सध्या, प्रत्येक राज्याचे स्वतःचे रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (RERA) आहे जे केंद्र सरकारच्या २०१६ च्या रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायद्यांतर्गत स्थापन केले गेले आहे. RERA ही एक अशी संस्था आहे जी राज्यातील रिअल इस्टेट व्यवहारांचे नियमन करणारे कायदे आणि निकष स्थापित करते आणि प्रकल्प, प्रवर्तक आणि रिअल इस्टेट एजंट इत्यादींसह सर्व नोंदणीकृत रिअल इस्टेट सहभागींचे नियमन करते.
हे देखील वाचा: रेरा आणि रेरा कायदा म्हणजे काय?
RERA चे महत्त्व
रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी (RERA) ची आवश्यकता का आहे याची अनेक कारणे आहेत. भारतातील रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये पारदर्शकतेचा अभाव हे सर्वात मोठे कारण आहे. यामुळे, अनेक वेळा खरेदीदारांना रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये फसव्या कारवाया आणि नुकसानाला सामोरे जावे लागले.
तसेच, प्रशासकीय मंडळाचा अभाव आणि कडक धोरणांमुळे, विकासक प्रकल्पांना विलंब करत असत, ज्यामुळे घर खरेदीदारांचे आर्थिक नुकसान होत असे. या सर्व गोष्टी लक्षात घेऊन, RERA तयार करणे महत्त्वाचे होते.
आजच्या काळात RERA का महत्त्वाचे आहे याची काही इतर कारणे खालीलप्रमाणे आहेत:
चटई क्षेत्राचे मानकीकरण
वाद निराकरण आणि तक्रार हाताळणी
ग्राहक संरक्षण
बांधकामाचा दर्जा राखणे
प्रकल्पांचे वेळेवर वितरण
तक्रार निवारण
करारांचे मानकीकरण
विलंब नियंत्रित करणे
बांधकामाविषयी नियमित अपडेट्स
रिअल इस्टेटमध्ये पारदर्शकता सुधारणे
RERA अंतर्गत काय तपासावे
मालमत्तेत गुंतवणूक करण्यापूर्वी राज्याच्या RERA साइट अंतर्गत तुम्ही ज्या गोष्टी तपासल्या पाहिजेत त्यांची यादी येथे आहे.
प्रकल्प नोंदणी
एजंट नोंदणी
बिल्डर नोंदणी
ग्राहक संरक्षण
कार्पेट एरिया
दोष दायित्व
RERA ची वैशिष्ट्ये आणि तरतुदी
रेरा कायद्यातघरे, अपार्टमेंट, फ्लॅट आणि इतर रिअल इस्टेट आस्थापने खरेदी करण्यासाठी एक संक्षिप्त कायदेशीर चौकट प्रदान केली आहे. अशा प्रकारे, रिअल इस्टेट व्यवसायाचा भाग असलेल्या लोकांना किंवा कायदेशीर संस्थांना त्या राज्यातील रेरामध्ये नोंदणी करणे आवश्यक आहे. याव्यतिरिक्त, नियमानुसार, प्रत्येक प्रकल्प सुरू होण्यापूर्वी रेराकडून मान्यता घेणे आवश्यक आहे. रेरा-मंजूर प्रकल्पांची प्रमुख वैशिष्ट्ये पाहूया:
राज्य नियामक प्राधिकरणाची स्थापना: रेरा कायदा स्थापन होण्यापूर्वी, खरेदीदार आणि विकासक अनिश्चित वाटत होते. अशाप्रकारे, रिअल इस्टेट क्षेत्रात योग्य नियामकाचा अभाव बऱ्याच काळापासून जाणवत आहे.
प्रत्येक राज्य आणि केंद्रशासित प्रदेशात RERA ची स्थापना झाल्यामुळे, सर्व भागधारकांचे हित जपले गेले आहे. प्राधिकरण निधी आणि संसाधनांचा योग्य वापर सुनिश्चित करते, त्यामुळे अनावश्यक विलंब टाळतो. ते एक मजबूत तक्रार निवारण प्रणाली विकसित करते. वेळेचा विलंब टाळण्यासाठी ही प्रणाली सर्व अर्ज 60 दिवसांच्या आत निकाली काढण्याची तरतूद करते.
विक्री कराराचे मानक मॉडेल: रेरा कायद्यानुसार रिअल इस्टेट प्रवर्तक आणि खरेदीदारांना एक सामान्य मॉडेल विक्री करारावर स्वाक्षरी करणे आवश्यक आहे. रेरा लागू होण्यापूर्वीच्या करारांमध्ये अनेकदा लपलेले कलमे होते. या कलमांमुळे खरेदीदारांना अनेकदा डिफॉल्ट झाल्यास आर्थिक नुकसान होते.
