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年底一種未有的暴跌浪潮，席捲了中國！嚴重的是，過去靈的辦法這次不靈了 6park.com
大家好，歡迎來到文昭談股論金。今天是家東時間2024年12月18號，近期有一篇自媒體文章在牆內牆外都火了，叫做「一股暴跌潮正在席捲中國」。這裡說的暴跌並不是指樓市暴跌，也不是股市暴跌，更不是工資暴跌。所指的是大城市的商鋪租金暴跌。這個商鋪租金是與店面的營業額聯繫在一起的，所謂旺鋪，就是人流量大、營業額高的店面，相應的租金也會高。租金暴跌意味著什麼？也就是城市消費力的萎縮。更準確地說，是城市中小型零售商、中小型批發商和一些服務業者的生意越來越難做了。 6park.com
當然，每一個行業都有其特定的週期，並不會說這些中小型零售商和服務業者生意一難做，第二天就反映到商鋪租金上。通常，業者和房東所簽訂的租約是有一定期限的，短則半年，長則一年甚至兩三年。在租約期限內，租金是不會變化的。但是在某些特定的時間段上，商鋪租金會迎來塌方式的下跌。年底就是這樣特殊的時間段，因為有大量商鋪的租約集中到年底到期。如果有很多承租戶表示「我不想續約了」或者「要求房東給我降租金才續約」，那商戶租賃市場就會迎來租金比較大幅度的波動。而這篇熱傳的自媒體文章反映的就是這樣一個現實。其實這是中國的中小型零售商、批發商和服務業者所迎來的第二波衝擊。第一波衝擊是在年底之前就有一批開店的經營不下去了，就趁著租約陸陸續續到期就收攤結業了，還有一些是怕租約不到期，但是開一天店就多賠一天，所以怕房租已經提前預付出去，也提前關門止損。因此，在年底之前就已經有為數不少的商鋪空置出來了。這就給了另外一些商家提供了壓力，他們在年底租約到期的時候，就可以去要挾房東：「明年得給我降租，如果你不降的話，你隔壁那家商鋪已經空出來幾個月了，你不給便宜的，那家房東願意給便宜的。」比如文章作者舉了個例子。 6park.com
自己樓下小區有一家按摩店，原本月租是15,000塊錢人民幣。年底，這個按摩店的店主就和房東協商降租金，但房東不同意。結果店主就換到了隔壁一家空置了兩個月的店面。那家店原來是一家美容店，也就是經濟學家富鵬數據採樣的對象。中國的美容店在2024年經歷了關門潮，杭州上半年就有500家美容店轉讓。 6park.com
這就是女人和女人背後的男人們沒錢了的表現。美容店通常在裝修上的投入會比較高。這篇網文作者說，按摩店搬到了美容店，什麼都不用改，直接拎包又可以重新開業。而那家美容店的房東幾個月之前也是一樣的態度，原本月租金是2萬元。美容店的經營者也要求房東降房租，但房東頂著不妥協，說：「我是旺鋪，憑什麼降價？你不租有誰租？」結果這個美容店的店主實在經營不下去，干脆關門止損，裝修的投資也扔了。結果這個店面空了兩個月，房東就傻眼了，真的沒人租。房東就扛不住，結果被那家按摩店店主以每月租8,000元由2萬元降到8,000元，他也咬牙認了。這都不是腰斬，基本上都是膝蓋斬了。為什麼房東要含淚降價？馬上就會說到： 6park.com
結果被按摩店老闆接手了。原來按摩店的那家房東估計現在都糟糕透了，如果這個鋪面也空了幾個月租不出去，很可能最後也只接受含淚吸淨的結局。房東之所以含淚認輸，是因為他們買物業有貸款，租客喊著要降價，可是房東像銀行還的月供是不降的，物業費也是不降的。當物業空置時間越長，當然他的資金壓力就越大。到最後，只要租金能夠維持每個月還銀行的月供加物業費這些基本支出，就可以含淚認輸。這是房東的底線。這個情況其實反映出了萧條當中的風險傳導鏈，就是和尚跑得了，廟租客相當於和尚。和尚生意做不下去可以及時止損，跑路靈活性比較高；而房東相當於是一個小廟了，他就不那麼容易跑路了。它的流動性就不高了，而房東在特殊情況下也可以含淚止損。最後跑不了的那個妙是誰呢？是銀行，這就相當於是小鍋落大鍋，最後那一鍋全都給銀行了。銀行是最後跑不了的那個妙，它是最後風險的承擔者。這其實就反映出了之前很少人談到的一個領域，就是在中國，個人和企業以商租為目的的購房貸款。 6park.com
