חכירה

חכירה היא סוג של זכות קניינית. חכירה היא שכירות, כאשר לרוב השימוש במונח "חכירה" מתייחס לשכירות לתקופה ארוכה (למעלה מחמש שנים), עד שמבחינה מהותית היא הופכת לעתים דומה יותר לזכות הבעלות. הסכם שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים מכונה "חכירה לדורות". כיום החכירה משמשת בעיקר בקרקעות, ובייחוד בהסכמי חכירה של מינהל מקרקעי ישראל. כמו כן נעשה שימוש בחכירה בתחום התחבורה בהסדר הידוע כליסינג, שהוא חכירה של כלי רכב לתקופה של מספר שנים, וכן בתחום הספנות והתעופה כאשר חברת תעופה או חברת ספנות חוכרת ספינה או מטוס מבעליו.

הגדרה

חכירה היא מערכת יחסים משפטית המבוססת על הסכם, שבו צד אחד (המחכיר) שהוא בעל הקניין, מעניק זכויות קנייניות מסוימות לצד שני (החוכר). בתמורה להענקת הזכויות, החוכר משלם למחכיר "דמי חכירה". הסכמי חכירה עשויים להיכרת באשר לנכסי דלא ניידי, או למטלטלין. לרוב הסכם חכירה עוסק בהקניית זכייות החזקה והשימוש בדומה להסכמי שכירות, ולעתים ההסכם כולל התייחסות מפורשת ביחס לזכויות נוספות (בנייה בקרקע או מכירה לצד שלישי). במקרים מסוימים החכירה כוללת העברה גורפת של כלל הזכויות בקניין. החוכר עשוי להחכיר את הנכס בחכירת משנה, בהסכם דומה לזה שכרת עם בעל הנכס, אלא אם הסכם החכירה אוסר בפירוש על כריתת הסכם לחכירת משנה.

חכירת הקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל

עם קום המדינה ב-1948 (ה'תש"ח) החל דיון על מעמדן של קרקעות שנקנו במסגרות שונות בידי קרנות של יהודים מהעולם, ובראשן הקרן הקיימת לישראל. בדיון זה הוחלט על הקמת מינהל מקרקעי ישראל. על פי הצעתו של השר זרח ורהפטיג הוחלט שקרקעות אלו יעמדו לטובת העם היהודי, בייחוד במקרה של עליה המונית, ולכן הן לא יימכרו לצמיתות אלא יוחכרו לחמישים שנה. חכירה זו הייתה אמורה להתחדש בתום התקופה. מינהל מקרקעי ישראל ואגף ההתיישבות בסוכנות היהודית בנו על אדמות אלו יישובים ליהודים, בדרך כלל על פי מפתח פוליטי או עדתי‏‏. במושבים ובקיבוצים הייתה ועדת קבלה שיכלה לסנן את המועמדים להתיישבות, ולשמור על אחידות האוכלוסייה ביישוב. רוב המושבים, הקיבוצים ועיירות הפיתוח נבנו על אדמות אלו, ותושביהם שילמו דמי חכירה שנתיים, או דמי היוון (דהיינו: תשלום חד-פעמי המשקף את ערכם של דמי החכירה השנתיים).

חכירה זו הייתה נתונה בוויכוח, בייחוד לאחר 1997, כאשר הקשת הדמוקרטית המזרחית תבעה שוויון זכויות לאור החלטות המוסדות המיישבים לאורך השנים. לאור מדיניות האקטיביזם השיפוטי של נשיא בית המשפט אהרן ברק, מדינת ישראל ומינהל מקרקעי ישראל נתבעו בידי קבוצת ארגונים ובראשם עדאלה - המרכז המשפטי לזכויות המיעוט הערבי בישראל. בעקבות חוק חובת מכרזים, התשנ"ב-1992 ותביעה זו, הסתמנה החלטה במינהל מקרקעי ישראל ובקרן הקיימת לשנות את אופן פעולתה, ובמיוחד להעביר קרקעות של הקרן הקיימת למנהל, על מנת להסיר מעליה אחריות‏‏.

