விவசாய நிலத்தின் மீதான கடன்: ஒரு எளிய வழிகாட்டி

விவசாயம் இந்தியாவின் முதுகெலும்பாகும். இருப்பினும், பல விவசாயிகளுக்குக் கருவிகள், விதைகள், நீர்ப்பாசனம் அல்லது விரிவாக்கத்திற்காக நிதி தேவைப்படுகிறது. விவசாய நிலத்தின் மீதான கடன் (அல்லது பண்ணை நிலத்தின் மீதான கடன்) நிலத்தின் மதிப்பை பணமாக மாற்ற உதவுகிறது. உங்கள் கிராமப்புற நிலத்தைப் பிணையமாக வைத்து நீங்கள் கடன் பெறுகிறீர்கள். இது கிராமப்புற நிலத்தின் மீதான கடன் அல்லது விவசாயிகளுக்கான நில அடமானம் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது.

இந்த வகை கடன் உங்களுக்கு நெகிழ்வுத்தன்மையை அளிக்கிறது. உங்களுக்குத் தேவையான நிதியைப் பெறும்போது, நிலத்தின் உரிமையையும் நீங்கள் தக்கவைத்துக் கொள்கிறீர்கள். ஆனால், நீங்கள் தகுதி நிபந்தனைகளைப் பூர்த்தி செய்து, முறையான ஆவணங்களைச் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். நீங்கள் இந்த செயல்முறையைப் பின்பற்றினால், இது ஒரு சக்திவாய்ந்த கருவியாக அமையக்கூடும்.

விவசாய நிலத்தின் மீதான கடன் என்றால் என்ன?

நீங்கள் விவசாய நிலத்தின் மீது கடன் வாங்கும்போது, உங்கள் பண்ணை நிலத்தையோ அல்லது கிராமப்புற நிலத்தையோ அடமானமாக அளிக்கிறீர்கள். கடன் வழங்குபவர் நிலத்தின் மதிப்பின் அடிப்படையில் பணத்தை வழங்குகிறார். நீங்கள் காலப்போக்கில் மாதாந்திரத் தவணைகள் மூலம் அதைத் திருப்பிச் செலுத்துவீர்கள். இதன் நோக்கம் உபகரணங்கள் வாங்குவது, நிலத்தை மேம்படுத்துவது அல்லது குடும்பத் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்வது போன்றவையாக இருக்கலாம்.

இது, வீடு அல்லது வணிகக் கட்டிடம் மீதான சொத்துக் கடனிலிருந்து வேறுபட்டது. சில கடன் வழங்குநர்கள், தங்களின் கொள்கைகளுக்கு உட்பட்டு, விவசாய நிலம் அல்லது காலி கிராமப்புற மனைகளைப் பிணையமாக அனுமதிக்கின்றனர்.

விவசாய நிலக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம்

வட்டி விகிதங்கள் வங்கி, இடம், நிலத்தின் தரம், கடனின் அளவு மற்றும் இடர் தன்மை ஆகியவற்றைப் பொறுத்து மாறுபடும். பொதுவாக, இந்த விகிதங்கள் பிணையற்ற கடன்களை விடக் குறைவாகவும், ஆனால் சாதாரண வீட்டுக் கடன்களை விட அதிகமாகவும் இருக்கும்.

உதாரணமாக:

• சில வங்கிகள் விவசாய நிலக் கடன்களுக்கு ஆண்டுக்குச் சுமார் 9% முதல் தொடங்கும் வட்டி விகிதங்களை வழங்குகின்றன.

• நிலத்தின் நிலை அல்லது கடன் வாங்குபவரின் தகுதிகளைப் பொறுத்து வட்டி விகிதம் உயரக்கூடும்.

• மேலும், வங்கிகள் விலை நிர்ணயத்திற்காக MCLR உடன் ஒரு லாப வரம்பையோ அல்லது மற்றொரு அளவுகோலையோ பயன்படுத்தலாம்.

நீங்கள் அணுகத் திட்டமிடும் வங்கியில் தற்போதைய வட்டி விகிதத்தை எப்போதும் சரிபார்க்கவும்.