現在由於商鋪租金下降、城市消費萎縮，這一部分貸款面臨著斷供、爛尾的危險。所以之前比較少有人提到它，那是由於以商租為目的的購房，在中國的房地產市場當中只占很小一部分貸款的規模，通常是以存量貸款的餘額來體現的。所以在中國，這些個人和企業的商租貸款的餘額有多少，我今天查了也沒有查到全行業的數字。 6park.com
這部分貸款的不良率我也沒有查到，估計它只占購房貸款總額中的一小部分。中國人的購房貸款絕對主體還是居民個人購房貸款。但是怕這些商租為目的的購房貸款只占一小部分。可是在一個複雜的經濟體中，它仍然有可能成為導致整個系統變化的催化劑。這是巨型交易系統所帶來的問題，一個很次要參數的變化，都有可能造成最後結果的改變。也正因為它次要，在造成很嚴重的破壞之前都不會被人注意到。從根本上講，什麼都有可能成為危險的原因是，在於中國的銀行體系是跑不了的廟。它在承受來自各方面越來越大的壓力，整個系統的脆弱性增加了。就像那個氣球被越吹越大，氣球皮就變得越來越薄，多吹一口氣有可能讓它爆掉。挤一下有可能讓它爆掉，怎麼樣受力不均有可能讓它爆掉，溫度升高一下有可能讓它爆掉，彈一下、扎一下都可能讓它爆掉。有一萬種不同的方法讓它爆掉。可是這個氣球如果沒有被吹爆，所有這些問題都不會發生。現在中國銀行體系所承擔的壞賬壓力就是來自於借款人沒有辦法如約還款。借款人既包括了地方政府，也包括了企業和個人，也包括了各種動機。 6park.com
個人住房貸款這一部分，2024年6月份中共央行的數據顯示，它占到了全部人民幣貸款總額的15.06%。你一聽才15%出頭，好像比例不是很高，風險不是很大。但問題是它分布不均。在一些銀行，個人住房抵押貸款占的比例可能高過1%。大家可能會經常看到各種「雷」的說法，一會說地方債是個雷，一會說爛尾樓是個雷，一會又說別的事是個雷。到底哪個雷風險比較大呢？今天我們就從銀行的痛苦指數上，把各個雷由大到小排個序。那麼大家對於目前的局勢，對於中國的金融風險就比較有數了。 6park.com
最大的雷是地方政府的隱形債務。這個債務的總規模，保守說是在100萬億元人民幣以上，其中銀行貸款占到了這部分債務的一半以上，是給銀行埋下了至少50萬億元的雷。第二大的雷是個人房貸，今年6月份的餘額是37.97萬億元，接近40萬億元。第三大的雷是房地產開發商的貸款餘額，大約在16萬至17萬億元之間。第四位的是爛尾樓，它包括在個人購房貸款裡面。 6park.com
總的資金規模當然沒有那麼大，但是它卻是這些雷當中最容易爆的一個。為什麼呢？因為買了爛尾樓的這些業主們，他們壓力超級大。他們得交兩份錢，一邊得交自己現在住著房子的房租，另外一邊還得給爛尾樓繼續還銀行貸款的月供。可是那個樓都一直沒建起來，他沒法搬進去。所以他們遭遇最大的不是不公，是最大的憤怒，而且也最絕望。他們隨時都有可能給銀行斷供。 6park.com
這一部分爛尾樓的個人房貸占到了房貸總額的比例是多少呢？從資金規模上講並不大。上海一家研究院做了個測算，截止到2022年上半年，這一部分購房貸款占到了個人房貸餘額的1.7%，也就是9,000億元左右。2023年迎來了一波爛尾樓的高潮。截止到我做這期節目的時候，較高的估計認為是占到了個人房貸餘額的3%，也就是1.1萬億元左右。而今天所講的，由於商鋪租金暴跌造成了購買商業地產的業主物權給銀行斷供，這種風險是所有雷當中最小的一個。這部分資金的比例也是相對最小的。 6park.com
所以我們把前面所講的各個雷大小排一個序，Number 1是地方政府隱形債務，Number 2是個人房貸，Number 3是開發商貸款，Number 4是爛尾樓。最後是商業房產。 6park.com
看圖說話，大家就該清楚了，也該理解政府拆雷的優先序了。最緊急、最緊迫的任務肯定是給地方政府畫債，這是No.1的任務排名。第二的就是穩樓市，同時穩住房奴和開發商兩頭。第三重要的就是爛尾樓的保交樓。至於第4、5、6重要性的，那就愛誰誰了。其實政府就顧不過來了。 6park.com