तर, विक्री करारात बांधकाम व्यावसायिकांसाठी असा कोणताही दंड नव्हता. तथापि, RERA च्या अंमलबजावणीनंतर खरेदीदार आणि विक्रेते दोघांचेही संरक्षण सुनिश्चित करण्यासाठी विक्री करार प्रमाणित करण्यात आले आहेत.
अनिवार्य नोंदणी: कायद्याच्या तरतुदींनुसार, ५०० चौरस मीटर किंवा त्याहून अधिक एकूण जमीन क्षेत्रफळ असलेला कोणताही रिअल इस्टेट प्रकल्प किंवा आठ किंवा त्याहून अधिक अपार्टमेंट प्रस्तावित करणारा विकासाचा कोणताही टप्पा राज्य रेरामध्ये नोंदणीकृत असणे बंधनकारक आहे.
बांधकाम व्यावसायिकाला प्रकल्पाची प्रत्येक तपशील द्यावा लागतो, ज्यामध्ये जमिनीची स्थिती, प्रवर्तकांची संपूर्ण माहिती, काम पूर्ण करण्याचे वेळापत्रक इत्यादींचा समावेश आहे. आवश्यक मंजुरी मिळेपर्यंत कोणताही प्रकल्प बाजारात आणता येत नाही.
राखीव खाते: एका प्रकल्पातून उभारलेला निधी नेहमीच इतर नवीन उपक्रमांना वित्तपुरवठा करण्यासाठी वापरला जात असे, जे प्रकल्प विलंबाचे एक मुख्य कारण होते. प्रवर्तकांना आता सर्व प्रकल्प प्राप्तींपैकी ७०% रक्कम वेगळ्या राखीव खात्यात ठेवणे आवश्यक आहे. हे निधीचे कोणत्याही प्रकारचे वळण रोखण्यासाठी आहे. अशा खात्याचे उत्पन्न फक्त जमीन आणि बांधकाम खर्चाची परतफेड करण्यासाठी वापरले जाऊ शकते आणि त्यांना तज्ञांचे प्रमाणपत्र आवश्यक आहे.
मालकीचे प्रतिनिधित्व: जर मालकी हक्कात दोष आढळला तर, घर खरेदीदार प्रवर्तकांना त्यांच्या हक्काच्या मालकीची आणि जमिनीतील हिताची सकारात्मक हमी देण्यात अयशस्वी झाल्यास त्यांना जबाबदार धरले जाऊ शकते.
रेरा-नोंदणीकृत प्रकल्पांसाठी मालकी हक्क आणि बांधकामाविरुद्ध प्रकल्पाचा विमा अनिवार्य आहे. प्रवर्तक विमा खरेदी करतो आणि तो प्रीमियम भरतो. जेव्हा प्रवर्तक विक्री करारात प्रवेश करतो, तेव्हा विमा आणि त्याचे फायदे सर्व कागदपत्रांसह नवीन वाटपकर्त्याला दिले जातील.
प्रवर्तकांचे नियमित प्रकटीकरण: कायदा लागू झाल्यानंतर घर खरेदीदार RERA वेबसाइटवर RERA-नोंदणीकृत प्रकल्पांच्या स्थितीचे निरीक्षण करू शकतात. प्रकल्पाच्या स्थितीबद्दल वेळेवर अद्यतने नियामकाला प्रदान करण्यासाठी प्रवर्तक जबाबदार आहेत.
दंड: उल्लंघन खपवून घेतले जाणार नाही याची खात्री करण्यासाठी, रेरा कायद्याचे उल्लंघन करणाऱ्यांना गंभीर आर्थिक दंड (प्रकल्प खर्चाच्या १०% पर्यंत) आणि तुरुंगवासाची शिक्षा होऊ शकते.
कोणते प्रकल्प RERA मंजुरीसाठी पात्र आहेत?
खाली सूचीबद्ध केलेले प्रकल्प RERA मंजुरीसाठी पात्र आहेत:
प्लॉट केलेले विकास, तसेच व्यावसायिक आणि निवासी विकास, RERA च्या मंजुरीच्या अधीन असतील.
प्रकल्पाचा प्रत्येक टप्पा हा एक वेगळा रिअल इस्टेट प्रकल्प मानला जातो आणि त्यासाठी RERA नोंदणी आवश्यक असते.
RERA मध्ये नोंदणीकृत होण्यासाठी, प्रकल्प ५०० चौरस मीटरपेक्षा जास्त असणे आवश्यक आहे.
जर प्रकल्पाचा एकमेव उद्देश पुनर्वसन, दुरुस्ती किंवा पुनर्विकास असेल; आणि त्याचा रिअल इस्टेट प्रकल्प, फ्लॅट, भूखंड किंवा इमारतींची विक्री, विपणन, जाहिरात किंवा पुनर्वितरणाशी काहीही संबंध नसेल; तर त्याला RERA ची मंजुरी आवश्यक नाही.
