad 2 mld zł. Z tego typu wsparcia skorzystały jednak do tej pory głównie wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. I tylko ok. 3,1 tys. właścicieli domów jednorodzinnych. Przez wiele lat ten program uchodził za zbyt skomplikowany i kosztowny. Np. aby uzyskać premię termomodernizacyjną, właściciel domu musi zamówić audyt energetyczny.

Warto jednak zamówić taką ekspertyzę przed przystąpieniem do inwestycji. Chodzi o to, by mieć pewność, że poniesione wydatki przyniosą wymierny efekt. Taką ocenę najprościej wykonuje się przez obliczenie wskaźnika tak zwanego czasu zwrotu nakładów. Jest to czas (podany w latach), po którym suma uzyskanych oszczędności zrówna się z sumą poniesionych nakładów. Najczęściej przyjmuje się, że inwestycja jest opłacalna, jeśli zwróci się w ciągu 10-15 lat.

Poszczególne roboty termomodernizacyjne przynoszą różne oszczędności, różna jest też ich opłacalność. Warto to wiedzieć i wykorzystać, gdy fundusze nie pozwalają nam wykonać termomodernizacji w maksymalnym zakresie. Wtedy trzeba realizować te usprawnienia, które są najbardziej opłacalne, bo najszybciej się zwrócą.

Oprócz premii termomodernizacyjnej na spłatę części kredytu właściciele starych domów jednorodzinnych mają jeszcze dwie inne opcje wsparcia. Co ważne, obie nie wymagają zadłużania się w banku. Największą popularność zyskała dopłata do termomodernizacji domu i wymiany źródła ogrzewania (obecnie nawet 135 tys. zł) w ramach programu "Czyste powietrze". Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW) podaje, że po taką dopłatę sięgnęło do tej pory ponad 795 tys. beneficjentów. Niespełna 4,6 tys. zdecydowało się na dopłatę umożliwiającą częściową spłatę kredytu, który można uzyskać w jednym z pięciu banków uczestniczących w programie (Alior Banku, Banku Ochrony Środowiska, BNP Paribas Bank Polska, Banku Polskiej Spółdzielczości i SGB-Banku).

Podatnik lubi ciepło

Drugą opcją jest podatkowa ulga termomodernizacyjna. Ministerstwo Finansów poinformowało, że w 2023 r. skorzystało z niej 357 tys. podatników. Dopuszczalny odpis wydatków na materiały, urządzenia i usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego wynosi 53 tys. zł. W przypadku małżeństw limit dotyczy każdego z małżonków odrębnie. Mogą więc w sumie odliczyć nawet 106 tys. zł. W zależności od stawki płaconego podatku podatnik może zaoszczędzić od ok. 6,4 tys. do blisko 17 tys. zł. Warto wiedzieć, że można odliczyć od dochodu/przychodu wyłącznie wydatki na materiały, urządzenia i usługi, które są wymienione w załączniku do rozporządzenia ministra inwestycji i rozwoju. Wydatki muszą być udokumentowane fakturami VAT. Ulga przysługuje tylko wtedy, gdy przedsięwzięcie trwa nie dłużej niż trzy kolejne lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.

Gdyby suma odliczenia nie miała pokrycia w rocznym dochodzie podatnika, odliczeń można dokonywać w kolejnych latach. Nie dłużej niż przez 6 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dany inwestor poniósł pierwszy wydatek. Jeszcze jedno: ulgą są objęte wydatki, które podatnik sfinansował z własnej kieszeni lub zaciągnął na ten cel kredyt.

Resort finansów nie dysponuje danymi, jakie wydatki na termomodernizację odliczają podatnicy korzystający z ulgi podatkowej. Z danych NFOŚiGW wynika, że złożone dotąd przez właścicieli domów wnioski o dopłatę w programie "Czyste powietrze" dotyczą m.in. wymiany blisko 741,4 tys. źródeł ciepła. Od września 2018 do końca maja 2024 r. najczęściej inwestowali oni w kotły gazowe kondensacyjne (przypadło na nie 34 proc. złożonych wniosków) i pompy ciepła (ponad 30 proc.). W 2022 r. gwałtownie wzrosła popularność pomp ciepła (głównie powietrznych). Teraz wzrosła z kolei popularność kotłów na biomasę – w połowie tego roku przeszło połowa wniosków dotyczyła tego źródła ciepła.