但是中國的國情是，問題最有可能出現在政府顧不過來的那些領域，最後造成他方的那個窟窿，很有可能就是「拆東牆補西牆」造成的。比如我們今天講的商業地產的租金暴跌就是這種可能性之一。有一家叫做萬德資訊的機構，列舉了中國32個城市，2024年與2021年相比，商鋪租金下跌的情況。一線大城市的跌幅都在10%以上。 6park.com
上海的商鋪租金跌幅居然高達24.1%，你就可以看得出來上海的市民消費萎縮得有多麼厲害。深圳的跌幅是16.2%。在32個城市裡面，有24個城市的商鋪租金跌幅都在10%以上，只有南通、無錫和徐州這三個城市的商鋪租金在2024年有上漲。而且這種下跌還是全行業，不分各個細分市場的下跌。既有各類商場的批發性商鋪的租金下跌，也有底圈商鋪的租金下跌。所謂底圈，就是底層商圈，通常是指社區商圈，如便利店、社區超市、社區服務這一類。它是實體商業當中最不可被替代的部分，可是連他們都關門了。所以這不僅僅是什麼實體商圈內部各部分比例調整的問題。 6park.com
它也不僅僅是電商對實體商圈衝擊的問題。它真的就是反映中國大城市消費力急劇萎縮的表現，尤其關注上海和深圳。所以這個商鋪租金下跌的問題，反映出的是一個遠為整體、遠為系統性的問題。在今天所講的這篇自媒體文章當中，除了列舉中國的大城市，還專門舉了香港的例子。香港也在經歷同樣的情況。香港銅鑼灣羅素街有一個商鋪，2008年以月租58萬港元的天價租了出去。2012年這個旺鋪又被奢侈品牌手錶浪琴給搶租過去了，月租金達到了230萬港元，是天價之上的天價。結果到了今年，浪琴就浪不下去了，終於是撐不下去了，這個天價鋪面脫手了。這家商鋪被一家手機配件店轉租下來，月租金降到了多少呢？13萬港元。相較於2008年的租金水平，下跌了94%，相比也下跌了大約78%。香港終於和祖國同呼吸共命運了。香港旺鋪租金的暴跌，其實是揭示出另外一個誤區，也是早先所熱傳的經濟學家傅鵬講座當中的一個誤區。在上海匯豐銀行的科普活動當中，有人現場向經濟學家傅鵬提問： 6park.com
「在艱難歲月當中，我們做商業的應該怎麼做呢？」傅鵬的建議是放棄中間，瞄準兩頭。就是你們忘記中產階級吧，要不然，就把你的客戶瞄準到最有錢的那部分人。他們受經濟寒冬的影響比較小，他們的消費習慣不太容易改變。要麼你就去瞄準社會底層，做大排檔，什麼龍江豬腳飯、嘎嘎香啊玉芝菜也不錯。 6park.com
大約去年這個時候，我也做過一系列經濟寒冬話題的節目，抱持相近的看法。確實，富人從全球範圍來看，他們受經濟不景氣的影響比較小。經濟差了，他們也不至於改變消費習慣。你一年賺100萬和一年賺80萬，收入減少20%，但是你80萬也足以覆蓋你所有的消費，不會改變你衣食住行的習慣。但是如果你一年收入10萬，變成賺8萬，可能就相當緊巴了，很多消費就得壓縮了。如果你是中產階級裡的下沉階層，原來一年收入5萬，減少20%就變成4萬了，你很可能連房租都交不上了，那就慘了，你就得搬到更遠、更小、更破的房子裡去了。 6park.com
但是今年我的看法就有變化了。如果你是在美國和加拿大，經濟不景氣了，你把你的目標客戶鎖定到富人階層是沒有什麼問題的。可是在中國，就不行。在香港也不太行。可是香港不是富人扎堆的地方嗎？為什麼不太行呢？反映出來，今年的香港奢侈品銷售也預錯了呢。那是因為香港和大陸同化以後，它的安全性也下降了。香港的高淨值人群是集中在金融貿易和地產這些領域。由於中資過去幾十年對香港滲透的加深，香港富人們在人際關係資本關係上都和大陸緊密相連。所以大陸那邊的風吹草動，不管是權貴鬥爭，還是習近平針對行業的什麼捶爆，他們都受到波及。 6park.com
他們是拔出蘿蔔被帶出的泥，要說反送中，香港富人群體有最強的動機，可是他們不敢說話。香港失去了獨立的地位，富人是首先不安全的。小粉紅和祖國是片刻不可分割的，但是富人們只是嘴上不可分割，身體上卻不得分割。富人們的優勢是辦法多、路線多。雖然不景氣也不安全了，這是指香港，但富人們卻可以選擇跑路。最新有一份報告說，香港有12%的奢侈品消費者計劃來年減少消費。什麼意思？就是香港的富人跑得太多了，剩下的就是不那麼富的一些人了。他們要買奢侈品，就要在乎價格了。那這就和之前親中媒體報道的不一樣了。親中媒體報道說，香港核心商圈由於租金大跌，愛馬仕他們又回來抄底了。好像這個商戶租金大跌還是好事了，愛馬仕他們又回來開新的店了。那實際反映出的情況和他們的報道就不一樣了。 6park.com
