稅稅唸學堂／買房21年後同價賣出 她申報沒賺 國稅局靠2解釋令指她賺338萬

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吳太太（化名）89年向建設公司買進高雄市一戶房地，契約載明土地價格354萬元，房屋也是354萬元。110年賣出，交易契約切分房、地售價，房屋賣354萬元，土地賣1,201萬元。吳太太申報110年度財產交易所得0，被高雄國稅局調整，補徵綜所稅76萬多元。

高雄國稅局指出，房屋售價不合理，改按房地比拆分房、地交易所得，經計算，賣房屋賺了338萬多元。

這是財政部113年底裁定的訴願案，訴願中引用台財稅第831581093、第10100568250號令，這兩個解釋令一般用在土地、房屋交易價格只有一個總價，沒有個別切分價格。但吳太太的交易契約都切分房、地價格了，仍被套用房地比公式。

高雄國稅局指出，依實質課稅原則，調整不合理的利潤分配。

當賣房地適用舊制—土地交易課土地增值稅、房屋交易計算財產交易所得課綜所稅，賣方把絕大部分賺的錢都灌在土地上，國稅局覺得房地售價切分很不合理，可以引用上述解釋令，依房地比調整售屋所得，追課所得稅。

先算總的賺多少 再依房地比切分

吳太太沒有「漏報」，在110年度的個人綜所稅申報書中，她列報房屋財產交易收入354萬元，減除必要費用及成本354萬元，財產交易所得0元。高雄國稅局只是調整所得，並沒有裁罰。

國稅局怎麼算出吳太太的房屋財交所得呢？

國稅局算給你看

第一步，先用總價算出賺多少，賺806萬多元。

〔出售總價1,555萬元－買進總價708萬元-核定相關必要成本及費用40萬7,315元（契稅12萬9,360元＋代書費9,000元＋土地增值稅26萬8,955元）〕＝賣房地淨賺806萬2,685元

依法可以減除仲介費，但吳太太沒有主張。

第二步，依房地比拆分出賣房賺多少，賺338萬3,102元。

房地比的分母是出售時的土地公告現值＋房屋評定現值，算房屋占比的話，分子是房屋評定現值。算土地占比，分子是土地公告現值。總之，用政府公告的現值來計算。

［房屋評定現值193萬300元／(房屋評定現值193萬300元＋土地公告現值266萬9,516元）]×100%＝41.96%

賣房地所得806萬2,685元×41.96%房屋占比＝房屋財交所得338萬3,102元

高雄國稅局將財交所得由0改為338萬3,102元，補吳太太綜所稅76萬1,297元。

20幾年老房子 為什麼原價賣不合理？

要補70幾萬元的稅，吳太太不服。吳太太表示，20幾年的房子了，屋況不好，買的人還要整理，契約中約定由買受人自行負擔修繕。以早年買入新屋的成交價作為賣出中古屋的成交價，雙方是合意的。

接下來輪到高雄國稅局要說明理由，為什麼認定吳太太房子賣354萬元不合理，理由有三點：

一、用總價來看，房地總增值119.63%。契約中拆分土地增值高達239.27﹪，房屋增值0，差距非常大。

二、買方購屋是向銀行貸款，國稅局詢問該銀行鑑價，銀行回覆房屋重置價格及火險投保金額832萬9,412元，占房地總價1,555萬元53.56%，比國稅局核的41.96%高。

依法險法第72條規定，保險人應查明保險標的物的市價，不得超額承保。銀行的房屋價格沒有高估。

三、國稅局有找買方談話，是不是合意切分房屋和土地交易價格？買方表示，簽約當天僅確認總金額對不對，不知道交易價格有分土地售價和房屋售價。

吳太太和國稅局雙方都試圖提出實價登錄的資料佐證自己的合理性，但是該社區之前的交易案件是好幾年前，各自舉證，都不被對方認同。