Wskazują na to doświadczenia starych krajów Unii Europejskiej, w których już od kilkunastu lat wszystkim budynkom przypisana jest określona klasa energetyczna od A do G. Przy czym A oznacza "najlepsze energetycznie właściwości użytkowe", a G – najgorsze, budynki w takiej klasie zwane są wampirami energetycznymi. Jedynie u naszych zachodnich sąsiadów najgorsza klasa budynku, wskazującą na bardzo wysokie zapotrzebowanie na energię m.in. do celów grzewczych i klimatyzacji, jest oznakowana literą H.

W naszym kraju nadawanie budynkom klas energetycznych to na razie pieśń przyszłości. Choć być może nie tak odległej, bo w Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają już prace nad nowym rozporządzeniem "w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej". Projekt tego rozporządzenia zakłada, że wejdzie ono w życie 1 stycznia 2026 r., czyli już za nieco ponad rok. Czas najwyższy, aby właściciele nieruchomości zdali sobie sprawę, jakie mogą być konsekwencje ich podziału w zależności od klasy energetycznej.

Zdobądź świadectwo energetyczne

W naszym kraju mamy obecnie ich namiastkę w postaci świadectwa charakterystyki energetycznej. To dokument, który – przynajmniej teoretycznie – informuje o zapotrzebowaniu na energię w użytkowanym domu lub mieszkaniu. Problem w tym, że przez wiele lat ten wymóg był powszechnie ignorowany przez właścicieli nieruchomości, którzy ją sprzedawali lub wynajmowali. W praktyce był on egzekwowany jedynie w przypadku mieszkań i domów budowanych po 2008 r. Jeśli powstały wcześniej, to za nieprzekazanie świadectwa energetycznego kupującemu lub najemcy właściciel najczęściej nie ponosił żadnych sankcji. Co prawda kupujący lub najemca mógł zażądać świadectwa (kopii), a gdyby właściciel uchylał się – zlecić na jego koszt wykonanie tego dokumentu. Jednak praktyka pokazała, że tylko nielicznym na tym zależało. Ba, najpewniej wielu nabywców i najemców nie wiedziało, że w ogóle istnieje coś takiego jak świadectwo charakterystyki energetycznej.

Tę praktykę miały zmienić nowe przepisy. Od kwietnia 2023 r. przekazanie świadectwa energetycznego (w formie papierowej lub elektronicznej) musi być odnotowane w akcie notarialnym. Sprzedającemu, który nie przekaże świadectwa, grozi grzywna do 500 zł, o czym poinformuje notariusz. Co ważne, nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej lub jego kopii (wydruku). Ponadto nie da się go już tak łatwo zdobyć "na lewo". Legalne są jedynie świadectwa sporządzone w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, a następnie z niego wygenerowane. Audytorom, którzy sporządzą świadectwa energetyczne poza system centralnego rejestru, grozi grzywna oraz wykreślenie z listy uprawnionych.

Tyle teorii. A jak wygląda praktyka? Na rynku świadectw charakterystyki energetycznych trwa wolnoamerykanka. W sieci pojawiły się oferty firm, które deklarują, że całkowicie legalnie sporządzą świadectwo charakterystyki energetycznej… online. I to w ciągu 24 godzin! Właścicieli mieszkań i domów kuszą niską ceną takiej "ekspertyzy" (już od niespełna 300 zł). Jakość takich świadectw może budzić wątpliwości. Prawnicy ostrzegają, że podrasowane świadectwo charakterystyki energetycznej może przysporzyć kłopotów sprzedającemu mieszkanie lub dom, jeśli nabywca zechce skorzystać z przysługujących mu praw z tytułu rękojmi. Chodzi o to, że sprzedający musiałby doprowadzić budynek do stanu, w którym spełniałby on parametry opisane w świadectwie charakterystyki energetycznej.