這樣看來，在零售整體下滑的情況下，香港的奢侈品行業還是沒有辦法一直堅挺的。有可能過程中個別商家還會漲點價。他們的目標是抓住鐵桿粉絲，漲的價雖然銷量下滑了，也能夠彌補回來一些損失。可是香港的特點是人員進出比大陸更加靈活，那富人就不一定需要在香港買奢侈品了。愛馬仕在哪買不香？高淨值人群走了，當然就把最頂尖的消費力給帶走了。這是香港的奢侈品行業最終沒有辦法逃脫寒冬的原因。如果在香港從事零售的還是像往常那樣，經濟不景氣之後把目標瞄準高端人群，那麼這一回可能就不靈了。中國的情況就更加是這樣了。不完全比不景氣來得更快。中國富人面臨的，還有遠洋賭捞、有倒茶水30年。你看，香港還不會遇到這種情況。 6park.com
中國的富人們面臨著各花式的割韭菜和殺豬拔毛，這還只是來自於政府的威脅，還有潛藏在社會各處暗處的威脅。身邊的人都窮瘋了，那些紅了眼的張獻忠們在哪？你是不知道的。也許出門不遠就會碰見，也許就是你公司的員工。在這種環境下，奢侈消費險善漏水，顯然不是個明智的選擇。那我們說了半天，富人，其實誰是富人呢？也不是說只有什麼李嘉誠、霍英東他們這種大富豪才算富人。在多數國家的定義中，富有通常是指擁有財富在社會居前5%的那部分人。100個人當中有5個人就算是富的了。更窄一些的，就是擁有財富前1%的那部分人。在美國，能夠拿出100萬美元可投資資產的人，就被定義為高淨值人群了，他們就算是富有了。 6park.com
在加拿大，能夠拿出100萬加元可投資資產的人也被定義為富人，但是自住房不算。這部分人在美國是占總人口的7%，在加拿大占4%。所謂的高淨值人群，銀行有專門為他們服務的部門，有專門的個人銀行家。可是如果這部分人群都低於1%，也就不構成我們通常所講的零售市場和服務市場。那些什麼百萬分之一的超級富豪，你平時在社會上哪見得著啊，而且他們也不構成那次會上聽眾向富朋所提的目標客戶了。中國的城市人口當中，擁有財產占前百分之一的人，由於中國人口基數巨大，所以這部分人雖然只有百分之一，但是總數也不少。中國的一二線城市人口加在一起有三億多人，那麼前百分之一的人口，也就是三到四百萬。 6park.com
這部分富人，他們的消費習慣也會隨著經濟萧條而發生改變。這是中國特色，不是因為沒有錢，而是因為沒有安全。他們可以選擇潤到別處，不在中國消費，也非常有可能選擇壓縮消費和低調消費。所以在經濟寒冬當中，中國的商家們和別處不一樣，實際上並沒有把目光瞄準高端這條出路，連香港都沒有這條出路，中國國內就更加不會有了。 6park.com
生意要做下去怎麼辦？今後的出路只能夠目標下移，去做低收入人群。加入競爭的比賽並沒有向上的出路。抱歉，每到年底中就要做一些預測性的話題，我只能說明年的春天比今年的冬天更寒冷。今天的時事話題，我們先聊到這兒。年底是預言季，我們這個頻道是正說，在另一個開腦洞的頻道「思緒飛揚」，那裡是懸說。 6park.com
那麼目前活躍的這些預言界的奇人們，對2025年有哪一些預測呢？有一些今年沒有了結的事兒，明年肯定要繼續。比如俄烏戰爭、台海緊張，還有川普上任以後的關稅大戰，這些事情是不用補掛，不用夜觀天象，你就知道會發生的事。但是像自然災害、傳染病，還有這些國際危機爆發的進程，你是靠邏輯推不出來的。那麼什麼補掛呀、星象啊，就有了，用補之地。 6park.com
對於明年的運程，雖然各路玄學大咖們意見有分歧，但普遍認為2025年會是超級震盪的一年。而且總結起來，在某幾個月的風險會特別集中，世界會因此戰鬥。所以請大家收看這集「2025年的這幾個月，世界將因此戰鬥」。我把這集節目的鏈接現在放在屏幕上方，請大家一邊觀看，也請大家多多訂閱和支持文昭思緒飛揚這個頻道。 6park.com
那麼在談股論金這個YouTube頻道，我們下回再見，就是星期五了。謝謝大家。

贴主:liuyuanfangke1于2024_12_19 19:25:55编辑