விவசாய நிலத்தின் மீதான கடனுக்கான தகுதி நிபந்தனைகள்

நிலம் வாங்குவதற்கு ஈடாகக் கடன் பெற நீங்கள் சில தகுதிகளைப் பூர்த்தி செய்ய வேண்டும். இவை கடன் வழங்குநர்களுக்கு ஏற்ப மாறுபடும், ஆனால் பொதுவான தகுதிகள் பின்வருமாறு:

1. நில உரிமை மற்றும் பட்டா

விவசாய நிலத்திற்கு நீங்கள் தெளிவான மற்றும் விற்பனைக்கு உகந்த உரிமைப் பத்திரத்தை வைத்திருக்க வேண்டும். அதில் சட்டரீதியான தகராறுகள் இருக்கக்கூடாது.

2. நிலத்தின் வகை மற்றும் அமைவிடம்

அந்த நிலம் விவசாயத்திற்காக (அல்லது கிராமப்புற பயன்பாட்டிற்காக) வகைப்படுத்தப்பட்டிருக்க வேண்டும். பாசன நிலம் அல்லது வளமான நிலப்பகுதிகளுக்கு சிறந்த வாய்ப்புகள் கிடைக்கும்.

3. குறைந்தபட்ச நில அளவு

சில வங்கிகள் குறைந்தபட்ச தகுதிவாய்ந்த நிலப்பரப்பு அல்லது அளவைக் கோருகின்றன.

4. விண்ணப்பதாரரின் வயது

பொதுவாக, உங்கள் வயது 21 முதல் 65 வயதுக்குள் இருக்க வேண்டும் (அல்லது இந்தக் குறிப்பிட்ட அதிகபட்ச வயதுக்கு முன்பாகக் கடன் முதிர்வடைய வேண்டும்).

5. வருமானம் அல்லது திருப்பிச் செலுத்தும் திறன்

நீங்கள் ஒரு விவசாயியாக இருந்தாலும், உங்களால் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த முடியும் என்பதற்கான ஆதாரத்தை (விவசாய வருமானம், இதர வருமானம்) வங்கிகள் கேட்கலாம்.

6. பளுக்கள் அற்ற அல்லது தெளிவான பதிவேடுகள்

அந்த நிலத்திற்கு நிலுவைகள், அடமானங்கள் அல்லது செலுத்தப்படாத கடன்கள் எதுவும் இருக்கக்கூடாது.

நீங்கள் தேர்ந்தெடுக்கும் கடன் வழங்குநரின் குறிப்பிட்ட விதிமுறைகளை எப்போதும் உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள்.

விவசாய நிலத்தின் மீதான கடனுக்குத் தேவையான ஆவணங்கள்

உங்கள் அடையாளம், உரிமை மற்றும் நிதித் திறனை நிரூபிக்க ஆவணங்கள் தேவை. பொதுவாகத் தேவைப்படுபவை:

• அடையாளச் சான்று - ஆதார், பான், வாக்காளர் அடையாள அட்டை போன்றவை.
• முகவரிச் சான்று - பயன்பாட்டுக் கட்டண ரசீதுகள், குடியிருப்புச் சான்றிதழ் போன்றவை.
• விவசாய நிலத்தின் உரிமைப் பத்திரம்/பத்திர விற்பனைப் பத்திரம்
• நிலப் பதிவேடுகள், வருவாய்ப் பதிவேடுகள், பட்டா மாற்றம்/ஜமாபந்தி ஆவணங்கள்
• நிலத்தின் மீது நிலுவையில் உள்ள உரிமைகோரல்கள் எதுவும் இல்லை என்பதை உறுதிப்படுத்தும் வில்லங்கச் சான்றிதழ்
• வருமானச் சான்று - விவசாய வருமானம், வங்கி அறிக்கைகள், அல்லது பிற வருமான ஆதாரங்கள்
• KYC ஆவணங்கள், புகைப்படங்கள் மற்றும் விண்ணப்பப் படிவம்
• கடன் வழங்குபவர் கேட்கக்கூடிய பிற ஆவணங்கள் (எ.கா., மண் ஆய்வு அறிக்கை, நில வரைபடம்)

விண்ணப்பிப்பதற்கு முன் அனைத்து ஆவணங்களையும் நகலெடுத்துச் சரிபார்க்கவும்.