UE walczy o neutralność

Być może proceder z lipnymi świadectwami energetycznymi trwałby w najlepsze, gdyby nie Unia Europejska. W tzw. dyrektywie budynkowej (EPBD) nakazała nie tylko zmianę formy ekoetykiety, np. tzw. suwak, będący wizualną prezentacją energetycznych właściwości budynku lub jego części, ma być zastąpiony bardziej czytelnym systemem klas energetycznych. Zmieniona ma być przede wszystkim metodologia i zakres danych pokazujących standard energetyczny budynku. W tym wszystkim chodzi zaś o to, aby najemca bądź kupujący dom lub mieszkanie, podobnie jak np. pralkę czy lodówkę, wiedział, z jakim zużyciem energii i w konsekwencji z jej kosztami musi się liczyć. Klasa A będzie najwyższa, a uzyskają ją budynki bezemisyjne, czyli takie, które nie emitują dwutlenku węgla i gazów cieplarnianych. Oznacza to także wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, np. pompy ciepła do ogrzewania i schłodzenia budynku. Jeśli "wyprodukuje" on więcej energii, niż jej zużywa, wówczas dostanie klasę A+. Na drugim biegunie są budynki z klasą G, które zanieczyszczają powietrze i pochłaniają olbrzymie ilości energii. Co gorsza, wytwarzanej z paliw kopalnych, czyli między innymi z węgla.

Oczywiście główny cel, który przyświeca Unii Europejskiej, to osiągnięcie neutralności klimatycznej do 2050 r. Oznacza to m.in. radykalne ograniczenia zapotrzebowania budynków na energię oraz wyeliminowanie węgla i gazu do celów grzewczych. Rządy poszczególnych krajów członkowskich muszą do tego dążyć za pomocą "kija i marchewki". Przy czym w naszym kraju stosowana była do tej pory marchewka, czyli wsparcie termomodernizacji budynków w formie dotacji lub ulgi podatkowej, np. w programie "Czyste powietrze". Przynosi to efekty, bo w ostatnich sześciu latach o ponad połowę zmalał odsetek gospodarstw domowych wykorzystujących do ogrzewania swoich domów paliwa kopalne. Choć wciąż prawdopodobnie aż jedna piąta gospodarstw zaopatruje się w węgiel, a 15 proc. wykorzystuje do celów grzewczych gaz ziemny. Jednak Unia chce przyspieszyć tempo zielonej transformacji. Dyrektywa budynkowa nakazuje zastosowanie kija, czyli specjalnej opłaty, która od 2027 r. ma być doliczana do ceny gazu i węgla. Wprawdzie właściciele domów nie będą musieli bezpośrednio uiszczać takiej opłat, bo pokryją je dostawcy paliw. Naiwnie byłoby jednak sądzić, że nie przeniosą kosztów na odbiorców. Twórcy przepisów liczą, że tego rodzaju podatek klimatyczny skłoni właścicieli do przechodzenia na ekologiczne źródła ogrzewania.

Eko ma wpływ na cenę

Aby podnieść klasę energetyczną budynku, a w efekcie zmniejszyć wydatki za ogrzewanie i emisję smogu, konieczna jest kompleksowa termomodernizacja. W grę wchodzi wtedy ocieplenie domu oraz wymiana okien na energooszczędne. Oczywiście wielu przedsiębiorców z branży budowlanej zaciera ręce na myśl o lawinie zamówień i zleceń. Problem w tym, że nawet jeśli państwo sfinansuje część wydatków, to i tak nie wszyscy właściciele będą w stanie podołać wydatkom.

Nie dziwi więc, że dyrektywa budynkowa wywołuje skrajne uczucia. Jej wdrożenie wydaje się stosunkowo proste w budownictwie jednorodzinnym. Od lat powstają już u nas domy zwane pasywnymi, autonomicznymi, aktywnymi lub niskoenergetycznymi, które nie tylko pochłaniają bardzo mało energii, ale także ją produkują. Jeśli wierzyć specjalistom, koszt budowy takiego domu nie musi być dużo wyższy od budowy domu standardowego. Sęk w tym, że domy autonomiczne muszą być zaprojektowane i wybudowane przez najwyższej klasy specjalistów. Założenia dotyczące oszczędności legną bowiem w gruzach, jeśli fachowcy spartaczą robotę. Tak więc raczej nie jest możliwe wybudowanie takiego domu tzw. systemem gospodarczym, który jest bardzo popularny w naszym kraju.

