台北市商辦供給增加 2026年將轉買方市場

文／李科諺

2024年，台北市中心優質辦公室全年淨去化量達13,131坪，創下近三年來最高水平，顯示商辦市場已逐漸走出疫情陰霾。然而，該表現仍低於長期平均值，顯示租賃需求雖回暖，但尚未完全恢復至疫情前的強勁水平。同時，後疫情時代企業租戶對辦公空間的需求仍在快速轉變中。

根據世邦魏理仕的報告，2024年台北商辦市場新增三棟大樓，提供約2.9萬坪可租賃面積，推升整體商辦平均空置率至6.2%，較2023年同期增加1.1個百分點。市場新增供給的壓力使租賃市場進一步分化，但部分高價商辦大樓因吸引升級需求的企業租戶而維持一定競爭力。

A辦與B辦市場表現分化

2024年第四季，A辦公室與B辦公室的平均租金分別為新台幣3,075元/坪與1,917元/坪，年增率分別為1.2%與1.6%。世邦魏理仕指出，數棟新穎大樓因高於市場平均的成交租金，吸引租戶遷入，支撐了租金成長。然而，台北市中心在2025年與2026年將迎來3.8萬坪與10.1萬坪的新供給，預期到2025年底，整體平均空置率將攀升至7.4%，對租金成長形成壓力，全年增幅恐低於1%。

報告特別指出，2024年A辦平均空置率已達8%以上，且在新舊大樓的競爭關係中，預計2025年的新增供給約2萬坪，2026年則激增至9萬坪以上，對市場供需平衡構成挑戰。相較之下，B辦市場供給壓力較小，2025年與2026年的新增供給僅約2萬坪與1萬坪以下，若房東能採取適當訂價策略，有望吸引優質租戶進駐。

2026年或轉為房客市場

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，台北市商辦市場的平均空置率預測將於2026年超過10%，屆時將正式進入房客市場。在此之前，無論新舊高價大樓，都可能在2025年下半年進入壓力測試階段。房東需在租金水準與去化速度之間取得平衡，並透過辦公空間升級趨勢，鞏固現有租戶同時吸引新進企業，才能在競爭激烈的市場中脫穎而出。

隨著市場供需的變化，如何應對未來數季新增供給所帶來的挑戰，並針對不同等級商辦的市場需求調整策略，將成為台北市商辦市場的關鍵課題。

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