ב-3 ביולי 2009 (י"ג באב ה'תשס"ט) החליטה הכנסת, בדיון מיוחד במהלך פגרת הקיץ, ובלחץ ראש הממשלה בנימין נתניהו‏‏ על העברת הבעלות במרבית הקרקעות הנתונות לחכירה מידי המינהל לידי החוכרים, והפרטת המינהל.

יתרונות החכירה:

☁ היתרונות בבעלות הכלל על הקרקע ומסירת הקרקע לחכירה בלבד הם: 1.הדבר מונע את שקיעתם בחובות של חקלאים שרכשו את הקרקע ומבקשים למכור את הקרקע עקב חובות. 2.בעלות הכלל מונעת את מעברם של בני הכפר אל הערים. 3.בעלות פרטית עלולה לגרום לספסרות בקרקע. 4. במקרה של עלייה במחיר הקרקע, הכלל כולו מרוויח מעליית המחירים. 5.הדבר מאפשר התנייה ושמירה על הקרקע לטובת הכלל, ומניעה של מכירת הקרקעות לאנשים שאינם מתאימים לאופי של הקהילה הכללית. 6. מניעת היווצרות מעמדות עם פערים כלכליים עמוקים. 7. רק בעלות לצמיתות תוכל לשמר את אופיו הלאומי של המפעל ולמנוע מכירת קרקעות לערבים. עם זאת ניתן להחליף קרקעות זו תמורת זו.

השימוש בחכירה בשוק הפרטי

השימוש בחכירה נפוץ בשוק הפרטי במטרה לעקוף את הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין. הסעיף נועד למנוע ביצוע עסקה בחלק מחלקת מקרקעין, כיוון שעסקה כזו תפצל את החלקה. הסעיף קובע: "...ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת".
בעלי מקרקעין שביקשו למכור רק חלק מן המקרקעין שברשותם, עקפו את הוראת סעיף 13 על ידי ביצוע עסקת שכירות (שמוכרת כחריג לסעיף 13, על-פי סעיף 78 לחוק המקרקעין) לתקופות ארוכות מאוד (לדוגמה 99 שנים או אפילו 999 שנים). מובן שעסקה כזו מעבירה הלכה למעשה את הבעלות רק בחלק מהמקרקעין, חרף הוראת סעיף 13. בתי המשפט בישראל נמנעו מלקבוע שהעסקאות הללו נוגדות את סעיף 13‏‏ וכך הפכה החכירה לכלי שבאמצעותו הצליחו בעלי מקרקעין לבצע עסקאות שהחוק אוסר.

במקורות יהודיים

החכירה מוזכרת בתלמוד‏‏ במקומות שונים, ובייחוד בסוגיית השבת קרקעות "אבות" ליהודים ו"יישוב הארץ":

"...מאי (מהו) 'שדה אבותיו' - ארץ ישראל. ואמאי קרו לה (ומדוע נקראה) 'שדה אבותיו'? שדה אברהם יצחק ויעקב..."

"...חוכר - בין עבד ובין לא עבד: בעי עשורי, (חוכר חייב לשלם מס מעשר, גם אם לא עיבד את השדה)

ומיתן ליה (ומשלם לנכרי שממנו קנה בחזרה את אדמתו) - דכי פורע חובתו דמי..." (שכן תשלום זה הוא כמו חוב שאינו קשור בקרקע) (בבא מציעא ק"א א)‏‏‏

ראו גם

• חכירה מימונית

לקריאה נוספת

• יהושע ויסמן "חכירה כתחליף לבעלות" בתוך ספר זיכרון לגד טדסקי - מסות במשפט אזרחי, 211 (1996).

קישורים חיצוניים

• מושג החכירה מוסבר באתר על מיסוי.
• 'יובל חכירה' במילון המונחים של מינהל מקרקעי ישראל מבוסס על האמור בספר ויקרא.
• הרפורמה במקרקעי ישראל - שאלות ותשובות לציבור באתר מינהל מקרקעי ישראל.