விவசாய நிலத்தின் மீது கடன் பெறுவதில் உள்ள அபாயங்களும் தீமைகளும்

பொதுவாக இந்தப் பகுதி தவிர்க்கப்படுகிறது - ஆனால் அப்படிச் செய்யக்கூடாது.

• நிலத்தை இழப்பது ஒரு உண்மையான சாத்தியம் : கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவது நின்று, கடன் செலுத்தத் தவறினால், கடன் கொடுத்தவர் தலையிட்டு நிலத்தை ஏலம் விடலாம். இது உடனடியாக நடக்காது, ஆனால் நடக்க வாய்ப்புள்ளது.

• பல கடன் வழங்குநர்கள் இதை வழங்குவதில்லை : வீட்டுக் கடன்கள் அல்லது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் மீதான கடன்களுடன் ஒப்பிடும்போது, இதில் தெரிவுகள் குறைவாகவே உள்ளன. சில சமயங்களில் இதன் காரணமாகக் கடுமையான சரிபார்ப்புகளோ அல்லது குறைந்த நெகிழ்வுத்தன்மையோ ஏற்படலாம்.

• விற்பது எப்போதும் எளிதானதல்ல : விவசாய நிலங்கள் சந்தையில், குறிப்பாக முக்கியப் பகுதிகளுக்கு வெளியே, விரைவாக விற்பனையாவதில்லை. எனவே, நெருக்கடியான சூழலில் வெளியேறுவது கடினமாக இருக்கலாம்.

• ஆவணப் பணிகள் சிக்கலாகலாம் : பல கிராமப்புறங்களில், நிலப் பதிவேடுகள் கச்சிதமாகப் பராமரிக்கப்படுவதில்லை. பெயர்கள், நில அளவை எண்கள் அல்லது எல்லைகளில் ஏற்படும் ஒரு சிறிய பொருத்தமின்மை கூட தாமதங்களை ஏற்படுத்தலாம் அல்லது தகுதியையே குறைத்துவிடக்கூடும்.

இவை அனைத்தின் காரணமாக, மக்கள் பொதுவாக இதுபோன்ற கடன்களை அவசரமாகப் பெறுவதில்லை. அவர்கள் சற்று யோசித்து, விவரங்களைச் சரிபார்த்து, அதன் பிறகு நிலத்தை அடமானம் வைப்பது உண்மையிலேயே மதிப்புள்ளதா என்று முடிவு செய்கிறார்கள்.

விவசாய நிலத்தின் மீது கடன் பெறுவதற்கு எப்படி விண்ணப்பிப்பது

இதோ படிப்படியான செயல்முறை:

1. விருப்பங்களை ஆராய்ந்து ஒப்பிடுங்கள்

விவசாய நிலம் அல்லது பண்ணை நிலத்தின் மீது கடன் வழங்கும் வங்கிகள்/வங்கி சாரா நிதி நிறுவனங்களைப் பட்டியலிடுங்கள். வட்டி விகிதங்கள், கடன் காலம் மற்றும் விதிமுறைகளை ஒப்பிடுங்கள்.

2. உங்கள் தகுதியைச் சரிபார்க்கவும்

மேலே பட்டியலிடப்பட்டுள்ள நிபந்தனைகளைப் பயன்படுத்தவும். நீங்கள் நிபந்தனைகளை ஓரளவு பூர்த்தி செய்யவில்லை என்றால், வங்கியுடன் பேசுங்கள் - சில வங்கிகள் நெகிழ்வுத்தன்மையுடன் நடந்துகொள்ளலாம்.

3. வங்கி அல்லது கடன் வழங்குநரை அணுகவும்

உங்கள் விண்ணப்பம், நில ஆவணங்கள் மற்றும் கே.ஒய்.சி. (KYC) ஆகியவற்றைச் சமர்ப்பிக்கவும். சில வங்கிகள் இப்போது ஆன்லைன் விண்ணப்பங்களையும் அனுமதிக்கின்றன.

4. நில மதிப்பீடு

உங்கள் நிலத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு, வங்கி ஒரு பதிவுசெய்யப்பட்ட மதிப்பீட்டாளரை நியமிக்கும். அவர்கள் அமைவிடம், மண் வளம், அணுகல் மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய நிலங்களைக் கருத்தில் கொள்கிறார்கள்.

