8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。《意见》对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，包括将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，对开发贷款期限从原来的3年延长至5到7年等。
期限延长给借贷双方更大灵活度
《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。
“此次《意见》立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。”中国人民银行有关部门负责人表示，《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
根据《意见》，个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，可到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。
“这是为了适应经济社会发展需要。”业内专家表示，《意见》将个人住房贷款最长期限从30年延长到40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定，也合理提升了购房人的贷款能力。
建立开发贷款主办银行制
《意见》表示，房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭管理。“此前，开发商可能会在多家银行贷款或开设账户。而主办行制度可以很好处理资金封闭管理，确保专款专用。”业内专家分析。
什么是开发贷款主办银行制？《意见》明确，项目公司应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。主办银行和资金账户在房地产开发贷款结清前原则上不得变更。
同时，《意见》表示，项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。
记者注意到，此前在保交房攻坚战中，就已经探索形成的以项目为主体进行融资以及主办银行制。一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保障项目公司的合理融资需求。
确保购房人“能拿房、再还贷”
近年来，随着房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程量，前期个人住房贷款“封顶放款”要求已偏早，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题。
《意见》要求，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。这条意见引发市场广泛关注。
“《意见》加强制度规范，配合商品住房销售制度改革，重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。”中国人民银行有关部门负责人表示，在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险，确保购房人“能拿房、再还贷”。
房地产开发贷款期限也应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。根据《意见》，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。
来源：北京日报客户端
（流程编辑：U072）
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