W budownictwie wielorodzinnym sprawa jeszcze bardziej się komplikuje. Zastosowanie ekorozwiązań ma bowiem wpływ na ceny mieszkań, a w kraju toczy się obecnie dyskusja, jak zwiększyć ich dostępność. Rośnie presja ze strony młodych, którzy czują się wykluczeni.

Ponadto wdrażaniu dyrektywy towarzyszyć będzie postęp technologiczny. Jak przekonać ludzi do kosztownych rozwiązań, skoro za kilka czy kilkanaście lat mogą się one okazać przestarzałe. Widzimy to na przykładzie kolektorów słonecznych. Okazało się, że zwrot z tego typu inwestycji jest dłuższy niż żywotność tego typu urządzeń.

To nie wszystko. Konsekwencje wprowadzenia klas energetycznych będą odczuwalne nie tylko na mieszkaniowym rynku pierwotnym, ale i wtórnym. W miastach obserwujemy w ostatnich latach duży wzrost popytu na nowe mieszkania. Ich atutem jest nie tylko wyższy standard i miejsce w garażu, ale także możliwość indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania oraz wody i ścieków, co obecnie ma coraz większe znaczenie ze względu na lawinowy wzrost cen. Dużą grupę klientów firm deweloperskich stanowią zaś osoby, które w tym celu sprzedają swoje stare mieszkanie. Często dostają za nie wyższą cenę, jeśli lokalizacja jest atrakcyjna. Jednak to się najpewniej zmieni, gdy klasa energetyczna stanie się kluczową wskazówką przy zakupie nieruchomości. Sprzedający stare domy lub mieszkania w nieocieplonym bloku czy kamienicy najpewniej będą musieli mocno spuścić z tonu, gdy w cenie zostanie uwzględniony koszt ewentualnej termomodernizacji. Skąd to wiadomo?

Tanie nieruchomości do wzięcia

Otóż wprowadzenie klas energetycznych dla budynków mieszkalnych w krajach Unii Europejskiej miało duży wpływ na ceny nieruchomości. Bank ING opublikował w ubiegłym roku raport ("The green transition takes hold of Germany’s property market"), z którego wynika, że w Niemczech rośnie zróżnicowanie cenowe na rynku mieszkaniowym.

Domy z klasą energetyczną H były średnio o 45 proc. tańsze od nieruchomości oznakowanych literą A+. Rok wcześniej różnica wynosiła 36 proc. Domy z klasą energetyczną B były zaś warte mniej o odpowiednio 28 proc. i 20 proc.

Z kolei tygodnik "Der Spiegel" poinformował, powołując się na portal mieszkaniowy Immoscout24, że w miastach domy z klasą energetyczną G i H sprzedają się średnio o 35 proc. taniej niż z klasą A. Właśnie ze względu na przewidywane koszty termomodernizacji, którą wymusza prawo. Na obszarach wiejskich różnica cenowa sięga prawie 50 proc. Jest tam duża liczba nieocieplonych domów, na które po prostu nie ma chętnych. Ponadto spadły też ceny nieruchomości z klasą C i D, za to A i B utrzymały wartość.

Naukowcy badający wpływ standardu energetycznego nieruchomości na ich ceny przyznają, że ogólnie budynki o wyższej klasie są bardziej pożądane i droższe. Od tej reguły są jednak wyjątki. Otóż w miastach, w których podaż mieszkań i domów jest zbyt mała w stosunku do popytu, różnice cenowe nie są duże.

W ING prognozują dalszy wzrost cen energooszczędnych mieszkań i domów. Równocześnie kurczyć się będzie wartość starych o niskiej efektywności energetycznej. Sprzedający będą bowiem musieli zaakceptować rabaty na renowację, aby zrekompensować kupującym jej koszty.

W przyszłości straci więc na aktualności słynne powiedzenie nieżyjącego już brytyjskiego potentata nieruchomościowego Harolda Samuela, że trzy kryteria mają decydujący wpływ na wartość nieruchomości: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.

Wraz z postępem zielonej transformacji na szczyt listy kryteriów awansują: efektywność energetyczna, efektywność energetyczna, efektywność energetyczna.