5. கடன் சரிபார்ப்பு மற்றும் செயலாக்கம்

கடன் வழங்குபவர் உங்கள் கடன் தகுதி, வருமானம் மற்றும் ஆவணங்களை ஆய்வு செய்கிறார். அவர்கள் பளுக்கள் அல்லது சட்டச் சிக்கல்கள் உள்ளதா எனச் சரிபார்க்கிறார்கள்.

6. ஒப்புதல் மற்றும் சலுகைக் கடிதம்

ஒப்புதல் அளிக்கப்பட்டால், கடன் தொகை, வட்டி விகிதம், கடன் காலம் மற்றும் நிபந்தனைகள் அடங்கிய அனுமதி கடிதத்தைப் பெறுவீர்கள்.

7. நிறைவேற்றுதல் மற்றும் விநியோகம்

நீங்கள் கடன் ஒப்பந்தத்திலும் அடமானப் பத்திரத்திலும் கையொப்பமிடுகிறீர்கள். வங்கி உங்கள் கணக்கிற்கு அல்லது நோக்கத்திற்கேற்ப நிதியை வழங்குகிறது.

8. திருப்பிச் செலுத்துதல்

நீங்கள் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட காலக்கெடுவிற்குள் மாதாந்திரத் தவணைகள் மூலம் திருப்பிச் செலுத்துவீர்கள்.

இந்த வழிமுறைகளைப் பின்பற்றி, உங்கள் ஆவணங்கள் பிழையின்றி இருப்பதை உறுதிசெய்தால், செயல்முறை சுமுகமாக அமையும்.

விவசாய நிலத்தின் மீது எவ்வளவு கடன் பெற முடியும்?

நிஜ சூழ்நிலைகளில், வங்கிகள் பொதுவாக விவசாய நிலத்தின் முழு மதிப்புக்கும் சமமான கடனை வழங்குவதில்லை. பெரும்பாலான கடன் வாங்குபவர்கள் காண்பது, நிலத்தின் சந்தை மதிப்பில் பொதுவாக 50% முதல் 70% வரையிலான ஒரு தொகையே ஆகும். இது கேட்பதற்கு எளிமையாகத் தோன்றினாலும், நடைமுறையில், இந்தத் தொகை அனைவருக்கும் துல்லியமாக ஒரே மாதிரியாக அமைவது அரிது.

ஏன்? ஏனென்றால், நிலம் ஒரே ஒரு காரணியின் அடிப்படையில் மட்டும் மதிப்பிடப்படுவதில்லை.

உதாரணமாக, இருப்பிடத்தை எடுத்துக்கொள்வோம். வளர்ந்து வரும் நகரத்திற்கு அருகிலோ அல்லது ஒரு பிரதான சாலையின் ஓரத்திலோ அமைந்துள்ள ஒரு நிலத்துண்டு, தொலைதூர கிராமத்தில் ஒதுங்கியுள்ள நிலத்தை விட சிறந்த விலையைப் பெறக்கூடும். அதன்பிறகு, அந்த நிலம் உண்மையில் எவ்வாறு பயன்படுத்தப்படுகிறது என்பதும் ஒரு காரணியாகும். அது வளமாகவும், சீரான சாகுபடியின் கீழும் இருந்தால், கடன் வழங்குபவர்கள் சற்று அதிக நம்பிக்கையுடன் இருப்பார்கள். அணுகுதலும் ஒரு அமைதியான ஆனால் முக்கியமான பங்கை வகிக்கிறது - எளிதில் சென்றடையக்கூடிய நிலத்திற்கு நிதியுதவி பெறுவதும் எளிது.

மேலும் ஆவண வேலைகள்... இந்த விஷயத்தில்தான் பெரும்பாலும் தாமதம் ஏற்படுகிறது. பிழையற்ற, மறுக்க முடியாத உரிமைப் பதிவுகள் உதவுகின்றன. ஆனால், விடுபட்ட பதிவுகள், தெளிவற்ற உரிமைப் பத்திரங்கள் போன்ற ஒரு சிறிய சிக்கல் இருந்தாலும், அது இறுதிக் கடன் தொகையைப் பாதிக்கலாம் அல்லது ஒப்புதலைத் தாமதப்படுத்தலாம்.