राज्यांमधील RERA साइट
RERA हा राज्यांमध्ये स्वतंत्र संस्था म्हणून अस्तित्वात आहे. प्रत्येक राज्याची एक स्वतंत्र RERA साइट आहे जिथे घर खरेदीदार प्रकल्प आणि एजंट्सबद्दल नोंदणी तपशीलांमध्ये प्रवेश करू शकतात.
तथापि, अजूनही दोन राज्ये आहेत जिथे RERA अधिकृतपणे स्थापित झालेले नाही. सिक्कीम आणि अरुणाचल प्रदेशमध्ये RERA साइट उपलब्ध नाही. राज्यांमधील RERA साइट तपशीलांची यादी येथे आहे:
गृहनिर्माण मंत्रालयाकडून युनिफाइड रेरा पोर्टल
केंद्रीय गृहनिर्माण आणि शहरी व्यवहार मंत्रालयाने (MoHUA) एक एकीकृत RERA पोर्टल सुरू केले आहे- rera.mohua.gov.in . या पोर्टलचा दीर्घकालीन उद्देश रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये चांगली पारदर्शकता आणि जबाबदारी प्रदान करणे आहे. ही वेबसाइट सर्व राज्यस्तरीय RERA वेबसाइट्सना एकाच व्यासपीठावर एकत्र करते, ज्यामुळे घर खरेदीदारांना नोंदणीकृत प्रकल्प आणि एजंट्सची एकच, राष्ट्रीय नोंदणी मिळते.
या पोर्टलचा प्राथमिक उद्देश ग्राहकांना प्रकल्प माहितीची पडताळणी करण्यासाठी, विकासकाच्या नोंदींमध्ये प्रवेश करण्यासाठी आणि सरकारी मंजुरीच्या स्थितीचे निरीक्षण करण्यासाठी एक सामान्य व्यासपीठ प्रदान करून सक्षम करणे आहे. प्रत्येक राज्यातील माहितीचे मानकीकरण करून, हे पोर्टल माहितीपूर्ण निवडी करण्यासाठी प्रक्रिया सुलभ करते, विशेषतः देशभरातील मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करू इच्छिणाऱ्यांसाठी.
प्रकल्प विलंबाचा अंदाज लावण्यासाठी आणि रखडलेल्या प्रकल्पांमध्ये सुधारणा करण्यासाठी हे पोर्टल डेटा विश्लेषण आणि कृत्रिम बुद्धिमत्ता साधनांचा वापर करेल. यामुळे राज्यांमध्ये सर्वोत्तम पद्धतींचे आदानप्रदान देखील शक्य होईल, ज्यामुळे रेरा कायद्याची अधिक एकसंध आणि प्रभावी अंमलबजावणी होईल. गृहखरेदीदार आणि विकासकांमध्ये विश्वासाची पातळी वाढविण्यासाठी आणि अधिक शिस्तबद्ध रिअल इस्टेट बाजारपेठ निर्माण करण्यासाठी "पुढील पिढीतील सुधारणा" च्या दिशेने लाँच करणे हे एक महत्त्वाचे पाऊल आहे.
युनिफाइड रेरा पोर्टलची प्रमुख वैशिष्ट्ये आणि उद्दिष्टे-
नोंदणीकृत रिअल इस्टेट प्रकल्प आणि एजंट्सचा देशव्यापी डेटाबेस.
पारदर्शकता आणि जबाबदारी मजबूत करा.
राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेशांमध्ये सर्वोत्तम पद्धतींचे आदानप्रदान सुलभ करते.
प्रकल्प, एजंट आणि नोंदींबद्दलची महत्त्वाची माहिती सहज उपलब्ध करून द्या.
तक्रारींचे जलद निवारण आणि रखडलेले प्रकल्प पुनरुज्जीवित करणे.
डेटा विश्लेषण आणि एआयचे एकत्रीकरण
२०१६ च्या रिअल इस्टेट कायद्याचे बळकटीकरण.
निष्कर्ष - RERA साठी मार्गदर्शक
रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण खरेदीदारांचे हित जपले जाईल आणि बांधकाम व्यावसायिक कोणत्याही गैरप्रकारात सहभागी होणार नाहीत याची खात्री करते. RERA द्वारे अधिकृत प्रकल्प खरेदीदार आणि विक्रेत्यांमधील पारदर्शक व्यवहारांची हमी देतात.
रेरा लागू झाल्यामुळे, रिअल इस्टेट क्षेत्रातील नियमांचे स्तर सुधारले आहे. रेरा कायद्याने खरेदीदारांचे संरक्षण आणि पारदर्शकता मजबूत केली आहे तर कायदे आणि नियमांचे उल्लंघन करणाऱ्या विकासकांना दंड केला आहे. नियामक आव्हाने असूनही, रेरा ने खरेदीदारांच्या हक्कांचे संरक्षण करून, प्रकल्प वेळेवर पूर्ण करण्याची हमी देऊन आणि जनतेचा विश्वास वाढवून रिअल इस्टेट क्षेत्राला फायदा दिला आहे.
_80_120.png)