மக்கள் பொதுவாகப் பெறுவது என்ன என்பது பற்றிய ஒரு அடிப்படைப் புரிதலைத் தருவதற்கு:

நில மதிப்பு	எதிர்பார்க்கப்படும் கட்டம்
₹10 லட்சம்	₹5-7 லட்சம்
₹50 லட்சம்	₹25-35 லட்சம்
₹1 கோடி	₹50-70 லட்சம்

இவை நிலையான எண்கள் அல்ல, கடன் வழங்குநர்கள் பொதுவாக இதை அணுகும் முறையின் அடிப்படையில் அமைந்த ஒரு தோராயமான வழிகாட்டி மட்டுமே.

விவசாய நிலம் அல்லது கிராமப்புற நிலத்தின் மீது கடன் வழங்கும் வங்கிகள்

எல்லா வங்கிகளும் விவசாய நிலத்தைப் பிணையமாக ஏற்றுக்கொள்வதில்லை. ஆனால், சில வங்கிகள் குறிப்பிட்ட திட்டங்களின் கீழ் அவ்வாறு செய்கின்றன. இதோ சில உதாரணங்கள்:

• நிலத்தின் வகை, அளவு மற்றும் உரிமையைக் கருத்தில் கொண்டு, விவசாய நிலத்தின் மீதான கடன்கள் குறித்து பாங்க் ஆஃப் பரோடா வழிகாட்டுதல்களைக் கொண்டுள்ளது.

• பேங்க் ஆஃப் இந்தியா, குறைந்த வட்டி மற்றும் குறைவான மறைமுகக் கட்டணங்களுடன் கிசான் கர் மற்றும் விவசாய வீட்டுக் கடன்களை வழங்குகிறது.

• ஃபெடரல் வங்கி, விவசாய நிலங்களை வாங்குவதற்கும் மேம்படுத்துவதற்கும், அந்த நிலத்தின் மதிப்பில் 75 சதவீதம் வரை கடன் வழங்குகிறது.

• கனரா வங்கி, விவசாயிகள் விவசாய நிலங்களை வாங்குவதற்கு காலக் கடன்கள் மூலம் ஆதரவளிக்கிறது.

• எஸ்பிஐ (பாரத ஸ்டேட் வங்கி) நிலம் மற்றும் சொத்துக்களைப் பிணையமாக வைத்து வேளாண் தொழில் கடன்களை வழங்குகிறது.

• ஆக்சிஸ் வங்கி விவசாயிகளுக்கு வேளாண் மற்றும் கிராமப்புறக் கடன்களை வழங்குகிறது, இருப்பினும் அவை பெரும்பாலும் செயல்பாட்டு மூலதனம் அல்லது உபகரணங்களுக்காகவே வழங்கப்படுகின்றன.

மேலும், சில வங்கி சாரா நிதி நிறுவனங்கள் அல்லது வீட்டுக் கடன் வழங்கும் நிறுவனங்கள் சிறப்பு விதிகளின் கீழ் விவசாய நிலம் அல்லது காலி கிராமப்புற நிலத்தை அனுமதிக்கலாம். ஆனால் பல வீட்டுக் கடன் வழங்கும் நிறுவனங்கள் முழுக்க முழுக்க விவசாய நிலக் கடன்களைத் தவிர்க்கின்றன (உதாரணமாக, பஜாஜ் ஹவுசிங் ஃபைனான்ஸ் அதன் சொத்து மீதான கடன் வணிகத்தில் எல்லாச் சூழல்களிலும் முழுக்க முழுக்க விவசாய நிலத்தை ஏற்காமல் இருக்கலாம்).

உங்கள் பகுதியில் விவசாய நிலத்தையோ அல்லது கிராமப்புற நிலத்தையோ பிணையமாக ஏற்றுக்கொள்கிறார்களா என்று வங்கியிடம் எப்போதும் கேட்டுத் தெரிந்துகொள்ளுங்கள்.

மேலும் படிக்க: லகான் - நில வரி